上海浦东杨园市政建筑工程有限公司与上海浦杨物资公司租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）浦民一（民）初字第15427号

原告上海浦东杨园市政建筑工程有限公司。

法定代表人沈伟刚。

委托代理人李志江，上海东方环发律师事务所律师。

被告上海浦杨物资公司。

法定代表人杨志明。

委托代理人潘德炜，上海市大明律师事务所律师。

委托代理人李惠奇，上海市大明律师事务所律师。

原告上海浦东杨园市政建筑工程有限公司与被告上海浦杨物资公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，并于2014年6月12日、7月7日公开开庭进行了审理。原告上海浦东杨园市政建筑工程有限公司的委托代理人李志江，被告上海浦杨物资公司的委托代理人潘德炜、李惠奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海浦东杨园市政建筑工程有限公司诉称，2010年6月1日，原、被告签订《租赁协议书》，约定自2010年7月1日起原告将位于浦东新区顾高路XXX号场地及相关附属设施租借给被告使用，被告通过先付后租的方式每年需向原告支付租金人民币（以下币种相同）75万元。《租赁协议书》生效后，原告按约向被告交付了上述租赁标的，履行了全部合同义务。因在《租赁协议书》实际履行过程中原、被告双方存在物料供应等业务往来，双方一致认可通过物料款抵扣以及被告代原告向第三方结算物料款等方式进行租金抵扣。2013年10月8日，原、被告对往来帐款进行了核对，经核算，被告尚欠原告2013年6月30日前租金差额1，380，436元，加上2013年7月1日至2014年6月30日应付未付租金75万元，被告共计拖欠原告租金2，130，436元。因原、被告已无业务往来，原告要求被告支付租金，但遭无理拒绝。2014年2月26日、3月6日，原告两次向被告发函，限定被告在2014年3月15日前偿付上述租金，被告仍不予理睬，另外，被告租借的场地2013年4月至2014年3月期间发生的水费、电费及清洁费共计121，810.32元被告一直未予支付，故提起诉讼，要求：1、判令被告向原告偿付2010年7月1日至2014年6月30日拖欠的租金差额2，130，436元；2、判令被告赔偿原告逾期付款利息损失（以2，130，436元为基数，自2014年3月16日起算至判决生效日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至起诉日为17，900元）；3、判令被告向原告偿付拖欠的2013年4月至2014年4月期间的租借场地水费、电费以及清洁费共计12，181.32元。

被告上海浦杨物资公司辩称，1、被告租赁的是原告的码头，该码头被告从2005年开始租赁，当时每年租金30万元，2006年，该码头因河道拓宽被拆除，并重新建造了一个更大的码头，原告为此提出增加租赁费，2010年6月，双方重新签订了一份协议，但当时原告表示，合同先签，租金可以从河道通航开始计算，由于东沟水闸没有验收，导致这个航道至今没有开通，被告无法使用。2、原告不是出租码头土地的所有权人。根据沪浦土供（2003）240号文显示，该码头所在的地块由浦东新区政府征收并成片出让给了上海外高桥新营实业发展有限公司（以下简称“外高桥新营公司”），2013年12月，浦东新区政府又将其中的浦东新区外高桥保税区南块微电子产业基地D－1街D1－14收回，并于2014年3月31日再次出让给了上海外高桥新市镇开发管理公司（以下简称“外高桥新市镇公司”），由此证明，该码头的土地通过两次出让，产权人不再是原告，原告无权处分，故原告与被告签订的租赁协议应属无效。综上，不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，2004年11月6日，由原告与上海浦杨物资公司建材部签订《协议书》，约定由上海浦杨物资公司建材部向原告租借坐落于顾高路XXX号办公大楼及空场地一块，具体租借范围为原公司办公大楼一幢及彩钢板小车库一间、面积约1，050平方米，原拌站场地一块5，000平方米左右，租期从2005年1月至该地被保税区征用开始为止。自2005年1月起，上述租赁标的由被告上海浦杨物资公司建材部使用。

2010年6月1日，由原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《租赁协议书》（以下简称“协议书1”），该协议书载明：兹因乙方为开展仓储加工及业务经营需要向甲方租借坐落于顾高路XXX号处上海浦东杨园市政建筑工程有限公司场地，业经双方协商达成以下协议以致共同遵守。1、租借地点：顾高路XXX号。2、租借范围：原杨园五冶搅拌站，部分地块（内有门卫一间、围墙、场地等），具体见平面图。3、租借日期：从2010年7月1日至2011年6月30日，租借期为一年。4、年租金：每年为75万元，先付后租。5、甲方提供：供电装置、供水水源，其余费用乙方自负。6、如因动迁，政策性动迁乙方必须无条件服从，在租赁期内乙方在场地上的投入如动迁有赔偿则基本归乙方所有（不包括甲方投入范围）。……。13、原与上海浦杨物资公司签订的租赁协议，实际为方便上海浦杨物资公司工商注册登记之用。固（故）所签订期限为五年，实际以此租赁协议为准，期限为一年。如场地无发生其它原因，本公司与乙方每年可续订，如遇动迁、政府土地收回等原因甲、乙双方应无条件服从，同时本租赁协议终止，甲、乙双方不发生赔偿等一事。当天，双方另签订了一份《租赁协议书》（以下简称“协议书2”），该协议书除第3条变更为租借日期从2010年7月1日至2015年6月30日，租借期为五年及删除第13条外，其余内容与“协议书1”一致。2013年10月，原告给了被告一份未盖章的《往来账款结算确认书》（系打印件，以下简称“确认书”），该“确认书”载明：上海浦东杨园市政建筑工程有限公司：按照贵公司与我公司的约定，由我司向贵司供砂石料，相应物料款直接抵扣我司因租借贵司位于浦东新区顾高路XXX号场地而需向贵司支付的租金；贵司因采购宝泰龙混凝土搅拌站的商砼而需向该站支付的物料款由我司代为支付，该代付款直接抵扣上述租金，经核查，我司与贵司的往来账款情况如下：1、我司向宝泰龙混凝土搅拌站代为结算的截至2013年7月8日止的物料款，贵司应付515，465元，2、贵司截至2013年7月8日止应付我司的砂石料物料款，贵司应付354，099.21元，3、我司应支付贵司2010年7月1日至2011年6月30日的租金75万元，4、我司应支付贵司2011年7月1日至2012年6月30日的租金75万元，5、我司应支付贵司2012年7月1日至2013年6月30日的租金75万元。被告下属的上海浦杨物资公司建材部的法人范先元在该“确认书”的下方标注了“此上帐目经核无误，但其中有二个问题必须为前提：1、码头于2012年7月份已接杨建公司通知着手拆迁，租费未商量计算，2、新码头施工时伸申强公司施工期拖延一年，经多次协商补偿损失款，由于当事老总出车祸未最终定”，并签名，同时再加盖了上海浦杨物资公司建材部公章后将“确认书”交给了原告。2014年3月6日，原告委托律师致函被告，要求被告于2014年3月15日前支付2013年6月30日前的欠租1，380，436元，及2013年7月1日至2014年6月30日的租金75万元，合计2，130，436元。

以上事实，由经庭审质证的《协议书》、“协议书1”、“协议书2”、“确认书”及原、被告的陈述在案佐证。

审理中，原告称，原告自2000年起即系顾高路XXX号的所有人，顾高路XXX号场地中另外还有2个临时号牌即顾高路XXX号和866号。被告自2005年1月起租借了顾高路XXX号中的部分场地及相关附属设施，2010年6月，原、被告又签订了“协议书1”和“协议书2”，对租赁范围作了调整，被告租赁顾高路XXX号场地，被告自始向原告租借的就是场地及附属设施而非码头。“协议书1”和“协议书2”是同一天签订的，但双方实际履行的是“协议书2”。2013年底，顾高路XXX号由浦东新区土地储备中心动迁，该中心委托“外高桥新市镇公司”做前期开发，“外高桥新市镇公司”又委托浦东新区高东镇人民政府（以下简称“高东镇政府”）实施拆迁，同年12月10日，“高东镇政府”作为拆迁人与原告签订了《协议书》，由“高东镇政府”就原告被拆迁的顾高路XXX号作出补偿。根据上述《协议书》，原告应于2014年1月10日前交付场地，但考虑到被告租赁的场地租期未到，经原告申请，2014年4月，“高东镇政府”和“外高桥新市镇公司”一致同意顾高路XXX号中涉及被告承租的部分清场交地的时间延期至租赁期届满，即2015年6月30日后。原告为此提供了顾高路XXX号产证复印件和房产登记信息复印件（产证原件在与“高东镇政府”签订《协议书》后交给了“高东镇政府”，而房产登记信息复印件是“高东镇政府”提供的）、“高东镇政府”与原告签订的《协议书》、《关于延期交付部分动迁场地的申请报告》和“高东镇政府”会议纪要。被告对原告提供的上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。

被告称，2010年6月1日，原、被告分别签了“协议书1”、“协议书2”，虽然“协议书2”写明该协议为方便被告工商注册，实际以“协议书1”为准，但是双方以实际行为认可了履行“协议书2”，只是一年期满后双方对租金未作约定。被告提供经政府信息公开取得的沪浦土供（2003）240号及地图、从浦东新区规划和土地管理局网上下载的收回浦东新区外高桥保税区南块微电子产业基地D-1街坊D1-14地块实施公开出让的信息、沪府规（2011）131号文及附图、地块公告，证明系争地块于2003年被浦东新区政府征收并成片出让给了“外高桥新营公司”，2013年12月，浦东新区政府又将其中的浦东新区外高桥保税区南块微电子产业基地D－1街D1－14收回，并于2014年3月31日再次出让给了“外高桥新市镇公司”，而被告承租的码头就在该地块中，由此证明被告承租的码头通过两次出让，产权人已不再是原告，原告无权处分。原告对被告提供的证据真实性无法确认，但表示，虽然有2003年的征地批复，但并无真正的竞拍，“外高桥新市镇公司”于2014年3月31日才取得浦东新区外高桥保税区南块微电子产业基地D－1街D1－14的开发权。

本院认为，财产所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。根据原告提供的证据可以确认，原告系顾高路XXX号（包括顾高路XXX号）的产权人。现被告认为，被告承租的顾高路XXX号土地在2003年被相关部门征用后出让给了“外高桥新营公司”，2013年12月，浦东新区政府将该土地收回，并于2014年3月31日再次出让给了“外高桥新市镇公司”，被告已不再是顾高路XXX号的权利人，被告无权处分，租赁合同应属无效，对此，本院认为，虽然包括被告承租的顾高路XXX号在内的上海外高桥新营实业发展有限公司微电子产业基地土地开发项目（一期B）地块在2003年被相关部门征用后成片出让给了“外高桥新营公司”（现更名为“外高桥新市镇公司”），但是，原告并未得到相应的动迁补偿，直至2013年12月才由相关单位对征用的原告顾高路XXX号（包括顾高路XXX号）进行动迁补偿，因此，在未得到动迁补偿前，原告仍对其拥有的顾高路XXX号（包括顾高路XXX号）享有占有、使用和收益的权利，为此，被告主张原告不是顾高路XXX号权利人，无权作出处分，双方所签租赁合同无效，依据不足，本院不予采纳。

原、被告于2010年6月1日分别签订了“协议书1”和“协议书2”，虽然“协议书1”中明确“协议书2”是为方便被告工商注册登记之用，故签订期限为五年，实际以“协议书1”为准，期限一年，但是，原告主张双方实际是按照“协议书2”履行，而被告在庭审中也表示双方以实际行为认可了履行“协议书2”，故本院确认原、被告双方实际履行的是“协议书2”，该协议书系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。

原、被告签订的“协议书2”明确约定被告向原告租借坐落于顾高路XXX号的原告场地，并明确了具体的范围，因此，被告称，其向原告租借的是码头而不是场地，依据不足，本院不予采纳。“协议书2”签订后，由于之前被告已租借原告的该场地，故被告实际已占有、使用了该租借场地。2013年10月，原告就双方之间的往来帐款（包括租金及材料款）进行了结算并向被告送达了“确认书”，虽然被告下属的上海浦杨物资公司建材部法人范先元在该“确认书”的左下角标注了2点意见，但该2点意见与结算的租金和材料款并无直接关联，且范先元对于结算的金额也无异议，并加盖了公章，故对于该“确认书”的内容，本院予以确认，扣除原告应付被告的材料款，至2013年6月30日，被告尚欠原告租金1，380，435.79元。“协议书2”约定的年租金为75万元，而双方于2013年10月对往来帐款的结算其中2010-2013年的租年也是按照年租金75万元计算，故被告所称的一年期满后双方对租金未作约定，显然与协议及事实不符，本院不予采纳，租金应当确认为年租金75万元。鉴于“协议书2”约定年租金先付后租，且原告提供的证据可以证明动迁单位同意原告顾高路XXX号中涉及被告承租的部分清场交地的时间延期至2015年6月30日，故原告要求被告支付自2013年7月1日至2014年6月30日的租金75万元，符合合同约定。综上，原告主张由被告支付自2010年7月1日起至2014年6月30日止的租金，并无不妥，但金额应为2，130，435.79元。被告称，原告表示合同先签，租金可以从河道通航开始计算，对此，原告不予认可，被告也未提供证据证明，本院不予采信。原告于2014年3月6日致函被告，要求被告于2014年3月16日前支付欠租，但被告并未支付，故原告主张由被告支付自2014年3月16日起的欠租利息，应予支持。原告自愿撤回要求被告支付拖欠的水费、电费和清洁费，系处分其民事权利，符合法律规定，本院予以准许。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告上海浦杨物资公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东杨园市政建筑工程有限公司2010年7月1日至2014年6月30日止的租金2，130，435.79元；

二、被告上海浦杨物资公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东杨园市政建筑工程有限公司租金2，130，435.79元的利息，自2014年3月16日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至判决生效日止。

负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费24，079元，减半收取计12，039.50元，由被告上海浦杨物资公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　　无　　

二〇一四年七月二十八日

书记员　　无　　

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第八条?依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条?被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。