上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2019)沪01民终9560号
上诉人(原审被告):上海申川建筑安装装潢有限公司,(注册地上海市浦东新区唐镇唐陆路**(乙)****)住所地上海市浦东新区南桥路**。
法定代表人:陆金国,总经理。
委托诉讼代理人:张志勇,上海汉盛律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):上海市浦东新区就业促进中心,住所地上海市浦,住所地上海市浦东新区浦东南路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人:徐熳红,主任。
委托诉讼代理人:成洪华,上海衡孚律师事务所律师。
上诉人上海申川建筑安装装潢有限公司(以下简称申川公司)因与被上诉人上海市浦东新区就业促进中心(以下简称就业中心)房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市浦东新区人民法院(2019)沪0115民初5796号民事判决,向本院提出上诉。本院于2019年8月1日立案后,依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。
申川公司上诉请求:撤销一审判决,依法改判驳回被上诉人就业中心一审诉讼请求。
事实和理由:原判认定事实不清,适用法律错误。被上诉人就业中心未证明其收回房屋系自住,租约到期双方虽未续约,但上诉人按约仍享房屋使用权、优先承租权;原判对上诉人长期使用标的房屋办公且对之进行维修未认定;原判要求上诉人之搬离时间过短,脱离实际;被上诉人非产权人,原判未征求其意见。
就业中心辩称:不同意申川公司的上诉请求,请求维持原审判决。
就业中心向一审法院起诉请求判令:1、申川公司搬离位于上海市浦东新区XX路XX号房屋(原XX号,以下简称系争房屋),并将房屋返还给就业中心;2、申川公司按人民币11,666.67元/月的标准向就业中心支付房屋占用费(自2018年4月1日起至实际搬离之日止)(11,666.67参照于年租金7万元的2倍计算)。
一审法院认定事实:就业中心前身为“川沙县XX公司”,数度更名,现为“上海市浦东新区就业促进中心”。1991年12月,“上海市XX总公司川沙县公司”(甲方)与“川沙县XX公司”(乙方)签署《转让办公用房协议》,约定甲方将系争房屋转让给乙方(全部房屋面积541.6平方米)。之后,申川公司迁入系争房屋用于办公。2012年7月6日,就业中心、申川公司就系争房屋签署《房屋租赁协议》,约定:租期自2012年1月1日至2015年6月30日止;2007年至2011年未签订协议期间,申川公司向就业中心支付使用费3万元;租金一年一付,申川公司应支付就业中心年租金7万元。
租期届满后,双方未再书面续租,申川公司继续使用系争房屋。2018年3月19日,就业中心书面致函申川公司,要求申川公司在收到函件后三十日内清理物品,搬离租赁房屋并交还房屋,同时支付自2017年11月至实际搬离之日止的房屋占用费。2018年7月3日,就业中心再次致函申川公司,要求申川公司收函后一周内与就业中心签署解除房屋租赁合同协议并确定具体搬离时间,缴清房屋占用费。两次催函均未果。2018年10月,就业中心向一审法院递交诉状,要求判如所请。
一审法院另查明,系争房屋目前的权利人为“中国XX集团公司”及“中国XX股份有限公司”,房屋坐落标为“XX路XX号”。
一审法院认为,租赁期届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。就业中心、申川公司就系争房屋于2012年7月签订租赁协议,租期届满后未再书面续租,申川公司继续使用系争房屋,就业中心未提出异议并收取租金,视为原租赁合同继续有效,属不定期租赁,就业中心可随时解除。鉴于就业中心于2018年3月、7月连续两次向申川公司发函通知其腾退房屋并缴清使用费,故一审法院确认双方的租赁关系已解除,申川公司应当搬离系争房屋并将房屋交还于就业中心。就业中心要求申川公司按每月11,666.67元的标准支付自2018年4月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费,经查无不当,可准许。至于就业中心是否为系争房屋的权利人,其与原所有权人之间就系争房屋签订的《转让办公用房协议》的合同效力问题与本案无涉,不影响就业中心、申川公司之间租赁合同的履行。申川公司主张就业中心无主体资格,拒绝返还房屋,缺乏事实和法律依据,一审法院不予以采纳。
一审法院审理后,依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定,于二〇一九年五月十日作出判决:一、上海申川建筑安装装潢有限公司应于判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区XX镇XX号房屋(原XX号)并将该房屋返还给上海市浦东新区就业促进中心;二、上海申川建筑安装装潢有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海市浦东新区就业促进中心自2018年4月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费,以每月11,666.67元的标准计付。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,841元,减半收取计920.50元,由上海申川建筑安装装潢有限公司负担。
二审期间,双方均未提供新证据。
经审理查明,一审法院认定事实无误,本院依法予以确认。
本院认为,根据查明事实,上诉人申川公司长期承租使用被上诉人就业中心(及其前身)之标的房屋。双方2012年7月6日签署《房屋租赁协议》(自2012年1月1日至2015年6月30日止),上诉人与被上诉人由之形成的房屋租合同关系依法应属有效。其后,双方未再签订书面租约,上诉人继续承租使用房屋,原判据之确认双方属不定期租赁,符合法律规定。
不定期租赁合同出租人依法可随时解约,上诉人主张之优先续约权在被上诉人收回自用条件下显然不能满足行使条件,另所谓长期使用中的装修等等,上诉人既未提出主张亦无基本证据佐证,本院难予采信,相关请求缺乏法律与事实依据,不能支持。
综上,申川公司的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费1,841元,由上海申川建筑安装装潢有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 叶振军
审判员 胡桂霞
二〇一九年九月二十日
书记员 王 力
附:相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
……