某某与某某县某某石业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省**县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初4293号 原告：***，女，1983年5月6日出生，汉族，住**县。 委托诉讼代理人：***，浙江**中天（**）律师事务所律师。 被告：**县**石业有限公司。住所地**县***道外环东路**。 法定代表人：***，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈**芳，女。 原告***与被告**县**石业有限公司（以下简称**石业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月30日公开开庭进行了审理，原、被告各自的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即退还原告二楼2020年6月8日至2021年1月31日计232天的房租共计90257元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定了租赁房屋位置及面积、租赁期限、租金及缴纳期限以及其他约定事项。合同第四条第四点明确约定“由于乙方原因终止合同，押金不予退还”。2020年年初，因租赁房屋门前道路施工致使原告无法正常运输装卸货物，企业无法正常经营。故原、被告协商终止原租赁合同，原告交付的押金12000元不予退还，被告将2020年6月8日至2021年1月31日期间的房租退还原告。2020年6月7日，原告已将房屋完全腾空并交还被告，但时至今日，被告仍以市场行情差，房子还没租掉为由拖延退回房租。故原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告**石业答辩称：1.双方租赁合同有效。双方于2018年1月18日签订房屋租赁合同，该合同已成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行。根据房屋租赁合同的约定，案涉外环东路203号2楼东侧房屋，租期自2018年2月1日至2021年1月31日。***现主张退回2020年6月8日至2021年1月31日的租金，无事实及法律依据。2.***因经营不善，于2020年6月自行腾退，并请求被告公司陈**芳帮忙找人转租，以挽回部分损失，陈**芳当时也是出于好意表示同意帮忙。但本案房屋租赁合同并未解除，承租人仍为***，故其无权要求退回租金。这从***提交的微信聊天记录中反映的2020年6月其仍在支付多期水电费及其仍在积极联系他人转租的行为中可以看出。3.***认为房前道路影响其经营毫无根据。房屋前修路不影响通行，况且修路是从2018年11月底就已经开始了，***一直都没有提出异议，且正常租赁房屋并交纳租金。现***因经营不善，不想继续租赁房屋，故提出该借口，还要求退回租金，有违诚实信用原则。 当事人围绕诉讼请求或抗辩意见依法提交了证据，对方亦发表了质证意见。本院经审查后，对当事人提交证据的真实性均予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2018年1月18日，原告***（作为乙方）与被告**石业（作为甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方因经营及办公需要，向甲方租赁房屋。其中房屋1坐落于**县××街道××路××号××楼东侧，面积780平方。租赁期为3年，甲方从2018年2月1日起将出租房交付乙方使用，至2021年1月31日。年租金142000元，支付方式为银行转账支付（一次支付1年租金），押金为12000元。合同第四条其他约定事项约定：1.房屋的内外装修，租用期间的水、电、卫生等各费用均由乙方负担。……4.由于乙方原因终止合同，押金不予退回。合同签订后，原告即按约向被告支付押金12000元，并已支付租金至2021年1月31日。 2020年6月，原告向被告提出提前退租，并就相关事宜与被告公司陈**芳进行沟通。在2020年6月7日上午11：29分双方的微信聊天记录中，陈**芳提到：“老板娘你有时间把钥匙给我有人要看房”，***回复：“门开的，你去看吧”，“我们还有一个热水器没有拆走”。同日下午14：16的微信聊天记录中，***提到：“什么桌子，是我们的还是你的？在3楼，你要的话，拿去吧”。6月8日上午8：53分***微信回复陈**芳：“这里放的是什么，桌子吗？我们的桌子生锈了，我叫他们拿到3楼去了，你要的话，我叫他们给你搬下去”，“那个监控的头，留给下家是不适合的，因为主机在我们公司，到时候肯定是要拆掉的”。6月12日下午15：15分，***问陈**芳：“2楼的门你给锁上了吗”。7月2日，***问陈**芳：“2楼水费有100吗，我们都没有用，都搬走了，没用了”……“你缺了什么东西，你打字给我，我补给你，实在不行，给你钱，你算一下吧，2楼还有2个监控的头没有拆，我电之前也花了8000多元，空调花了1300元，我全部都留给你了”。7月7日上午***问陈**芳：“这两天有人来看2楼吗？……如果一直租不出去怎么办……我们签的合同是我中途退租，押金不退的”。后被告称其于2020年11月16日将涉案房屋另行出租给他人。现原告以被告未将其腾退后的租金返还等为由诉至本院，要求判如所请。因双方分歧较大，案经调解未果。 另查明：原告向被告支付的押金12000元现仍在被告处，被告未予退回。 本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。 一、关于原告在本案中是否存在违约行为。 根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告约定案涉**县××街道××路××号××楼东侧房屋的租赁期限为截至2021年1月31日，但原告却在租赁期限届满前提出退租，违反了合同约定。虽原告诉称系因房屋门前道路施工致使无法正常经营故与被告协商终止合同，但原告对此并未提供相应证据予以证实，且原告在与被告公司陈**芳的微信聊天记录中也认可其系提前退租，故原告所述该理由不能成立，其确存在违约行为，理应承担相应违约责任。 二、关于违约责任的承担问题。 由于双方在合同中仅约定由于原告原因终止合同的，押金不予退回，未对其他违约责任进行约定。但被告认为由于原告的提前退租行为，对其造成了租金损失以及相应中介费损失，故要求原告进行赔偿。本院认为，根据合同法的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告确因原告提前退租的违约行为产生房屋空置等经济损失，而双方约定的押金12000元不予退还的违约责任也的确不足以弥补被告因该违约行为所造成的损失，且原告对该损失也是能够预见到并知晓的。另，被告在原告退租后，亦于11月中旬将房屋另租他人，并不存在因自身原因将损失扩大的情形。故本院结合案件实际，综合合同履行情况，被告为防止损失扩大而支出的合理费用等因素后，酌定在押金12000元不予退回的情况下，由原告另行赔偿被告三个月的租金损失即142000元/年÷12个月×3个月＝35500元（小数点后四舍五入）。 三、关于房屋实际腾退的时间。原告主张其已于2020年6月7日将房屋腾空并交还给了被告，被告则认为原告是在2020年6月底大致腾空的，全部腾空是在7月份。本院认为，根据***与陈**芳的微信聊天记录，2020年6月7日时***确已将房屋大致腾空，而零星物品亦不影响被告继续出租。故本院认定房屋的实际腾退时间应为2020年6月7日。 综上，因原告***已支付租金至2021年1月31日，故原告***多支付的其未实际使用的2020年6月7日至2021年1月31日期间的租金为142000元/年÷365天×238天＝92592元（小数点后四舍五入），扣除原告***应另行赔偿给被告**石业的损失35500元后，被告**石业实际应向原告***退回的租金数额为57092元（92592元－35500元）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告**县**石业有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告***返还租金57092元； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2056元，减半收取计1028元（原告已预交），由原告***负担414元，由被告**县**石业有限公司负担614元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员　曹　律 二〇二一年二月一日 书记员　***