山东巨益新能源有限公司、某某等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山东省菏泽市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁17民终1204号

上诉人（原审原告、反诉被告）：山东巨益新能源有限公司。住所地：山东省巨野县城东工业园区。统一社会信用代码：913717246920229984。

法定代表人：孙寿山，该公司经理。

委托诉讼代理人：曹建鹏，山东恪诺律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈昊，山东恪诺律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1970年2月13日出生，汉族，住山东省巨野县。

委托诉讼代理人：田晓峰，山东百士律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王端亮，山东百士律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：魏祥尊，男，1975年3月2日出生，汉族，住山东省巨野县。

上诉人山东巨益新能源有限公司（以下简称巨益公司）因与被上诉人***、魏祥尊房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省巨野县人民法院（2019）鲁1724民初2200号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人巨益公司的委托诉讼代理人曹建鹏、陈昊，被上诉人***的委托诉讼代理人田晓峰、王端亮参加了本案诉讼。本案现已审理终结。

巨益公司上诉请求：1.撤销一审判决第四、五、六项，依法改判巨益公司不承担***、魏祥尊损失支付责任；2.本案一审、二审诉讼费由***、魏祥尊承担。事实和理由：巨益公司于六年前与***、魏祥尊签订了《房屋租赁合同》，并将已取得房产证的房屋交付给***、魏祥尊。***、魏祥尊一边占有使用开宾馆，一边将多余房屋转租第三人获益。现在***、魏祥尊租赁房屋不仅可以不付租金，在自身违约的前提下还可以获利110万元，实在荒唐，没有依据。一、一审法院认定事实严重错误。1、一审法院依据菏江天评字（2020）32号资产评估报告认定的***、魏祥尊的损失不合法。巨益公司对该资产评估报告提出了异议，该评估报告所有结论都是在假设的情况下作出，即没有确定证据支持，但一审法院以鉴代审，导致事实认定严重错误；另外，评估公司作为专业部门只能对现有财产进行评估，而对于损失的认定无权作出判断。本案中，认定损失多少是司法机关的职责范围，并且未注意该报告中载明的评估假设和限制条件对评估结论的影响，应由法院根据法律关系进行认定和判断。一审法院机械的使用该评估报告没有事实和法律依据。2、一审判决解除房屋租赁合同的事实理由严重错误。巨益公司提供的房屋已取得不动产权证明，是合法的不动产，是可以租赁使用的。至于承租人租赁房屋后的使用目的由其自行确定，责任由其自行承担。承租人可以开宾馆，也可以做仓库，是承租一方的事。最终承租人设立宾馆，由于宾馆涉及公共安全，对消防有较高的要求，这主要是由承租人的用途决定的，不是出租人房屋不符合要求。一审法院把解除合同的全部责任归咎于巨益公司，明显错误。实际上承租人多年来正常经营，拒不交纳租金才是合同解除的理由，导致合同最终解除主要是***、魏祥尊的原因造成。巨益公司对合同解除不应承担责任，一审法院判决巨益公司承担80%的责任是明显错误的。3、至于解除合同后承租人的装修损失，也是因为其自身原因造成，应当自行承担。对于土地用途问题，巨益公司与承租人签合同时***、魏祥尊就明知。对于消防问题***、魏祥尊在签租赁合同时就明知或应当明知；***、魏祥尊在经营过程中，多次遭到巨野县公安消防大队处罚，说明其明知故犯，或者不积极采取措施对于由此而扩大的损失应当自行承担。2015年5月25日第一次处罚后，承租人就应当采取措施减少损失，但承租人继续营业，继续受到2016年12月24日、2017年4月26日的处罚（不营业就不会受处罚），自行扩大的损失应当自行承担。二、若巨益公司的主张未得到支持，会出现***、魏祥尊在不支付租金的前提下还获利，则有悖于法理和法律原则，造成法律的负面社会评价。本案涉及的纠纷在当地较为出名，具有一定的社会影响性，本案中的巨益公司应得租金等权利已转让给巨野普霞照明科技有限公司（以下简称普霞公司），且普霞公司起诉***、魏祥尊要求支付相应的债权转让款，一审法院做出驳回普霞公司诉讼请求的判决，普霞公司败诉后已上诉于菏泽市中级人民法院，现正在审理之中，巨益公司所转让的债权普霞公司现在或将来可能有得不到支持的风险。若按照本案件一审判决计算，***、魏祥尊租赁房屋不仅可以不付租金，在自身违约的前提下还可以获利110万元，实在荒唐。***、魏祥尊不仅未对租赁行为支付相应对价，还在租赁行为中获得超额利益，自租赁开始至今***、魏祥尊只缴纳过租赁保证金，从未缴纳过租赁费，并在对外转租过程中收取租赁费28万余元（截止一审审理过程中），从朴素的法律思维来看，若支持了***、魏祥尊的主张，则会造成恶劣的社会影响，有悖于法律不能让违约方从其违约行为中获利的原则。综上，巨益公司在租赁过程中并无过错，一审法院在程序和事实认定上均有错误和瑕疵，在***、魏祥尊没有实际损失的前提下，巨益公司不应承担赔偿责任，***、魏祥尊不遵守合约的严重失信行为不应得到法律支持。

***辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，依法应驳回巨益公司的上诉请求，维持一审法院判决。巨益公司在租赁过程中存在全部过错，***、魏祥尊不能达到合同目的导致合同解除的原因在于巨益公司，因此***、魏祥尊本身不存在任何过错，巨益公司的上诉理由依法不能成立。

巨益公司向一审法院起诉请求：1.要求解除租赁合同，清退租赁房屋设施并返还租赁房屋，且租赁房屋的装修无偿归巨益公司所有(租赁期内的租金和利息已债权转让，***、魏祥尊应将租金及利息支付给受让方，且已另案主张）；2.本案诉讼费用由***、魏祥尊承担。

***、魏祥尊向一审法院反诉请求：1.依法确认巨益公司与***、魏祥尊签订的租赁合同无效，并由巨益公司赔偿因合同无效造成的房屋装修等经济损失80万元，诉讼期间变更为：依法解除双方签订的租赁合同，并由巨益公司赔偿房屋装修等经济损失1328833元；2.退还租赁押金5万元；3.归还所欠电费18407元（16361度）；4.诉讼费、评估费由巨益公司承担。

一审法院认定事实：2014年6月17日，魏祥尊、***（乙方）与巨益公司（甲方）签订房屋租赁合同，魏祥尊、***于同日交纳租赁押金5万元。甲方出租给乙方坐落在巨野县东，隶属巨益公司的沿街商品房Ｃ区（不含Ｃ区底一层北段约835米）的房屋，该房屋建筑面积为3200余平方米，双方按3200平方米标准计算。甲方为该房屋的房产所有人（房产证号：巨野县字第0××1）。该房屋的用途：乙方向甲方承诺，对所租赁房屋的使用应当与乙方拟开展的经营活动及相关业务相符。租赁期限：本合同房屋租赁期限为十年，自2014年7月1日起至2024年7月1日止。其中甲方承诺免收乙方第一年房租及装修期间的租金，免租时间为2014年12月1日起至2015年12月1日止。装修期为五个月，时间自2014年7月1日起至2014年12月1日止。租金支付：该房屋的租金采取固定租金的方法。自2015年12月1日起至2024年12月1日止。每年每平方米租金为人民币55.25元，年租金为18万元。甲乙双方在合同签订后5日内，乙方向甲方支付人民币5万元。因该出租房屋未依法进行消防设计备案，未依法进行竣工验收备案，巨野县公安消防大队于2015年5月19日、2016年12月24日下达责令限期整改通知书，对承租经营的宾馆罚款1万元，并分别作出（2017）0031号、0032号，（2018）0063号行政处罚决定书，对租赁的宾馆给予罚款处罚。普霞公司2019年2月28日向一审法院提起诉讼，主张2019年2月14日与巨益公司签订了债权转让协议，约定将上述租赁费收益权进行转让，要求魏祥尊、***支付房屋租赁费529452元（暂计算至起诉之日）及违约金326377元。2019年5月10日，巨益公司向一审法院提起诉讼，要求与魏祥尊、***解除房屋租赁合同，清退租赁房屋设施并返还租赁房屋，且租赁房屋的装修无偿归其所有。魏祥尊、***2020年1月21日提起反诉，要求依法解除双方签订的租赁合同，由巨益公司赔偿房屋装修等经济损失1328833元；退还租赁押金5万元；归还所欠电费18407元（16361度）；承担诉讼费、评估费。并申请对承租房屋上装修宾馆、购置宾馆设施损失情况进行评估，经一审法院与双方协商选定评估机构，依法委托菏泽江天资产评估事务所评估，该评估事务所2020年7月30日出具菏江天评字（2020）32号资产评估报告，结论为：不可迁移资产损失1218066元，其中包括合同租赁期内解约的损失749136元、无法正常经营损失468930元；可迁移资产损失110767元，其中包括合同租赁期内解约资产迁移费损失82065元、无法正常经营损失28702元；合计1328833元，魏祥尊、***支付评估费5万元。

关于魏祥尊是否是本案适格被告，魏祥尊主张其在签订合同后就退出了租赁，亦未实际对宾馆进行投资和经营，是***向巨益公司交纳的5万元押金，并且巨野县公安消防大队也只是对***进行处罚，认为与巨益公司之间并未形成事实上的租赁和权利义务关系，不是本案适格被告。但2014年6月17日与巨益公司签订《房屋租赁合同》时，魏祥尊、***二人均在合同上签了字，魏祥尊辩称退出租赁，未与巨益公司另行达成协议，且未对退出租赁提供相关证据，其主张不是本案适格被告，一审法院不予采纳。关于电费，反诉原告魏祥尊、***虽提供欠条两张及电量电费台账一份，但欠条明确写明电费单价以发票实际单价为准，而魏祥尊、***未提供电费发票，无法计算电费价格，可另行主张。关于租赁给苑磊经营，巨益公司与***、魏祥尊的租赁合同8-4约定，乙方魏祥尊、***拥有完整合法的经营自主权，且并未约定禁止转租，故魏祥尊、***在合同期内将部分房屋转租的行为，并未违反双方的合同约定。关于是否属正常经营，巨野县公安消防大队以该出租房屋未依法进行消防设计备案，未依法进行竣工验收备案为由，2015年5月19日、2016年12月24日、2017年3月13日、2018年5月21日、2018年6月4日虽多次下达责令限期改正通知书、行政处罚决定书、催告书，且对承租经营的宾馆进行罚款，但结合巨益公司提供的住宿费收据、定额发票、住宿人员住宿情况照片等证据，该宾馆并未完全停业。

一审法院认为，巨益公司与魏祥尊、***2014年6月17日签订房屋租赁合同，魏祥尊、***交纳了5万元租赁押金后，对该租赁房屋按照宾馆经营的需要进行装修，该合同是双方的真实意思表示。《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”涉案房屋所有权人系巨益公司，共有情况为单独所有，规划用途为工业用房，房屋使用用途为工业。巨益公司将该工业用房按照“沿街商品房”出租给魏祥尊、***经营宾馆，违反上述法律中关于不得擅自改变土地用途，如改变土地用途需经相关土地和规划主管部门批准，并办理土地用途变更登记的规定，是违反管理性强制性规定，是土地行政主管部门从土地用途管理角度对土地使用者应按规划用途使用土地的行政管理性要求。但不必然导致改变土地用途的租赁合同无效。《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”《房屋租赁合同司法解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”该租赁房屋经营的宾馆未依法进行消防设计备案、未依法进行竣工验收备案，被公安消防部门限期改正、责令停产停业并处以罚款，使得该租赁合同客观上无法继续履行。对未经消防设计备案、未依法进行竣工验收备案的房屋进行出租，由于出租人的行为违反了房屋使用条件的相关强制性规定，存在违法行为，承租人可以作为解除租赁合同的法定条件，但不属于租赁合同无效的情形。《房屋租赁合同司法解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”巨益公司本诉要求解除合同，魏祥尊、***反诉亦要求解除合同，则双方签订的房屋租赁合同应予解除。对已经形成附合的不可迁移的装饰装修物归巨益公司所有，未形成附合的可迁移资产由魏祥尊、***限期清理，腾退房屋。经评估，不可迁移资产合同租赁期内解约的损失749136元、不可迁移资产无法正常经营损失468930元；可迁移资产损合同租赁期内解约资产迁移费损失82065元、可迁移资产无法正常经营损失28702元，合计1328833元，魏祥尊、***支付评估费50000元，共计1378833元。巨益公司认为评估报告依据的基础是因停业而产生的损失，不具有客观公正性，而评估报告系依据租赁房产未经消防验收的房产，无法办理有关宾馆经营手续，致使宾馆无法正常经营，从而造成经营损失，故巨益公司的主张不予支持。巨益公司租赁的房屋规划用途为工业用房，且未经消防设计备案、未依法进行竣工验收备案，其作为所有权人，理应知晓违反房屋使用条件的相关强制性规定，存在违法行为，在租赁过程中过错较大。魏祥尊、***作为承租方，租赁该房屋从事宾馆经营，也应在签订合同时对房屋规划用途进行全面了解，对相关政策法规负有注意义务，结合双方的过错，酌情由巨益公司赔偿魏祥尊、***80%的损失，即1103066.4元。巨益公司已将租赁期内的租金和利息债权转让，且已另案主张，本案不再涉及。双方租赁合同解除，巨益公司理应退还给魏祥尊、***租赁押金50000元。

综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第五十六条，《中华人民共和国消防法》第十三条第三款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条之规定，判决：一、解除巨益公司与魏祥尊、***2014年6月17日签订的房屋租赁合同；二、对租赁房屋内已经形成附合的不可迁移的装饰装修物归巨益公司所有；三、对租赁房屋内未形成附合的可迁移资产（1.8米×2.05米床60张、1.2米×2.0米床74张、桌及床头柜63张、窗帘174.92米、锅炉1座、变压器1套、空调内外机55组、集中式太阳能23组、水箱2个、网络一套、有线电视55套、招牌字80.19平方米、招牌字8平方米、电子屏1套、空气能机1个、电视63台）由魏祥尊、***于判决书生效后30日内清理完毕，腾退房屋；四、由巨益公司于判决书生效后30日内赔偿魏祥尊、***损失1103066.4元；五、由巨益公司于判决书生效后30日内退回魏祥尊、***租赁押金50000元；六、驳回巨益公司的其他本诉请求和魏祥尊、***的其他反诉请求。本诉案件受理费100元，由巨益公司负担；反诉案件受理费17209元，由魏祥尊、***负担3449元，由巨益公司负担13760元。

二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明，2014年6月17日魏祥尊、***（乙方）与巨益公司（甲方）签订房屋租赁合同第6-1条约定：甲方允许乙方按其经营需要，在不影响该房屋主体结构的前提下，自行设计并装修。乙方应在装修之前向甲方提交设计图纸和施工方案。第7-6条约定：甲方应协助乙方办理营业所需的工商、税务、规划、环保、消防等（如有需要及其他国家规定的申报手续，协助乙方提供报批所需的相关文件、图纸、资料等。甲方对此类协助不另行收费。第8-4条约定：乙方拥有完整合法的经营自主权。本院二审查明的其他事实同一审法院查明事实一致。

本院认为，首先，双方当事人对于2014年6月17日签订的房屋租赁合同的真实性均无异议，该租赁合同约定的房屋的用途为：乙方向甲方承诺，对所租赁房屋的使用应当与乙方拟开展的经营活动及相关业务相符。故该租赁合同并没有明确体现乙方承租房屋后的具体用途，故该租赁合同并未违反法律法规的禁止性规定，故本院采信该租赁合同的效力。

因双方当事人均同意解除合同，故一审法院判令解除合同并无不当，本案二审争议的焦点是出租方巨益公司与承租方魏祥尊、***是否存在违约的问题。案涉租赁合同第7-6条约定：甲方应协助乙方办理营业所需的工商、税务、规划、环保、消防等（如有需要及其他国家规定的申报手续，协助乙方提供报批所需的相关文件、图纸、资料等。甲方对此类协助不另行收费。故根据该租赁合同约定可知，巨益公司应协助魏祥尊、***办理消防手续，而在魏祥尊、***后续使用房屋过程中，多次受到消防部门的行政处罚、限期整改通知书，可见，案涉房屋并没有办理符合消防法规定的消防手续。至于具体原因，双方当事人各执一词，本院认为，虽然案涉租赁合同第8-4条约定：乙方拥有完整合法的经营自主权，但是魏祥尊、***租赁涉案房屋后即按照宾馆经营的需要进行装修，并且根据第6-1条约定的“乙方应在装修之前向甲方提交设计图纸和施工方案。”所以，巨益公司应知悉魏祥尊、***租赁房屋后系经营宾馆。而涉案房屋性质系工业用房，魏祥尊、***租赁后经营宾馆，与房屋性质不符。巨益公司作为房屋所有权人，明知房屋规划用途为工业用房，仍然允许魏祥尊、***经营宾馆存在过错。魏祥尊、***作为承租方，租赁该房屋从事宾馆经营，理应在签订合同时对房屋规划用途进行全面了解，对相关政策法规负有注意义务，并且根据合同约定，是由魏祥尊、***办理消防手续，巨益公司承担协助义务。并且魏祥尊、***拥有完全自主经营权，其租赁涉案房屋后，亦应按照房屋性质使用房屋。魏祥尊、***在对房屋拥有自主经营权的情况下选择经营宾馆，过错程度更高。一审法院划分责任比例不当，本院综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，酌定巨益公司赔偿魏祥尊、***20%的损失，即275766.6元（1378833元×20%）。至于涉案租赁押金，已在普霞公司诉魏祥尊、***给付租赁费一案中予以扣减，在本案中不予支持。

综上所述，巨益公司的上诉理由部分成立，应予支持；一审判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:

一、维持山东省巨野县人民法院（2019）鲁1724民初2200号民事判决第一、二、三项；

二、撤销山东省巨野县人民法院（2019）鲁1724民初2200号民事判决第四、五、六项；

三、上诉人山东巨益新能源有限公司于判决书生效后30日内赔偿被上诉人魏祥尊、***损失275766.6元；

四、驳回山东巨益新能源有限公司和魏祥尊、***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费100元，由上诉人山东巨益新能源有限公司负担；一审反诉案件受理费17209元，由被上诉人魏祥尊、***负担13286元，由上诉人山东巨益新能源有限公司负担3923元。二审案件受理费13760元，由被上诉人魏祥尊、***负担10623元，由上诉人山东巨益新能源有限公司负担3137元。

本判决为终审判决。

审判长　　田佰旺

审判员　　朱晨曦

审判员　　史春雷

二〇二一年八月二十日

书记员　　邓亚娉