山东巨益新能源有限公司与某某尊、某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省巨野县人民法院

民 事 判 决 书

(2019)鲁1724民初2200号

原告（反诉被告）：山东巨益新能源有限公司，住所地：巨野县城东工业园区。

法定代表人：孙寿山，该公司经理。

委托诉讼代理人：曹建鹏，山东寿城律师事务所律师。

被告（反诉原告）：**尊，男，汉族，1975年3月2日出生，住山东省巨野县。

被告（反诉原告）：***，男，汉族，1970年2月13日出生，住山东省巨野县。

二被告委托诉讼代理人：解恒召，山东百士律师事务所律师。

原告（反诉被告）山东巨益新能源有限公司(以下简称“巨益公司”)与被告（反诉原告）**尊、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，**尊、***提起反诉，本案依法适用普通程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告巨益公司委托诉讼代理人曹建鹏，二被告委托诉讼代理人解恒召到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

巨益公司向本院提出诉讼请求：要求解除租赁合同，清退租赁房屋设施并返还租赁房屋，且租赁房屋的装修无偿归原告所有(租赁期内的租金和利息已债权转让，两被告应将租金及利息支付给受让方，且已另案主张）；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2014年6月17日原告巨益公司与二被告签订了房屋租赁合同，合同约定将位于巨野县城东工业园隶属巨益公司沿街商品房C区约3200平方米房屋租赁给二被告使用，租赁期限自2014年7月1日至2024年7月1日止，双方约定自2015年12月1日至2024年12月1日每年租金为18万元，并约定了双方权利义务及违约责任，履行房屋交付义务后，房屋租金二被告至今分文未付。原告多次与被告协商未果，并于2018年10月19日向两被告书面通知解除租赁合同，现无奈诉至贵院，望依法判若所诉。

**尊、***辩称，一、被告**尊不是本案适格被告。2014年6月17日与巨益公司签订《房屋租赁合同》时，虽然是**尊和***二人在合同上签的字，但是向巨益公司交纳5万元押金，是***一人所交，**尊也未实际对宾馆进行投资和经营，签订合同后就退出了租赁，并且与原告办理消防验收等事宜的也是***一人，巨野县公安消防大队处罚也只是对***进行处罚，均与**尊无关。因此说**尊与巨益公司之间并未形成事实上的租赁和权利义务关系，不是本案适格被告。二、原告要求确认单方解除租赁合同合法有效的诉讼请求不应得到支持。原告将工业用房当作商品房出租给被告，违背了《土地管理法》第四条关于使用土地的单位和个人必须按照批准用途使用土地的规定和《城乡规划法》关于建设用地必须按照建设规划许可的用途使用的规定，诉称的受让债务不成立，二被告根本不欠山东巨益新能源有限公司应收租金。原告诉称受让山东巨益新能源有限公司应收租金，其依据是在2014年6月17日二被告与山东巨益新能源有限公司签订的《房屋租赁合同》第4-1条约定的内容。而该合同第1-1条和7-6条还约定，山东巨益新能源有限公司出租给二被告建筑面积为3200平方米的沿街商品房，并协助二被告办理营业所需工商、税务、规划、环保、消防等经营手续。而合同签订后，二被告按合同第4-2条约定向山东巨益新能源有限公司交纳5万元押金，并投入约200万元对承租的上诉房屋进行装修、购置宾馆所需物品和设施之后，巨野县公安消防大队对承租房屋进行消防验收时发现，山东巨益新能源有限公司向二被告隐瞒事实真相，出租给二被告的竟然是工业用房，且未进行消防设计备案、未进行竣工验收备案。根本不具备商业用房使用条件。巨野县公安消防大队为此对二被告作出了责令停产停业和罚款10万元的处罚。上述事实表明山东巨益新能源有限公司出租给二被告的房屋，根本不能正常使用，二被告不仅不应向其支付租金，而且山东巨益新能源有限公司还应向二被告赔偿装修及购置宾馆设施、用品等损失。因此说原告受让的债权根本不成立。二、被告**尊不具备本案诉讼主体资格。2014年6月17日与山东巨益新能源有限公司签订《房屋租赁合同》时，虽然是**尊和***二人在合同上签的字，但是向山东巨益新能源有限公司交纳5万元押金，是***一人所交，**尊也未实际对宾馆进行投资和经营，在签订后就约定**尊退出，并且与山东巨益新能源有限公司交涉的也一直是***，巨野县公安消防大队处罚也只是对***进行处罚，均与**尊无关。因此说**尊与山东巨益新能源有限公司之间不存在事实上权利义务关系，不具备本案诉讼主体资格。综上原告主张的受让租金根本不成立，请依法驳回原告的诉讼请求。

原告围绕诉讼请求提交证据如下：一、房屋租赁合同一份，是山东巨益新能源有限公司与被告**尊、***在2014年6月17日签订的，证明：山东巨益新能源有限公司与两被告就涉案房屋签订房屋租赁合同以及租金交纳，违约责任等情况；二、应收租金债权转让协议一份，由山东巨益新能源有限公司与原告在2019年2月14日签订的，证明：山东巨益新能源有限公司对两被告享有的债权转让给原告，原告享有自2015年12月1日至两被告实际占用房屋期间的租赁费、欠付水电物业费用、逾期支付租金违约金、预交押金等费用的债权；三、应收租金债权转让通知书一份，由山东巨益新能源有限公司在2019年2月14日出具，EMS快递两份、邮件跟踪查询结果两份、定额发票一份，证明：山东巨益新能源有限公司于2019年2月14日向二被告发出租金债权转让通知书，告知两被告就应收租金及违约金等收益权转让给原告，履行了债权转让的告知义务，且该通知书两被告均已经接收；四、房产证复印件两份，证明：山东巨益新能源有限公司对涉案房屋具有合法的所有权并且依法办理房屋产权证明。五、提交企业信用信息公示报告一份，以及2019年3月15日被告所经营的巨野县爱来客快捷酒店增值税发票一张，证明两被告经营的爱来客快捷酒店自2015年3月5日注册之日起截止到现在一直处于正常在营业状态。

经开庭质证，被告对原告提供的证据质证认为：一、对第一份证据真实性有异议，被告与山东巨益新能源有限公司所签订的房屋租赁合同加盖了骑缝章，而原告提交的该份租赁合同并未加盖骑缝章，存在更换第二到第五页内容的嫌疑，应该以我方持有的房屋租赁合同为准，另外对原告提供该合同的证明目的有异议，该合同虽然约定了房屋租金，但是由于山东巨益新能源有限公司违约在先，而且隐瞒其房屋系工业用房，不具备商业用房使用条件等内容，因此，该合同不能作为应收租金的依据；二、对证据二关联性和证明目的有异议。该证据被告并不知情，原告也未向被告提供过该协议，且协议内容所写被告欠付水电、物业等费用均与事实不符，所写应收租金也不成立；三、对证据三通知书，被告***已经收到，但是被告**尊没有收到，其债权转让通知书对**尊不生效，***虽然收到通知书，但是因不是合法债权，故***也没有履行债权的义务；四、对房产证复印件不符合证据的形式要件，且仅从该两份房产证复印件上也可以看出，其规划用途均属于工业用房，而不是被告与山东巨益新能源有限公司在租赁合同第一条所约定的沿街商品房，山东巨益新能源有限公司存在欺骗被告的情形。证据五，对企业信用信息公示报告真实性无异议，但对证明目的有异议，该份报告证明了酒店经营者是被告***，**尊并未参与经营，而且营业执照本身只能证明该酒店的存在，并不能证明处于正常营业状态；对发票真实性无异议，但仅凭一张发票只能证明被告经营的酒店偶尔有住宿的情况，因被告为经营酒店投资约200万元，被告为了挽回损失，不得已违背消防责令停业规定接待个别客人。

被告提供证据如下：一、房屋租赁合同一份，证明：该合同第1-1条约定山东巨益新能源有限公司出租给被告的是“沿街商品房”，而实际是工业用房，实际出租房屋与约定不符；该合同第7-6条约定巨益新能源负责协助被告办理规划、消防等，巨益新能源至今未能履行上述义务。从而导致被告至今不能正常使用租赁物。二、收据一份，证明：被告按照合同第4-2条约定，于2014年6月17日签订合同当天，就向巨益新能源交纳了房租押金5万元。三、责令限期改正通知书1，证明：巨野县公安消防大队在2015年5月19日免租期内就因巨益新能源公司出租给被告的房屋未依法进行消防设计备案，未依法进行竣工验收备案而责令限期改正。四、罚款票据一份，证明：巨野县公安消防大队因巨益新能源公司对消防未能完成限期改正，而对被告承租经营的宾馆罚款1万元。五：责令限期改正通知书2，证明：巨野县公安消防大队在2016年12月24日对巨益新能源公司出租给被告的房屋未依法进行消防设计备案，未依法进行竣工验收备案而再次责令于2016年12月30日之前改正。六、行政处罚决定书一份，证明巨野县公安消防大队在2018年5月21日对巨益新能源公司出租给被告的房屋未依法进行消防设计备案，未依法进行竣工验收备案而再次对被告经营的宾馆给予1万元处罚。七、催告书一份，证明：巨野县公安消防大队在2018年6月4日对巨益新能源公司出租给被告的房屋因未依法进行消防设计备案，未依法进行竣工验收备案而给予停产停业和11万元处罚进行的催告。八、（2016）鲁1724民初4963号民事裁定书一份，证明巨益新能源公司在2016年11月曾以被告拖欠租金为由对被告提起诉讼，于2018年5月在自知未按约定交付出租房屋、未能履行合同义务的情况下而撤回起诉。九、营业执照两份及企业变更情况各一份，证明：被告***于2015年3月5日在租赁的巨益新能源沿街房开设宾馆，原宾馆名称为巨野县汉庭商务宾馆，于2017年2月15日更名为爱来客快捷酒店。从而证明实际与巨益新能源存在租赁关系的是被告***，被告**尊与巨益新能源之间不存在实际权利义务关系，**尊不具备诉讼主体资格。十、欠条两份及电价明细，证明：巨益新能源欠被告电量16361度，按麒麟供电所电费台账每度1.12506元计算，共欠被告电费18407元，不存在原告与山东巨益新能源有限公司在转让协议中所写欠付巨益新能源公司水电费的情况。

原告对被告提供的证据质证认为，一、对第一份证据真实性没有异议，对证明目的有异议，签订该合同时两被告并未向我方表明其租赁的目的是开设宾馆，并且在合同中约定明确该房产的证号，在第一条第二款并明确告知该房产的性质，对于被告所主张的有关消防验收问题合同也仅仅是约定出租方仅仅有协助义务；二、对于证据2真实性没有异议；三、对于证据3、4、5、6、7真实性没有异议，但是对证明目的有异议，出租方在出租该房屋时已经明确告知房产现状，且该房屋不属于法定必须经过消防机关验收的房屋，根据相关改正通知书及告知书、催告书记载，其违反消防管理规定的主体为二被告所经营的快捷酒店，对于租赁房屋用于开设宾馆等公共聚集场所进行消防设施和消防施工进行消防备案的主体及义务人均为企业的开办者，并且租赁合同中也未明确约定若因消防问题产生纠纷被告有权拒绝支付租金的条款，虽然有责令限期改正的通知和时间，但责令改正的期间较短，且二被告依然正常经营酒店，因此上述证据所产生的责任应由二被告自行承担。原出租方在对此没有相应的违约责任，因此原告所受让的债权是合法有效的，被告的抗辩于法无据；四、对证据8真实性有异议，但原告撤诉的原因并非被告所述；五、对证据9真实性无异议，对证明目的有异议，该宾馆性质为个体工商户，且二被告共同在租赁合同中签字，表明其共同租赁经营的合意，二被告之间是否存在其他的权利义务关系仅仅是其内部关系，对外不产生任何效力，更不能抵抗善意的第三人，因此二被告的主体是适格的；六、对证据10真实性原告无法确定，不予质证，没有相应的出租方的授权人员及公司盖章确认。

本院根据双方的质证意见，经审查对原、被告提供的证据认定如下，原、被告提供的证据具有真实性，来源合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月17日被告**尊、***（乙方）与山东巨益新能源有限公司（甲方）签订房屋租赁合同。甲方出租给乙方的房屋坐落在巨野县城东工业园隶属山东巨益新能源有限公司沿街商品房C区《不含C区底一层北段约835米》（人民路北固堆路东）的房屋，该房屋建筑面积为3200余平方米，双方按3200平方米标准计算。甲方为该房屋的房产所有人（房产证号：巨野县自第0012271）。该房屋的用途：乙方向甲方承诺，对所租赁房屋的使用应当与乙方拟开展的经营活动及相关业务相符。租赁期限：本合同房屋租赁期限为十年，自2014年7月1日起至2024年7月1日止。其中甲方承诺免收乙方第一年房租及装修期间的租金，免租时间为2014年12月1日起至2015年12月1日止。装修期为五个月，时间自2014年7月1日起至2014年12月1日止。租金支付：该房屋的租金采取固定租金的方法。自2015年12月1日起至2024年12月1日止。每年每平方米租金为人民币55.25元，每年年租金为180000元。甲乙双方在合同签订后5日内，乙方向甲方支付人民币50000元。本合同乙方承租方：**尊、***，乙方由***签字。2016年11月15日山东巨益新能源有限公司向本院提起诉讼，要求被告**尊、***支付租金18万元及违约金43200元。2018年5月9日山东巨益新能源有限公司撤回起诉。2019年2月14日山东巨益新能源有限公司（转让方）与原告巨野普霞照明科技有限公司签订应收租金债权转让协议。协议约定：转让债权信息。甲方对第三方**尊、***享有巨野县城东工业园隶属山东巨益新能源有限公司沿街商品房c区房屋租赁收益权，租赁期限自2014年12月1日至2024年12月1日。应交租金自2015年12月1日至2024年12月1日，每年租金为180000元。第三方自应缴纳租赁费起（2015年12月1日）至本协议签订时租赁费分文未交。甲方现向乙方转让自2015年12月1日起至第三方实际占用房屋期间租赁费收益权，该收益权包含第三方承租期间应缴纳的租赁费、欠付水电物业费等用、逾期支付租金违约金、第三方已经预交的房屋租赁押金50000元。甲方承诺：1、本协议生效后，及时就本债权转让事宜向该转让债权的债务人【**尊、***】出具债权转让通知书。2、本协议生效前，转让标的从未转让给任何第三方，并对转让标的拥有合法、有效的处分权；本协议生效后，也不会再转让给任何第三方。3、本协议生效前，转让向乙方移交与转让标的有关的各项证明文件及资料的原件（包括但不限于资料协议等），且对真实性、完整性负责，并承担因隐瞒、虚报所引起的一切法律责任。乙方承诺：1、本协议生效后，所拥有的对甲方的到期债务，将归于消灭，乙方不再主张。2、本协议生效后，本协议项下的该转让债权不能实现，甲方不承担对乙方的清偿责任。3、本协议生效后，当通过诉讼判决强制执行第三人（该转让债权的债务人）的担保物时，甲方对担保物享有的部分担保物权优先于自身的受偿。2019年2月24日山东巨益新能源有限公司将应收租金债权转让通知书告知了被告**尊、***。2019年2月28日原告巨益公司向本院提起诉讼，要求被告**尊、***支付房屋租赁费529452元、违约金326377元，共计855829元并承担全部诉讼费用、保全费用。2019年5月10日山东巨益新能源有限公司向本院提起诉讼，要求与被告**尊、***解除房屋租赁合同。

本院认为，原告巨益公司作为受让方与山东巨益新能源有限公司签订了《应收租金债权转让协议》，且原告通过邮寄方式告知两被告，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外”。原告取得债权并通知了债务人，债权转让合同符合法律规定，合法有效。但两被告作为债务人对原告债权取得的基础事实提出抗辩，根据《合同法》第八十二条的规定：“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”。二被告向原告主张抗辩权亦符合法律规定。原告受让债权的基础事实即山东巨益新能源有限公司与两原告所签订的《房屋租赁合同》，因山东巨益新能源有限公司另案向本院起诉二被告房屋租赁合同纠纷，尚在审理中，对房屋租赁合同效力，无最终结论，原告要求被告支付租赁费，亦不能确定。因此，原告的诉讼请求本院不予支持。

综上所述，原告要求二被告支付房屋租赁费529452元，违约金326377元，共计855829元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十二条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告山东巨益新能源有限公司的诉讼请求。

案件受理费12358元，诉讼保全费5000元，由原告巨野县普霞照明科技有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。

审　判　长　　吕常运

审　判　员　　李　龙

人民陪审员　　程大峰

二〇二〇年十月二十日

书　记　员　　张　奔