某某*玛酒店管理有限公司、布丁酒店浙江股份有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

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浙江省**市海曙区人民法院

民事判决书

（2022）浙0203民初4412号

原告：**市城展建设工程有限公司，住所地浙江省**市杭州湾新区金融广场A座滨海二路911号四层405室，统一社会信用代码9133020425407320X3。

法定代表人：陶立明，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：赵晶，浙江盛宁律师事务所律师。

被告：布丁酒店浙江股份有限公司，住所地浙江省杭州市下城区河东路85号6号楼四层，统一社会信用代码91330100788272828W。

法定代表人：朱晖，该公司董事长。

委托诉讼代理人：康丽、刘晓娜，该公司员工。

原告**市城展建设工程有限公司（以下简称城展建设公司）与被告布丁酒店浙江股份有限公司（以下简称布丁酒店）、*****玛酒店管理有限公司（以下简称祖玛公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2022年5月10日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，原告申请撤回对被告祖玛公司的起诉，本院经审查口头裁定予以准许。本案于2022年6月16日公开开庭进行了审理，原告城展建设公司委托诉讼代理人赵晶，被告布丁酒店委托诉讼代理人康丽、刘晓娜到庭参加诉讼。审理中，经原告申请，本院依法作出裁定，对被告采取了财产保全措施。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1．判令被告向原告支付2021年10月1日起至2022年3月31日止房屋租赁费774900元，并支付自2022年1月14日起至付清全部房屋租赁费之日止，按照每日千分之一标准计算的违约金；2．本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2012年3月30日，原告和**博信物业管理有限公司（以下简称博信公司）签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于**市海曙区中山西路1号房产（以下简称中山西路房产）的1-9层，建筑面积约为2100平方米出租给博信公司，后于2012年4月1日订立《房屋租赁合同补充协议书》，增租位于**市海曙区解放南路333号房产（以下简称解放南路房产）的西南一角21平方米的房产给博信公司，首年租金合计为1530000元，年租金递增方式为每三年5％递增，第九年开始逐年递增5％。双方租赁期为2012年4月1日至2022年3月31日，租金付款期为半年支付一次。2015年下半年，博信公司、原告和祖玛公司签订了《告知函》，三方共同确认《房屋租赁合同》中博信公司的权利义务均转移给祖玛公司。依据《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》的约定，租赁合同采用先付租金后使用的模式，2021年8月31日前应支付2021年10月1日至2022年3月31日的租金共计929880元，原告也已经开具同等金额的发票，但祖玛公司一直拖延支付，后经原告催讨，祖玛公司仅于2022年1月13日通过被告布丁酒店代为支付一个月的租金154980元，剩余5个月的租金至今未付。现合同期限未届满，祖玛公司已经提前腾退租赁的房屋，租金亦未付清，其行为已经构成违约，对原告造成了重大损失。并且祖玛公司腾退交还的是一个被严重破坏的房屋，原告目前已投入巨大人力物力进行修整，还是没有恢复至适租状态。按照《房屋租赁合同》第九条第二款第2项第1点约定，祖玛公司应按照未支付租金的日千分之一的标准支付违约金直至付清全部款项，并且原告不予退还租赁保证金。祖玛公司系被告布丁酒店的全资子公司，现祖玛公司已注销登记，相关责任应由被告布丁酒店承担。

被告布丁酒店答辩称：1．关于被告未支付租金的金额。根据《房屋租赁合同》的约定，租赁标的为中山西路房产1-9层，合同期内的租金总金额为15592000万元；根据《房屋租赁合同补充协议书》约定，增加租赁标的为解放南路房产西南一角21平方米，租金总额为15904110元。但根据《告知函》，仅中山西路房产承租方由博信公司变更为祖玛公司，并不包括解放南路房产西南一角21平方米，实际上祖玛公司也并未使用。根据被告现场查看，解放南路333号经营的是海之声助听器专家，西南一角经营的是富浩饭店，均与被告无关，因此该部分面积的租金被告无须支付，已支付的该部分面积租金原告应予以返还或抵扣被告未付租金。合同期内，被告已实际支付租金14977822.67元，加上2020年12月16日原告通过《告知函》给予被告281137.33元租金减免，即根据合同约定，截至2022年3月31日，被告未付租金为333040元。2022年2月28日，被告将承租房屋全部返还原告，双方签署了物业交接单，故自2022年3月1日起至3月31日止的租金被告无须支付，即截至2022年2月28日被告未付租金为178060元。被告尚有保证金100000元在原告处，应用于抵扣被告未付租金，抵扣后被告未付租金为78060元。因新冠疫情暴发，酒店行业遭受巨大冲击，国家各级政府相继发布了纾困扶持政策，规定2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的小微企业承租国有房屋，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金，同时鼓励非国有房屋租赁主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失。受疫情影响，被告2022年1月营收才70000余元，入不敷出，故被告自2022年1月27日临时闭店后便再未开业经营。被告多次向原告提出租金缓付及减免的申请，请求考虑酒店行业近三年来因新冠疫情带来的影响及各级政府发布的相关政策指引，酌情给予被告租金减免。2．关于违约金，因被告系因疫情导致经营困难，并非恶意拖欠租金，期间被告也多次书面函告原告申请缓付及减免租金，故被告不应承担违约金。若法院认定被告应承担违约金，一方面，根据原告于2022年2月22日的函通知被告付款最后付款期限为2022年2月25日，则违约金应自2022年2月26日起计算。另一方面，原告主张的违约金标准过高，请求调整至按照LPR标准计算。

本院经审理认定事实如下：原告系中山西路房产（房屋所有权证号：甬房权证海曙字第XXXX号）以及解放南路房产（房屋所有权证号：甬房权证海曙字第XXXX号）所有权人。2012年3月30日，原告（甲方）与案外人博信公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将中山西路房产1-9层（总建筑面积约为2000平方米）出租给乙方用于开设宾馆，租赁期限十年，自2012年4月1日起至2022年3月31日止，其中2012年4月1日至2012年7月31日为装修期。合同年租金以每12个月为一个租赁年度，年租金含税价为1500000元；年租金递增方式：租赁期内，按每三年5％递增，第九年开始逐年5％递增；付款方式为半年一付，采用先付后使用的方法，于每半年的租赁期满前三十日内支付当期租金，具体支付时间及金额为：2012年4月15日前支付250000元；2012年8月31日前支付750000元……2021年8月31日前支付911500元。为确保合同的履行，乙方须在合同签订时向甲方支付租赁保证金100000元；因乙方违约，甲方有权从租赁保证金中直接扣除相应的违约金。乙方有下列行为之一的，视为违约，甲方有权提前解除合同：拖欠租金或租赁保证金或水费或电费或其他应缴费用之一达三十日的……乙方未按合同约定支付租金或租赁保证金或水费或电费，每逾期一日按应缴未缴额的千分之一向甲方支付违约金；如乙方未按合同约定支付租金逾期达三十日的，甲方有权提前解除合同不退换租赁保证金，乙方须在十五日内退还所租赁房屋，装修和装修附和物均应保持原状，不得损坏，并归甲方所有。因乙方违约导致本合同提前解除的，甲方不退还乙方租金余额、租赁保证金，并按六个月当期租金向甲方支付违约金。合同提前终止、解除或租赁期满七日的，乙方应将租赁房屋以清洁良好的状态移交给甲方，并由双方在此期限内签署租赁房屋移交确认书，等。2012年4月1日，原告（甲方）与博信公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议书》一份，约定甲方将解放南路房产西南一角21平方米增租给乙方，年租金在原有合同基础上增加30000元，即年租金为1530000元，其他条款仍按原租赁合同执行，补充协议与原租赁合同具有同等法律效力，等。后，原告与博信公司、祖玛公司共同签订了一份告知函，告知人为博信公司和祖玛公司，告知事项为：中山西路房产1-9层承租方为祖玛公司，因此原于（与）博信公司签订的合同，其责任、权利、义务均转移到祖玛公司。特此告知。原告在“回执及意见”处盖章确认。关于该告知函签订时间，原告称为2015年下半年，被告称为2015年下半年至2016年上半年期间。

被告支付了2016年4月1日至2017年3月31日的租金1606500元、2017年4月1日至2018年3月31日的租金1606500元、2018年4月1日至2019年3月31日的租金1686825元、2019年4月1日至2020年3月31日的租金1686825元。2020年12月16日，原告向祖玛公司发送告知函一份，载明：“一、秉着双方友好合作关系，对贵公司所欠2020年4月1日至2021年3月31日止的租金，予以减免140568.67元的租金。二、对于修建地铁造成各种各样的影响，我司同意在2012年4月1日至2022年3月31日的整个租赁周期给予减免140568.66元的租金。三、根据合同约定贵司需支付2020年4月1日至2021年3月31日止租金为1771200元，扣除上述第一项和第二项减免的租金，以及2020年9月27日已支付的140568.67元，贵司还需支付租金1349494元，需在2020年12月30日前付清。”2020年12月28日，被告向原告支付租金1349494元。后被告又支付了2021年4月1日至2021年9月30日的租金929880元。2022年1月13日，被告支付了2021年10月份的租金154980元。

受新冠疫情影响，祖玛公司于2022年1月28日、2022年2月11日向原告发函申请缓收2021年11月租金，免收2021年12月至2022年2月租金。原告分别于2022年2月8日、2022年2月15日回函，告知其无力支持祖玛公司的租金减免申请，并告知祖玛公司应于2021年8月31日前支付2021年10月1日至2022年3月31日的租金929880元，仅于2022年1月13日支付154980元，还需支付774900元，要求于2022年2月18日前付清。2021年2月18日，祖玛公司再次向原告发函申请减免租金，原告于2022年2月22日回函，仍告知不予减免租金，并要求原告于2022年2月25日付清前述774900元租金。

2022年2月28日，祖玛公司搬离承租房屋，并于同日与原告签订物业交接单一份，载明：“一、移交物业。移交物业位于**市海曙区中山西路1号1-9层，交接面积约2100平方米。二、移交内容。上述物业及物业内的设施设备情况：祖玛公司已取回所有动产，剩余装饰装修归原告所有。三、费用情况。租金已支付至2021年10月31日；租赁保证金100000元……钥匙三把已经全部移交给原告。”

另查明，2012年12月9日，祖玛公司的投资人由博信公司变更为杭州住友酒店管理有限公司。2016年4月28日，杭州住友酒店管理有限公司变更名称为布丁酒店浙江股份有限公司。2022年4月28日，祖玛公司注销工商登记，被告作为祖玛公司的全资股东签署《简易注销全体投资人承诺书》。审理中，被告亦认可祖玛公司注销后涉案债务由被告承担。

以上事实由原告提供的房产证、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议书》、告知函，被告提供的汇款凭证、发票、告知函（2020年12月16日）、租金减免申请、告知函（2022年2月8日）、再次申请减免租金函、复函、告知函（2022年2月18日）、函、物业交接单、企业公示信息及原、被告在庭审中的陈述予以证明。

本院认为：原告与博信公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》系双方真实意思表示，合法有效，博信公司向原告承租了中山西路房产1-9层和解放南路房产西南一角21平方米。原告、博信公司与祖玛酒店三方经告知函确认，中山西路房产1-9层由祖玛公司承租，所涉合同权利义务转移给祖玛公司。该告知函所涉租赁标的虽仅表述为中山西路房产1-9层，但一方面，中山西路房产1-9层系双方租赁的主体房屋，另一方面，根据被告陈述，原告与博信公司、祖玛公司三方告知函签订时间为2015年下半年至2016年上半年期间，而自2016年4月起，被告一直系按照《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》约定的租金标准在支付房租。由此可以认定，被告对于祖玛公司承租标的包含解放南路房产西南一角21平方米系明知的，并且也已按约履行了部分支付租金义务，现被告抗辩不应对该部分房屋承担责任以及要求退还前期已支付的该部分房屋租金，依据不足，本院不予采纳。关于被告尚应支付的租金金额，根据约定，2021年4月1日至2022年3月31日年度租金为1859760元，即每月154980元，被告已按该标准支付租金至2021年10月31日，现原、被告一致认可涉案合同已于2021年2月28日解除，被告亦已于当日腾退涉案房屋，故被告尚须支付2021年11月1日起至2022年2月28日止合计4个月租金619920元。关于原告主张的违约责任，根据合同约定，上述租金被告应于2021年8月31日支付，现被告逾期未支付，原告主张自2022年1月14日起计算逾期付款违约金至实际付清之日止，于法有据，本院予以支持，但合同约定的违约金计算标准过高，本院酌情调整为按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。被告抗辩逾期付款违约金应从原告最后催告被告付款之日起算无法律依据，本院不予采纳。被告主张租赁保证金100000元应抵扣未付租金，原告则认为因被告违约导致合同提前解除，租赁保证金按约不予退还。对此本院认为，《房屋租赁合同》违约责任项下约定“因乙方违约导致本合同提前解除的，甲方不退还乙方租赁保证金”，系租赁保证金转化为违约金的约定。被告于合同约定的租赁期限届满前退租，导致合同提前解除，构成违约。原告主张租赁保证金100000元不予退还，实际系要求被告赔偿提前解除合同损失100000元。综合考虑被告提前退租的时间、当期租金标准等因素，上述违约金数额尚属合理，故对被告要求租赁保证金抵扣未付租金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告布丁酒店浙江股份有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告**市城展建设工程有限公司租金619920元，并支付自2022年1月14日起至实际履行之日止按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算的逾期付款违约金；

二、驳回原告**市城展建设工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费11549元，减半收取5774.5元，由原告**市城展建设工程有限公司负担1155元，由被告布丁酒店浙江股份有限公司负担4619.5元；财产保全费4394.5元，由原告**市城展建设工程有限公司负担879元，由被告布丁酒店浙江股份有限公司负担3515.5元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省**市中级人民法院。

本判决书生效后，具有强制执行力，如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。进入执行程序的，本内容即为执行通知书，被执行人应依法向法院报告财产情况，不得实施任何规避执行行为。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。

审判员郑璐燕

二〇二二年十月二十五日

代书记员吴益梅

本案引用的法律条文

《中华人民共和国民法典》

第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

第五百六十六条第二款合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。