某某、山东省胜安伟业消防工程有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

山东省东营市中级人民法院

民事判决书

（2018）鲁05民终692号

上诉人（原审被告）：张发展。

委托诉讼代理人：**，山东恒岳律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：山东省胜安伟业消防工程有限公司。

法定代表人：***，总经理。

委托诉讼代理人：***，山东百祥律师事务所律师。

上诉人*发展因与被上诉人山东省胜安伟业消防工程有限公司（以下简称胜安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2017）鲁0502民初3764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月19日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张发展的委托诉讼代理人**、被上诉人胜安公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张发展上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判驳回胜安公司的起诉；2.全部诉讼费用由胜安公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.张发展与胜安公司从未就涉案房产书面签订或口头达成房屋买卖合同，胜安公司因涉案房产从未向张发展主张付款义务。虽然案外人东营爱家房地产有限公司（以下简称爱家公司）以工程款抵账方式将房产转让给胜安公司，但在胜安公司出具给爱家公司的变更声明中，只是将涉案房产变更到张发展名下，仅凭胜安公司同意将涉案房产变更到张发展名下，不能当然得出胜安公司将涉案房产”转让”给张发展，变更所有权也可能存在赠与、继承等其他需要变更的情形，也就不能证明张发展与胜安公司之间存在房产买卖合同关系。同时，根据已经生效的东营经济技术开发区人民法院（2017）鲁0502民初285号民事判决，张发展就涉案房产与爱家公司存在房屋买卖合同关系，也就是涉案房产是张发展从爱家公司处受让所得，就同一处房产，张发展不能从两个不同的出让方受让所得。因此，一审法院仅凭胜安公司将涉案房产变更到张发展名下，就认定张发展与胜安公司存在房产买卖合同关系属于认定事实错误。2.***、张学生是本案的关键和枢纽：***是东营国粹苑红木家具有限公司的（以下简称国粹苑公司）实际控制人，***本人及其公司共欠张某（*发展之父）400余万元。在法院下达还款判决书及执行还款裁定书后的追讨欠款过程中，债务人***向张某称：愿意将一套价值91万的房产并一处车位作价抵顶其400多万元欠款的一部分。对于此套房产并一处车位来源***称：胜安公司欠国粹苑公司家具款60余万元，胜安公司同意将开发商（爱家公司）用以给其公司顶账的房子作价偿还60余万元家具欠款。***又称：胜安公司认定此套房产并一处车位价值为91万元，****本人先行支付30万元补足差价，方能完成交易。***找到张某称：其本人无钱补齐差价，请求张某支付30万元差价，然后由胜安公司与爱家公司办理一切手续。2016年7月23日，张某与***、***（另一案外人，后张某按照罗的授意，将30万元差价款打入其账户）签订了以房顶账协议。同日，***、张学生与胜安公司人员携带公章和有关资料与张某指派人员共同在爱家公司处办理了相关手续，并由爱家公司给张发展出具了购房收款收据。收据载明：自2016年7月23日中央豪庭小区**号楼**单元****室楼房归张发展所有。手续履行完后，张某将30万元差价款于当日（2016年7月23日）打入二人指定的账号（账号：62****36，开户行：中国工行银行石大分理处，账户名：***）。根据双方协议，该楼房房产所有权已然归属张发展所有。综上所述：案外人***出具的房子顶账协议和*某向张学生付款30万元的中国工商银行电子回单复印件两项材料印证了胜安公司、***与张发展三者的先后关联顺序和逻辑关系，且涉案房产交易行为符合交易习惯。3.根据已经生效的东营经济技术开发区人民法院（2017）鲁0591民初285号民事判决，胜安公司对涉案房产不享有所有权，既然没有涉案房产的所有权，也就当然不存在要求张发展支付涉案房产相应款项的资格，因此，一审法院的认定属于事实认定错误。4.关于涉案房产款项的支付，已经生效的东营经济技术开发区人民法院（2017）鲁0591民初285号民事判决书中，已明确认定”现双方签订的合同会签单已具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式、付款时间等房屋买卖合同的主要内容，且被告爱家公司出具了房屋全款的收款收据注明收款方式为‘工程款抵房款’、‘工程款抵车位款’，应视为被告爱家公司收到了涉案房屋的房款和车位使用款，可以认定双方的商品房预售合同成立”，现一审法院就同一付款方式作出与生效法律文书截然相反的认定，显然是对生效法律文书所作认定的背离。二、一审法院适用法律错误。一审法院在认定事实不清、证据不足的情况下，错误适用《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。胜安公司在庭审过程中，自始至终未提供证据证明与张发展之间存在房产买卖合同法律关系，基于不存在的所谓”事实”，不能产生《中华人民共和国民法通则》第一百零八条所规定的债的请求权。综上所述，一审法院认定事实及适用法律错误，请求依法驳回胜安公司的起诉。

胜安公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，张发展的上诉理由不能成立。理由：1.东营经济技术开发区人民法院（2017）鲁0591民初285号民事判决中及东营市中级人民法院（2017）鲁05民终863号民事判决中，查明的事实都是涉案房屋由爱家公司以工程款抵顶购房款的形式转让给胜安公司，后胜安公司将涉案房屋转让给张发展，并向爱家公司办理了更名手续，由爱家公司与张发展签订了合同会签单，东营经济技术开发区人民法院认定胜安公司的工程款抵顶的购房款视为爱家公司收到张发展的购房款，在二审庭审笔录中，张发展认可涉案房屋是从胜安公司处受让而来，没有直接向爱家房产及胜安公司支付购房款，张发展与胜安公司之间并不存在赠与、继承等其他法律关系，张发展用胜安公司的工程款抵顶了应该向爱家房产支付的购房款，根据公平、对价原则，张发展应向胜安公司支付购房款。张发展诉称就同一处房产，张发展不能从两个不同的出方受让所得。实际上本案中，*发展先是用工程款从爱家房产折抵购房款获得涉案房屋。胜安公司由于商品房买卖的特殊性（不动产自登记之日所有权发生转移）未获得法律意义上的所有权，只获得了债权，而爱家公司的会签单反映的是爱家公司将涉案房屋所有权向张发展转移的过程，也就是胜安公司将对涉案房屋的债权向张发展转移的过程，也可以理解为是胜安公司指示爱家公司向张发展交付的行为，一审法院的判决于法理上并不矛盾，因此并不当然得出张发展所称”认定张发展与胜安公司存在房产买卖合同关系属于认定事实错误”的结论。2.关于张发展陈述胜安公司欠国粹苑公司家具款60余万元的问题，胜安公司与***、张学生之间不存在任何债权债务关系，与国粹苑公司之间也不存在任何债权债务关系，***与张发展之间的债权债务，胜安公司并不知情，胜安公司从未同意过也未授权过***、张学生抵账和收取房款。张发展诉称其在***的授意下将30万元打入张学生账户，而胜安公司对此事毫不知情，也从未授权任何人办理此款项，此事中并无胜安公司的人员参与，事后胜安公司也从未收到此款项，故该笔转账与本案并无关联。3.关于张发展诉称”案外人***出具的房子顶账协议和*某向张学生付款30万元的中国工商银行电子回单复印件两项材料印证了胜安公司、***（国粹红木）与张发展三者的先后关联顺序和逻辑关系,且涉案房产交易行为符合交易习惯”的问题，首先房子顶账协议中并无胜安公司的签字盖章，其次胜安公司对于电子回单复印件的真实性不予认可，最后胜安公司对于张发展仅凭三者的先后顺序关系来推导结论的做法不予认可，其证据无证明力。综上所述，胜安公司认为：张发展既然根据商品房买卖合同关系取得了商品房的所有权，就应该根据合同支付相应房款，其与无关联第三人的债权债务纠纷不应成为其拒绝履行本合同的理由。请求驳回上诉，维持原判。

胜安公司向一审法院起诉请求：1.判决张发展支付胜安公司东营爱家国际花园**号楼**单元****号房屋转让款827485元、Ｂ区****号车位款88000元及延迟支付利息54738.37元，并支付自2017年9月12日起至实际付清止的利息；2.诉讼费、保全费由张发展承担。

一审法院认定事实：2016年7月15日，爱家公司因欠胜安公司工程款，将爱家国际花园两栋房屋及车位抵顶给胜安公司，折抵工程款为1482387元，其中包括涉案房屋及车位。2016年7月23日，爱家公司与胜安公司签订《爱家国际花园商品房认购协议书》及《爱家中央豪庭停车位使用协议》，约定胜安公司购买爱家公司的涉案房屋及车位使用权，签订认购书时交纳房款827485元、车位款88000元。同日，胜安公司向爱家公司提交变更声明一份，载明：胜安公司同意将爱家公司开发的位于东营东城**路88爱家中央豪庭项目用于抵扣胜安伟业公司工程款项的**号楼**单元****室变更到张发展（37****32）名下，由此产生的任何纠纷，由胜安公司承担，与爱家公司无关。同日，胜安公司、张发展及爱家公司签署《爱家中央豪庭特例审批单》一份，该审批单申请理由部分载明：胜安公司于2016年7月23日认购**-*-****室及车位Ｂ-****号，现将该房源及车位更名至张发展名下，若出现其他纠纷，由本人承担，与爱家公司无关。同日，爱家公司与张发展签署《合同会签单》一份，约定张发展购买爱家公司**号楼**单元****号房屋一套，建筑面积132.44㎡，单价6428元，于2016年7月23日一次性支付房款827485元；车位编号Ｂ区****号，于2016年7月23日一次性支付车位款88000元。同日，爱家公司向张发展出具金额分别为827485元的爱家国际花园**-**-****房款收据、88000元的爱家国际花园**-**-****车位款Ｂ-****号收据各一份，收款方式载明”工程款抵房款”、”工程款抵车位款”。张发展陈述其未将涉案购房款及车位款直接交付胜安公司或爱家公司。2017年4月20日，东营经济技术开发区人民法院就胜安公司、张发展、爱家公司商品房预售合同纠纷一案作出判决，认定张发展与爱家公司之间的商品房预售合同成立，判决爱家公司协助张发展办理涉案房屋过户手续。爱家公司、胜安公司不服该判决，提起上诉，东营市中级人民法院于2017年9月6日作出判决：驳回上诉，维持原判。

一审法院认为，涉案房屋及车位系爱家公司以工程款抵账的方式将使用权转让给胜安公司，胜安公司又同意将涉案房屋和车位使用权转让给张发展，该转让行为系各方当事人的真实意思表示。爱家公司将涉案房屋及车位抵顶欠付胜安公司的工程款，胜安公司实际取得涉案房屋及车位的使用权，在其将涉案房屋和车位的使用权转让给张发展时，与张发展形成房屋买卖合同关系，张发展应向其支付对应的价款。爱家公司向张发展出具的收据中载明”工程款抵房款”、”工程款抵车位款”，但是张发展陈述其不清楚爱家公司注明的该工程款情况，且张发展未提交证据证实其与爱家公司之间存在欠付工程款的情况，因此，不能认定张发展通过工程款抵账方式将购房款及车位款支付给爱家公司。张发展主张其通过抵顶***欠付张某款项60万元、根据***指示向张学生汇款30万元的方式支付涉案购房款及车位款，胜安公司陈述其与***、***之间不存在债权债务关系，且未授权二人代其接收款项，张发展不清楚***收取款项是代表谁的行为，且未提交证据证实***、张学生与胜安公司的关系，对其该项抗辩，不予采纳。综上，胜安公司要求张发展向其支付爱家国际花园**号楼*单元****号房屋转让款827485元、车位款88000元，证据充分，予以支持。关于胜安公司主张的利息，其未提交证据证实与张发展约定在办理完房屋及车位更名手续后支付购房款及车位款，其利息应自起诉之日起按照年利率6%计算，胜安公司主张的超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张发展于判决生效之日起十日内支付山东省胜安伟业消防工程有限公司房屋转让款827485元、车位款88000元，并按照年利率6%支付上述款项自2017年9月14日起至实际清偿之日止的利息；二、驳回山东省胜安伟业消防工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13502元，减半收取6751元，由山东省胜安伟业消防工程有限公司负担381元，由张发展负担6370元；财产保全费5000元，由张发展负担。

二审期间，张发展申请**出庭作证，证人**称，证人与张发展之父张某系朋友关系，其在2016年6月受张某之托向***催要借款，当时，***称没有钱，并称胜安公司欠了***60万元，胜安公司有一套房子拟抵债给***、***可以再抵顶给张某，让证人转告张某。后，证人与张某一起去爱家公司看房子，发现房子是90万左右，***称胜安公司仅欠其60万元，需找回30万元，张某同意了，张某按照***的指示将30万元转入张学生的账户。涉案房屋在爱家公司办理过户到张发展名下手续的过程，证人在场；但对于***协调办理房屋过户手续的过程，证人仅是听说，不在场。

双方当事人对证人**证言内容的真实性存在争议，本院对该证言认证如下：本院认为，证人应当如实陈述其亲身经历的事实，本案中，证人**所陈述的其亲身经历的事实仅为其实际参加了涉案房屋在爱家公司办理过户手续的过程，对于涉案房屋变更到张发展名下的事实已经为生效法律文书确定，无需证明。对于当事人争议较大的胜安公司与***是否存在债权债务关系、胜安公司是否授权***或张学生转售房屋或代收房款，证人并不知情，证人所述罗光明协调办理房屋过户手续也只是听***说，证人未参与协调过程。综上，本院对证人**的证言不予采信。

胜安公司在二审中未提交新的证据。

二审查明的案件事实与一审认定的事实。

本案二审争议的焦点问题是：张发展取得涉案房屋所有权后是否应当向胜安公司支付相应的价款。

本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，张发展取得涉案房屋及车位所有权的依据系东营经济技术开发区人民法院（2017）鲁0591民初285号民事判决认定的”爱家公司出具了房屋全款的收款收据注明收款方式为‘工程款抵房款’、‘工程款抵车位款’，应视为爱家公司收到了涉案房屋的房款和车位使用款，可以认定双方的商品房预售合同成立”，该生效判决系认定视为张发展以”工程款抵房款”、”工程款抵车位款”的方式履行了交付房屋房款的义务，在胜安公司证实涉案房屋系爱家公司用以抵顶所欠胜安公司的工程款且系经胜安公司同意后方能在爱家公司处将涉案房屋过户到张发展名下的事实后，张发展应当就其对爱家公司享有工程款债权或张发展从胜安公司处合法取得相关工程款债权的事实承担证明责任。张发展否认胜安公司将涉案房屋变更至张发展名下的原因系转让，称变更原因也可能是赠予、继承等其他情形，张发展应当就涉案房屋更名的原因承担证明责任。张发展未举证证实其对爱家公司享有用以抵顶涉案房屋购房款的工程款债权，亦未举证证实用以抵顶爱家公司欠胜安公司工程款的涉案房屋变更至张发展名下的原因，张发展关于涉案房屋并非由胜安公司转让而来的抗辩不能成立，本院不予支持。张发展取得涉案房屋所有权的原因系由胜安公司处转让而来，*发展应当向胜安公司支付相应的对价。

关于张发展所称涉案房屋系胜安公司抵顶给***或国粹苑公司后，***或国粹苑公司又抵顶给张发展之父张某的事实，因张发展没有提供证据证实胜安公司就涉案房屋的抵账事宜与***或国粹苑公司达成了合意，没有提交证据证实***或国粹苑公司就涉案房屋有处分权，故其所抗辩的该项事实因缺乏证据不能成立，张某向张学生转账支付的30万元亦不能认定与本案购房款的支付及工程款债权的转让存在关联性。张发展可待证据完善后向有关责任人另行主张权利。

综上所述，张发展的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13502元，由张发展负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员*芳

审判员***

二〇一八年六月八日

书记员***