永清环保股份有限公司、徐州远大科技发展有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省徐州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏03民终9269号

上诉人（原审被告）：永清环保股份有限公司，住所地：湖南省长沙市浏阳市国家生物医药产业基地(319国道旁)。

法定代表人：马铭锋，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘永飞，国浩律师（南京）事务所律师。

委托诉讼代理人：陈雪莹，国浩律师（南京）事务所律师。

被上诉人（原审原告）：徐州远大科技发展有限公司，住所地：江苏省徐州市泉山经济开发区时代大道**。

法定代表人：张建明，该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈根成，江苏彭祖律师事务所律师。

上诉人永清环保股份有限公司（以下简称永清公司）因与被上诉人徐州远大科技发展有限公司（以下简称远大公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初4864号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人永清公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人请求上诉人承担修复费用的诉讼请求。2.被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费、鉴定费。事实与理由：一、一审判决上诉人赔偿5号厂房修复费用依据的《工程造价咨询报告书》中缺少鉴定人承诺书，该次司法鉴定程序违法，鉴定结论不能作为判决的依据。二、在被上诉人无法证明厂房交付时处于完好状态前提下，其主张系上诉人租赁期间损毁厂房并主张赔偿的证据不足，一审法院推定厂房交付时处于完好状态是错误的。三、即使上诉人应承担赔偿责任，本案赔偿原则也应为照价赔偿，即在赔偿时要扣除厂房在交付前已使用五年的折旧费用。一审查明修复鉴定和造价鉴定对毁损物件采取的均是更换新物件，对厂房间道路的修复也是按照拆除新做进行赔偿的，不符合照价赔偿的原则。本案在确定赔偿金额时应考虑相应的折旧率，上诉人认为应当按照新建、新做成本的六折进行折旧扣减。四、厂房修复后剩下的残值应在本案中一并处理，否则后期上诉人无法主张权利。二审应当依据修复报告和造价鉴定报告对残值进行评估，目的就是要把残值确定并从赔偿款项中扣除。五、在无法证明涉案厂房损害结果与上诉人租赁使用行为之间存在因果关系的前提下，一审法院不顾上诉人的异议启动三次司法鉴定，并最终判决高额鉴定费用由上诉人承担依据不足。六、根据双方2017年8月5日所签《厂房租赁合同》约定以及对等原则，一审除应当判决被上诉人返还上诉人20万元保证金以外，还应当判决被上诉人向上诉人支付延迟退还保证金的滞纳金。

远大公司辩称，一、关于租赁费和修复费用，一审法院按照法定评估机构作出的结果判决，符合客观事实。二、在租赁过程当中，由于上诉人违约使用涉案房屋，导致租赁物严重损毁，无法使用，需要修复，即使被上诉人将涉案6号厂房出卖给他人，也并不因此减少上诉人的违约责任。三、虽然被上诉人对一审判决部分事实不服，但由于被上诉人无力支付上诉费用，才导致不能上诉。

远大公司向一审法院提出诉讼请求：1.永清公司支付房屋租金8001000元（暂计算至2021年4月4日，要求计算至房屋实际修复完毕交付使用之日止）；2.永清公司支付违约金3829600元（暂时计算至2021年4月4日，按月利率2%，计算至涉案房屋实际交付之日止）；3.永清公司支付修复费用6193806.4元，支付评估费50000元、检测费143860元、设计费330000元，合计523860元；4.永清公司支付律师费200000元；5.诉讼费用由永清公司承担。

一审法院经审理查明：2009年，远大公司取得位于九里区南侧土地的土地使用权证书，土地使用权证编号为徐土国用（2009）第20341号，土地使用权终止日期为2059年6月27日。

2011年9月22日，远大公司取得涉案土地的建设工程规划许可证（副本）。

2016年8月1日，远大公司（出租方甲方）与永清公司（承租方乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方座落于徐州城北开发区的厂房，租赁期限自2016年8月5日至2017年8月4日，每六个月支付一次租金。双方约定该厂房月租金136000元（不含税），年租金1632000元（不含税）。租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态，因乙方使用不当造成的损坏（如道路、地坪、地坪、厂房实施等），乙方负责维修，费用由乙方承担。双方还约定了其他权利义务。

2017年3月8日，远大公司（出租房甲方）与永清公司（承租方乙方）签订《厂房租赁合同补充协议》一份，载明，经甲乙双方友好协商，就乙方租用甲方场地存放原焦化厂土方事宜，达成补充协议：一、乙方应满足政府有关部门要求、国家标准及条件，增设环保安全及有关设施，并经过有关部门验收达标后方可存放。二、乙方付甲方50万元作为年租金增加的厂房租金，其中包括增加厂房租赁费用税金、原租赁厂房内道路部分损坏费用（本协议签订之日后产生的厂房损坏费用另行结算）、工程结算协议费用等。应在补充合同生效之日起三日内支付。租期为2017年3月3日至2017年8月4日。三、甲方提供两车间之间场地约2000平方米由乙方使用，但须经政府有关部门同意后方可使用。四、乙方在租赁期内对道路造成损坏，累计7万以上，应由乙方赔偿超出7万元部分的损失，未达到7万元，免除赔偿。道路损坏部分按照市政府预算定额计算。乙方应当按照合同约定的时间内联系好处置单位后，在合同期内处理完暂存场地内土方。租赁期满后，乙方将土方清理运走，厂房及设施应恢复原貌，并且厂房、公共实施及附属设施等一切处于完好状态，若给甲方造成损害和后果，应按价赔偿。双方还约定了其他权利义务。

2017年8月5日，远大公司（出租房甲方）与永清公司（承租方乙方）再行签订《厂房租赁合同》一份，载明，甲方出租给乙方的厂房座落于徐州城北开发区，租赁5#、6#车间，建筑面积为17000㎡，租赁类型为标准型，结构为轻钢结构。厂房租赁期限自2017年8月5日至2018年2月4日止，租赁期限半年。租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前3个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。该厂房半年租金共计为不含税160万元人民币。甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金20万元。在签订合同后5日内保证金、租金应一次性支付，否则甲方有权按每日5‰收取滞纳金。租赁期间，物业管理费应由厂区单位共同承担，每月每平方米物业管理费为不含税人民币0.5元，物管费分二次付款，三个月付一次，第一次同租金一起付款，第二次应提前10日付款。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其公共设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其公共设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修并经甲方签字验收合格，若乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担并赔偿甲方50%的损失费用。租赁期间，如果乙方发现租赁厂房及公共设施有自然损坏，乙方应及时通知甲方，经甲方确认后为自然损坏则由甲方负责维修。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该厂房的影响。乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则应由乙方报请有关部门批准后，方可进行。乙方负责租赁期内专用设施的维护保养年审。租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常完好使用的安全状态。因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方负责维修，并经甲方验收合格，否则按违约处理。乙方在租赁期间，因存放的土壤在存放与装卸过程中，给甲方造成的工作影响及污染，经双方协商并经开发区有关领导协调，乙方同意补偿甲方不含税人民币30万元。补偿金应在合同签订5日内支付，否则每迟一天，按每日5‰收取滞纳金。甲乙双方签订合同后，乙方在生产过程中给甲方厂房造成污染的，甲方有权对乙方做出补偿决定。租赁期满，乙方所交的保证金，如未给甲方造成损失，甲方保证在双方确认乙方所租赁的厂房交接后，5日内如数退还保证金，否则每迟一天，按每日5‰收取滞纳金。乙方作业中应严禁损坏结构厂房、地面、地面及公共设施等现损坏，由乙方负责修复并经甲方验收确认，否则甲方有权对乙方做出补偿决定。租赁期满后，乙方如期搬迁，并将场地全部清理干净，车间应恢复原貌并处于完好安全状态。另外厂房内与土方有关墙壁，柱子等要按要求重新喷涂刷漆。甲方须向乙方提供本合同房屋租赁款及前期房屋租赁款的相关增值税专用发票给乙方(有关发票的开具要求及增值税由双方另行商定后再签订补充协议)。双方还约定了其他权利义务。

远大公司在2016年8月1日租赁合同签订后，将座落于徐州城北开发区的5#、6#厂房交给永清公司使用，在2017年3月8日补充协议签订后，将5#、6#厂房之间的场地交给永清公司使用。2017年8月5日租赁合同签订后，永清公司继续承租使用涉案5#、6#厂房及之间的场地。

对于上述出租的厂房，永清公司曾向江苏方正环保设计研究有限公司环境监理部等监理、业主、审计单位提交验收申请报告，载明“2016年8月1日，本项目1标段选择徐州远大科技发展有限公司厂房作为本项目较重污染土壤和危险废物暂存场地。至目前为止，我项目部依据暂存场地设计报告完成了对原有厂房的屋面防雨、地面、地面防渗沟、厂房气密性、厂房通风、废气收集排放系统、污水处理系统等维修、改造施工，目前暂存场地维修、改造施工已全部完工，经自检合格，达到了使用条件，先申请进行验收”。后监理、审计、建设等单位处有各单位用章。

2016年8月3日、2016年12月20日，永清公司通过案外人江苏永晟环保科技有限公司（以下简称永晟公司）向远大公司支付2016年8月-2017年8月的租金合计1632000元。2017年3月14日,永清公司通过案外人永晟公司向远大公司支付2017年3月补充协议约定的400000元款项，同时，永清公司自行向远大公司付款100000元。2017年9月5日、2017年9月18日、2017年9月27日，永清公司通过案外人永晟公司向远大公司支付租金、保证金、物业费等合计2149500元，其中包括租金1600000元，保证金200000元。

2018年5月15日，永清公司向远大公司邮寄了《关于厂房租赁相关事宜的说明函》，内容为：“我公司因业务需要，租赁了贵公司位于徐州泉山经济开发区的厂房，初次租赁时间为2016年8月5日到2017年8月4日，续租时间为2017年8月4日到2018年2月4日。我公司在使用完成后于2018年4月11日到5月11日期间对厂房进行了地面打扫、钢结构维修刷漆、卷帘门更换维修、墙面修复、雨水管更换等修整工作，并于5月11日完成了修整工作，该厂房已恢复租赁初期的标准，符合正常完好安全的使用状态。”。2018年5月16日，远大公司签收了该邮件。之后，永清公司未再行在远大公司厂房内存放土方，但仍有部分设备留在远大公司厂区。永清公司主张非其刻意遗留在厂区内，而是因为远大公司不允许其再行进入厂区，造成其无法运走。

后远大公司认为永清公司造成了出租钢结构厂房及场地（5#、6#厂房之间的道路）的损坏，遂产生争议，并诉至法院，案号为（2018）苏0311民初3050号，后远大公司撤回起诉。在该案诉讼中，远大公司书面申请对5、6#厂房及厂房之间的道路地基下沉（含地面和钢结构钢柱下沉）进行质量检测并出具修复方案。后远大公司提出为了减少损失，其想将6#厂房进行改造使用，希望以5#厂房的鉴定结果作为认定6#厂房损失的依据，永清公司未提出异议。经双方协商，双方共同选择了相应的鉴定机构，法院根据双方协商结果将远大公司的上述申请事项移交鉴定。

国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所于2019年12月9日出具编号为BETC-SF-2019-58的《鉴定检验报告书》初稿一份，载明了涉案出租5#厂房在钢结构外观质量现状、室内地面裂缝情况及平整度、钢柱变形情况、吊车梁标高、屋架梁挠度、节点连接情况六个方面的检查及检测结果，并列明了吊车及检查后存在的问题，附相应的分析说明。

经质证，远大公司对上述鉴定报告书无异议。永清公司对上述鉴定报告书的真实性、合法性无异议，但认为远大公司未能举证证明其提供的厂房属于合法、合格的建筑物，因此对涉案厂房进行质量鉴定并不能达到远大公司的证明目的，同时，远大公司并无证据证明其交付的租赁物本身质量不存在缺陷，因此，对厂房的质量现状进行司法鉴定欠缺必要性，更无法得出租赁物受损系永清公司责任的结论。

2020年4月10日，国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所于2019年12月9日出具编号为BETC-SF-2019-58的《鉴定检验报告书》一份，远大公司为此支付鉴定费用合计143860.8元。双方的质证意见仍然同鉴定报告初稿的意见。

2020年4月21日，中国建筑科学研究院有限公司出具了工程编号为CABR-SW-105-202003001的《徐州远大五号厂房结构加固设计》施工图纸。其中，在主要加固内容中论述如下：“1、原厂房内部地面开裂、下沉严重，剔除重做，做法同原设计要求，施工期间不得扰动基础持力层。（1）20厚1:2水泥砂浆，压实抹光；（2）150厚C25混凝土（分块浇筑，振捣密实，随打随抹平，每块地面长不大于6*6m,沥青砂子或沥青处理松木条嵌缝）；（3）150厚碎石或碎砖夯实，压实系数不小于0.94；（4）素土分层夯实，压实系数不小于0.94。2、对较大变形的钢梁进行更换。3、屋面水平交叉支撑更换，屋面增加系杆，柱间支撑更换，对倾斜较大（倾斜度超过1/125）的柱子增加柱间支撑加固。4、对承载力不满足要求的柱子、梁进行加固处理。5、调整吊车梁高差至满足规范要求。6、对梁、柱构建翼缘局部变形部位进行补强。

经质证，远大公司对上述施工图纸的真实性、合法性及关联性无异议。永清公司质证对于该证据的真实性、合法性予以认可，但对其关联性不予认可，认为不能证明远大公司的主张，不能证明涉案租赁物的损坏与永清公司使用之间存在因果关系。

为以上鉴定，远大公司共计支付鉴定费用合计473860元。

一审中，经远大公司申请，法院委托江苏中瑞建设项目管理有限公司对于修复造价进行司法鉴定。2021年2月23日，江苏中瑞建设项目管理有限公司出具了《工程造价咨询报告书》，载明涉案5#厂房加固造价3009030元，5#厂房及6#厂房中间道路造价175746.4元，6#厂房同5#厂房。

经质证，远大公司对上述鉴定报告书的真实性、合法性、关联性无异议，并支付鉴定费用50000元。永清公司对上述《工程造价咨询报告书》的合法性、真实性均不予认可，认为鉴定机构所依据定价依据不当，造价依据的是房屋合格价，但远大公司不能证明涉案房屋经验收合格，而信息指导价远高于市场价，价格应当进行下浮调整；造价报告书中对于道路的修复造价无事实依据，因为没有具体的修复方案。

为此，鉴定人员到庭接受了双方当事人的询问，鉴定人员称修复造价是按照修复方案来确定的，是依据定额计价的方式计算的价格；道路是按照拆除和新做来计价的，使用C25的混凝土是正常做法。

另查明，2018年4月4日，远大公司与案外人徐州安美固建筑空间结构有限公司（以下简称安美固公司）签订《工业用地厂房转让合同》一份，约定案外人安美固公司购买远大公司坐落于徐州市泉山区，顺达路以西的部分工业用地，用地面积约33000平方米及地面上所有建筑物、构筑物、地下、地下管线等配套设施（包含涉案**厂房）交金额为人民币2650万元。双方还约定了其他权利义务。2019年1月31日，远大公司向案外人安美固公司出具《关于工业厂房沉降提升预算清单》一份，载明“厂房沉降已经严重超出规范规定，故厂房钢柱及地坪维修费用相对较高，现对6#厂房进行钢柱顶升及地坪复位修正，运算费用如下：……4、合计费用36万元+82万元+11.5万元=129.5万元”，远大公司在该清单下注明“徐州远大科技发展有限公司对以上厂房损坏补偿总计共肆拾万元（400000）含其他所有费用，再无其他问题。其余按原合同执行”。

还查明，远大公司委托江苏彭祖律师事务所律师诉至法院，双方签订的委托代理合同中约定，根据律师收费管理办法及双方合意，远大公司按诉讼标的低于3.5%的标准向律师事务所缴纳代理费用200000元。一审判决后3日内支付100000元，判决生效后3日内支付100000元。

一审法院认为，关于涉案房屋租赁合同是否合法有效的问题。涉案厂房租赁合同是双方自愿签订，系双方真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。远大公司出租的涉案厂房已取得建设工程规划许可证，因此，永清公司主张涉案租赁合同系无效合同，于法无据，不予支持。

关于2018年5月16日之后双方之间是否仍存在租赁关系的问题。双方之间最后一次签订的租赁合同约定，租赁期间自2017年8月5日至2018年2月4日，约定的租赁期限届满后，永清公司未予退还厂房，远大公司也未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，涉案租赁期限为不定期。2018年5月16日，远大公司收到了永清公司邮寄的《关于厂房租赁相关事宜的说明函》，在该说明函中，永清公司告知远大公司其在使用完成后已于2018年5月11日完成了对厂房的维修恢复至了完好的使用状态。此后，永清公司也未再使用涉案厂房存放土方。因2018年2月4日之后的租赁为不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，永清公司可以随时要求解除合同，永清公司向远大公司送达的说明函具有归还租赁物解除合同的意思表示，且之后客观上永清公司也未再以租赁合同约定的方式使用涉案房产，因此，双方之间的租赁合同关系已于2018年5月16日解除。远大公司主张双方之间至今仍存在租赁关系并要求永清公司继续支付2018年5月16日之后的租金，不予支持。如远大公司认为此后其有租赁物未能正常使用产生的损失，其可以另行依法主张其权利。综上，永清公司应当支付远大公司至2018年5月16日的未付租金906666.67元。因永清公司未按时支付租金，远大公司要求永清公司支付违约金予以支持，对于违约金酌定调整为按同期银行贷款利率的1.95倍自2018年5月17日计算至2020年8月19日，自2020年8月20日至实际支付之日止按同行业拆借中心公布的一年期贷款利率的1.95倍计算的利息损失。永清公司辩称远大公司未予退还保证金，因此，其对于未支付租金有先诉抗辩权。根据双方合同的约定可以看出该保证金应系永清公司对于租赁期满后厂房完好归还的保证，非对租金交付的保证。因此，对于永清公司的该抗辩，不予支持。

关于永清公司应否承担租赁物修复费用的问题。永清公司在接收租赁物时并未提出租赁物未处于完好状态，而从永清公司提交的申请验收的报告来看，永清公司在租赁前对屋面防水、地面、地面防渗气密性等的维修、改造，目的是为了出租厂房可满足较重污染土壤和危险废物的暂存场地。同时，根据双方租赁合同的约定，永清公司应当在退场时将租赁物恢复到完好安全状态。因此，结合租赁交付时的情况及租赁物退场后永清公司应当承担的义务，永清公司应当承担租赁物修复费用。在永清公司不在使用涉案场地存放土方后，经现场查看可见5#、6#厂房内地面沉降、钢结构损毁，5#及6#厂房之间的道路路面出现裂痕、凹凸不平。经远大公司申请，对5#厂房的质量及修复方案进行了鉴定，同时，据此进行了修复造价的评估鉴定，相关鉴定程序合法，因此，对于5#厂房的修复费用，以鉴定机构鉴定的结果为准。对于6#厂房，因远大公司实际已进行了出卖，而根据远大公司与案外人安美固公司之间的约定，对于6#产生的沉降等问题，远大公司承担的补偿费用为400000元，故该厂房的修复费用以远大公司的实际损失为限，认定为400000元。对于5#、6#厂房之间的道路，根据路面出现裂痕、凹凸不平情况，结合鉴定机构关于建筑材料为通常做法选材的阐述，鉴定机构按照拆除重做的做法鉴定修复费用，具有合理性，予以采纳。综上，费用合计3584776.4元，扣除永清公司向远大公司支付的保证金200000元，永清公司尚应向远大公司支付3384776.4元。但需要说明的是，既认定应由永清公司承担相应的修复费用，则在修复过程中产生的残值应当归属于永清公司所有。同时，永清公司应当承担因鉴定、评估修复费用而产生鉴定费用、评估费用。

对于远大公司主张的律师费用，根据远大公司提供的委托代理合同显示，该费用尚未实际发生，因此，对于远大公司的主张，不予支持。远大公司可另行解决该问题。

遂判决：一、永清环保股份有限公司于判决生效之日起十日内支付徐州远大科技发展有限公司租金906666.67元及违约金（比照以906666.67元为本金，按同期银行贷款利率的1.95倍自2018年5月17日计算至2020年8月19日，自2020年8月20日至实际支付之日止按同行业拆借中心公布的一年期贷款利率的1.95倍计算的利息损失）；二、永清环保股份有限公司于判决生效之日起十日内支付徐州远大科技发展有限公司修复费用3384776.4元；三、驳回徐州远大科技发展有限公司的其他诉讼请求。

二审中，双方当事人均未提交新证据。

二审查明事实与一审查明事实一致。

本案二审的争议焦点是：涉案工程造价咨询报告书的证据力如何认定；涉案修复费用如何认定。

本院认为，本案双方当事人就涉案厂房签订租赁合同，形成租赁关系。在2017年8月5日租赁合同约定的租赁期限届满后，双方形成不定期租赁合同关系。上诉人于2018年5月16日书面向被上诉人解除该租赁关系，一审法院对于上诉人应支付被上诉人2018年5月16日前的租金及相应违约金认定无误，且双方均未对此提出异议，本院予以维持。

关于涉案租赁物维修费用如何认定的问题。根据涉案租赁合同的约定，上诉人应当在退场时将租赁物恢复到完好安全状态。一审法院根据被上诉人的申请，委托鉴定机构对维修费用进行了鉴定，相关鉴定程序合法，其鉴定结论能够作为本案的定案依据。对于上诉人认为鉴定程序违法的主张，本院不予支持。

关于上诉人主张的维修残值问题，一审法院已经明确该残值归上诉人所有，被上诉人对此亦未提出异议，故本院予以维持。上诉人主张该维修残值应在本案中予以扣除，但该维修残值的具体数额并不明确，故上诉人可另行主张该权利。

关于上诉人主张被上诉人应支付迟延退还保证金的滞纳金问题。因涉案合同中约定该保证金系对于租赁期满后厂房完好归还的保证，而非对租金交付的保证，故对于上诉人的该上诉主张，本院不予支持。

综上，上诉人永清环保股份有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费33878元，由上诉人永清环保股份有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　张　伟

审判员　王素芳

审判员　李　琳

二〇二二年一月二十六日

书记员　马莎莎