某某市长安家居装饰有限公司、某某中地装备探矿工程机械有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

河北省张家口市中级人民法院

民事判决书

（2018）冀07民终1460号

上诉人（原审被告）：***市长安家居装饰有限公司，住所地***市桥东区钻石中路14号。

法定代表人：***，董事长。

委托诉讼代理人：***，男，总经理。

被上诉人（原审原告）：***中地装备探矿工程机械有限公司，住所地***市桥东区工业路4号。

法定代表人：马彦，总经理。

委托诉讼代理人：贠明猛，河北震河律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，河北震河律师事务所律师。

上诉人***市长安家居装饰有限公司（以下简称长安家居公司）因与被上诉人***中地装备探矿工程机械有限公司（以下简称探机公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服张家口市桥东区人民法院（2017）冀0702民初1785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人、被上诉人委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***市长安家居装饰有限公司上诉请求：撤销张家口市桥东区人民法院（2017）冀0702民初1785号民事判决书，改判或发回重审。事实和理由：一审法院判令长安家居公司四十五日内腾退所租赁的房屋及场地，属于运用法律不当。本案是由于政府房屋征收引起的，政府的房屋征收给长安家居公司造成了停产停业的损失，在停产停业损失未补偿的情况下，一审法庭判决四十五日内腾退所租赁的房屋及场地，这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定是背驰的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定；“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”。《张家口市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第四十九条规定，生产经营者依法承租房屋进行生产经营且租赁合同未到期所租赁房屋被征收的，其停产停业补偿费用当依照生产经营者与被征收人的约定分配，没有约定的，房屋征收部分可将停产停业损失补偿给生产经营者。一审法庭明知长安家居公司因政府房屋征收未得到补偿，长安家居公司已在张家口市中级人民法院提起了停产停业补偿的诉求，强判令长安家居公司四十五日内腾退所租赁房屋及场地不符合情理及法律的要求。请求撤销一审判决，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，执行先补偿、后搬迁，保护长安家居公司的合法权益。

探机公司答辩称，长安家居公司所陈述的补偿问题，根据有关规定是征收主体和被征收主体之间的法律关系，本案双方是出租人和承租人之间的法律关系，不应当适用长安家居公司所提供的法律依据，一审判决正确，请予以维持。

探机公司向一审法院起诉请求：1、解除与长安家居公司签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同的补充协议；2、长安家居公司立即腾退所租赁的房屋及场地。

一审法院认定事实：原探机总厂与原长安家具中心签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同的补充协议，双方均无异议，法院予以认定。双方存在的争议焦点为：1、探机公司诉请的解除房屋租赁合同及房屋租赁合同的补充协议是否符合解除条件；2、长安家居公司是否应当立即腾退所租赁探机公司的房屋及场地；探机公司为证明其诉求，向法院提交了以下证据：1、张房权证字第××号房屋产权证书及中装司发（2007）10号文件各1份，拟证明其合法拥有出租标的物的产权，原探机总厂变更为了探机公司，诉讼主体适格；2、东政征字（2016）9号房屋征收决定书及张家口市桥东区人民政府关于国有土地上房屋征收决定的公告各1份，拟证明2016年11月18日***市桥东区人民政府决定对租赁标的物在内的房屋进行征收，属于双方约定的政府行为类的不可抗力因素；3、告知函及回执各1份，拟证明由于政府征收行为探机公司要求长安家居公司腾退房屋，长安家居公司收到了探机公司的告知函，却拒绝腾退房屋，构成违约。长安家居公司质证称：对以上证据无异议，但不认可证明目的，合同不应解除，探机公司忽略了合同终止的先决条件，合同第三条第五款约定，在标的物未毁损的情况下，合同应当继续履行，本案所涉标的物并没有毁损，故应当继续履行，长安家居公司不应腾退。长安家居公司未提交证据。另查明，双方签订的房屋租赁合同的实际租赁范围包括了对原厂房改建后的长安家居城及附属设施、空地。长安家居公司已就房屋搬迁事宜在张家口市中级人民法院提起诉讼。一审法院认为，公司名称的变更不影响其权利义务的承继，***探机总厂与张家口市家具中心签订了房屋租赁合同后，由于企业改制，***探机总厂变更为探机公司，张家口市家具中心变更为长安家居公司，其后，探机总厂与长安家居公司签订了房屋租赁合同的补充协议，应视为视为对原房屋租赁合同的权利义务的承继，以上两份合同的内容不违反法律、法规等强制性规定，当属合法有效。双方均应按照合同约定的权利义务去履行。关于房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议是否应当解除的问题，2016年11月23日，***市桥东区人民政府向探机公司所出租的场地及房屋地块下达了房屋征收公告书，征收期限自2016年11月22日至2017年11月21日，该征收行为必然影响到探机公司所享有的土地使用权，而基于土地使用权上的房屋也必然面临被补偿。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条:…因人民政府的征收决定导致物权的设立变更转让或者消灭的，自人民政府的征收决定等生效时发生效力；第一百四十七条之规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或赠与的，该建筑物范围内的建筑用地使用权一并处分。桥东区人民政府的征收行为应当视为对所租赁房屋的一种处分行为，该处分行为直接发生物权转让的法律效力，其权利享有的主体是桥东区人民政府。根据《中华人民共和国物权法》“地随房走”的原则，探机公司所享有的建设用地使用权也必然面临被处分。而该建设用地使用权被处分将导致探机公司与长安家居公司双方签订的房屋租赁合同及租赁合同补充协议的目的不能实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款，因不可抗力不能实现合同目的，当事人可以解除合同，该解除属于法定解除，而政府的征收行为属于不可抗力。综上，探机公司可以行使法定解除权。故法院对探机公司诉请解除与长安家居公司签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议的主张予以支持。对长安家居公司抗辩的因所租赁的标的物并没有灭失，不符合合同约定的解除条件的抗辩意见不予支持。关于是否应当腾退房屋及场地的问题，合同解除后，双方应互负返还义务。本案中不涉及探机公司返还问题，长安家居公司应当将所租赁的探机公司的房屋及场地予以腾退。故法院对探机公司诉请的要求长安家居公司腾退房屋及场地的主张亦予以支持。判决：一、解除***中地装备探矿工程机械有限公司与***市长安家居装饰有限公司签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同的补充协议；二、***市长安家居装饰有限公司于本判决生效之日起四十五日内腾退所租赁的张家口中地装备探矿工程机械有限公司的房屋及场地。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。

本院认为，长安家居公司与探机公司签订房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议，虽合同双方的名称进行了变更，但双方对彼此的主体身份均不持异议。房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，长安家居公司与探机公司均应当按照约定全面履行自己的义务。现案涉合同指向的土地被政府征收，双方对此事实无异议，一审法院认定因政府的征收行为会导致案涉合同目的无法实现，符合合同法定解除的条件，对探机公司要求解除合同的诉讼请求予以支持并无不当。长安家居公司认为其作为承租人，因征收土地所产生的停业补偿尚未进行，一审法院不对此进行处理便解除合同有失公平。一审期间，长安家居并未对补偿问题提出反诉，且根据其陈述针对地上建筑物补偿的问题已经向本院提起诉讼，故一审法院对长安家居关于补偿的抗辩未予处理并不违反法律规定。对于长安家居的该项上诉理由，本院不予支持。

综上所述，***市长安家居装饰有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费24800元，由上诉人***市长安家居装饰有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长闫格

审判员***

审判员***

二〇一八年六月二十二日

书记员田佳