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泰州高教投资发展有限公司与江苏三阳智能工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

来源：中国裁判文书网
{C}江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院
民事判决书
（2018）苏1291民初2339号
原告：泰州高教投资发展有限公司，统一社会信用代码91321200762445903Q，住所地泰州市医药城商务1号楼7层。
法定代表人：***，该公司董事长。
委托诉讼代理人：***，江苏海信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：**中，江苏海信律师事务所实习律师。
被告：江苏三阳智能工程有限公司，统一社会信用代码913212025524559273，住所地泰州市海陵区兴工路16号B座5幢2楼
法定代表人：**。
委托诉讼代理人：***，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。原告泰州高教投资发展有限公司（以下简称高教公司）与被告江苏三阳智能工程有限公司（以下简称三阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高教公司的委托诉讼代理人***、**中，被告三阳公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高教公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2018年4月19日签订的《经营服务协议书》；2、被告立即腾空并交付租赁物及附属设施；3、被告向原告支付自2018年9月18日至2018年10月17日的逾期交房违约金41000元/年×5%×30天=61500元，及自2018年10月18日起至被告实际交付租赁物止的逾期交房违约金；4、被告承担本案的诉讼费用。本案在审理过程中，高教公司变更诉讼请求为：1、被告立即将租赁物恢复原状（庭审中，原告明确所谓恢复原状即将二楼平台搭建的钢结构拆除，并案涉租赁房屋大厅内东侧由北向南三间房屋西侧面对大厅的三个开放式窗口封闭）；2、诉讼费用由被告承担，事实与理由：2018年4月19日，原、被告签订《经营服务协议书》一份，约定：原告将其所有的位于南理工一食堂二楼约450㎡的东侧用房（含包房3间、储物1间、后厨1间）出租给被告提供餐饮服务；被告进场装修前应先与泰州高教后勤有限公司签订《物业管理合同》，不得擅自进行装修施工，不得擅自改变房屋结构；在不破坏房屋框架结构、不影响房屋整体安全情况等前提下，根据设备安装和使用方面的需要，对房屋构造进行局部调整和改造，装修改造方案须经原告同意；因其他原因导致协议提前解除的，被告应于解除之日起7日内将租赁物腾空交还，逾期不交还的，视为被告放弃租赁物内物品的所有权，原告有权自行腾空收回，且无须承担赔偿责任，房屋腾空处置产生的费用由被告承担；协议提交解除7日内，被告拒不交还租赁物的，被告向原告支付年租金×5%/天的逾期交房违约金。2018年4月3日，原告向被告交付了租赁物及附属设施，但被告未按协议约定与泰州高教后勤有限公司签订《物业管理合同》，服从泰州高教后勤有限公司管理，而是擅自进场装修，将原有的3间包房私自改造为开放式窗口，严重影响就餐秩序。对此，原告于2018年7月25日向被告送达了《限期整改通知单》，被告置若罔闻。被告的行为侵害了原告的合法权益，特向法院提起诉讼。三阳公司辩称，1、恢复原状及三个开放式窗口的事情，被告通过公开招标的形式取得租赁房屋从事餐饮服务经营，三个开放式窗口是为了更好的履行原告与被告的租赁合同，更好的为广大师生提供餐饮服务，三个开放式窗口既没有改变、破坏房屋的框架结构也不影响房屋的整体安全情况，而是根据现有的状况作出的适当变更调整，三个开放式窗口原有的墙面结构是轻钢龙骨和石膏板，所谓的改变是在石膏板上扣了三个洞而已，包厢的门从租赁之前至今一直存在，门可以打开直接通向餐厅，加之为窗口，应当是为了更好的服务于广大师生。站在原告的角度依法依情理应当予以理解并支持；2、原告要求被告承担诉讼费用，被告认为原告一开始的诉讼请求是腾房以及承担违约金69000元，其诉讼费用支出，与变更后诉讼请求要求恢复原状，诉讼费用应当不同，因原告变更诉讼请求所增加的诉讼费用，依法应当由原告自行承担；3、所谓违法搭建的钢结构，经向委托人了解，真实情况是被告进场之前相关钢结构就已经存在，被告取得租赁房屋之后，由于相关杂物无法堆放，经向原告相关负责人协商，并取得其许可上，在此基础上加固，不存在违章搭建之说。本院经审理认定事实如下：2018年4月3日，高教公司将南京理工一食堂二楼东侧用房及房屋内部相关固定资产将付给三阳公司。2018年4月9日，高教公司与三阳公司签订《经营服务协议书》，约定：高教公司将其位于南京理工一食堂二楼东侧用房，约450㎡的房屋出租给三阳公司，用于餐馆服务；租期2年，自2018年5月9日起至2020年5月8日止；房屋资源费、设备使用费4.1万/年×24个月，共计8.2万元；三阳公司进场装修前应先与泰州高教后勤有限公司签订《物业管理合同》，不得擅自进行装修施工，不得擅自改变房屋结构，否则高教公司有制止。三阳公司接收所承租的房屋后，可在不破坏房屋框架结构、不影响房屋整体安全结构等前提下，根据设备安装和使用方面的需要，对房屋构造进行局部调整和改造，装修改造方案须经高教公司同意，装修过程中不得影响居民和学生休息。装修垃圾须及时清理，不得随意堆放、倾倒……。合同签订后，三阳公司依约给付租金。三阳公司当庭陈述，在租赁期间其将案涉租赁房屋大厅内东侧由北向南三间房屋西侧面对大厅的石膏板墙体打通，设立了三个窗口，并将二楼平台搭建的钢结构采用钢化玻璃封闭。另查，案涉租赁房屋位于泰州市海陵区食堂，该房屋所有权登记在泰州高教投资发展有限公司名下。以上事实有当事人的陈述、《经营服务协议书》、不动产产权情况表等证据在卷证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《经营服务协议书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。根据协议的约定，三阳公司进场装修前应先与泰州高教后勤有限公司签订《物业管理合同》，不得擅自进行装修施工，不得擅自改变房屋结构，否则高教公司有制止。三阳公司接收所承租的房屋后，可在不破坏房屋框架结构、不影响房屋整体安全结构等前提下，根据设备安装和使用方面的需要，对房屋构造进行局部调整和改造，装修改造方案须经高教公司同意。本案中，三阳公司辩称其将案涉租赁房屋大厅内东侧由北向南三间房屋西侧面对大厅的石膏板墙体打通，设立了三个窗口，并将二楼平台搭建的钢结构采用钢化玻璃封闭，系征得高教公司的同意，对此高教公司予以否认，三阳公司又未能就此提供任何证据，故本院不予采信，应当认定三阳公司的上述行为未经高教公司同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。高教公司主张将案涉租赁房屋大厅内东侧由北向南三间房屋西侧面对大厅的三个开放式窗口封闭，符合上述法律规定，本院予以支持。高教公司主张二楼平台的钢结构系三阳公司搭建，应予拆除，三阳公司辩称钢结构并非其搭建，其仅仅是采用钢化玻璃将钢结构封闭。高教公司为此提交案涉租赁房屋固定资产清单一份，但该清单仅能证明案涉租赁房屋交付时，房屋内部的家俱、厨房、设备等资产情况，无法证明案涉租赁房屋交付时的外观状态，更无法证明该钢结构系三阳公司搭建。现高教公司要求三阳公司将此钢结构拆除，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江苏三阳智能工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将南京理工大学泰州科技学院一食堂大厅内东侧由北向南三间房屋西侧面对大厅的三个开放式窗口封闭。二、驳回原告泰州高教投资发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费699元，由原告泰州高教投资发展有限公司负担619元，被告江苏三阳智能工程有限公司负担80元（此款原告已垫付，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内一并加付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判长吴兵人民陪审员***人民陪审员***二〇一九年八月一日法官助理钱鑫书记员唐月附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。