591泰州凤城河建设发展有限公司与***、江苏三阳智能工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省泰州市海陵区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏1202民初591号

原告：泰州凤城河建设发展有限公司，住所地江苏省泰州市东南园路10号。

法定代表人：马文宁，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王鹏，江苏江豪律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王炳军，江苏江豪律师事务所律师。

被告：***，男，1977年1月1日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。

被告：江苏三阳智能工程有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区兴工路16号B座5幢2楼。

法定代表人：徐静，该公司总经理。

两被告共同委托诉讼代理人：曹上宾，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。

原告泰州凤城河建设发展有限公司（以下简称凤城河公司）与被告***、江苏三阳智能工程有限公司（以下简称三阳智能公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年1月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凤城河公司之委托诉讼代理人王炳军、被告***、江苏三阳智能工程有限公司共同委托诉讼代理人曹上宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告凤城河公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告***将所承租房屋腾空交还原告，且其承租房屋内的装修装潢无偿归原告所有，同时承担自合同到期之日（2018年2月9日）至完好交房之日止期间的房屋使用费，按日租金金额1.3倍的标准即637元计算；2、判令被告***支付律师代理费25500元（仅限一审）；3、判令被告三阳智能公司对上述给付事项承担连带责任；4、诉讼费由两被告承担。事实和理由：原、被告于2015年2月3日签订了一份租赁合同，约定将位于泰州市区编号为I幢、建筑面积为371.48平方米的房屋出租给被告作为商业使用，房屋租赁期限为3年。合同期满后，被告既不重新签订租赁合同，也不缴纳房租，原告经多次催其交还房屋，被告均未理睬。原告于2018年6月5日寄送一份不再续租通知函给被告，但至今被告均未将承租房屋交还原告。为维护原告的合法权益，特具诉状，请求判准所请。

被告***、三阳智能公司辩称，原告要求被告腾房无事实和法律依据。一，在事实方面，因双方签订的租赁协议在租金方面受到不公正待遇，被告正式招商文件中确定文化类项目平均租金为1元/平方/天，被告所经营的“白羽毛”书吧即属于文化类，经多方交涉，原告的领导指示“1签订合同时，相关租金文件政策尚未出台，既然已经签了合同，租金就不好随意更改；2租金问题待合同到期后续租调整，按文化类租金调整为平均租金1元/平方/天；3、现租金到期，必须按合同交纳”，被告遂积极交纳了租期内租金。待租期届满后，被告***积极要求按文化类租金续签合同，但原告却无人兑现当时承诺事项。被告***本着诚实信用的原则，于2019年2月3日、2月18日，按文化类租金数额向原告支付了租金。二，在法律方面，原告要求腾房的基础系双方租赁关系已解除或终止，但双方合同并未终止。首先，从原告发出的通知函内容可以确认，双方均同意续签合同，原告也积极要求收取租金，被告亦同意缴纳租金，只是在租金的标准上存在分歧，故双方租赁合同实际处于续租履行过程中。三，被告***经营的白羽毛书吧既是文化类项目，也是公益项目，从开业经营到现在，从未向公众收取过任何费用，自愿自觉为泰州的文化建设、宣传作出贡献，如此公益项目应当得到支持，不应承担不公平的租金待遇，且原告本来就有承诺，应遵守诚信原则。至于三阳智能公司，其仅仅对***履行该房屋租赁合同承担担保责任。在本案中，***没有违反房屋租赁合同的违约行为，因此三阳智能公司依法不承担任何责任。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

原告系泰州市区I栋房屋的所有权人。2015年2月3日，原告凤城河公司（甲方，出租方）与被告***（乙方，承租方）、被告三阳智能公司（丙方，担保方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：FSSW15001），约定：甲方将位于泰州市区编号为I栋建筑面积为371.48平方米的房屋出租给乙方作为商业使用，房屋租赁期限为36个月，自2015年2月9日起至2018年2月8日止。根据三水湾街区经营业态要求，甲方同意，乙方将该承租房屋按乙方拟定的经营方案用于“白羽毛”文化沙龙经营场所，未有甲方同意不得作为办公场所使用。本合同租赁期满，需继续租用的，乙方应于租赁期届满前三个月书面向甲方提出续租申请。否则，甲方视为乙方不再续租。如乙方提出续租申请，甲方决定不再出租或不再出租给乙方，乙方应在2018年2月8日前无条件将房屋完好交还给甲方。在本合同约定房屋租赁期限（不含免租期）内全部租金总额为477277.5元（平均租金1.24元/㎡/天），2015年2月9日前支付自2015年2月9日起至2016年2月8日止的租金135590.2元，2016年1月9日前支付自2016年2月9日起至2017年2月8日止的租金162708.24元，2017年1月9日前支付自2017年2月9日起至2018年2月8日止的租金178979.06元。合同第九条房屋交付、归还及验收约定：在合同租赁期满、合同提前解除合同协商终止时，乙方应向甲方付清所有应付款项，并且，乙方应于租赁期满的第二日，或合同提前解除通知送达后的三日内，将承租房屋及原有附属设施、设备交还甲方。在不影响房屋的外部结构及使用、不损坏房屋内部结构、设施的前提下，乙方应于租赁期满的当日，或合同提前解除通知送达后的三日内，或合同协商终止之日，自行腾空租赁房屋内乙方放置的（或）可以移动的资产。合同租赁期满、合同提前解除或合同协商终止时，乙方对承租房屋所有的装潢、不可拆卸的添附及设施等不得拆卸、破坏，其无偿归甲方所有，且甲方不支付任何补偿费用给乙方。合同第十条担保约定：丙方作为担保方，丙方自愿为乙方履行本合同提供连带责任保证担保。合同关于乙方违约责任约定：合同期满，或因乙方违约原因甲方作出解除合同、收回出租房屋决定，乙方应按约交还所承租的房屋。乙方逾期交还，则应向甲方支付6.2元/㎡/天（相当于平均房租的5倍金额）房屋占用费。乙方同意，如逾期不交还，甲方可以采取任何强制措施（强制措施可以是停电、停水、封门、搬离租赁房屋内乙方物品等）；在本合同执行过程中，如乙方不履行本合同约定的义务和责任，丙方承担连带保证担保责任；因一方违约，另一方追究违约方法律责任所产生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、鉴定费、执行费等相关费用）,由违约方承担。协议签订后，被告***在案涉房屋内设立泰州市凤城书画院及海陵区白羽毛书吧。在租赁期间，被告依约缴纳了租赁期内的租金。

租赁期满后，双方就续租期间的租金标准未能达成一致。2018年6月5日，原告向三水湾白羽毛书吧送达《房屋租赁合同期满不再续租通知函》一份，载明：根据贵方与凤城河公司签订的《房屋租赁合同》约定，贵方租赁的三水湾I栋房屋租赁合同已于2018年2月8日到期。由于贵方拒绝按照合同约定进行续签并缴纳租房费用，导致租赁合同无法签订，现我司通知贵方，不再与贵方续租。依据合同相关条款，我方提前通知贵方，请贵方于2018年6月28日前至文旅商业运营公司办理退租相关事宜。被告***于当日签收的同时在通知函中载明“2015年12月14日，已向贵方提出续租事宜，并已得到仲经理明确回复，望贵单位按先前承诺执行”。

因双方未能续签租赁协议，被告亦未腾空房屋并交房，原告委托律师代为提起本次诉讼，产生律师代理费人民币25500元。

审理中，被告***向原告转账汇款216944元，转账用途备注为房屋物业费，其主张向原告预交了部分房租和物业费，但具体标准无法确认。原告认可确实收到该款项，但其中196606元系2018年2月8日至2019年2月9日的租金（按1.45元/平方/天计算），余20338系物业费。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告凤城河公司与被告***签订的租赁合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。现租赁期限届满，双方就续租未能达成一致，故被告***作为承租人，应履行合同约定的腾空并交还房屋的义务。原告主张房屋内的装修装潢无偿归原告所有，符合协议第九条第二款的约定，本院予以支持。关于合同期满之日即2018年2月9日起至被告交还房屋之日止的房屋使用费，双方合同约定，租赁期满后，被告***未按时交还房屋的，每逾期一天应向原告支付日租金金额5倍的租金损失，由于被告未按约定在租赁期满后第二日腾空并交房，构成违约，依法应承担违约责任，故应自逾期之日即2018年2月9日起给付原告租金损失。关于租金损失的标准，合同约定按日租金的5倍计算，现原告仅主张按日租金的1.3倍，符合法律规定，本院予以认定。鉴于被告已支付216944元，原告认可其中196606元是至2019年2月9日的租金，且租金标准低于前述日租金1.3倍，是原告对自己权利的处分，本院予以准许；余20338元，因双方对物业费计算标准未能达成一致，故本院以该款项抵扣被告应承担给付义务的部分。关于律师代理费，系原告提起本次诉讼实际产生的费用，按合同约定依法应由被告***承担。被告三阳智能公司作为连带责任保证人，应对被告***所负的上述全部金钱给付义务承担连带给付责任。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：

一、被告***于本判决生效之日起二十日内将位于泰州市区编号为I栋的房屋内除装修装潢以外的物品腾空，并将房屋及装修装潢交付原告泰州凤城河建设发展有限公司。

二、被告***于本判决生效之日起二十日内给付原告泰州凤城河建设发展有限公司自2019年2月10日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费（按日标准人民币637元计算，同时扣减已支付的20338元）及律师代理费人民币25500元。

三、被告江苏三阳智能工程有限公司对本判决第二条确定的被告***所应承担的金钱给付义务承担连带给付责任。

如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币4916元，由被告***负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起二十日内迳交原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费4916元。

审　判　长　　严丽娟

人民陪审员　　施小芳

人民陪审员　　梁文有

二〇一九年七月十八日

书　记　员　　张璐璐