广东海建投资发展有限公司与***房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

广东省广州市海珠区人民法院

民事判决书

（2018）粤0105民初1314号

原告：广东海建投资发展有限公司，住所地广州市海珠区礼岗路4号海外花园首层4号铺。

法定代表人：容桂宏，董事长。

委托代理人：郭晓红，湖南云天律师事务所律师。

被告：***，男，1969年11月24日出生，汉族，住广东省陆丰市。

第三人：广州市中汇置业顾问有限公司，住所地广州市天河区东站路1号3楼B区。

法定代表人：***，执行董事。

委托代理人：**，该公司职员。

第三人：广州海外建设开发有限公司，住所地广州市海珠区新港西路大江涌27号102房。

法定代表人：**，经理。

第三人：广东海外建设总公司，住所地广州市天河区天河路351号外经贸大厦2012、2013房。

法定代表人：***，经理。

第三人广州海外建设开发有限公司、广东海外建设总公司的共同委托代理人：***，广东正平天成律师事务所律师。

原告广东海建投资发展有限公司诉被告周才德，第三人广州市中汇置业顾问有限公司（以下简称“中汇公司”）、广州海外建设开发有限公司（以下简称“广州海外”）、广东海外建设总公司（以下简称“广东海外”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人***，第三人中汇公司委托代理人**，第三人广州海外和广东海外的共同委托代理人***均到庭参加了诉讼。被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称：2009年9月l9日，原告与被告签订一份购房合同，合同约定，被告向原告购买海信街1号1505房。合同签订后，被告向原告交纳了354675元房款。原告因历史原因，一直未取得房产的预售许可证，导致无法给被告办理房产证。因此，原告多次联系被告，要求解除该合同，但一直未能联系上。原告认为，该合同违反了法律的强制性规定，应为无效。根据城市房地产管理法第45条规定，未取得预售许可的不得进行商品房预售，该法第38条规定，未依法登记领取权属证书的，不得转让。故请求判令确认原告与被告于2009年9月19日所签购房合同为无效合同。

被告没有提出答辩意见和举证。

第三人中汇公司述称：涉案合同是无权处分，因合同标的房屋一直在中汇公司名下，产权由中汇公司所有。

第三人广州海外、广东海外述称：原告对房屋没有处分权，该房屋经法院裁定，应当归中汇公司所有。

经审理查明：据查询日期为2018年1月25日的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》显示，海珠区礼岗路4号，预售证号980263，项目名称为海外花园(自编B、C幢)的申办单位为第三人广州海外，预售证有效期2001-1-8至2001-4-8，备注记载2001年1月17日根据具结书:B幢即为海天阁、海逸阁，C幢即为海涛阁。

另查，原告曾起诉第三人广东海外、广州海外、中汇公司，要求确认海外花园的权属归原告所有，该纠纷经过多次诉讼，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五重字第2号民事判决书判决驳回原告的诉讼请求，驳回第三人中汇公司的诉讼请求。上述第2号民事判决书查明：2000年2月28日，广东海外与原告签订2000年合同，约定：一、项目概况：项目根据有关部门批准，分两期进行开发，一期为六栋九层建筑，销售面积约为23181平方米，已于1998年3月底交付使用；二期为一栋三塔楼二十层建筑，面积约为55458平方米，估计2000年3月底前完工。二、变更合作方式：海外花园项目原由双方各投资50%，并各享有50%的权益及承担同等责任，现自本协议签订之日起，项目交由原告独立承包开发、施工、经营、物业管理，自负盈亏；原告按整个项目实际建筑可销售面积扣除回迁面积后，向广东海外承包上交定额的开发、施工管理费及开发利润……该院（2002）穗中法民三初字第423号民事判决及广东省高级人民法院（2003）粤高法民二终字第118号民事判决认定，中国银行股份有限公司广州市东山支行（以下简称中行东山支行）对广州海外提供的抵押物（即穗押备字10271号《广州市房地产抵押备案证明书》中记载的、除B幢海天阁1006、506、1101、1401、1501、1508、1507、1407、1408、901、802、408房外的房产）享有抵押权。该院于2004年12月17日作出（2003）穗中法执字第1294号民事裁定书，裁定将广州海外的海外花园第二期住宅共190套（海天阁99套……海涛阁23套：……；海逸阁68套：401、601、801、901、1001、1101、1201、1401、1601、1701、302、402、502、602、902、1002、403、503、603、703、803、1003、1103、1203、1303、1403、1503、1603、1703、404、504、604、704、904、1304、405、505、605、705、905、1005、1105、1205、1305、1405、1505、1605、1705、1805、507、607、707、1007、1107、1307、1407、1507、1607、1707、1807、308、408、508、608、708、1308、1608、1708）约14923平方米以均价每平方米2930元共款43724390元转让给中汇公司。2008年，原告提出执行异议，该院于2008年11月18日作出（2003）穗中法执字第1294号－1执行裁定，裁定原告对涉案执行标的提出的异议不成立。广州市中级人民法院认为：2000年合同经已发生法律效力的（2008）粤高法民一终字第21号民事判决认定性质是“海建公司与广东海外之间的项目经营权转让关系”。根据2000年合同的约定，“在海建公司向广东海外交清约定的管理费和利润后，广东海外应申请办理产权及物业转让给海建公司的转名手续。在交清原已形成的以广东海外名义承担，与本项目有关的各项债务后，在10天内，广东海外应当无条件给予交付项目产权及物业转让给海建公司的转名手续”，亦即双方之间系以发生物权变动为目的的债权合同关系，只有广东海外履行转让义务，依法办理转让登记手续之后，方才发生物权变动结果。在此之前，原告依据2000年合同主张确认物权归属，并无事实和法律依据，本院不予支持。此外，《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款亦规定，“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”，即转让房地产开发项目后，要办理土地使用权的变更登记和备案手续，建成房屋后应办理所有权登记。所以，无论是土地使用权还是地上建筑物，原告在行政主管部门办理登记手续之前请求确认物权归属，均不符合上述法律规定。中汇公司经已发生法律效力的（2003）穗中法执字第1294号民事裁定取得涉案190套房屋物权，再在本案中请求确认物权归属，该院不予支持。

后原告不服上述（2015）穗中法民五重字第2号民事判决书提出上诉，广东省高级人民法院作出（2016）粤民终1386号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。该1386号民事判决已于2018年5月16日发生法律效力。

另据2018年7月27日广州市国土资源和规划委员会出具的穗国土规划协查〔2018〕387号复函记载，建设单位广州海外建设开发有限公司于1998年8月经《建设工程规划许可证》（穗规建字〔1997〕第1016号）同意，在海珠区礼岗路4号建设1幢20层（部分18、19层，地下3层，自编B、C幢）住宅，于2001年4月经《建设工程规划验收合格证》（穗规验证字〔2001〕第101号）验收合格。

原告为证明其主张，提交了如下证据：1、2009年9月19日原告与被告签订的《合同书》，约定被告购买礼岗路4号海信街1号1505房即海逸阁1505房，建筑面积94.58平方米，每平方米7500元，总楼价为709350元，合同签订，被告先付给原告购房总额50%的款项，余款由原告办理房产证后，原告提供合法资料并无条件配合被告办理相关的产权过户和按揭手续，被告以银行按揭方式直接放款到原告银行账户；原告保证该房产权真实清晰权属原告所有，否则负责承担一切法律责任和造成被告损失的经济责任，并保证在2010年12月31日前办理房产证给被告；房屋移交时间为原告收到被告收齐购房款当日；备注：被告应于2009年9月31日前将50%的楼款交付给原告；等。2、2009年9月19日原告盖章的《收款收据》，记载收到被告购海外花园海逸阁1505房首期款350000元。

众第三人的质证意见：证据1真实性、关联性无异议，合法性认为原告是无权处分，涉案房屋应归中汇公司所有；证据2真实性、合法性、关联性无异议。

诉讼中，原告表示，签订合同当日已将房屋交付给被告，愿意退回房款给被告。经本院释明，假如法院认为原被告之间的房屋买卖合同为有效合同，原告表示仍然坚持其诉讼请求，认为涉案合同无效。众第三人表示，涉案房屋一直由原告控制使用，不清楚本案房屋出售给被告的情况，也没有授权过原告出售本案房屋。

本院认为：本案房屋所在楼盘海外花园已于2001年1月8日取得了证号980263的预售许可证，申办单位为第三人广州海外，且该楼盘也于2001年4月取得《建设工程规划验收合格证》。原告与第三人广东海外之间的2000年合同已经发生法律效力的民事判决认定性质是“海建公司与广东海外之间的项目经营权转让关系”。虽然涉案楼盘的预售许可证并非由本案原告申领，原告也未曾取得过本案房屋的权属证书，众第三人均确认未授权过原告出售房屋，对于本案房屋的出售原告是无权处分行为，但无权处分亦不影响本案房屋买卖合同的效力。原告出售房屋给被告时，涉案楼盘早已取得预售许可证，也经过建设工程规划验收合格。原告以其未取得本案房屋的预售许可证为由要求确认其与被告就买卖本案房屋签订的合同为无效合同的诉讼请求依据不足，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定判决如下：

驳回原告广东海建投资发展有限公司的诉讼请求。

本案受理费10893.5元，由原告负担。

如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判长***

人民陪审员***

人民陪审员***

二〇一八年八月二十四日

书记员***

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