上海浦东新区国道园林工程有限公司诉上海华崇实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）沪01民终13569号

上诉人（原审被告、反诉原告）：上海浦东新区国道园林工程有限公司，住所地上海市浦东新区川沙镇学桥路85号，实际经营地上海市浦东新区川南奉公路1079号8号楼。

法定代表人：吴卫彪，董事长。

委托诉讼代理人：沈剑，上海朝闻律师事务所律师。

上诉人（原审第三人）：刘国庆，男，1968年10月1日生，汉族，住安徽省全椒县二郎口镇。

委托诉讼代理人：沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杜洁，上海市君志律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海华崇实业有限公司，住所地上海市金山区亭林镇松育路181号3幢284室，实际经营地上海市奉贤区庄行镇一新路150号。

法定代表人：朱载君，执行董事。

委托诉讼代理人：徐腾达，男，系被上诉人公司员工。

委托诉讼代理人：刘清洪，上海华尊律师事务所律师。

上诉人上海浦东新区国道园林工程有限公司（以下简称国道园林公司）、刘国庆因与被上诉人上海华崇实业有限公司（以下简称华崇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第24883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

上诉人国道园林公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判国道园林公司不承担返还上海市浦东新区XX路XX号（现编门牌号码为XX路XX号，以下简称涉案房屋）及支付租金和房屋使用费的义务。事实和理由：涉案房屋并非由国道园林公司实际管理和控制，被上诉人系于2014年11月取得涉案房屋产证后才告知国道园林公司房屋产权发生变更，在此之前原房屋权利人上海A厂（以下简称A厂）从未表示其已经将租赁合同权益转让给被上诉人，而从2014年7月起，由于被上诉人的过错导致国道园林公司再未从刘国庆处收取租金，刘国庆属于擅自占有涉案房屋，故一审不应判令由国道园林公司承担返还房屋及支付租金和房屋使用费的义务。

上诉人刘国庆上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人要求刘国庆返还并迁出涉案房屋的诉请。事实及理由：刘国庆并非涉案房屋的实际使用人，涉案房屋由案外人经营使用。况且，A厂与国道园林公司签订的租赁合同中约定“签字生效前，拆除原花鸟市场违章搭建，否则本协议无效”，而花鸟市场至今没有拆除，故该合同根本未生效，双方是根据实际租赁事实承租房屋，故作为继承A厂全部权利义务的被上诉人，也应当继续履行事实租赁关系，由双方重新协商确定租赁期间。即使搬离，一审应给予刘国庆合理期限，并补偿刘国庆的装修及经营损失。

被上诉人华崇公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

华崇公司向一审法院起诉请求：1、国道园林公司和刘国庆立即从上海市浦东新区XX路XX号（现编门牌号码为XX路XX号）迁出，将房屋返还给华崇公司；2、国道园林公司支付华崇公司自2012年11月19日起至实际搬出日止按833.33元/天的标准计算的房屋占有使用费；3、国道园林公司向华崇公司支付由华崇公司垫付的水费794,996.82元，并将水电户名过户给华崇公司。一审审理中，华崇公司增加诉请，要求国道园林公司及刘国庆拆除在XX路XX号的违章搭建，将房屋恢复原状，同时，变更上述第2项诉请为要求国道园林公司支付华崇公司自2012年11月19日起至2016年8月5日止、按833.33元/天的标准计算的房屋占有使用费，之后的使用费不要求在本案中处理，另外，变更水费诉请金额为937,368.80元。

一审法院认定事实：上海市浦东新区XX路XX号（现编门牌号码为XX路XX号）的权利人原为A厂，该房地产土地使用面积为3,362平方米，房屋建筑面积为1,751.72平方米，房屋类型为工厂，总层数为4层。2012年11月19日，华崇公司通过司法拍卖购得了系争房地产。2014年11月19日，华崇公司经核准登记为系争房地产的权利人。

2000年4月1日起，国道园林公司与A厂就前述XX路XX号房屋建立了租赁关系。2010年3月1日，A厂作为甲方（出租方），国道园林公司作为乙方（承租方），双方又签订了一份《上海市浦东新区厂房租赁合同》，由甲方将涉案房屋出租给乙方。合同约定，甲方于2010年7月1日前向乙方交付涉案房屋的有关设施设备，租赁日期自2010年7月1日起至2015年6月30日止，租赁期满，乙方应如期返还涉案房屋和有关设施设备，乙方需要继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订厂房租赁合同。合同第四条约定，该厂房月租金为25,000元，乙方应于每季第1个月10日期前支付本季度租金。第五条约定，甲方交付涉案房屋时，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为一个月的租金，即25,000元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。第七条约定，乙方返还该厂房和有关设施设备，应当符合正常使用后的状态。第八条约定，除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，须事先征得甲方的书面同意，方可将该厂房部分或全部转租给他人；在租赁期内，乙方将涉案房屋转让给他人承租或与他人承租的出租场所进行交换，必须事先征得甲方书面同意，转让或交换后，涉案房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。第十条约定，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求，擅自改变厂房建筑结构，违反有关技术标准和消防安全规定，进行电力线路等装修工程，改变技术工艺或生产设施的，甲方有权要求乙方恢复厂房和有关设施设备原状以及赔偿损失。同时，双方还签订了一份《补充协议》，其中第四条约定，合同到期，同等条件下优先续租，如乙方不再续租，乙方除投入设备外不得拆除已装修的结构，且甲方不承担任何赔偿。

2011年5月30日，国道园林公司作为甲方，刘国庆作为乙方，双方签订了一份《房屋租赁协议》。协议第一条约定，XX路XX号A厂一至四楼及附属建筑面积为2,000平方米建筑出租给乙方，甲方同意乙方在原房屋装潢的基础上自行整修后开设玲珑浴室等业务（营业执照业务许可范围）。第二条约定，租赁期限为4年，自2011年6月1日至2015年6月30日止（2011年6月至8月为乙方装潢整修期）。第五条约定，租赁期内如遇A厂合同到期或提前终止租赁、市政动迁、征用、开发等情况以及不可抗力等原因，本租赁合同不能再履行的，租赁合同自行终止，甲方不承担违约责任，涉及甲方对房屋所投入和乙方对承租方的整修费所涉及的补偿款，经甲乙双方协商一致，按甲方30%、乙方70%分配。

2012年1月4日，案外人陈某在浦东新区XX路XX号（现为XX路XX号）1-2层内登记设立了“上海市浦东新区南码头街道玲珑浴室”，该浴室组成形式为个人经营，已于2013年4月26日注销登记。“玲珑浴室”的实际经营者为刘国庆，注销工商登记后仍在继续经营。

另查明，国道园林公司租赁涉案房屋之后，自己没有使用，而是将租赁的房屋全部转租给刘国庆使用，刘国庆对涉案房屋进行了装修和搭建（无合法建造手续）。审理中，经刘国庆申请，法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对XX路XX号房屋的搭建与装修项目进行工程造价司法鉴定，该公司经现场查勘后，于2016年7月5日作出司法鉴定意见书，结论为：经华崇公司和刘国庆确认、无争议项目的房屋装修工程造价为2,786,594元，其中装饰工程为1,862,361元、安装工程为924,233元；华崇公司与刘国庆有争议项目的房屋装修工程造价为417,962元，其中装饰工程为376,528元、安装工程为41,434元。对于前述鉴定意见，华崇公司认为，本案所涉评估项目与该公司无关，且已无价值，评估部门在计算工程造价时不应按照50%计算装修成新率，最多应按20%计算；国道园林公司对鉴定意见无异议；刘国庆则对鉴定结论不予认可，对鉴定程序和结论均有异议，认为鉴定机构未向其送达鉴定组成人员通知，鉴定中也未向其索要图纸，鉴定结论与实际价值相差悬殊，故要求重新鉴定。对此，鉴定人员到庭称，关于成新率是根据现场查勘看到的实物新旧程度而做的综合评定，至于刘国庆提出的告知鉴定组成人员问题，鉴定中刘国庆曾提出异议，之后已向其出示了委托材料，且主要鉴定人员均至现场，刘国庆方从未提出异议；工程量则是根据现场查勘实测并经华崇公司和刘国庆确认之后按有关定额和相关规定进行计算。

一审审理中，华崇公司、国道园林公司及刘国庆一致确认所涉房屋场地没有涉及动拆迁。华崇公司表示，鉴于花鸟市场目前使用情况不明，故本案中不要求返还，其之后另行处理，另外，国道园林公司已将水表户名过户到华崇公司名下，故撤回要求该公司过户水表户名的诉讼请求，同时，撤回要求国道园林公司支付水费的诉讼请求，要求以后另行主张。关于装修、搭建损失，华崇公司表示，本案所涉搭建和装修对该公司没有任何利用价值，该公司没有义务赔偿刘国庆搭建和装修款项；国道园林公司表示本案评估的项目与其无关，是刘国庆实施的装修和搭建；刘国庆则认为，根据其与国道园林公司签订的租赁协议约定，涉及国道园林公司对房屋所投入和刘国庆对承租房屋的整修费所涉及的补偿款，经双方协商一致，按甲方即国道园林公司30%、乙方即刘国庆70%分配，而A厂没有告知国道园林公司涉案房屋的限制情况，华崇公司通过拍卖取得涉案房屋，理应承担相应的赔偿责任。

又，审理中，华崇公司称，其于2012年11月19日通过拍卖取得涉案房屋后从未收到过国道园林公司支付的租金，国道园林公司则称其直至2014年12月才得知涉案房屋权利人已变更为华崇公司，因华崇公司不愿意提供产权证，故其没有支付租金，但其曾向A厂支付过50,000元押金，另外，由于华崇公司告知刘国庆其是房东，故刘国庆从2014年7月1日起也不再向其支付租金。华崇公司表示从未收到过押金，A厂也没有向其转交过押金。为此，一审法院与A厂进行核实，A厂向法院出具书面材料称，由于涉案房屋已经法院拍卖，故该公司向国道园林公司收取租赁费用至2012年12月31日止，之后不再向国道园林公司收取租赁费用，另外，该公司从未向国道园林公司收取过保证金。

一审法院认为：A厂与国道园林公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。合同履行中，华崇公司通过拍卖方式取得了涉案房屋的使用权、占有权、收益权等相关权益，根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，国道园林公司应按照其与A厂所签租赁合同的约定继续向华崇公司支付租金，但其未付，另外，根据涉案租赁合同约定，国道园林公司与华崇公司之间的租赁期限已于2015年6月30日届满，国道园林公司至今未将租赁房屋返还给原告，故华崇公司要求国道园林公司支付租金及占用房屋期间的使用费的请求具有合同和法律依据，但根据A厂的意见，该厂已向国道园林公司收取了至2012年12月31日止的租金，故华崇公司应要求国道园林公司支付自2013年1月1日起的租金。审理中，华崇公司仅要求国道园林公司支付至2016年8月5日止的租金和房屋使用费，对于之后的房屋使用费在本案中不予主张，经查并无不当，可予准许。鉴于涉案合同租赁期限已经届满，国道园林公司和刘国庆继续占用涉案房屋已失去了合同依据，故华崇公司要求其俩迁出并返还房屋于法有据，予以支持，但华崇公司要求国道园林公司和刘国庆将房屋恢复原状没有合同依据，不予支持。审理中，国道园林公司同意将电表户名变更到华崇公司名下，可予准许。关于押金问题，国道园林公司表示其已向A厂支付了押金50,000元，但未能提供证据证实，审理中，A厂亦向法院说明该厂没有向国道园林公司收取过押金，故对国道园林公司的意见法院不予采信。华崇公司撤回要求国道园林公司支付水费的诉讼请求，系当事人对自己民事诉讼权利的处分，可予准许。

关于国道园林公司提起的反诉，法院认为，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本案中，涉案合同的租赁期限已于2015年6月30日期限届满，且国道园林公司在审理中明确表示，其在租赁涉案房屋之后未对房屋进行过搭建和装修，本案所涉的装修和搭建是刘国庆所为，故其要求华崇公司赔偿装修损失没有事实和法律依据，不予支持。刘国庆与华崇公司之间并无租赁合同关系，其与国道园林公司之间关于装修、投入所涉补偿款的分配比例的约定对华崇公司并无约束力，故其要求华崇公司赔偿损失没有依据，对其意见不予采纳，本案所涉评估费用应由其自行承担。

一审法院审理后作出判决：一、上海浦东新区国道园林工程有限公司及第三人刘国庆于判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区XX路XX号（原XX路XX号）房屋、场地内迁出（XX路XX号花鸟市场除外），并将前述房屋、场地返还给上海华崇实业有限公司；二、上海浦东新区国道园林工程有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海华崇实业有限公司自2013年1月1日起至2016年8月5日止、按每日833.33元的标准计算的租金和房屋使用费；三、上海浦东新区国道园林工程有限公司于判决生效之日起三十日内将登记在上海市浦东新区XX路XX号（原XX路XX号）的电表户名过户至上海华崇实业有限公司名下；四、驳回上海华崇实业有限公司要求上海浦东新区国道园林工程有限公司及刘国庆将上海市浦东新区XX路XX号（原XX路XX号）房屋恢复原状的诉讼请求；五、驳回上海浦东新区国道园林工程有限公司赔偿装修损失的诉讼请求。本诉案件受理费14,962元，减半收取计7,481元，反诉案件受理费26,900元，共计34,381元，由上海浦东新区国道园林工程有限公司负担。评估费102,100元，由刘国庆负担。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，A厂与国道园林公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，且双方均按此实际履行，刘国庆关于该租赁合同未生效的主张，缺乏法律依据，本院不予采信。本案的争议焦点是国道园林公司及刘国庆是否为本案适格主体，其是否负有将涉案房屋返还给被上诉人的义务，以及国道园林公司是否应向被上诉人支付自2013年起的租金和房屋使用费。被上诉人系通过拍卖方式取得了涉案房屋的所有权，并从A厂处继承了涉案租赁合同项下的权利义务，作为租赁合同相对方的国道园林公司，理应向被上诉人履行支付租金等合同义务，现租赁合同的租赁期限已经届至，故国道园林公司作为租赁合同相对方、刘国庆作为次承租人理应在迁出涉案房屋后将房屋返还给被上诉人。国道园林公司以其并非涉案房屋实际控制人为由主张其不应承担返还义务，缺乏法律依据，本院不予采信。刘国庆亦主张其并非涉案房屋的实际控制使用人，但另一方面又主张继续承租涉案房屋，否则要求补偿其装修及停业损失，前后逻辑矛盾，也缺乏事实及法律依据，加之涉案房屋的租金一直由刘国庆向国道园林公司支付，故刘国庆的上诉主张，本院不予采信。至于涉案房屋租金及使用费的支付问题，国道园林公司主张系因被上诉人的过错导致其未能向刘国庆收取租金，但其并未能提供证据证明其主张，本院对此亦不予采信，一审根据被上诉人的诉请及A厂收取租金的情况，判令国道园林公司向被上诉人支付相应期间的租金和房屋使用费，并无不妥，本院予以支持。

综上所述，国道园林公司及刘国庆的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币29,924元，由上诉人上海浦东新区国道园林工程有限公司负担14,962元，刘国庆负担14,962元。

本判决为终审判决。

审判长　潘　兵

审判员　郑卫青

审判员　杨斯空

二〇一七年一月十一日

书记员　赵　樱

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……