上海华崇实业有限公司与上海浦东新区国道园林工程有限公司、某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）沪0115民初82380号

原告：上海华崇实业有限公司，住所地上海市金山区。

法定代表人：朱载君，执行董事。

委托诉讼代理人：刘清洪，上海华尊律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈佳，上海华尊律师事务所律师。

被告：上海浦东新区国道园林工程有限公司，住所地上海市浦东新区。

法定代表人：吴卫彪，董事长。

委托诉讼代理人：陆兵，上海陆兵律师事务所律师。

被告：***，男，1968年10月1日生，汉族，户籍所在地安徽省全椒县二郎口镇程家市。

原告上海华崇实业有限公司(以下简称华崇实业公司)与被告上海浦东新区国道园林工程有限公司(以下简称国道园林公司)、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案受理后，依法适用普通程序。由审判员张盈担任审判长，与人民陪审员曹璐、高天明组成合议庭，于2017年7月11日、2017年11月21日公开开庭进行了审理。原告华崇实业公司的委托诉讼代理人刘清洪，被告国道园林公司的委托诉讼代理人陆兵到庭参加诉讼。被告***经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告华崇实业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告国道园林公司承担房屋占用费人民币1,170,061.37元(以下币种相同，按照每天每平方米1.83元计算*1,751.72平方米*365天，自2016年8月6日至2016年8月5日)；2.要求被告国道园林公司承担场地费用69,600元(按照每月5,800元*12月计算)；3.两被告就上述两诉请承担连带责任。事实和理由：上海市浦东新区浦三路XXX号(原门牌编号为浦三路XXX号，以下统称系争房屋)原权利人为上海求精电器厂。2010年3月1日，上海求精电器厂与被告国道园林公司就系争房屋签订《房屋租赁协议》，约定房屋面积为1,751.72平方米，租赁期限从2010年7月1日至2015年6月30日，月租金为25,000元。2012年11月19日，原告通过司法拍卖购得系争房屋，2014年11月19日房屋权利核准登记至原告华崇实业公司名下，就此通知被告国道园林公司。2015年6月30日租赁到期后，原告要收回系争房屋用于自用，但多次与被告国道园林公司联系无果。被告***从国道园林公司处承租房屋，并在租赁期到期后占用原告的房屋，原告曾向法院提起诉讼，要求被告国道园林公司支付系争房屋租金和占用费至2016年8月5日，并要求两被告返还系争房屋。案件生效后，两被告仍拒不配合迁出系争房屋，为此原告委托相关部门就房屋及场地的租金作出评估，现基于与被告国道园林公司的租赁关系，提出相关主张。

被告国道园林公司辩称，不同意原告的诉请。根据原告提供的租赁合同约定，如果系争房屋中的花鸟市场不拆除，房屋权利人和被告国道园林公司的合同就不生效，搬离时间为2010年7月1日。2010年7月1日开始房屋权利人与被告***另外签订了租赁合同，已直接将系争房屋出租给了被告***。虽然两被告之后也签署了租赁合同，但该合同是无效，当时房屋权利人也未告知被告国道园林公司系争房屋的实际使用人为被告***。针对原告所主张的租赁面积被告国道园林公司也不认可，产证上的面积为1,700平方米，但被告国道园林公司只使用了玲珑浴室，原权利人与被告国道园林公司租赁合同中体现浴室面积约800平方米，浴室前的场地系花鸟市场与浴室共同使用，在租赁合同中也未对场地约定征收使用费，未涉及场地的大小，现原告主张场地占用使用费不合理，也没有依据。至于原告启动租金评估，被告不予认可，原告主张使用费应参照合同约定，而不应该按照评估结果计算，之前的租金和使用费已按照生效的判决书通过法院强制执行。同时生效的判决书是要求被告国道园林公司与被告***一并迁出，说明两被告地位是平等的，不存在由被告国道园林公司叫被告***迁出，被告国道园林公司早将系争房屋交还给原告，也未实际使用过系争房屋，未搬出的责任应由被告***承担，由此之后的使用费被告国道园林公司不愿意承担。

被告***未作答辩。

经审理查明，2015年7月，华崇实业公司以上海求精电器厂与国道园林公司的租赁合同于2015年6月30日到期，华崇实业公司要收回系争房屋自用为由就国道园林公司和***立即从系争房屋迁出并返还，国道园林公司支付华崇实业公司自2012年11月19日起至2016年8月5日止，按833.33元/天的标准计算的房屋占有使用费等主张，提起诉讼。该案经本院审理后查明，上海市浦东新区浦三路XXX号(现编门牌号码为浦三路XXX号)的权利人原为上海求精电器厂，该房地产土地使用面积为3,362平方米，房屋建筑面积为1,751.72平方米，房屋类型为工厂，总层数为4层。2012年11月19日，华崇实业公司通过司法拍卖购得了系争房地产。2014年11月19日，系争房地产的权利人核准登记至华崇实业公司名下。2000年4月1日起，国道园林公司与上海求精电器厂就系争房屋建立租赁关系。2010年3月1日，上海求精电器厂作为甲方(出租方)，国道园林公司作为乙方(承租方)，双方又签订一份《上海市浦东新区厂房租赁合同》，由甲方将浦东新区浦三路XXX号(以下简称出租场所)出租给乙方，甲方于2010年7月1日前向乙方交付该出租场所的有关设施设备，租赁日期自2010年7月1日起至2015年6月30日止，租赁期满，乙方应如期返还该出租场所和有关设施设备，乙方需要继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订厂房租赁合同；该厂房月租金为25,000元，乙方应于每季第1个月10日前支付本季度租金；乙方返还该厂房和有关设施设备，应当符合正常使用后的状态；除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，须事先征得甲方的书面同意，方可将该厂房部分或全部转租给他人；在租赁期内，乙方将该出租场所转让给他人承租或与他人承租的出租场所进行交换，必须事先征得甲方书面同意，转让或交换后，该出租场所承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同；……。同时，双方还签订了《补充协议》一份，其中第四条约定，合同到期，同等条件下优先续租，如乙方不再续租，乙方除投入设备外不得拆除已装修的结构，且甲方不承担任何赔偿。2011年5月30日，国道园林公司作为甲方，***作为乙方，双方签订了一份《房屋租赁协议》，协议第一条约定，甲方将浦三路XXX号求精厂一至四楼及附属建筑面积为2,000平方米建筑出租给乙方，甲方同意乙方在原房屋装潢的基础上自行整修后开设玲珑浴室等业务(营业执照业务许可范围)；租赁期限为4年，自2011年6月1日至2015年6月30日止(2011年6月至8月为乙方装潢整修期)；……。2012年1月4日，案外人陈某某在上海市浦东新区浦三路XXX号(现为浦三路XXX号)1-2层内登记设立了“上海市浦东新区南码头街道玲珑浴室”，该浴室组成形式为个人经营，已于2013年4月26日注销登记。“玲珑浴室”的实际经营者为被告***，注销工商登记后仍在继续经营。国道园林公司租赁系争房屋之后，自己没有使用，而是将租赁的房屋全部转租给***使用。华崇实业公司表示，花鸟市场目前使用情况不明，在该案中不要求返还，之后另行处理。本院审查后认为，上海求精电器厂与国道园林公司的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同。合同履行中，华崇实业公司通过拍卖方式取得了涉案房屋的使用权、占有权、收益权等相关权益，根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，国道园林公司应按照租赁合同约定继续向华崇实业公司支付租金，在合同期限届满后，国道园林公司应向华崇实业公司予以返还房屋。由此法院判决国道园林公司及***从上海市浦东新区浦三路XXX号(原浦三路XXX号)房屋、场地内迁出(浦三路XXX号花鸟市场除外)，并将前述房屋、场地返还给华崇实业公司；由国道园林公司支付华崇实业公司2013年1月1日起至2016年8月5日止按每日833.33元的标准计算的租金和房屋使用费等。一审判决后，国道园林公司及***不服判决提起上诉，二审法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。

本案审理中，原告华崇实业公司与被告国道园林公司共同确认系争房屋已于2017年8月5日由原告华崇实业公司实际控制。原告华崇实业公司表示本案主张的是针对上一案件中2016年8月5日之后至房屋返还之日期间的使用费，该使用费不包含花鸟市场部分。就该期间的使用费，原告申请对相关房屋及场地的租金进行评估。经上海市高级人民法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司，对原告所申请的上海市浦东新区浦三路XXX号全幢工业房屋及其大门前场地(房屋建筑面积为1,751.72平方米及其大门前场地420平方米)就2016年8月至2017年7月的市场租金，作出估价结果为：房屋租金平均值为1.83元每平方米每日，大门前场地租金平均值为5,800元每月。其中描述场地为水泥地坪，呈狭长状，浦三路XXX号全幢四层工业房屋经由该场地出入。

另查，2000年3月国道园林公司与上海求精电器厂在《房屋租赁协议》中就承租部分描述为“出租人上海求精电器厂将浦三路XXX号四层楼房及附属房建筑面积为2,000㎡合计占地使用面积2,850㎡，租赁于承租人上海浦东新区国道园林工程有限公司”，2010年3月，国道园林公司与上海求精电器厂在《上海市浦东新区厂房租赁合同》中就此描述为“甲方出租给乙方的场所坐落在浦东新区浦三路XXX号，权证编号：浦字(1999)第019336号”，在上海市浦东新区市场监督管理局南码头市场监督管理所调取的上海求精电器厂与陈某某的《房屋租赁合同》中描述为“甲方将其合法拥有的坐落在浦东新区浦三路XXX号1-2层出租给乙方使用，甲方出租给乙方使用的房屋建筑面积为800平方米”。原告华崇实业公司表示，在租赁合同中的2,000平方米是除了有证的四层房屋面积外，有上海求精电器厂自行搭建的房屋，一并出租时写了2,000平方米，该面积写得并不准确。

以上事实，由经庭审质证的《房屋租赁协议》、《上海市浦东新区厂房租赁合同》、(2015)浦民一(民)初字第24883号、(2016)沪01民终13569号民事判决书、上海市房地产登记簿、房地产估价报告书等及当事人的陈述在案佐证。

本院认为，上海求精电器厂与被告国道园林公司间的租赁合同效力已经在之前的判决书中予以认定，被告在没有其他证据可推翻之前判决效力的，就合同效力的抗辩，本院不予采纳。双方的租赁合同租赁期限到期，就随后的相关后果，原告华崇实业公司基于该租赁关系继续主张从2016年8月6日起至房屋实际返还之日即2017年8月5日的房屋占用费，于法有据。相关的争议集中在：一、由谁来承担该占用费；原告要求被告国道园林公司承担相应的占用费，同时要求被告***承担占用费支付的连带责任。被告国道园林公司则认为，房屋并非国道园林公司实际占用，相应的费用不应由国道园林公司承担。对此本院认为，首先原告华崇实业公司选择以租赁关系作为本案主张的依据，基于合同相对原则，关于该租赁关系所引起的房屋返还前发生的占用费均应由订立合同的相对方予以承担，故原告要求被告国道园林公司支付占用费，具有事实及法律依据，原告与被告***间没有租赁合同，在已向被告国道园林公司主张下，再要求被告***承担支付的连带责任，于法无据，本院不予支持；二、支付占用费的范围；原告华崇实业公司在本案中要求被告国道园林公司分别支付上海市浦东新区浦三路XXX号全幢1,751.72平方米工业房屋及其大门前420平方米场地的占用费，被告国道园林公司对承租的面积不予认可；对此本院认为，占用费的收取应以被告国道园林公司承租的范围为限，根据之前上海求精电器厂与国道园林公司的租赁合同内容来看，承租的标的物描述的为上海市浦东新区浦三路XXX号1-4层的工业房屋，并就承租部位指向产权证，虽之前有“2,000平方米”面积描述，但并不特指包含相关的场地，同时根据评估报告中对场地的描述，其为狭长状，作为浦三路XXX号全幢四层工业房屋的出入通道，由此无论从地形还是功能上，该场地系出租房屋的配套部分，不具有独立出租的功能，由此原告目前现就该场地单独收取占用费，没有合同及事实依据，本院不予采纳；三、占用费收取的标准及金额；合同终止后，被告国道园林公司没有及时清离承租房屋中的使用人，其负有责任，应予承担占用费。原告目前不参照原先租赁合同的约定主张占用费，要求参照当前的市场租金标准主张，本院认为，双方租赁关系已于2015年6月底终止，因迟迟未将房屋返还，随着市场的变化，势必会造成原告损失当前就系争房屋依据市场所获取的收益，原告现要求按照当前的租金标准主张占用费，符合常理，现评估部门对2016年8月至2017年7月期间的房屋租金作出1.83元每天每平方米的结论，本院予以采纳；至于使用面积，原告依照产权证中四层厂房的建筑面积1,751.72平方米，具有事实依据，本院亦予以认可，双方所提及原先合同中所描述的面积，因之前的租金并非依照面积计算，且上述面积描述并不具体、明确也无相应依据，故对双方的意见，本院均不予采纳。另外，被告国道园林公司向原告承担相应的责任后，可以根据其订立的合同、房屋实际使用情况向其合同相对方予以主张。被告***经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告上海浦东新区国道园林工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海华崇实业有限公司支付从2016年8月6日至2017年8月5日期间的房屋占用费1,166,855.73元；

二、驳回原告上海华崇实业有限公司的其余诉讼请求。

负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费15,957元，评估费10,858.60元，由原告上海华崇实业有限公司负担1,513.60元，被告上海浦东新区国道园林工程有限公司负担25,302元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　张　盈

人民陪审员　　高天明

人民陪审员　　曹　璐

二〇一七年十二月十四日

书　记　员　　沈佳丽

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

……

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。