上海华崇实业有限公司与上海浦东新区国道园林工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）浦民一(民)初字第24883号

原告(反诉被告)上海华崇实业有限公司，住所地上海市金山区。

法定代表人朱载君，执行董事。

委托代理人臧高韵，上海盛沃律师事务所律师。

委托代理人刘清洪，上海华尊律师事务所律师。

被告(反诉原告)上海浦东新区国道园林工程有限公司，住所地上海市浦东新区。

法定代表人吴卫彪，董事长。

委托代理人沈剑，上海朝闻律师事务所律师。

委托代理人陈昱，上海朝闻律师事务所律师。

第三人刘国庆，男，1968年10月1日生，汉族，住安徽省全椒县二郎口镇程家市。

委托代理人沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。

原告上海华崇实业有限公司(以下至判决主文前简称华崇公司)诉被告上海浦东新区国道园林工程有限公司(以下至判决主文前简称国道园林公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月18日公开开庭进行了审理，诉讼中，本院依法追加了刘国庆作为第三人参加诉讼，于2015年12月9日公开开庭进行了审理。审理中，被告国道园林公司提起反诉，本院进行了合并审理，并于2016年8月5日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)华崇公司的委托代理人臧高韵、刘清洪，被告(反诉原告)国道园林公司的委托代理人沈剑，第三人刘国庆的委托代理人沈鎏琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告华崇公司诉称，上海市浦东新区浦三路XXX号(现编门牌号码为浦三路XXX号)原属于上海求精电器厂(以下至判决主文前简称求精厂)所有。2010年3月1日，求精厂与国道园林公司签订了《租赁合同》，将浦三路XXX号租赁给国道园林公司，租赁期限从2010年7月1日至2015年6月30日，月租金为25,000元(人民币，以下币种相同)。华崇公司于2012年11月19日通过司法拍卖购得系争房屋，于2014年11月19日取得了房屋权证，并已通知了国道园林公司。鉴于求精厂与国道园林公司的租赁合同已于2015年6月30日到期，华崇公司要收回系争房屋自用，但多次与国道园林公司沟通，国道园林公司拒绝搬出系争房屋。华崇公司认为，国道园林公司于合同到期后强占房屋、拒绝迁出的行为严重违反了之前与求精厂签订的协议的约定，也严重损害了华崇公司的合法权益，故起诉至法院，要求判令1：国道园林公司和刘国庆立即从上海市浦东新区浦三路XXX号(现编门牌号码为浦三路XXX号)迁出，将房屋返还给华崇公司，2、国道园林公司支付华崇公司自2012年11月19日起至实际搬出日止按833.33元/天的标准计算的房屋占有使用费，3、国道园林公司向华崇公司支付由华崇公司垫付的水费794,996.82元，并将水电户名过户给华崇公司。审理中，华崇公司增加诉请，要求国道园林公司及刘国庆拆除在浦三路XXX号的违章搭建，将房屋恢复原状，同时，变更上述第2项诉请为要求国道园林公司支付华崇公司自2012年11月19日起至2016年8月5日止、按833.33元/天的标准计算的房屋占有使用费，之后的使用费不要求在本案中处理，另外，变更水费诉请金额为937,368.80元。

被告国道园林公司辩称，该公司确与求精厂签订过租赁合同，但该公司只实际使用了其中的一部分面积，其余面积在其租赁之前已由他人在空地上开设了花鸟市场，而该公司租赁的房屋已经转租给第三人刘国庆开设浴场，该公司没有使用系争房屋，房屋也不在该公司控制之下，故该公司无法履行返还房屋义务。华崇公司自2014年11月19日之后才是系争房屋的权利人，华崇公司与该公司之间的租赁关系应从该日起算，华崇公司无权主张该日之前的租赁费用，但华崇公司在通过拍卖获得房屋产权后擅自接触租户，致使该公司至今无法正常收取租金，故不同意承担房屋占有使用费，现保留向华崇公司追索经营损失的诉讼权利。关于华崇公司主张的水费，水表的用户名是国道园林公司，不需要由华崇公司代国道园林公司垫付水费，该公司也未要求华崇公司代付水费，而且华崇公司主张的水费涉及水管漏水无法修复的原因，该公司为此一直在与水利部门交涉，水利部门同意该公司暂缓支付水费，故对华崇公司擅自支付的水费金额不予认可，其中水表已经在执行中过户给了华崇公司，电表户名同意过户给华崇公司。由于华崇公司要求该公司返还房屋，将造成该公司包括装饰装修和停止经营在内的巨大经济损失，故提起反诉，要求判令华崇公司赔偿装修损失6,000,000元及经营损失3,000,000元。审理中，国道园林公司撤回要求华崇公司赔偿经营损失3,000,000元的反诉请求。

第三人刘国庆述称，其与国道园林公司于2011年5月30日签订了租赁协议，之后在求精厂领导的默许下对系争房屋进行了装修，并对所租房屋进行了加层(即在原浦三路XXX号四层厂房的上面搭建了第五层房屋)，共计花费了约6,000,000元。其向国道园林公司租赁房屋是为了长期经营，不知道房屋存在抵押等情况，到目前为止，经营还处于亏损状态，现在要求其搬出非常不公平，且其已将所租赁的房屋的第三、第四层出租给了他人使用，无法返还给原告。综上，要求法院依法处理。

针对反诉部分，华崇公司答辩称，国道园林公司与刘国庆之间就涉案装修的权属问题存在争议，且不管所涉装修归属于国道园林公司还是归属于刘国庆，该公司都没有义务承担装修损失。

经审理查明，上海市浦东新区浦三路XXX号(现编门牌号码为浦三路XXX号)的权利人原为求精厂，该房地产土地使用面积为3,362平方米，房屋建筑面积为1,751.72平方米，房屋类型为工厂，总层数为4层。2012年11月19日，华崇公司通过司法拍卖购得了系争房地产。2014年11月19日，华崇公司经核准登记为系争房地产的权利人。

2000年4月1日起，国道园林公司与求精厂就前述浦三路XXX号房屋建立了租赁关系。2010年3月1日，求精厂作为甲方(出租方)，国道园林公司作为乙方(承租方)，双方又签订了一份《上海市浦东新区厂房租赁合同》，由甲方将浦东新区浦三路XXX号(以下简称出租场所)出租给乙方。合同约定，甲方于2010年7月1日前向乙方交付该出租场所的有关设施设备，租赁日期自2010年7月1日起至2015年6月30日止，租赁期满，乙方应如期返还该出租场所和有关设施设备，乙方需要继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订厂房租赁合同。合同第四条约定，该厂房月租金为25,000元，乙方应于每季第1个月10日期前支付本季度租金。第五条约定，甲方交付该出租场所时，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为一个月的租金，即25,000元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。第七条约定，乙方返还该厂房和有关设施设备，应当符合正常使用后的状态。第八条约定，除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，须事先征得甲方的书面同意，方可将该厂房部分或全部转租给他人；在租赁期内，乙方将该出租场所转让给他人承租或与他人承租的出租场所进行交换，必须事先征得甲方书面同意，转让或交换后，该出租场所承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。第十条约定，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求，擅自改变厂房建筑结构，违反有关技术标准和消防安全规定，进行电力线路等装修工程，改变技术工艺或生产设施的，甲方有权要求乙方恢复厂房和有关设施设备原状以及赔偿损失。同时，双方还签订了一份《补充协议》，其中第四条约定，合同到期，同等条件下优先续租，如乙方不再续租，乙方除投入设备外不得拆除已装修的结构，且甲方不承担任何赔偿。

2011年5月30日，国道园林公司作为甲方，刘国庆作为乙方，双方签订了一份《房屋租赁协议》。协议第一条约定，甲方将浦三路XXX号求精厂一至四楼及附属建筑面积为2,000平方米建筑出租给乙方，甲方同意乙方在原房屋装潢的基础上自行整修后开设玲珑浴室等业务(营业执照业务许可范围)。第二条约定，租赁期限为4年，自2011年6月1日至2015年6月30日止(2011年6月至8月为乙方装潢整修期)。第五条约定，租赁期内如遇求精厂合同到期或提前终止租赁、市政动迁、征用、开发等情况以及不可抗力等原因，本租赁合同不能再履行的，租赁合同自行终止，甲方不承担违约责任，涉及甲方对房屋所投入和乙方对承租方的整修费所涉及的补偿款，经甲乙双方协商一致，按甲方30%、乙方70%分配。

2012年1月4日，案外人陈某某在浦东新区浦三路XXX号(现为浦三路XXX号)1-2层内登记设立了“上海市浦东新区南码头街道玲珑浴室”，该浴室组成形式为个人经营，已于2013年4月26日注销登记。“玲珑浴室”的实际经营者为第三人刘国庆，注销工商登记后仍在继续经营。

另查明，国道园林公司租赁系争房屋之后，自己没有使用，而是将租赁的房屋全部转租给刘国庆使用，刘国庆对系争房屋进行了装修和搭建(无合法建造手续)。审理中，经刘国庆申请，本院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对浦三路XXX号房屋的搭建与装修项目进行工程造价司法鉴定，该公司经现场查勘后，于2016年7月5日作出司法鉴定意见书，结论为：经华崇公司和刘国庆确认、无争议项目的房屋装修工程造价为2,786,594元，其中装饰工程为1,862,361元、安装工程为924,233元；华崇公司与刘国庆有争议项目的房屋装修工程造价为417,962元，其中装饰工程为376,528元、安装工程为41,434元。对于前述鉴定意见，华崇公司认为，本案所涉评估项目与该公司无关，且已无价值，评估部门在计算工程造价时不应按照50%计算装修成新率，最多应按20%计算；国道园林公司对鉴定意见无异议；刘国庆则对鉴定结论不予认可，对鉴定程序和结论均有异议，认为鉴定机构未向其送达鉴定组成人员通知，鉴定中也未向其索要图纸，鉴定结论与实际价值相差悬殊，故要求重新鉴定。对此，鉴定人员到庭称，关于成新率是根据现场查勘看到的实物新旧程度而做的综合评定，至于刘国庆提出的告知鉴定组成人员问题，鉴定中刘国庆曾提出异议，之后已向其出示了委托材料，且主要鉴定人员均至现场，刘国庆方从未提出异议；工程量则是根据现场查勘实测并经华崇公司和刘国庆确认之后按有关定额和相关规定进行计算。

审理中，华崇公司、国道园林公司及刘国庆一致确认所涉房屋场地没有涉及动拆迁。华崇公司表示，鉴于花鸟市场目前使用情况不明，故本案中不要求返还，其之后另行处理，另外，国道园林公司已将水表户名过户到原告名下，故撤回要求该公司过户水表户名的诉讼请求，同时，撤回要求国道园林支付水费的诉讼请求，要求以后另行主张。关于装修、搭建损失，华崇公司表示，本案所涉搭建和装修对该公司没有任何利用价值，该公司没有义务赔偿刘国庆搭建和装修款项；国道园林公司表示本案评估的项目与其无关，是刘国庆实施的装修和搭建；刘国庆则认为，根据其与国道园林公司签订的租赁协议约定，涉及国道园林公司对房屋所投入和刘国庆对承租房屋的整修费所涉及的补偿款，经双方协商一致，按甲方即国道园林公司30%、乙方即刘国庆70%分配，而求精厂没有告知国道园林公司系争房屋的限制情况，华崇公司通过拍卖取得系争房屋，理应承担相应的赔偿责任。

又，审理中，华崇公司称，其于2012年11月19日通过拍卖取得系争房屋后从未收到过国道园林公司支付的租金，国道园林公司则称其直至2014年12月才得知系争房屋权利人已变更为华崇公司，因华崇公司不愿意提供产权证，故其没有支付租金，但其曾向求精厂支付过50,000元押金，另外，由于华崇公司告知刘国庆其是房东，故刘国庆从2014年7月1日起也不再向其支付租金。华崇公司表示从未收到过押金，求精厂也没有向其转交过押金。为此，本院与求精厂进行核实，求精厂向本院出具书面材料称，由于系争房屋已经法院拍卖，故该公司向国道园林公司收取租赁费用至2012年12月31日止，之后不再向国道园林公司收取租赁费用，另外，该公司从未向国道园林公司收取过保证金。

以上事实，由《上海市房地产权证》、(2004)浦执字第4840号执行裁定书、《拍卖成交确认书》、银行本票、南码头路派出所出具的《证明》、房地产登记簿信息、《上海市浦东新区厂房租赁合同》和《补充协议》、《房屋租赁协议》、照片以及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。

本院认为，求精厂与国道园林公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。合同履行中，华崇公司通过拍卖方式取得了涉案房屋的使用权、占有权、收益权等相关权益，根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，国道园林公司应按照其与求精厂所签租赁合同的约定继续向华崇公司支付租金，但其未付，另外，根据涉案租赁合同约定，国道园林公司与华崇公司之间的租赁期限已于2015年6月30日届满，国道园林公司至今未将租赁房屋返还给原告，故华崇公司要求国道园林公司支付租金及占用房屋期间的使用费的请求具有合同和法律依据，但根据求精厂的意见，该厂已向国道园林公司收取了至2012年12月31日止的租金，故华崇公司应要求国道园林公司支付自2013年1月1日起的租金。审理中，华崇公司仅要求国道园林公司支付至2016年8月5日止的租金和房屋使用费，对于之后的房屋使用费在本案中不予主张，经查并无不当，本院可予准许。鉴于涉案合同租赁期限已经届满，国道园林公司和刘国庆继续占用系争房屋已失去了合同依据，故华崇公司要求其俩迁出并返还房屋于法有据，本院予以支持，但华崇公司要求国道园林公司和刘国庆将房屋恢复原状没有合同依据，本院不予支持。审理中，国道园林公司同意将电表户名变更到华崇公司名下，本院可予准许。关于押金问题，国道园林公司表示其已向求精厂支付了押金50,000元，但未能提供证据证实，审理中，求精厂亦向本院说明该厂没有向国道园林公司收取过押金，故对国道园林公司的意见本院不予采信。华崇公司撤回要求国道园林公司支付水费的诉讼请求，系当事人对自己民事诉讼权利的处分，本院可予准许。

关于国道园林公司提起的反诉，本院认为，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本案中，涉案合同的租赁期限已于2015年6月30日期限届满，且国道园林公司在审理中明确表示，其在租赁系争房屋之后未对房屋进行过搭建和装修，本案所涉的装修和搭建是刘国庆所为，故其要求华崇公司赔偿装修损失没有事实和法律依据，本院不予支持。刘国庆与华崇公司之间并无租赁合同关系，其与国道园林公司之间关于装修、投入所涉补偿款的分配比例的约定对华崇公司并无约束力，故其要求华崇公司赔偿损失没有依据，本院对其意见不予采纳，本案所涉评估费用应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：

一、被告(反诉原告)上海浦东新区国道园林工程有限公司及第三人刘国庆于本判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区浦三路XXX号(原浦三路XXX号)房屋、场地内迁出(浦三路XXX号花鸟市场除外)，并将前述房屋、场地返还给原告(反诉被告)上海华崇实业有限公司；

二、被告(反诉原告)上海浦东新区国道园林工程有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告(反诉被告)上海华崇实业有限公司自2013年1月1日起至2016年8月5日止、按每日833.33元的标准计算的租金和房屋使用费；

三、被告(反诉原告)上海浦东新区国道园林工程有限公司于本判决生效之日起三十日内将登记在上海市浦东新区浦三路XXX号(原浦三路XXX号)的电表户名过户至原告(反诉被告)上海华崇实业有限公司名下；

四、驳回原告(反诉被告)上海华崇实业有限公司要求被告(反诉原告)上海浦东新区国道园林工程有限公司及第三人刘国庆将上海市浦东新区浦三路XXX号(原浦三路XXX号)房屋恢复原状的诉讼请求；

五、驳回被告(反诉原告)上海浦东新区国道园林工程有限公司赔偿装修损失的诉讼请求。

本诉案件受理费14,962元，减半收取计7,481元，反诉案件受理费26,900元，共计34,381元，由被告(反诉原告)上海浦东新区国道园林工程有限公司负担。评估费102,100元，由第三人刘国庆负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

代理审判员　　倪军燕

二〇一七年八月十九日

书　记　员　　杨丽琼

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。