某某、某某等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2022）苏1283民初877号 原告（案外人）：***，男，1977年9月4日出生，汉族，住泰兴市。 原告（案外人）：***，女，1979年1月12日出生，汉族，住泰兴市。 以上两原告共同委托诉讼代理人：***，江苏孚佑律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：***，江苏孚佑律师事务所律师。 被告：中国银行股份有限公司泰兴支行，住所地泰兴市延令街道长征路2号。 负责人：***，行长。 委托诉讼代理人：***，该行员工。 委托诉讼代理人：**，江苏**律师事务所律师。 被告：江***建设工程有限公司，住所地泰州市高港区永安洲镇永安工业园永新东路。 法定代表人：**。 被告：**，男，1971年6月24日出生，汉族，住泰兴市。 被告：***，男，1959年10月20日出生，汉族，住泰兴市。 被告：***，女，1962年1月25日出生，汉族，住泰兴市。 被告：***，男，1966年11月13日出生，汉族，住泰兴市。 被告：***，女，1967年9月8日出生，汉族，住泰兴市。 被告：泰兴市农业机械有限公司，住所地泰兴市大庆西路37号。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，江苏银杏树律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，江苏银杏树律师事务所实习人员。 原告***、***与被告中国银行股份有限公司泰兴支行（以下除判决主文外，简称中行泰兴支行）、江***建设工程有限公司（以下除判决主文外，***丰公司）、**、***、***、***、***、泰兴市农业机械有限公司（以下除判决主文外，简称农机公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年1月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***、***及两原告共同委托诉讼代理人***，被告中行泰兴支行委托诉讼代理人***、**,农机公司委托诉讼代理人***、**到庭参加诉讼，泓丰公司、**、***、***、***、***经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***、***向本院提出诉讼称，2016年1月3日原告与农机公司签订协议书，约定农机公司将泰兴市黄桥镇塔东路268号农机综合楼268-5、268-6室房屋以116.8万元的价格卖给原告，原告预交60万元，余款于农机公司2017年前办理好土地证、房产证后一次性支付。2016年1月7日，原告按约支付房款，农机公司出具收条予以确认。2017年6月28日，原告交纳相应税费23365.4元。2018年5月2日，农机公司以案涉房屋为泓丰公司向中行泰兴支行设立抵押登记，***公司未能履行自身义务，中行泰兴支行申请执行案涉房屋。据了解，2018年5月设立抵押时，泓丰公司已涉及多起诉讼，中行泰兴支行仍对其放款，此时综合大楼大部分购房者已实际占有不动产并投入经营使用，故中行泰兴支行对案涉房屋取得的抵押权存在瑕疵。原告认为，原告早已于2016年1月3日签订买卖合同并实际占有案涉房屋从事经营活动，且已按合同约定支付相应房款，而案涉房屋未能过户的原因不可归责于原告。故案涉房屋应为原告所有，且足以排除他案执行。请求：1.不得执行泰兴市黄桥镇塔东路268号农机综合楼268-5、268-6室房屋；2.确认原告对泰兴市黄桥镇塔东路268号农机综合楼268-5、268-6室房屋享有所有权。 被告中行泰兴支行辩称，原告对案涉房屋不享有排除执行的民事权益，请求驳回原告的诉求。1、原告诉状中所称的购买案涉房屋等相关事实，被告均不予认可；2、被告对执行标的泰兴市的房屋依法享有担保物权，农机公司以其名下泰兴市的房屋向被告提供抵押担保，并办理了抵押登记，被告对该房屋依法享有担保物权，上述事实已由泰兴法院（2019）苏1283民初6989号民事判决查明并确认，另外执行标的是2017年12月20日颁发的不动产登记证明，登记的用途为非住宅，依据最高院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定第二十七条，请求驳回原告的诉求。 被告农机公司辩称，农机公司的抵押物是我公司与黄桥佳美房地产公司合作开发，后土地使用权转让给佳美公司，由佳美公司单独开发，佳美公司实际由***及佳美公司的法定代表人***的儿子***投资开发，抵押物的实际所有权人是***和***。实际所有人后与泓丰公司签订房屋买卖合同，将上述房屋予以转让，并向中行泰兴支行提供抵押担保，在提供抵押过程中，农机公司是不同意进行抵押的，但是实际所有人***亲自去办理了抵押手续。在本案所涉的（2019）苏1283民初6989号金融借款合同纠纷中，实际所有人作为第三人主张抵押无效。就本案农机公司认为由法庭依据查明的事实依法作出处理。 被告泓丰公司、**、***、***、***、***未答辩亦未举证。 经审理查明，2020年3月25日，本院对中行泰兴支行与泓丰公司、**、***、***、***、***、农机公司,第三人***、***金融借款合同纠纷一案作出（2019）苏1283民初6989号民事判决：一、泓丰公司于判决生效后二十日内偿还中行泰兴支行借款本金、利息、罚息、复利共计28034104.73元（利息、罚息、复利算至2019年7月8日），并按双方签订的《流动资金借款合同》约定给付自2019年7月9日至实际还款之日止的利息、罚息、复利；**、***、***承担连带清偿责任。二、泓丰公司于判决生效后二十日内给付中行泰兴支行律师代理费500000元；**、***、***承担连带清偿责任。三、***公司不按期履行上述债务时，中行泰兴支行有权以**抵押的位于泰兴市鼓楼北路116号精品商城603室及泰兴市黄桥镇华溪中路53号房屋、***抵押的位于泰兴市府前公寓4幢202室及泰兴市东城社区***一巷9号房屋、***抵押的位于泰兴市北苑小区2号东数第4户房屋、农机公司抵押的位于泰兴市的房屋与各抵押人协议折价或以拍卖、变卖上述抵押财产所得的价款优先受偿（优先受偿范围除本判决第一、二项主文义务外，还包括案件受理费及保全费合计189471元）。 根据中行泰兴支行的申请，本院于2020年5月28日立案强制执行，案号为（2020）苏1283执1784号。在本案执行过程中，本院作出（2020）苏1283执1784号之二执行裁定：查封被执行人农机公司名下位于泰兴市的房产【苏（2017）泰兴市不动产权第0038500号】，查封期限三年。案外人***、***对本案执行标的提出异议后，本院于2021年12月25日作出（2021）苏1283执异135号执行裁定，驳回***、***的异议请求。***、***不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明： 一、2016年1月3日，***、***（甲方）与***（乙方）签订《协议书》1份，约定甲方经农机公司同意将农机公司综合楼坐落黄桥塔东路黄桥收费站北侧，门牌××-5-6）座北朝南第五、六两间门面一二层，以116.8万元两间转让给乙方，乙方预缴60万元，余款待甲方协助乙方办理好房产证、土地证后一次性付清（10个工作日内），甲方于2017年之前办理好两证，办证相关费用由乙方承担。……***、***于2016年1月7日出具收条，称已收到***房屋款60万元。2017年6月28日，案外人缴纳坐落于泰兴市的房屋（权属转移面积218.88平米）契税、印花税共计23365.4元，发票上记载共有人为***、***。 二、根据2022年4月2日查阅的《泰兴市不动产登记信息查询结果》显示，坐落于泰兴市房产的权利人为农机公司，建筑面积为10365.08平方米，不动产权证号：苏（2017）泰兴市不动产权第0038500号。房屋用途为非住宅。同时记载该房产上有抵押登记，抵押权人为中行泰兴支行，不动产证明号为苏（2018）泰兴市不动产证明第0006127号，被担保债权数额（最高债权额）为4000万元，债务履行期限为2018年5月2日至2020年2月2日，登记时间为2018年5月3日。 三、本院（2019）苏1283民初6989号民事判决确认，中行泰兴支行对农机公司上述抵押的房产享有抵押权。 本院认为，本案系案外人***、***在中行泰兴支行与泓丰公司、**、***、***、***、***、农机公司金融借款合同纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的中部分房产即案涉房产提起的执行异议之诉，而案外人提起执行异议之诉的目的是排除对特定执行标的的执行，因此，两原告对案涉房产是否享有足以阻止执行的实体权利是本案争议的焦点。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》第十二条规定，人民法院在执行异议及执行异议之诉的审查中判断不同权利人对执行标的所享有的权利保护顺位时，应当依照《异议复议规定》第二十七条至第二十九条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条等规定，按照消费者物权期待权、建设工程价款优先受偿权、担保物权、一般物权期待权、普通债权依次优先的顺位，依法作出相应的裁判。具体到本案中，因案涉房产属非住宅房屋，原告主张的应是一般物权期待权，本院生效裁判已确认中行泰兴支行对案涉房产即执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，故本院对原告提出的排除执行的异议请求不予支持。基于因法律行为发生的不动产物权变动规则，案涉房屋至今未转移登记至原告名下，故原告主张享有房屋所有权于法无据，本院亦不予支持。至于原告提出的中行泰兴支行是否依法享有抵押权的问题，不属执行异议之诉处理的范畴。泓丰公司、**、***、***、***、***经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院可缺席审理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第二百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条第一款第（二）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，判决如下： 驳回原告***、***的诉讼请求。 案件受理费15312元，由原告***、***负担（此款原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审判长　冯　军 审判员　陆　莉 审判员　*** 二〇二二年七月二十九日 书记员　***