辽阳辽东农村商业银行股份有限公司、辽宁建发地产开发建设集团有限公司等借款合同纠纷、借款合同纠纷执行异议执行裁定书

辽宁省辽阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2023）辽10执异23号 案外人：***，男，汉族，1996年10月14日出生，户籍地四川省双流县。 委托诉讼代理人：**，辽宁冠信律师事务所律师。 申请执行人：辽阳辽东农村商业银行股份有限公司，住所地辽阳市辽阳县首山镇辽鞍路63栋3-1号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，辽宁顺其然律师事务所律师。 被执行人：辽宁建发地产开发建设集团有限公司，住所地辽阳市白塔区中华大街147号。 法定代表人：王**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，辽***律师事务所律师。 被执行人：辽阳同升房地产开发有限公司，住所地辽阳市太子河区建设路21号。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，辽宁法云律师事务所律师。 本院在执行申请执行人辽阳辽东农村商业银行股份有限公司（以下简称辽东农商行）与辽宁建发地产开发建设集团有限公司（以下简称建发公司）、辽阳同升房地产开发有限公司（以下简称同升公司）借款合同纠纷执行一案中，案外人***向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2022年6月6日举行了听证。案外人***的委托诉讼代理人**、辽东农商行的委托诉讼代理人**，建发公司的委托诉讼代理人***，同升公司的委托诉讼代理人***参加了听证。本案现已审查终结。 案外人***称，请求立即停止辽阳市中级人民法院（2022）辽10执恢20号公告中对枫丹名邸22#2-5-20住宅的查封和执行。主要理由：案外人于2018年7月20日全款付给167.599万元购买枫丹名邸22#2-5-20号住宅，在2018年7月20日由辽阳同升房地产开发有限公司开具了收款收据及预订商品房协议书，总价格为167.599万元。该住宅已由案外人使用至今。申请执行人与二被申请人之间的经济纠纷与异议人无关，不应该执行名下的财产。辽阳市中级人民法院于2022年7月11日对该住宅进行处置，实质是处置异议人的房产。综上，请求立即停止对该住宅的查封及执行。为证明其主张，***向本院提交了预订商品房协议书、收款收据、缴纳电费收据联、缴纳燃气费交费凭证、辽阳市不动产登记信息查询证明等作为证据。 辽东农商行称，一、案件事实情况：（2022）辽10执恢20号公告：拟评估、拍卖已查封的辽宁建发地产开发建设集团有限公司名下26套不动产。现异议人对标的枫丹名邸白塔区爱民路房产提出执行异议，申请解除对此标的的查封和执行。2019年辽东农村商业银行股份有限公司与辽宁建发地产开发建设集团有限公司签订编号为47051911253204的《借款合同》及编号为47051911253204的《抵押合同》，约定借款本金1.13亿元，期限为12个月，抵押财产为坐落于白塔区爱民街北（原辽无一地块）即枫丹名邸小区227户房屋，辽东银行于2019年10月9日办理了证号为（2019）辽阳市不动产证明第0××1号的他项权利证明书。所有案件提出的异议标的都在抵押范围内，不动产抵押清单有具体编号，借款全部用于枫丹名邸房地产项目的开发，该项目建成后，按照不动产登记有关规定，抵押的227户房屋均依法登记在建发公司名下。辽阳市住建委核发的《商品房预售许可证》登记的开发企业名称为辽宁建发地产开发建设集团有限公司。经辽阳市中级人民法院民事判决书（2021）辽10民初12号判决确认，辽东银行对（2019）辽阳市不动产证明第0××1号项下抵押财产拍卖、变现或折价后的款项在债权额度内享有优先受偿权。也就是提出异议的所有房产都在判决书确认抵押范围内。所有异议人提交的异议书及有关证据材料表明，该异议标的系异议人从同升公司处购得，但仅提供了同升公司的《预定商品房协议书》，并未签订商品房买卖合同，未提供交易银行流水，其提供的证据不能证明其已经交付了案涉房屋价款。办理房屋产权过户必须与建发公司签订商品房书面买卖合同，方能办理网签备案，才能办理有关不动产登记手续。根据以上事实，无事实及理由停止执行及查封。二、继续执行及查封的法律依据。法释【2020】28号《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第四十三条:当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据此条款即使实际支付了价款，取得了钥匙，并且实际占有、使用、支配案涉房屋，仍不能发生物权效力，辽东银行依法对异议标的享有优先受偿权。异议人提供《预订商品房协议书》，但并未提供商品房买卖合同；其提供的证据不能证明其辽阳同升房地产开发有限公司交付了案涉房屋价款，故案外人提出的异议请求，不符合上述法律规定，法院不予支持。三、辽阳同升房地产开发有限公司应该将所卖异议人抵押房产的房款给付辽东银行并依法追究相关责任人。抵押物中的50套枫丹名邸房产已售出，建发公司房屋销售款已转到同升公司账户7400万元。辽阳同升房地产开发有限公司如将抵押物中的异议人23套枫丹名邸房产已售出，应该将所卖异议人抵押房产的房款给付辽东银行。辽阳同升房地产开发有限公司至今仍未履行人民法院判决确定的债务，且多次逃避责任。为维护申请人的合法权益和尽快实现债权，对抵押资产进行评估拍卖，并依法追究相关责任。综上所述，希望法院依法裁决，应驳回所有案外人提出的异议请求。 建发公司称，一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案中，首先，申请执行人的执行依据是贵院作出的（2021）辽10民初12号民事判决书确认的优先受偿权，如中止执行则与生效判决相悖。其次，申请执行人对涉案不动产享有的抵押早已于2017年办理了在建建筑物抵押登记，具有公示、公信效力。同时，根据《民法典》规定，抵押财产转让的，抵押权不受影响。二、本案不符合《执行异议和复议规定》第28、29条能够排除执行的情形。1、申请人提供的证据不能证明其确实已经向同升公司交付了案涉房屋价款。大额房屋价款以现金方式交付本身就不符合一般交易习惯，又没有银行流水等证据佐证，主张已交付房屋价款证据不足。2、申请人提供的证据不能证明在执行前已合法占有案涉不动产。3、申请人无法取得房屋产权系出于自身原因及过错。同升公司以建发公司名义向申请执行人抵押贷款用于“枫丹名邸”建设，又私自违法违规转让抵押物，此系恶意转移财产的违法行为。而申请人明知无法通过合法途径取得涉案房屋的物权，与同升公司串通，通过低价或不正当的方式、渠道取得抵押房屋，系非善意受让人，无法取得房屋产权系出于自身原因及过错，不能排除执行。 同升公司称，一、2018年7月20日答辩人与异议人***签订的《预订商品房协议书》，答辩人将位于白塔区枫丹名邸小区22号楼2**5层20号房屋出售给***，该《预订商品房协议书》真实有效，是双方真实意思表示，执行异议人***支付了对价，出具了商品房买卖合同、收款收据、电费收据、煤气费收据等证据，答辩人已经交付案涉商品房，由***使用至今。二、本案中，异议人***有权利排除执行：1、该份合法有效的书面合同签订时间在法院查封之前；2、在法院查封之前执行异议申请人已经合法占有该房屋；3、在法院查封之前执行异议申请人已经支付案涉房屋全部价款；4、同时本案申请人已经居住使用该房屋至今。根据以上四个条件，异议人***符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案案涉房屋虽然存在担保物权，但执行异议申请人仍然可以排除该担保物权的强制执行，法院依据为最高人民法院执行司法解释条文适用编注2019年7月第1版372页注释（2）“本条规范内容与本规定第28条相关。相关买受人依据第28条对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合第28条规定的情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。但房屋买受人若要排除建设工程价款优先权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合本条的规定。”综上所述，答辩人认为案涉房屋买卖合同成立后的被查封的行为完全符合上述法律之规定而应排除执行。 本院查明，本院在审理辽东农商行与建发公司、同升公司借款合同纠纷一案期间，于2021年4月6日作出（2021）辽10民初12号民事裁定书，裁定：对建发公司的财产在110,040.000元范围内查封、扣押、冻结。2021年4月22日，本院依据上述裁定，向辽阳市不动产登记中心送达了（2021）辽10执保371号协助执行通知书，在110,040.000元额度内查封建发公司抵押的枫丹名邸1-43#住宅147套，查封期限三年。本院查封的上述房屋中，包括白塔区爱民路枫丹名邸小区22号楼2**5层20号房屋，面积176.42平方米。 辽东农商行与建发公司、同升公司借款合同纠纷一案，2021年10月20日，本院作出（2021）辽10民初12号民事判决，判决：一、被告辽宁建发地产开发建设集团有限公司、辽阳同升房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司贷款本金11004万元及利息，利息从2021年3月20日起至本息全部清偿之日止按年利率10.8%计算；二、被告辽宁建发地产开发建设集团有限公司、辽阳同升房地产开发有限公司若不能按期履行上述义务，原告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司辽对（2019）辽阳市不动产证明第0××1号项下抵押财产拍卖、变卖或折价后的款项在本判决第一项所确定的债权额度内享有优先受偿权；三、驳回原告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。案涉房屋属于（2019）辽阳市不动产证明第0××1号项下抵押财产。 本院在执行申请执行人辽东农商行与被执行人建发公司、同升公司借款合同纠纷一案，于2021年8月11日依法立案执行，执行案号(2021)辽10执137号。执行过程中，本院于2021年12月1日作出（2021）辽10执137号之七执行裁定书，裁定终结本次执行程序。 本院依据申请执行人辽东农商行的申请，于2022年4月6日立案恢复执行，执行案号为（2022）辽10执恢20号。于2022年7月7日作出（2022）辽10执恢20号公告，拟评估、拍卖已查封的辽宁建发地产开发建设集团有限公司名下26套不动产（包含案涉的枫丹名邸小区22号楼2**5层20号房屋，面积176.42平方米房屋。） 另查，***与同升公司于2018年7月20日签订《预订商品房协议书》，购买枫丹名邸小区22号楼2**5层20号房屋，面积176.42平方米，总价款1,675,990.00元。同日，同升公司向***出具编号为0220869的收款收据，金额为1,675,990.00元，收款事由为22#-2-5-20楼，176.42平方米。辽阳市不动产登记中心于2023年6月5日出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，***名下无不动产登记记录。 再查，2013年1月6日，辽宁建发地产开发建设集团有限公司作为甲方与辽阳同升开发有限公司作为乙方签订《房地产联合开发协议书》。本案案涉房屋即为该协议开发建设工程。 认定以上事实，有本院（2021）辽10民初12号民事裁定书及民事判决书、（2021）辽10执保371号协助执行通知书、（2022）辽10执恢20号公告、《预订商品房协议书》、收款收据、缴纳电费收据联、缴纳燃气费交费凭证、不动产登记资料查询结果证明等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点是***对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据本院作出生效判决，辽东农商行对（2019）辽阳市不动产证明第0××1号项下抵押财产拍卖、变卖或折价后的款项在本判决第一项所确定的债权额度内享有优先受偿权。因此，***能否对抗辽东农商行的优先受偿权，能否享有排除对案涉房产强制执行的民事权益，应审查其是否符合最高人民法院《执行异议和复议规定》第二十九条规定之情形。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，***在法院查封前同同升公司签订了《预订商品房协议书》，同升公司于当日为其出具了全部购房款的收款收据。且经不动产登记信息查询，***名下无其他用于居住的房屋。因此，***对于案涉房屋的权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。综上，***的异议请求成立，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十三条一款（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 中止对坐落于辽阳市白塔区爱民街枫丹名邸小区11-22号楼2**5层20号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长　*** 审 判 员　朱薇薇 审 判 员　**彤 二〇二三年六月二十日 法官助理　*** 书 记 员　***