辽阳辽东农村商业银行股份有限公司、辽宁建发地产开发建设集团有限公司等借款合同纠纷、借款合同纠纷执行异议执行裁定书

辽宁省辽阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2023）辽10执异28号 案外人：***，男，汉族，1968年3月28日出生，住辽阳市太子河区。 委托诉讼代理人：**，辽宁诚信泰律师事务所律师。 申请执行人：辽阳辽东农村商业银行股份有限公司，住所地辽阳市辽阳县首山镇辽鞍路63栋3-1号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，辽宁顺其然律师事务所律师。 被执行人：辽宁建发地产开发建设集团有限公司，住所地辽阳市白塔区中华大街147号。 法定代表人：王**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，辽***律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 被执行人：辽阳同升房地产开发有限公司，住所地辽阳市太子河区建设路21号。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，辽宁法云律师事务所律师。 本院在执行申请执行人辽阳辽东农村商业银行股份有限公司（以下简称辽东农商行）与辽宁建发地产开发建设集团有限公司（以下简称建发公司）、辽阳同升房地产开发有限公司（以下简称同升公司）借款合同纠纷执行一案中，案外人***向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。案外人***委托诉讼代理人**、辽东农商行的委托诉讼代理人**、建发公司的委托诉讼代理人***、***，同升公司的委托诉讼代理人***参加了听证。本案现已审查终结。 案外人***称，枫丹名邸小区15号2-3-16号房屋事实上由***与被执行人同升公司于2018年12月21日就通过枫丹名邸内部认购协议书，由***认购该房屋，***已经占有并实际使用至今，***购买房屋行为均具有真实性、合理性，在人民法院查封前与被执行人已签订合法有效的认购协议。该协议是当事人真实意思表示，***对房屋进行装修且入住使用，缴纳了相应的水费、电费等费用，在人民法院拟对房屋进行评估拍卖前已经合法占有该房屋。***向被执行人同升公司支付购房款125万元，表明***已经向被执行人支付了合理的价款。根据协议约定暂不办理网签手续，***对该房屋未办理产权登记并非案外人的原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人***对该房屋拥有使用权，且其权利具有排除执行的效力，请求立即中止对该房屋的执行，维护案外人的合法权益。并提供预订商品房协议书、购房款收款收据、照片、电费通知单及普通发票予以证明。 申请执行人辽东农商行称，1、2019年辽东农商行与建发公司签订借款合同和抵押合同，抵押财产坐落于白塔区爱民北街即枫丹名邸小区227户房屋，辽东农商行于2019年10月9日办理了他项权利证书。案外人提出的异议标的都在抵押范围内，借款全部用于枫丹名邸房地产项目的开发，该项目建成后，抵押的全部房屋均依法登记在建发公司名下。经辽阳市中院（2021）辽10民初12号民事判决书确认，辽东农商行对抵押财产拍卖、变现或折价后的款项在债权额度内享有优先受偿权。所有异议人提交的证据材料表明，该异议标的系异议人从同升公司购得，但仅提供了《预订商品房协议书》、并未签订商品房买卖合同，未提供交易银行流水，其提供的证据不能证明其已经交付了案涉房屋价款。办理房屋过户必须与建发公司签订商品房买卖合同，才能办理网签，办理有关不动产登记手续。根据上述事实，异议人无事实和理由停止执行及查封。2、根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第四十三条，当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，异议人即使实际支付了价款，取得了钥匙，并且实际占用、使用、支配案涉房屋，仍不能发生物权效力，辽东农商行对异议标的享有抵押权、优先受偿权。3、同升公司应该将所卖抵押房产的房款给付辽东农商行并依法追究相关责任人。综上，希望法院驳回案外人的异议请求。 被执行人建发公司称，申请执行人辽东农商行对案涉不动产享有优先受偿权，已经生效判决确认，且该抵押权已于2017年办理了在建建筑物抵押登记，具有公示公信力。本案不符合《执行异议和复议规定》第28、29条能够排除执行的情形。案外人提供的证据不能证明已向同升公司交付了案涉房屋价款。大额房屋价款以现金方式交付本身就不符合一般交易习惯，又没有有效的银行流水等证据佐证，主张交付房屋价款证据不足。案外人的购房价款严重不合理的低于一般销售价格，其提供的证据不能证明在执行前已合法占有案涉不动产。案外人无法取得房屋产权系出于自身原因及过错。同升公司以建发公司名义向申请执行人抵押贷款用于“枫丹名邸”建设，又私自违法违规转让抵押物，此系恶意转移财产的违法行为。案外人明知无法通过合法途径取得涉案房屋的物权，与同升公司串通，通过低价或不正当的方式、渠道取得抵押房屋，系非善意受让人，无法取得房屋产权系自身原因及过错，不能排除执行。综上，案外人的异议请求不能成立，请求依法驳回其异议请求。 被执行人同升公司称，2018年9月21日，同升公司与异议申请人签订预订商品房协议书，该协议书真实有效，是双方真实意思表示，***支付了对价，同升公司已经交付案涉商品房，由***使用至今。执行异议申请人***有权利排除执行，符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形，本案案涉房屋虽存在担保物权，但执行异议申请人仍然可以排除强制执行。 本院查明，原告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司与被告辽宁建发地产开发建设集团有限公司、辽阳同升房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，在案件审理过程中，辽东农商行向本院申请财产保全，本院于2021年4月6日作出（2021）辽10民初12号民事裁定书，裁定：对辽宁建发地产开发建设集团有限公司的财产在110,040,000元范围内查封、扣押、冻结。2021年4月22日，本院作出（2021）辽10执保371号协助执行通知书：在110,040,000元额度内，协助查封被申请人辽宁建发地产开发建设集团有限公司抵押的枫丹名邸1-43#住宅147套。上述房产查封期限为三年，自2021年4月22日起至2024年4月21日止。在查封期间内不得设他项权利负担。 本院于2021年7月20日作出（2021）辽10民初12号民事判决书，判决：一、被告辽宁建发地产开发建设集团有限公司、辽阳同升地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司贷款本金11004万元及利息，利息从2021年3月20日起至本息全部清偿之日止按年利率10.8%计算；二、被告辽宁建发地产开发建设集团有限公司、辽阳同升房地产开发有限公司若不能按期履行上述义务，原告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司对（2019）辽阳市不动产证明第0××1号项下抵押财产拍卖、变卖或折价后的款项在本判决第一项所确定的债权额度内享有优先受偿权；三驳回原告辽阳辽东农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 案涉房屋白塔区爱民街11-15号楼西2**3层16号属于（2019）辽阳市不动产证明第0××1号项下的抵押财产。 辽东农商行向本院申请执行，本院于2021年8月11日依法立案执行，执行案号(2021)辽10执137号。执行过程中，本院于2021年12月1日作出（2021）辽10执137号之七执行裁定书，裁定：终结本次执行程序。2022年4月6日，本院对该案恢复执行，案号（2022）辽10执恢20号。2022年7月11日，本院作出（2022）辽10执恢20号公告，拟评估、拍卖已查封的辽宁建发地产开发建设集团有限公司名下26套不动产。案涉房屋白塔区爱民街11-15号楼西2**3层16号在公告范围内。案外人***向本院提出异议。 另查，***于2018年12月28日与同升公司签订《预订商品房协议书》，购买枫丹名邸小区房屋15号楼2**3层16号房屋，建筑面积共176.42平方米，房屋价款107万元。同日，同升公司向***出具125万元的收款收据，其中包括车库18万元。现***占有使用该房屋。经辽阳市不动产登记中心查询，***名下在******普化委19组有61.2平方米住宅、在太子河区南郊街13-3号楼西2**21层东户有116.54平方米住宅、在太子河区影视家园4栋2**2层10号有153.88平方米住宅、在太子河区影视家园4号楼2**1层8号有153.88平方米住宅。 再查，2013年1月6日，辽宁建发地产开发建设集团有限公司作为甲方与辽阳同升发有限公司作为乙方签订《房地产联合开发协议书》。本案案涉房屋即为该协议开发建设工程。 认定以上事实，有本院（2021）辽10民初12号民事判决书、（2021）辽10民初12号民事裁定书、（2021）辽10执保371号协助执行通知书、（2021）辽10执137号执行裁定书、（2022）辽10执恢20号公告、预订商品房协议书、购房款收款收据、不动产登记资料查询结果等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点是案外人***对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据本院生效判决认定，辽东农村商业银行股份有限公司对（2019）辽阳市不动产证明第0××1号项下抵押财产拍卖、变卖或折价后的款项在本判决第一项所确定的债权额度内享有优先受偿权。案外人享有的权益能否对抗申请执行人辽东农商行的优先受偿权，应审查其是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽然***在本院查封案涉房屋之前与同升公司签订了《预订商品房协议书》，并已经实际占有使用，但经辽阳市不动产登记中心查询，在***名下尚有其他多处住房，故其异议请求不符合上述法律的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十三条一款（一）**规定，裁定如下： 驳回案外人***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长　朱薇薇 审 判 员　*** 审 判 员　**彤 二〇二三年六月二十日 法官助理　赵　阳 书 记 员　田　甜