天津旺港物流有限公司与天津开发***制冷设备安装有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

天津市津南区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)津0112民初4775号 原告：天津旺港物流有限公司，住所地天津市南开区长青科工贸园微山路99号，营业执照注册号1201120000349992。 法定代表人：***，职务总经理。 委托诉讼代理人：**，天津君恒律师事务所律师。 被告：天津开发***制冷设备安装有限公司，住所地天津开发区海望园62门101室，统一社会信用代码911201167706485832。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 原告（反诉被告）天津旺港物流有限公司（以下简称“旺港公司”）与被告（反诉原告）天津开发***制冷设备安装有限公司（以下简称“九鼎公司”）租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告旺港公司的委托诉讼代理人**，被告九鼎公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）旺港公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方租赁合同，并判令九鼎公司腾交外环线以内，微山路以***路99号北4568平方米场院及1557平方米68间房屋；2、判令九鼎公司支付自2013年1月起至实际腾交房屋及场院之日止租金;3、判令九鼎公司支付违约金70万元（计算至2016年7月15日）；4、本案诉讼费用***公司承担。事实与理由：旺港公司与九鼎公司于2010年9月14日签订租赁合同，约定九鼎公司承租旺港公司位于外环线以内，微山路以***路99号北4568平方米场院及1557平方米68间房屋，租赁期限自2010年10月1日起至2016年12月31日止，年租金36万元，待微山路改造完成后每年38万元，租金每年支付一次，于前一年的11月30日前付清。***公司未按期支付租金，自逾期之日起，每日按应交租金的千分之五支付违约金，超过一个月仍未支付的，旺港公司有权解除合同并要求九鼎公司支付租金及违约金。合同签订后，旺港公司依约***公司交付出租的房屋及场院，***公司自2012年11月起拒不向旺港公司支付以后的租金，经多次催要未果。故旺港公司呈讼来院，要求判如所请。 被告（反诉原告）九鼎公司辩称，根据法律规定，法律时效是1年，超过时效的部分均不实行，旺港公司未按合同供电，给九鼎公司造成了损失，不同意支付租金。九鼎公司不存在违约，是旺港公司未提供标的物而违约，因此九鼎公司无需支付违约金。 反诉原告（被告）九鼎公司向本院提出诉讼请求：1、判令旺港公司支付九鼎公司因租赁房屋不适格（不能按照合同约定供电）给反诉人造成的损失共计1699273元，包括发电机租赁费55880元、柴油油费1017923元、柴油发电机运行管理维护费87000元、购买柴油运费31500元、购买发电机费用28000元、光伏发电设备450000元、电器设备损害费用28970元；2、判令旺港公司支付九鼎公司排水设施改造费用31000元，修复屋顶漏雨费用32550元；3、判令旺港公司承担本案诉讼费用。 反诉被告（原告）旺港公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。反诉中九鼎公司所主张的费用与本案无关，是在双方解除合同的情况下，九鼎公司自行拒不腾房，造成的自行扩大的损失。 原告（反诉被告）围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 1、双方于2010年9月14日签订的《租赁合同》1份，证明双方权利义务内容。 2、旺港公司于2013年7月12日出具的关于终止租赁合同的通知，证明双方签订的《租赁合同》已于2013年7月12日解除。 3、2012年8月至2013年7月发电机租赁费收据12张，证明2012年8月因政府对微山路改造拆除***村涉诉房屋供电的变压器，导致涉诉房屋无法供电后，旺港公司积极为九鼎公司解决供电问题而支付的发电机租赁费用。 4、照片9张，证***公司目前仍在使用涉诉房屋及现状，进而证***公司没有大量用电的需求，其主张的大量用电费用与本案无关。 5、录音1份，证***公司在租赁合同已经解除的情况下，无故拒不腾房；九鼎公司认可自2012年11月以后拖欠租金的事实；九鼎公司反诉所称的损失为其自身原因拒不腾房造成的扩大损失，且为了开展新业务，使用太阳能设备，不属于损失**；九鼎公司无大量用电的实际需要，其反诉主张的大量用电费用与本案无关。 6、发电机租赁合同2份，证明旺港公司在断电以后，为九鼎公司租赁发电设备以提供电能。 7、天津市河北区红光建筑机具租赁站出具的发电机能耗说明，证***公司主张的油费过高，该租赁站是设备的出租方，说明两种功率的发电机能耗。 被告（反诉原告）向本院提交如下证据： 1、租赁合同1份，证明旺港公司未按照合同约定供电。 2、协议书及发票1份，证***公司共计支付发电机租赁费55880元。 3、油票1份，证***公司支付柴油油费544523元。 4、油票1份，证***公司支付柴油油费329400元、144000元。 5、发电机运行柴油运费补助1份，证***公司共计支出发电机维护费87000元、运费31500元。 6、工业品买卖合同及发票1份，证***公司购买发电机28000元。 7、安装合同及发票1份，证***公司购买光伏发电设备共支出450000元。 8、说明1份，证明旺港公司共计给九鼎公司造成电器损害损失28970元。 9、协议1份，证***公司进行排水设施改造共支出31000元。 10、收据1份，证***公司修复屋顶漏雨共支出32550元。 11、回函1份，证***公司已明确通知旺港公司不同意解除合同。 12、录音及纸质材料1份，证明屋顶漏雨，九鼎公司进行修复，且过去几年，旺港物流没有找九鼎公司要过房租。 本院向天津市津南区双港镇***村村民委员会调取了天津市城乡建设和交通委员会的建计【2009】47号文件1份、协议书2份，以及天津市津南区双港镇***村村民委员会村书记***的询问笔录1份。 九鼎公司对于旺港公司提交的证据1真实性认可，但是旺港公司未按合同履行义务；对证据2不认可，因为没有见过该证据；对证据3，认可旺港公司为九鼎公司租赁过一段时间的发电机；对证据4认为确实在使用该厂房，***公司是做空调制冷行业，需要大量供电费用；对证据5的真实性、关联性均不予认可，即使录音是真实的，也不能证明原告的证明目的；对证据6认可，确实租到2013年7月份，7月以后都是九鼎公司自己租赁，后来又购买的发电机；对证据7真实性认可，关联性不认可，证明目的不认可。 旺港公司对***公司提交的证据1真实性认可，但不认可被告证明目的；对证据2的真实性、关联性认可，关于发电机租赁费收据认可；对证据3认为有发票的票据是50多万，关联性不认可，因为从旺港公司提交的录音证据中，已经体现九鼎公司购买的油品有从黑市购买，公司运营当中还包括其他车辆，证据中的油票证据，既包括汽油也有柴油，因此不能证明发票是发电机柴油消耗，被告无法证明这些油票的具体用途；对证据4真实性不认可；对证据5的真实性、关联性均不认可，没有说明具体运营和油料运输相关证据，补助没有事实和法律依据，表格又是九鼎公司单方制作；对证据6的真实性认可，发票认可；对证据7的真实性不认可，因为证据6的合同签订日是2014年2月19日，而购买柴油发电机的发票是2014年以后出具的，光伏发电设备安装合同2013年12月26日，安装工程在2014年1月15日之前已经竣工，九鼎公司主张的2014年以后用于发电的费用是重复主张，其在2014年已经购买柴油发电机，又主张2013年底购买光伏发电设备；对证据8真实性不予认可；对证据9的关联性不予认可，按照双方租赁合同约定，有关排水设施改造施工均***公司承担；对证据10的真实性、关联性均不认可，因为没有施工合同，而且时间发生在本案租赁合同解除之后，对于屋顶修缮问题，九鼎公司没有通知旺港公司，旺港公司不知情，即使九鼎公司的花费真实，也是在其强行占有房屋期间，应***公司自行承担；对证据11不予认可，旺港公司已经于2013年7月13日***公司发出解除租赁合同通知，对于该份通知，如果九鼎公司提出异议，按照法律规定，应当通过诉讼或者仲裁对于解除合同合法性予以确认，这份回函不能达到九鼎公司的目的，在内容表述上，也没有表述不同意租赁合同解除。旺港公司对本院调取的证据均予认可，九鼎公司对于本院调取的证据真实性合法性认可，但关联性不认可，认为旺港公司明知场院在规划范围内仍与九鼎公司签订了6年的合同，明显不想履行。 本院经审查分析，对于双方均认可的证据本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，对于旺港公司提交的证据1、2、3、6，符合证据规则的相关规定，对其证明效力予以确认。旺港公司提交的4、7与本案无关，对其证明效力不予确认；证5虽能体现双方沟通的过程，但未形成书面合意，与本案诉争的事实之间不具有关联性，对其证明效力不予确认。 对***公司提交的证据1、11符合证据规则的相关规定，对其证明效力予以确认。九鼎公司提交的证据3、4、5、7、8、9、10、11与本案无关，对其证明效力不予确认；证12虽能体现双方沟通的过程，但未形成书面合意，与本案诉争的事实不具有关联性，对其证明效力不予确认。 对于本院调取的证据，符合证据规则的规定，本院对其证明效力予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年9月14日旺港公司与九鼎公司签订了租赁合同一份，约定旺港公司将外环线以内、微山路以东面积为4568平方米场院及附属二层办公楼、平房等各类房屋68间1557平方米租赁给九鼎公司，租赁期限为6年3个月，自2010年10月1日起至2016年12月31日止；租赁期内因国家政策变化、政府规划等非旺港公司所能控制的原因致使九鼎公司不能正常使用场院、房屋，双方终止合同，九鼎公司按实际使用期限向旺港公司支付租赁费；租赁费每年36万元人民币；九鼎公司未按期支付租赁费，自逾期之日起，每日按千分之五向旺港公司支付违约金，超过一个月仍未支付，旺港公司有权解除合同并要求九鼎公司支付所欠租赁费及违约金；因人力不可抗拒或国家政策、法规的变化造成双方不能继续履行合同，双方不承担违约责任。2012年8月，为九鼎公司所租赁的场院及附属建筑供电的变压器被天津市津南区双港镇***村村民委员会拆除。由于事先已经得到变压器所有权人即***村委会的通知，旺港公司与九鼎公司经过协商，2012年7月7日至2013年7月12日，由旺港公司为九鼎公司租赁发电机以供九鼎公司正常用电，九鼎公司自行购买发电所用柴油。九鼎公司自2012年11月起未向旺港公司支付租金。2013年7月12日，旺港公司***公司送达了关于终止租赁合同的通知，通知中称因场院及房屋属于政府规划征用范围，故主张租赁合同于2013年7月31日终止，同时，旺港公司停止为九鼎公司租赁供电设备。其后，九鼎公司先后以租赁发电机、购买发电机、购置光伏发电设备的方式为场院及房屋供电。经查，被拆除的变压器为天津市津南区双港镇***村村民委员会所有的环美公寓门前红号变压器，因微山路改造工程（淇水道-外环线）的需要，***村委会依照其与天津城市道路管网配套建设投资有限公司之间的微山路拆迁、征地补偿协议中约定的事项对上述变压器进行了拆除。双方均认可九鼎公司于2017年9月29日腾空并搬出其所租赁的场院及房屋。 本院认为，旺港公司与九鼎公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律规定，具有法律效力。依照相关法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，租赁物场院及房屋所在的区域，经本院向***村委会调取的证据，可以确认其属于微山路改造项目的改造范围之内，为场院及房屋供电的变压器亦因上述原因被拆除，此二点作为不可抗力因素，是导致合同目的无法实现的根本原因。在不可抗力因素出现后,双方就合同的延续进行了协商,并确定了临时方案，随后旺港公司要求解除合同，九鼎公司认可收到了旺港公司的解除合同通知书，又未及时请求人民法院确认解除合同的效力。故本案诉争租赁合同自2013年7月31日解除，旺港公司主张解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。在本案审理终结前，经双方确认，九鼎公司已于2017年9月29日搬离本案涉诉场院及房屋，旺港公司关于腾房的诉讼请求已经没有事实依据，本院不予支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。不可抗力因素发生后，双方并未直接约定解除租赁合同，而是均同意继续履行租赁合同，则九鼎公司在租赁合同未解除时应当按合同约定支付租金，计算时间为2012年12月至2013年7月，为240000元。合同解除后，九鼎公司应当在适当期限内腾空所租赁场院及房屋，而九鼎公司长期占用场院及房屋的行为，并无法律依据，应当给付场院及房屋的实际使用费。本案中双方租赁合同中约定的租期与九鼎公司实际腾房之日相隔时间虽相对不长，但由于失去了供电变压器，九鼎公司所获得的租赁物已经实际上不能符合双方于租赁合同中约定的租赁物使用标准，根据公平原则，实际使用费则不应按原租赁合同中的租金标准计算。由于双方未就合同解除后的实际使用费作出约定，故结合电力供应在实际生产经营活动中的重要作用，本院酌定九鼎公司应按合同约定租金标准的50%给***公司实际使用费，即每月1.5万元，自2013年8月至2017年9月，为735000元，上述九鼎公司应给***公司的租金及实际使用费共计975000元。 旺港公司通知九鼎公司解除合同，发生在九鼎公司停交租金之后，双方在均知晓不可抗力因素已经发生的前提下，以制定临时供电计划的实际行为延续了租赁合同,但双方并未就合同的其他方面条款重新进行书面约定。故旺港公司再按不可抗力发生之前合同约定***公司主张逾期交纳租金的违约金，缺乏事实及法律依据，对其该项诉讼请求，本院不予支持。 本案诉争租赁合同解除的原因是不可抗力，不能归责于合同双方中的任何一方，双方虽曾协商一致延续合同，但并未就租赁的其他方面项目进行书面约定。九鼎公司主张的发电机租赁费、发电机购买费两项费用，旺港公司在庭审中对事实及金额予以确认，本院对***公司的上述两项诉讼请求予以支持。对***公司主张的光伏发电设备购置费用，既不是双方在续约协商中对于使用柴油发电机解决供电问题的一致意见，也超出了正常用电的合理必要支出范围，因此对九鼎公司的该项主张，本院不予支持。修复屋顶费用是合同解除***公司在未经旺港公司认可的情况下，自行支出的费用，庭审中亦未得到旺港公司的追认，因此对九鼎公司的该项诉讼请求，本院不予支持。因使用发电机而发生的燃油费、维护管理费、燃油运费，为未经双方协商确认或旺港公司事后追认的费用。作为供电所需的必要支出，无论是商业惯例还是双方先前的合同约定，此项费用均应由用电单位即九鼎公司自行承担，结合庭审中九鼎公司提交的证据，亦缺乏与本案的关联性，故对九鼎公司的上述三项诉讼请求，本院不予支持。对***公司主张的排水设施改造费用，租赁合同中明确约定为九鼎公司自行承担的费用，且合同已经解除，双方并未对此项目作出重新约定，因此对该项诉讼请求，本院不予支持。对***公司主张的电气设备损害费用，九鼎公司提交的证据不能证明此项费用与旺港公司的行为具有关联性，对于该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除天津旺港物流有限公司与天津开发***制冷设备安装有限公司之间于2010年9月14日签订的租赁合同。 二、天津开发***制冷设备安装有限公司于本判决生效后7日内给付天津旺港物流有限公司房屋租金及实际使用费共计975000元。 三、天津旺港物流有限公司于本判决生效后7日内给付天津开发***制冷设备安装有限公司发电机租赁费及购买费共计83880元。 四、驳回天津旺港物流有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回天津开发***制冷设备安装有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22576元，由天津旺港物流有限公司负担11288元，由天津开发***制冷设备安装有限公司负担11288元。 反诉案件受理费10046.73元，由天津开发***制冷设备安装有限公司负担9546.73元，由天津旺港物流有限公司负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。 审　判　长　　*** 代理审判员　　高　瑞 人民陪审员　　商木彬 二〇一八年四月二十日 书　记　员　　***