汕头市长安建设有限公司、连俊杰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

广东省汕头市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤05民终322号

上诉人（原审原告）：汕头市长安建设有限公司，住所地汕头市安居路。

法定代表人：林文生。

委托诉讼代理人：张秋松，广东众大律师事务所律师。

委托诉讼代理人：沈毅，广东众大律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：连俊杰，男，汉族，1974年6月11日出生，住所地汕头市龙湖区。

汕头市长安建设有限公司（下称长安公司）诉连俊杰房屋买卖合同纠纷一案，汕头市龙湖区人民法院于2017年10月23日作出（2017）粤0507民初841号民事判决，长安公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日作出（2018）粤05民终334号民事裁定，撤销一审判决，将本案发回重审。经重新审理，汕头市龙湖区人民法院于2018年12月24日作出（2018）粤0507民初1359号民事判决，长安公司不服该判决，再次向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人长安公司上诉请求：1.判令撤销汕头市龙湖区人民法院（2018）粤0507民初1359号民事判决；2.依法确认长安公司、汕头市安居工程发展总公司（下称安居公司）与连俊杰于2006年4月12日签订的《房产转让协议书》有效成立；3.判令连俊杰继续履行合同义务，立即办理汕头市榕江路4号金华大厦1504号房产（361.75㎡）的转让过户手续；4.本案一、二审诉讼费用由连俊杰承担。事实和理由：一、一审判决认定合同无效事实不清、程序不当、适用法律错误。2006年4月12日，长安公司、安居公司与连俊杰签订了《房产转让协议书》，约定：连俊杰将汕头市榕江路4号金华大厦1503、1504号二套房屋（合计513.75㎡）转让给长安公司和安居公司。依据协议约定和连俊杰的通知，安居公司分别于2006年4月14日、2006年4月24日向连俊杰的委托收款人汕头市丰盈实业有限公司（下称丰盈公司）转账支付了635766元；连俊杰随后将1503号房（152㎡）移交给安居公司、将1504号房（361.75㎡）移交给长安公司管业使用至今。因连俊杰至今拒不履行合同义务，未办理该二套房产转让过户的相关手续，长安公司诉至一审法院。但是，一审法院却以连俊杰2014年3月31日取得1504号房的房地产权证时，共有人仍然为廖绪铭为由，认定长安公司未能举证连俊杰转让1504号房得到了共有人廖绪铭同意，因而连俊杰所签订的《房产转让协议书》无效。一审判决认定合同无效事实认定错误、程序不当、适用法律错误：1.该二套房产虽然系连俊杰与廖绪铭共同共有，但据2007年3月1日廖绪铭出具的经过公证的《声明书》，明确了廖绪铭已于2006年4月12日（与连俊杰签订《房产转让协议书》同日）将该二套房产的共有份额转让给连俊杰，有关房产的过户手续也办理了委托手续，由连俊杰全权办理。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”另外，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条的规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”可见，共有人廖绪铭已经通过公证方式将自己占有份额进行转让及授权委托连俊杰办理整套房产的转让过户手续，其同意由连俊杰转让房产系其真实意思表示，一审判决认定“长安公司未能举证连俊杰转让1503号房得到了共有人廖绪铭同意”错误。2.共有人廖绪铭虽然未在《房产转让协议书》上签名确认，但其于2007年3月1日出具的经过公证的《声明书》，已经通过公证方式明确了将自己占有份额进行转让及授权委托连俊杰办理整套房产的转让过户手续的真实意思表示，该种意思表示形成委托授权，符合法律关于委托代理的相关规定。从交易相对方的角度来看，无论是授权代理，或是根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定的：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”长安公司依据共有人廖绪铭出具的经过公证的《声明书》与连俊杰签订《房产转让协议书》符合法律规定，《房产转让协议书》应依法认定为有效合同。3.连俊杰于2014年3月31日进行房产分割拆分办理房产证时，仍然将廖绪铭登记为共有人，上述情况连俊杰并未告知长安公司，且根据连俊杰在(2018)粤05民终334号案件庭审中的陈述，其未将房屋依据合同约定过户给长安公司是因为不愿承担交易税费，由此足以证明连俊杰怠于履行共有人廖绪铭授权委托的义务存在过错而非说明共有人廖绪铭不同意转让房产。4.假设一审法院认为案件处理结果与涉案房产共有人廖绪铭存在法律上的利害关系，则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，依法通知共有人廖绪铭作为第三人参加诉讼。但在本案审理过程中，一审法院并没有通知共有人廖绪铭参加诉讼，程序明显错误。另外，更值得注意的是，在同样由一审法院审理的林丽容诉连俊杰民间借贷纠纷案件【案号列：（2006）龙民一初字第306号】中，则同样根据廖绪铭出具的经公证的《声明书》认定共有人廖绪铭已将财产份额转让给连俊杰，在随后的执行程序中也依法处理了相关的1501、1502号房产（与涉案房产相邻）。本案一审判决罔顾己生效法律文书(2006)龙民一初字第306号民事判决书认定的内容，认定事实明显错误，应依法予以纠正。综上所述，在本案中，无论是长安公司、连俊杰的陈述，还是共有人廖绪铭出具的经公证的《声明书》，均证明涉案房产转让、交易的真实意思表示，但一审判决存在明显错误，依法应予撤销。二、长安公司的诉讼请求依法应予支待。如前所述，《房产转让协议书》应依法认定为有效合同，且长安公司一直对涉案房产占有使用至今。虽然涉案房产于2016年2月26日被汕头市龙湖区人民法院查封，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条的规定：“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，长安公司已支付了大部分合同价款并一直占有使用涉案房产，查封行为不应成为继续履行合同的障碍，长安公司的诉讼请求依法应予支持。综上所述，一审判决认定合同无效事实认定错误、程序不当、适用法律错误，长安公司的诉讼请求符合法律规定，请求二审法院支持长安公司的上诉请求。

被上诉人连俊杰二审未作答辩。

长安公司于2017年5月15日向一审法院起诉请求：1.依法确认长安公司、安居公司与连俊杰于2006年4月12日签订的《房产转让协议书》有效成立；2.判令连俊杰继续履行合同义务，立即办理汕头市榕江路4号金华大厦1504号房产（361.75㎡）的转让过户手续。

一审法院认定事实：2006年4月12日，长安公司、安居公司与连俊杰签订了《房产转让协议书》，约定：连俊杰将位于汕头市榕江路4号金华大厦1503、1504号房的房产及附着设施转让给长安公司及安居公司，建筑面积513.75平方米；房产证号：粤房地证字第××号；转让价格：按房产证号建筑面积每平方米1650元（包括现有附着设施），转让总额为847688元；付款方式：在本协议书签订后3个工作日内，长安公司及安居公司付给连俊杰定金100000元，长安公司及安居公司在付定金后10个工作日内，将转让款总额的75%（包括定金100000元）即635766元付给连俊杰，双方在长安公司及安居公司付款后5个工作日内办妥房产交易确认手续，剩余转让款211922元，在长安公司及安居公司取得该房产所有权证及房产移交完毕后5个工作日内一次性付还连俊杰，上述款项概以转账形式划入连俊杰指定的银行账户；双方应在长安公司及安居公司付给75%房款后5个工作日内签订《二手房转让合同》，长安公司及安居公司以两个公司名下分别购买一套，具体操作细则按有关规定和《转让合同》条款执行；本转让房产在未正式移交给长安公司及安居公司之前，所相关的一切债权债务及应付未付的费用概与长安公司及安居公司无关，连俊杰应在房产移交之前自行理清，在该房产交易过程中，涉及有关税、费，按汕头市政府的有关规定各自承担；在本协议签订之日起2个月内，连俊杰应将房产全部移交给长安公司及安居公司。2006年4月14日，安居公司向连俊杰指定的丰盈公司账户转入100000元。2006年4月24日，安居公司向连俊杰指定的丰盈公司账户转入535766元。丰盈公司分别于2006年4月14日、4月24日向安居公司出具收到上述款项的收款收据各一份。另查明，根据粤房地证字第××号房地产权证的记载，汕头市榕江路4号15层全层面积973.01平方米的权属人为连俊杰，案外人廖绪铭是共有人，房屋权属来源为2001年5月购买。2014年3月31日，上述位于汕头市榕江路4号15层分割办理房地产权证，其中汕头市榕江路4号1504号房的房地产权证的权属人为连俊杰，案外人廖绪铭是共有人。另查明，汕头市榕江路4号1503号房、1504号房于2016年2月26日被汕头市龙湖区人民法院查封。诉讼期间，长安公司提出：上述房产在房产转让协议签订后，连俊杰依照协议约定交付其使用至今。诉讼期间，长安公司向一审法院提交了案外人廖绪铭即1503号房、1504号房的共有人，于2007年3月1日出具的、经公证的《声明书》复印件一份，该声明书内容为：“本人廖绪铭于2001年5月与连俊杰共同购买位于汕头市榕江路4号15层全层（即1501、1502、1503、1504）共973.01平方米的房产。2006年4月12日我将上述房产中我所占有的份额卖给连俊杰，并已收取了全部购房款，但尚未办理过户手续。现我声明：上述房产我已转让给连俊杰所有。有关房产的过户手续我也办理了委托手续，由连俊杰全权办理。”长安公司据此证明1503号房、1504号房原共有人廖绪铭已将其共有份额转让给连俊杰且授权连俊杰办理转让过户手续。

一审法院认为，汕头市榕江路4号15层全层的共有人廖绪铭虽然于2007年3月1日出具了经公证的《声明书》，声明将其共有份额转让给连俊杰且授权连俊杰办理转让过户手续，但连俊杰于2014年3月31日取得汕头市榕江路4号1504号房的房地产权证时，该房地产权证所记载的1504号房的权属人为连俊杰、共有人仍为廖绪铭，故应认定位于汕头市榕江路4号1504号房系由连俊杰与廖绪铭共同共有。连俊杰与长安公司及安居公司签订《房产转让协议书》约定，转让1504号房，因未举证证明此行为获得房产共有人廖绪铭的同意，故应认定为无效。因此，长安公司的诉讼请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决驳回长安公司的诉讼请求。一审案件受理费9768元，财产保全费3504.43元，公告费1000元，由长安公司负担。

长安公司不服原一审判决，向本院提起上诉。

原二审庭审中，连俊杰本人到庭参加诉讼，其对长安公司起诉所主张的事实及提交的证据均无异议，辩称涉案房产之所以至今尚未办妥过户手续，是因为个人经济纠纷以及房产过户所涉及的税费负担等问题导致的，其愿意配合办理涉案房产权属转移过户手续。

原二审庭审后，双方当事人在庭外达成继续履行房屋买卖合同的《调解协议书》，请求法院依法予以确认并作出民事调解书。本院审查发现，在长安公司提起本案诉讼之前，涉案房屋因另案纠纷已被龙湖区人民法院依法查封。因此，本院没有对上述《调解协议书》予以确认。由于涉讼房产已被其依法查封，为妥善解决本案纠纷，指引当事人通过变更诉讼请求或者通过执行异议之诉的法律途径解决问题，本院裁定撤销原一审判决，将本案发回重审。

重审期间，一审法院向长安公司释明本案可变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失或者依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条的规定撤回起诉后另行主张权利，长安公司明确表示不变更本案诉讼请求，也不撤回本案的起诉。

一审法院经重新审理所查明的事实与原一审判决查明的事实一致。

一审法院重审认为，汕头市榕江路4号15层全层的共有人廖绪铭虽然于2007年3月1日出具了经公证的《声明书》，声明将其共有份额转让给连俊杰且授权连俊杰办理转让过户手续，但连俊杰于2014年3月31日取得汕头市榕江路4号1504号房的房地产权证时，该房地产权证所记载的1504号房的权属人为连俊杰和共有人廖绪铭，故应认定位于汕头市榕江路4号1504号房系由连俊杰与廖绪铭共同共有。连俊杰与长安公司及安居公司签订《房产转让协议书》约定，转让1504号房，因未举证证明此行为获得房产共有人廖绪铭的同意，故应认定为无效。本案涉讼房产已被其他案件依法查封，且长安公司不变更上述诉讼请求。长安公司的上述诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回长安公司的诉讼请求。一审案件受理费9768元，财产保全费3504.43元，公告费1000元，由长安公司负担。

二审中，双方当事人没有提交新证据。

二审审理期间，长安公司向本院申请调查取证，申请调取龙湖区人民法院（2006）龙民一初字第306号、（2009）龙执字第54号、本院（2018）粤05民终334号有关案卷材料，同时申请调查龙湖区人民法院（2017）粤0507执1097号民间借贷纠纷一案的执行情况。为核查本案事实，本院根据长安公司的申请调查收集了相关证据材料。此外，为进一步核查长安公司提交的廖绪铭出具的经公证的《声明书》复印件的真实性，本院依职权向汕头市公证处调查取证。经核实，编号为（2007）汕市证内字第673号《公证书》确系汕头市公证处出具的，长安公司提交的廖绪铭出具的经公证的《声明书》复印件与该《公证书》档案内容一致。

本院经审理查明，一审判决认定的事实与本案证据一致，本院予以确认。

本院另查明，汕头市榕江路4号1503号房、1504号房于2019年2月1日被龙湖区人民法院续查封，查封文号：（2017）粤0507执1097号；2019年3月29日被龙湖区人民法院轮候查封，查封文号：（2019）粤0507执77号。

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。当事人争议的焦点是：1.长安公司、安居公司与连俊杰于2006年4月12日签订的《房产转让协议书》是否有效；2.长安公司请求判令连俊杰继续履行合同义务，立即办理涉案房产转让过户手续的诉讼请求依法能否支持。

关于长安公司、安居公司与连俊杰于2006年4月12日签订的《房产转让协议书》是否有效的问题。确认合同的效力是解决合同纠纷需要处理的首要问题。当事人未提出确认合同效力的诉请，人民法院在审理案件中也需先对合同效力依法作出认定。当事人也可以在诉请确认合同效力的同时，提出与合同相关的其他诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，长安公司、安居公司与连俊杰于2006年4月12日签订的《房产转让协议书》，系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，依法应认定为有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”虽然涉案房产权属人为连俊杰，共同共有人为廖绪铭，但连俊杰是否擅自出卖共有房屋，并不影响其与长安公司、安居公司之间签订的《房产转让协议书》的效力。因此，一审判决关于本案房屋买卖合同效力的认定有误，本院予以纠正。长安公司起诉请求确认长安公司、安居公司与连俊杰于2006年4月12日签订的《房产转让协议书》有效，符合法律规定，本院予以判准。

关于长安公司请求判令连俊杰继续履行合同义务，立即办理涉案房产转让过户手续的诉讼请求依法能否支持的问题。当事人之间订立房屋买卖合同是引起物权变动的原因行为，在房屋买卖合同有效的情形下，物权发生变动的条件是出卖人能够完全履行其合同义务。因出卖人的原因导致物权无法发生变动而给买受人带来损失的问题，买受人可要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，长安公司有权依照合同约定要求连俊杰继续履行合同义务，但由于涉案房产已被龙湖区人民法院依法查封，故涉案房产办理权属转让过户手续在法律上和事实上均不能履行。本案发回重审后，一审法院已依法向长安公司释明是否变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失或者依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条的规定另行主张权利，但长安公司明确表示不变更诉讼请求，故其要求继续履行合同的诉讼请求依法不能支持，应予以驳回。

综上所述，长安公司的上诉请求，部分成立，本院予以支持。一审判决对合同效力的认定有误，处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销汕头市龙湖区人民法院（2018）粤0507民初1359号民事判决；

二、确认汕头市长安建设有限公司、汕头市安居工程发展总公司与连俊杰于2006年4月12日签订的《房产转让协议书》有效；

三、驳回汕头市长安建设有限公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费9768元，财产保全费3504.43元，公告费1000元，由汕头市长安建设有限公司负担。

二审案件受理费9768元，由汕头市长安建设有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　林　立

审判员　李　铿

审判员　江炯坤

二〇一九年六月六日

书记员　李逸珣