某某与北京市唐杰城市节能环保科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民事判决书

（2020）京02民终4077号

上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1981年3月23日出生，回族，住山东省平原县。

委托诉讼代理人：李淼，北京倡信律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市唐杰城市节能环保科技发展有限公司，住所地北京市西城区新街口外大街8号5幢105号（德胜园区）。

法定代表人：高占伟，董事长。

委托诉讼代理人：张继明，北京市康达律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人北京市唐杰城市节能环保科技发展有限公司（下称唐杰公司）房屋租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初30997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人李淼,被上诉人唐杰公司之委托诉讼代理人张继明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：同意一审判决第三项，撤销一审判决第一、二、四、五项，依法改判驳回唐杰公司的全部诉讼请求，支持我的全部反诉请求。事实与理由：一、一审法院认定基本事实错误。2016年10月11日，唐杰公司与周晓红就北京市西城区南横西街甲94号房屋（下称涉案房屋）签订租赁合同。2017年10月26日，周晓红将涉案房屋转租给我，我支付了转让费100万及保证金5万。同年10月31日，唐杰公司与我签订租赁合同，我支出租金51万，并对涉案房屋进行了装修，支出装修费用100余万元。2018年上半年开始，我陆续收到行政执法部门限期拆除和停止营业的通知，才知晓涉案房屋属于违法建筑。之后我与唐杰公司反复协商，对方拒不赔偿，我为维护自身权益才继续控制房屋。二、一审法院未审查涉案房屋权属和唐杰公司主体资格，判令我支付巨额房屋占用费，是错误的。1.涉案房屋系违法建筑，未进行不动产登记，宣武区市政管理委员（下称宣武市政管委）会对涉案房屋没有合法的所有权。唐杰公司不是涉案房屋合法产权人和使用权人，不具备诉讼主体资格。2.我屡次收到强拆通知后，餐厅已无法正常经营，店里留有部分人员看店以避免房屋被强拆，我系行使合法抗辩权利和自助维权。唐杰公司提供的用餐票据仅表明用餐当日我名下有其他餐厅在经营，并不能证明涉案房屋一直正常开业经营。3.因涉案房屋系违法建筑，双方签订的房屋租赁合同属无效合同，唐杰公司无权要求我支付房屋占用费。三、一审法院不予支持我要求赔偿100万元转让费，是错误的。倘若我知晓涉案房屋系违建，是不会承租承包餐厅的，唐杰公司应予赔偿转让费。四、一审法院不予支持我要求赔偿装修费，是错误的。因唐杰公司原因导致餐厅无法正常经营，致使我前期投入的装修产生损失，有装修合同为证。五、一审法院不予支持我要求返还租金的请求，是错误的。租赁合同无效，唐杰公司应当返还已经收取的租金，并承担损害赔偿责任。六、一审法院无故不准许我提出的对涉案房屋进行装饰装修价值鉴定的申请，违反法定程序。

唐杰公司辩称，同意一审判决，不同意***的上诉请求和理由。我公司与***直接签订的房屋租赁合同，不存在转租的情况。***主张我公司的诉讼主体资格的问题，与一审法院判决的相应内容没有直接关联，***主张其可以无偿使用不符合逻辑。我公司在特定的历史阶段下取得的涉案房屋经营权和出租权，相应的权益应当得到保护。关于转让费，因为不存在转租，且系***与前租户达成的约定，没有任何三方协议，因此转让费没有理由得到支持。一审法院没有支持装修赔偿是合理的，按照双方协议约定，合同到期后，涉案房屋的装修归我公司所有，因此我公司在一审审理中提出如果装修在未来腾退时被破坏，我公司保留主张损失的权利。关于返还租金，***一直在正常使用涉案房屋，故不同意返还租金。

唐杰公司向一审法院起诉请求：1.判令确认双方于2017年10月31日签订的房屋租赁合同于2019年3月15日解除；2.判令***将涉案房屋腾退交还我公司；3.判令***支付自2018年12月1日至搬离之日的房租和使用费，按年租金53万元计算，暂计算至2019年6月4日为270 082.19元；4.判令***支付赔偿金132 500元。

***向一审法院反诉请求：1.判令唐杰公司返还租金51万元；2.判令唐杰公司赔偿保证金5万元；3.判令唐杰公司赔偿转让费损失100万元；4.判令唐杰公司赔偿装修损失1 331 094元；5.判令唐杰公司赔偿违约金132 500元。

一审法院认定事实：2017年10月31日，唐杰公司（出租人，甲方）、***（承租人，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租期自2017年12月1日至2019年11月30日。2017年12月1日至2018年11月30日年租金51万元。2018年12月1日至2019年11月30日年租金53万元。房屋安全保证金5万元，租金采取预付方式每年11月1日付下一年租金。合同生效后，乙方经营店铺的费用由乙方自行承担（包括投资成本、水电费、店铺装修及一切债务）。在合同期满后，所有装饰、装修不能被破坏，应保持原样无偿交付甲方。如需对门店进行改装，须经甲方同意后，方可施工，改装费用由乙方承担。如双方任何一方提前解除合同，应提前履行通知和协商义务，并赔偿对方损失后方可解除协议，赔偿金标准为本年度三个月租金。

合同签订后，***向唐杰公司支付第一年租金51万元。***未向唐杰公司交付2018年12月1日以后的租金。对此，唐杰公司表示，对方本应按约定在2018年11月1日支付下一年租金，但截至2019年3月仍未付租，多次催告无效情况下，向对方发送了律师函通知解除合同。为此，唐杰公司提交了律师函、快递单打印件。其中，律师函显示，唐杰公司曾委托律师书面通知***因其逾期付租行为，通知其解除租赁合同，并要求腾退涉案房屋。如逾期腾房，则唐杰公司保留主张权利的权利。快递单显示，唐杰公司于2019年3月14日向涉案房屋地址邮寄该律师函。次日该律师函他人签收。

针对唐杰公司的该部分意见及证据，***表示，对律师函的真实性、证明目的不认可，其并未收到律师函。合同中亦无约定解除条件，单次通知不能作为解除合同的依据。邮件查询结果显示他人收，不能证明本人收到了通知。此外，***还强调，唐杰公司出租的涉案房屋系违法建筑，经营期间多次收到相关部门的通知，要求拆除房屋、停止营业，影响了正常经营。为此，***出示了违法建设拆除告知书照片、权利义务告知书照片、停业通知、照片、微信记录。其中，违法建设拆除告知书照片显示，2018年7月3日白纸坊街道环境整治办公室（下称街道环境整治办公室）发布告知书，告知涉案房屋属违法建设，要求2018年7月8日前做好物品清理工作，相关部门将于2018年7月9日对违法建设予以拆除，落款处无相关部门盖章。权利义务告知书照片显示，2018年7月27日，西城区城市管理综合行政执法监察局（下称城管执法监察局）向西城区环境卫生中心发送权利义务告知书，该告知书显示：你单位在西城区南横西街96号东侧10米处建设的砖混结构房屋三处，未取得建设工程规划许可证、临时建设规划许可证，要求接受通知部门依法接受调查进行陈述申辩，逾期将依法处理。2018年8月1日，城管执法监察局向北京红盛号餐厅（涉案房屋处经营字号的餐厅）发送权利义务告知书，该告知书内容与向西城区环境卫生中心发送的权利义务告知书内容基本一致。停业通知显示，2018年8月10日，唐杰公司向***发送停业通知：根据区管委2018年8月10日与我公司的谈话精神，为配合市卫生学校改建项目。现通知红盛号餐厅停业。该通知下部有***手写字样，主要内容系其表示愿意配合项目，但主张接店支付转让费、装修费、员工宿舍租金等困难。照片显示路边厕所被封门、路边堆放有施工用品的情况。微信记录显示，2018年7月3日，***将白纸坊街道环境整治办公室发布告知书照片发送给槐总（唐杰公司相关人员），槐：收到。狄：我们是不是得准备横幅去市政府喊冤。槐：不也不知道怎么办好。狄：公司得出面吧。槐：我已发给总经理。狄：这我真受不了，要逼死人。2018年7月27日，***将权利义务告知书照片发给槐总，槐：该怎么经营怎么经营，其它事别管。2018年8月1日，***将当日的权利义务告知书照片发给槐总，***提供的微信记录中未见槐总其它回复意见。微信记录还显示，2019年4月15日，槐：狄老板，何时到账，再次提醒你认真读一读房屋租赁合同，你已违约。狄：我头年里11月主动找你给房租你说先不收还不知道什么时候拆，我没拖欠过房租，发生了厕所关门、断电了、拆迁来了、断水来了你都知道吧。周一我们见面吧。天天拆迁断电人心慌慌，生意不好做，员工没心思干，设备不敢投资，菜单烂了也不敢换，都急死了，能体谅我吗？槐：可以。

针对***该部分意见及证据，唐杰公司表示，白纸坊街道环境整治办室告知书照片的真实性不认可，无公章。双方通过微信曾进行过沟通，但对方提供的微信记录内容不连贯，存在断章取义的情况，槐总回复的部分意见已被删除。2018年8月1日前后，唐杰公司已出面配合去相关部门协调，说明了涉案房屋不属违建的情况，所以房屋并未拆除。我方为配合政府部门实施项目而向对方发了停业通知，但对方不予认可并继续经营。微信中2019年4月我方催要租金，回复的“可以”系表示双方可以周一当面谈。我方并未对涉案房屋实施断水、断电行为。图片中被封门的厕所并未租给***，不能说明影响正常经营。

诉讼中，法院要求***出示房屋租用期间被断水断电的证据，***表示没有。

唐杰公司强调其对涉案房屋享有使用、经营、收益的权利。为此，唐杰公司出示了宣武市政管委出具的授权书、证明。授权书显示，2007年4月26日，宣武市政管委（甲方）出具授权书：根据双方签订的建设协议书约定，甲方授权乙方（唐杰公司）使用、经营、租赁南横西街甲94号（北京市卫生学校北门）公共卫生间建筑物，期限35年。收益属乙方。证明显示，2009年3月，宣武市政管委出具证明：南横西街甲94号公共卫生间及配套用房产权属我委。唐杰公司有使用、经营权，收益属唐杰公司，期限35年。

针对唐杰公司该部分证据，***表示，不认可授权书、证明的真实性、合法性。经与城管大队核实，涉案房屋及配套用房并未进行房产登记，宣武市政管委亦无权证明房屋归属。

诉讼中，法院与相关规划部门核实涉案房屋建设工程规划许可情况，规划部门表示涉案房屋并无建设工程规划许可。

关于涉案房屋经营使用情况。***表示，2017年11月我对房屋进行了装修，2018年7、8月份陆续接到拆除、停业通知后餐厅就不再经营，派人看守房屋。对此，唐杰公司表示，涉案房屋处的餐厅仍在正常营业，并提交了照片、消费小票、发票、工商登记信息。该部分证据显示2019年10月14日，红盛号餐厅仍正常对外营业，餐厅内若干人员吃饭消费，餐厅正常出具小票收款，开具***作为法人的另一公司餐饮发票的情况。对此，***表示，照片的真实性不认可，不能证明餐厅正常营业。我方已接到不能经营的通知。小票、发票的情况需回去核实（***未在指定时限内向法院提交核实意见）。

关于损失问题。***表示，其支出转让费100万元、保证金5万元，要求唐杰公司予以赔偿。为此，***出示了周晓红与唐杰公司所签租赁合同、转让协议、保证金收据、客户交易明细。其中，周晓红与唐杰公司所签租赁合同显示，2016年10月11日，周晓红与唐杰公司签订协议租用涉案房屋，租期自2016年12月1日至2019年11月30日，2017年12月至2018年11月期间年租金51万元，2018年12月至2019年11月期间年租金53万元，房屋安全保证金5万元。转让协议显示，2017年10月26日，***、周晓红签订协议约定，周晓红将红盛号餐厅转让给***经营，转让费100万元。保证金收据显示周晓红曾向唐杰公司支付保证金5万元。交易明细显示，2018年10月27日、30日，狄万达（***称系其弟）向周晓玲账户分别转账80万元、169 177元。对此，唐杰公司表示，我公司与周晓红租赁合同的真实性认可，我公司与***已签订新的租赁合同，与周晓红的合同已作废。***与周晓红之间的转让协议与我方无关。付款人叫狄万达，收款人是周晓玲，并非***和周晓红，转让金亦与我方无关。2013年我公司曾收到周晓红交纳的5万元。

***还主张接手餐厅后进行了装修，并向唐杰公司主张装修损失1 331 094元。为此，***提交了照片、施工合同、收据、送货单。其中，照片显示餐馆外部、内容相关情况。施工合同显示***曾代表红盛号餐厅与相关装饰公司签订合同约定装修事宜。收据显示相关公司出具1 331 094元收据的情况。送货单显示相关送货情况。对此，唐杰公司表示，照片不认可。装修合同的真实性可以认可，但双方合同约定装饰、装修在期满后无偿交付我方。对方所称装饰装修的大笔支出，并无转账凭证，不能证明其实际支出。***未就其实际支出装饰装修费用，向本院提交其他证据。

诉讼中，***申请对房屋装饰装修价值进行鉴定，唐杰公司不予认可，表示装修现状可能有原有装修。

一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

根据相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。***提供的城管理执法监察局发送的权利义务告知书显示，涉案房屋未取得建设工程规划许可证、临时建设规划许可证。法院与相关规划部门核实的涉案房屋建设工程规划许可情况，亦查明涉案房屋未取得建设工程规划许可证。因此，根据上述规定，唐杰公司与***所签房屋租赁合同应属无效。唐杰公司要求确认双方租赁合同于2019年3月15日解除的诉讼请求，缺乏合同依法有效的逻辑前提，其该项诉讼请求，法院不予支持。合同虽因上述原因无效，但***仍负有将涉案房屋返还唐杰公司的义务，唐杰公司要求腾退涉案房屋的诉讼请求，法院予以支持。

***虽称2018年7、8月份陆续接到拆除、停业通知后餐厅就不再经营，仅派人看守涉案房屋。但唐杰公司提供的照片、消费小票、发票等证据却显示，2019年10月涉案房屋仍被用于实际经营使用，消费者可以正常消费的情况。***并未按唐杰公司发送的通知实际停业。***虽称涉案房屋被断水断电影响其经营使用，但其未就该部分事实主张向法院提供任何证据。所以，对***该部分意见，法院不予采纳。房屋租赁合同虽无效，但***使用涉案房屋经营餐馆的情况下，其应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。唐杰公司要求支付房屋占用费的诉讼请求，具有事实基础及法律依据，法院予以支持。合同无效情况下，唐杰公司、***依据合同第七条向对方主张赔偿金（违约金）的诉讼请求，均缺乏合同约定基础，法院不予支持。

如上所述，合同虽无效，***实际使用涉案房屋经营餐馆情况下，应参照合同约定租金标准向对方支付房屋占用费。***要求对方返还租金51万元的诉讼请求，缺乏事实基础和法律依据，法院不予支持。根据上述查明的事实，周晓红支付给唐杰公司的5万元保证金通过转让方式让与***，***持有该保证金收据原件、双方租赁合同无效情况下，唐杰公司应将该部分款项退还，***该项诉讼请求，法院予以支持。根据上述查明事实，***主张的转让费损失100万元系其与案外人周晓红之间往来款项，且***在2017年12月1日到2019年11月30日已实际使用涉案房屋，其向唐杰公司主张该部分损失，缺乏事实基础及法律依据，法院不予支持。

关于***主张的装修损失。双方租赁合同无效，针对该部分损失无法适用“在合同期满后，所有装饰、装修不能被破坏，应保持原样无偿交付甲方”的约定。但根据上述查明的事实，在合同约定的期限范围内，***已实际使用涉案房屋进行经营，实现了其使用房屋的目的。不仅如此，除合同、收据外，***称其支付一百三十多万元装修款，却未提供任何实际付款的其他有效证据，对其该部分意见，法院不予采纳，应由其承担相应举证不能的后果。***进行房屋装饰装修价值鉴定的申请，本院亦不予准许。***要求赔偿装修损失的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2020年1月20日判决如下：一、判决生效之日起五日内，***将北京市西城区南横西街甲94号房屋腾空交还北京市唐杰城市节能环保科技发展有限公司；二、判决生效之日起五日内，***向北京市唐杰城市节能环保科技发展有限公司支付2018年12月1日至实际腾房日止的房屋占用费（按年租金53万元标准计算）；三、判决生效之日起五日内，北京市唐杰城市节能环保科技发展有限公司向***支付保证金5万元；四、驳回北京市唐杰城市节能环保科技发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回***的其他反诉请求。如未按判决确定的期限给付金钱或履行其他义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。

双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，***围绕其上诉请求提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。***提交银行账户交易明细，用以证明其通过银行转账的方式支付了装修款94 000元。唐杰公司质证意见为：真实性认可，既然是与公司签订的装修合同，打款应当是打到装修公司账户，***有可能与收款人郭国强存在其他民事债权债务关系，故不认可该证据的关联性、证明目的。唐杰公司未提交新证据。

二审审理中，经本院询问，***认可其占用涉案房屋至今，但主张涉案餐厅偶尔营业偶尔不营业。

关于转让费100万元，经本院询问，***称转让费不包括可移动或不可移动的装修、设备，只是购买案外人周晓红的租赁资格。

本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故双方就涉案房屋签订房屋租赁合同应属无效合同。因合同无效，一审法院依据唐杰公司诉请，判决***腾退涉案房屋，依据充分，本院予以维持。***不同意腾退涉案房屋的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予支持。

关于房屋占有使用费问题。虽***主张相关部门多次通知要求拆除涉案房屋，但***认可其一直使用涉案房屋至今，且***亦未能提交证据证明其经营因此受到影响。另，虽***主张涉案房屋被断水断电影响其经营使用，但***亦未就其主张提交相应证据予以证明，故一审法院依据唐杰公司诉请，判决***按照租赁合同约定的标准支付房屋占有使用费自2018年12月1日至实际腾退涉案房屋之日止，并无不当。***上诉关于其拒付租金系行使合法抗辩权及自助维权的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。

关于返还已付租金的问题。虽然租赁合同被认定为无效合同，但***已实际使用涉案房屋至今，故***仍应就其使用涉案房屋支付房屋占有使用费，***要求退还其占用期间已支付租金的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。

关于转让费100万元问题。首先，唐杰公司与***未就转让费问题达成过任何协议；其次，***认可其支付的转让费不包括可移动或不可移动的装修、设备，只是购买案外人周晓红的租赁资格，***此后亦与唐杰公司签订了租赁合同，实际使用涉案房屋至今，故***的该项诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。

关于装修损失问题。首先，虽双方签订的租赁合同被认定为无效合同，但双方约定的履行期限已经届满，不存在剩余履行期限问题；其次，***根据经营需要对涉案房屋进行装饰装修，属于其自身经营投入成本问题；再次，***在能够预见的履行期限内使用了涉案房屋，其应对涉案房屋装饰装修投入与其可能在租赁期限内的收益进行过充分考量，故即使租赁合同被认定无效，也未对***装饰装修造成损失。现***主张其装饰装修损失，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。另，一审法院未依***申请对涉案房屋装饰装修价值进行评估鉴定，未违反法定程序，***主张一审法院违反法定程序的上诉意见，没有法律依据，本院不予支持。

关于违约金问题。因租赁合同被认定为无效合同，故*** 依据租赁合同第七条向唐杰公司主张违约金的上诉请求，缺乏合同依据，本院不予支持。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费30 589元，由***负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　刘苑薇
审　　判　　员　　　孟　龙
审　　判　　员　　　何江恒

二〇二〇年五月二十六日

法　官　助　理　　　袁　芳
书　　记　　员　　　陈　雪