安徽方大建设有限公司、某某巍置业有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

安徽省蒙城县人民法院

执 行 裁 定 书

(2021)皖1622执异31号

案外人刘敏，女，汉族，1960年1月19日出生，身住安徽省蒙城县。

申请执行人安徽方大建设有限公司，住所地安徽省蚌埠市光彩客运南站办公北楼二楼，统一社会信用代码：913403005704452712（1-1）。

法定代表人马长才，该公司董事长。

被执行人***巍置业有限公司，住所地安徽省蒙城县逍遥路北路28号，机构代码913416220597072543。

法定代表人杨亚涛，该公司董事长。

本院在执行安徽方大建设有限公司（以下简称方大公司）和***巍置业有限公司（以下简称腾巍公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人刘敏提出书面执行异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。

异议人刘敏称，2018年2月6日，其从房地产开发企业腾巍公司购买天御一品小区20#楼107号房屋已签订书面商品房买卖合同，支付全部购房款1050000元。2018年7月房屋交付后，其进行了装修，因开发商原因暂未办理产权证，案外人在法院查封前购买房屋并使用，现对法院查封其购买的居住的天御一品20号楼107号房屋提出异议，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条的规定要求依法解除对该房屋的查封。

异议人刘敏针对其主张提供如下证据：

1、身份证，证明案外人刘敏的自然状况。

2、商品房买卖合同（预售），显示2018年2月6日，刘敏与腾巍公司签订商品房买卖合同，购买房屋总价款为1050000元，所购房屋用途为住宅。

3、结算单，显示2018年2月2日，***巍置业有限公司出具结算单，共欠刘敏借款本息合计人民币壹佰零叁万元整。

4、腾巍公司收据，显示2018年2月6日，腾巍公司收取刘敏20#107房号1050000元。

5、收据3张，①、显示2018年7月13日蒙城县建源物业服务有限公司收取20#107房屋质量装修保证金3000元；②、显示2018年7月13日天御一品物业办公室收取20#107物业费、垃圾清运费等4025元；③、显示2018年7月13日天御一品物业办公室收取20#107开发商委托代收水费200元。

6、证明，显示腾巍公司于2021年1月5日出具证明，2018年2月6日刘敏全款购买腾巍公司开发的天御一品小区20栋107室，已办理交房手续并入住。

7、情况说明，显示腾巍公司于2021年1月5日出具情况说明，天御一品小区20#107室不能办理不动产证系该公司的原因。

8、蒙城县不动产登记信息查询结果，显示刘敏、张怀志名下坐落牛群商贸城二期C区1号楼113铺房屋，房屋用途为商业服务。

本院查明：申请执行人方大公司与被执行人腾巍公司建设工程施工合同纠纷一案，蒙城县人民法院于2019年4月11日作出（2019）皖16民初80号民事判决书：一、***巍置业有限公司于判决书生效之日起10日内支付安徽方大建设有限公司工程款10911128.07元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年4月28日起至全部付清款之日止）；二、驳回原告方大建设有限公司的其他诉讼请求。腾巍公司提起上诉，亳州市中级人民法院于2019年8月21日作出（2019）皖16民终1680号民事判决：一、变更安徽省蒙城县人民法院（2019）皖1622民初80号民事判决书第一项为“***巍置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付安徽方大建设工程有限公司工程款8937581.67元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年4月28日起至全部付清款之日止）；二、驳回安徽方大建设有限公司的其他诉讼请求。因腾巍公司未履行生效法律文书确定的义务，方大公司申请强制执行，同年12月26日本院作出（2019）皖1622执3373号执行裁定，查封腾巍公司位于天御一品小区的20#楼103、106、107室，22#楼103室,25#楼102室的房产。

另查明：2018年2月6日，异议人刘敏与腾巍公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定刘敏购买腾巍公司开发建设的天御一品小区20#楼107号房屋，总价款1050000元。腾威公司计欠刘敏借款本息计1030000元，双方以上述借款抵付购房款，腾巍公司于当日出具1050000元购房款收据。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从上述司法解释规定的内容看，第二十七条对案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理作出了规定，但第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定属于第二十七条的例外性规定，在符合第二十九条规定的情形时，消费者的物权期待权即可排除对商品房享有的优先受偿权的申请执行人的执行。同时根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，亦可得出交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于工程价款优先受偿权及抵押权人的抵押权。根据查明的事实，刘敏提交的的证据能够证明其作为买受人对登记在房地产开发企业腾巍公司名下的案涉房屋提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，故刘敏对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，案外人刘敏的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(二)项、第二十九条的规定，裁定如下：

案外人刘敏的异议成立，中止对***巍置业有限公司名下20#楼107号房产的执行。

如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　汪　丽

审判员　丁　梅

审判员　刘孟凯

二〇二一年五月三十一日

书记员　朱佳佳