某某、武汉绿地美湖置业有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

湖北省武汉市蔡甸区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鄂0114民初1840号

原告：**，女，1986年5月16日出生，汉族，户籍所在地武汉市新洲区，现住武汉市东西湖高新区。

委托诉讼代理人：占静，湖北大纲律师事务所律师。

被告：武汉绿地美湖置业有限公司，住所地武汉市大集街钟陵街（富正名居1栋1单元2层1室）。

法定代表人：龚然，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨飞，北京大成（武汉）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黎佳怡，北京大成（武汉）律师事务所实习律师。

第三人：上海奇力园林绿化有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇中津桥路22号2号楼608室(上海城桥经济开发区)。

法定代表人：项飞，系该公司执行董事。

委托诉讼代理人：宋伟荣，男，户籍所在地上海市杨浦区。

原告**与被告武汉绿地美湖置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案，2021年5月20日，经绿地公司申请，本院依法追加上海奇力园林绿化有限公司（以下简称奇力公司）为本案第三人，并依法适用简易程序于2021年5月31日公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人占静，被告绿地公司的委托诉讼代理人杨飞、黎佳怡，第三人奇力公司的委托诉讼代理人宋伟荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的《武汉市商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告返还原告已支付的购房款及装修款1045618元及利息16212.81元（利息计算：以购房款为基数，以合同解除时一年期贷款市场报价利率3.85%为年利率，从2020年11月4日计至实际还款之日，暂计算至起诉之日2021年3月30日）；3、判令被告向原告支付违约金104561元；4、判令本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：原告因购买被告开发的绿地美湖二期7幢2单元101室房屋，于2020年11月4日与被告签订了《房屋买卖签约确认书》、《认购协议书》，约定原告以1045618元的价格向被告购买上述房屋，房屋价款778530元，装修款267080元，并约定双方还应签订买卖合同等文件，原告于当日向被告支付全额购房款1045618元。因被告拒不安排签订买卖合同以及被告工作人员先后离职，原告一直未能签订买卖合同并办理备案登记等事宜。2020年12月14日，原告收到被告邮寄的《房屋交付使用通知书》、《房屋集中交付指引》和《温馨提示》，随后便到小区物业办理交房手续，但被告知业主身份未能验证通过，系统没有原告的购房信息。于是，原告前往不动产登记机关查询所购房屋登记信息，得知该房屋由被告办理了在建工程抵押，抵押给了银行，不能办理购房备案登记，原告遂联系被告要求对上述房屋进行解押，然后办理备案登记、交房、产权登记等事宜，被告承诺会尽快办理解押，但一直拖延，多次沟通后，原、被告于2021年3月9日签订了《武汉市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：蔡180083064），被告工作人员称签了合同会尽快办理解押、备案登记、权属登记等事宜，但仍未办理，原告经查询得知该房屋没有预售登记信息，仍在抵押状态。2021年3月14日，原告书面函告被告，要求办理解押、备案登记、交房、房屋权属登记等事宜，但被告仍不办理。2021年3月20日，原告函告被告，解除双方之间签订的商品房买卖合同并要求被告返还购房款并支付利息和违约金，但被告仍置之不理。因被告将涉案房屋进行了抵押，隐瞒了相关情况，未进行备案登记，在被告内部系统无法查询到涉案房屋信息，被告的行为已构成欺诈，原告多次催告要求解除抵押并交付房屋，被告迟迟不履行其主要义务，致使原告购房目的无法实现，被告的行为构成根本违约，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。

被告绿地公司辩称，原、被告双方签署的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，没有法定或者约定的解除条件，不得擅自解除，原告无权要求被告返还购房款及支付违约金。《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原告作为购房者，可自主选择是否购买本案所涉房屋，其在决定购买该房屋后，又要求解除合同，显然是对双方契约的违背和推翻;原告要求解除合同，既不符合双方约定的解除条件，也不符合合同法第九十四条的法定解除条件，依法不应予以支持,依据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十一条，双方并未对交房时间作出具体约定，即交房时间尚未成就，被告并不构成违约，不符合约定解除条件。关于配合办理不动产登记之义务，该合同第二十一条约定：“（一）出卖人应当配合买受人办理不动产登记，并在商品房交付使用之日起365日内将取得的不动产首次登记证明文件及相关资料交付给买受人”，该约定非常明确，被告应当在商品房交付使用之日起365日内履行配合办证义务，而本案中商品房尚未交付使用，办证时间尚未届至，也不符合约定的解除条件。另根据合同附件十一“补充协议”第十条之约定,本案中被告关于案涉房屋的权属证件均齐全且合法有效，且已缴清相关政府管理部门费用，即便原告认为存在合同网签备案及登记延误的情形，被告也无需承担任何违约责任。关于法定解除，本案并不存在被告隐瞒所购房屋被抵押的情形,被告已经告知原告所购房屋存在抵押的事实,原告是在完全知晓涉案房屋真实信息的情况下签署的购房合同。被告所建楼房已通过综合验收备案，符合交房条件，并且已通知原告收房,原告要求解除合同于法无据，属于为了达到诉讼目的而恶意编造的诉讼理由，应驳回其全部诉讼请求。本案诉争房屋原总价为1,232,369元，原、被告与第三人在达成以房抵款协议过程中,各方明知该房屋办理了在建工程抵押，并因此将房屋毛坯价款优惠至8.06折，房屋总价优惠了186,751元。此外，原告认为被告故意隐瞒所售房屋存在抵押事实的行为构成欺诈进而主张单方解除权，亦缺乏法律依据。本案原告签订合同的目的完全可以实现，合同应继续履行，案涉合同约定的交房日期、办证日期均未届至，被告没有将该房屋一房二卖，也没有任何第三人主张房屋权利，不存在其他影响原告购房人权利的情形，更不存在原告无法取得房屋的情形；被告目前已在积极办理案涉房屋的解除抵押手续，不日便可实现解押，原告的合同目的完全能够实现；案涉房屋目前已装修完毕，被告能够履行合同义务交付房屋，且被告也已多次通知原告前来收房，双方完全可以实现合同目的，只是原告刻意单方面阻止不想实现而已。本案被告不存在违约情形，合同中也未约定相应的违约金条款，原告诉请被告给付违约金没有合同依据。认购房屋抵押是开发商普遍使用的融资手段，该商业惯例合理合法，法律应给予尊重和认可，若司法审判予以否定，显然有违商业惯例，也不利于市场经济有序发展。本案诉争房屋性质为“工程抵款房”，原告亦非严格意义上的普通购房人，具有其特殊性：一是购房价格优惠于普通购房者，二是原告除签订商品房买卖合同外，还签署了《工程款购房申请书》，原告在该申请书上作出了特别承诺：“本套房源不换房、不退房、不更名”。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。

第三人奇力公司述称，奇力公司在被告多个楼盘从事绿化景观工程，原告是向奇力公司提供游乐设施的供应商，2020年年底绿地美湖二期准备交房，因奇力公司还有一部分工程未完成，而绿地公司长时间未付工程款，所以就与现有欠款的供应商协议折扣购房，并提前已告知该房屋属于工抵房，有抵押情况。当时与原告协商时，本案所涉房屋价款是1045618元，绿地公司向奇力公司支付1045618元，奇力公司提供发票给绿地公司，奇力公司支付给原告七十五万元左右，原告给奇力公司开具发票，原告**收到该七十五万元后自己加了二三十万购买了绿地公司涉案房屋。奇力公司共协商了三人购买绿地公司工抵房，绿地公司承诺2020年12月交房，但是2020年12月涉案房屋上面的抵押未解除，原告要求交房绿地公司不交房，绿地公司营销人员、项目部等相关人员答复是解除抵押之后才交房。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人提交的证据本院认定如下：

1、原告**提交的原告身份信息、被告工商登记信息各一份，以证明本案原、被告身份适格。被告绿地公司对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可。第三人奇力公司对该组证据的真实性及证明目的无异议。经审查核实，该组证据真实、合法，与本案相关联，本院依法予以采信。

2、原告**提交的《房屋买卖签约确认书》、《认购协议书》、银行转账记录各一份，以证明原告于2020年11月4日，基于被告承诺所购房屋会在12月交房，精装修拎包入住。原告与被告签署了协议，确认购买案涉房屋；原告于当日支付购房款778538元以及装修款267080元，已履行合同主要义务。被告绿地公司对该组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，该《房屋买卖签约确认书》和《认购协议书》中并未约定具体交房时间，该组证据不能达到原告的证明目的。第三人奇力公司对该组证据的真实性无异议，对证明目的表示不清楚。经审查核实，该组证据真实、合法，与本案相关联，能够证明原告与被告签署协议购买“绿地美湖7-2-101”房屋，且原告已按约向被告支付购房款及装修款共计1045618元，但该组证据不能证明原、被告就交房时间进行明确约定，故本院对原告**关于原、被告约定于2020年12月交房的主张不予采信。

3、原告**提交的原告与被告工作人员的聊天记录一组、湖北省增值税普通发票二张，聊天记录以证明原告多次催促被告履行签订正式的购房合同、办理备案登记等义务，因被告工作人员先后离职等原因，被告一直未履行相关义务。二张普通增值税发票以证明经原告多次沟通后，被告出具了购房款发票以及装修款发票，口头告知会尽快签订购房合同并办理房屋备案登记手续，但一直拖延，并未办理。被告绿地公司对该组证据中的聊天记录的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据无原始载体，无法确定聊天对方是否是被告员工，二是该聊天记录并无实质性内容，不能达到其证明目的；对增值税发票的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，该证据只能反映出我方履行了开票义务，不能达到原告的证明目的。第三人奇力公司对该组证据表示不清楚，称未看到过。经审查核实，该组证据中的电话拨打记录无法核实通话对象的身份，亦无法表明通话内容，本院依法不予采信；该组证据中的短信聊天记录无法核实发送人的身份，其短信内容无法体现与本案具有关联性，本院依法不予采信；该组证据中的微信聊天记录无法核实发送人的身份，其聊天内容不能达到原告的证明目的，本院依法不予采信；湖北增值税普通发票真实、合法，与本案相关联，但不能达到原告的证明目的，本院依法不予采信。

4、原告**提交的绿地公司出具给原告的《房屋交付使用通知书》、《房屋集中交付指引》《温馨提示》各一份，以证明2020年12月14日，原告收到书面交房通知，前往物业中心办理交房手续，但未通过业主身份验证，系统没有原告的购房信息，随后原告携带认购协议及缴费凭证前往不动产登记中心查询房屋登记信息，得知房屋办理了抵押登记，因被告没有给原告进行备案登记，工作人员仅口头告知原告房屋被抵押的情况；被告在销售房屋并接受原告全额购房款时并未明确告知房屋被抵押的事实，构成了销售欺诈，在接受房款后一个半月，系统也未录入原告购房信息，导致原告无法收房。被告绿地公司对该组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为不能达到原告的证明目的，相反该组证据证明了被告积极向原告履行了交房义务。第三人奇力公司对该组证据的真实性无异议，对证明目的表示不清楚。经审查核实，该组证据真实、合法，与本案相关联，本院依法予以采信，对被告绿地公司的行为是否构成销售欺诈将在本院认为部分进行论述。

5、原告**提交的《武汉市商品房买卖合同（预售）》以及原告与绿地公司工作人员的短信记录各一份，以证明原告就交房以及房屋解押问题多次与被告沟通，甚至向房管部门投诉，经过介入协调，绿地公司工作人员口头承诺会尽快解决。直到2021年3月9日，被告同原告签订了商品房买卖合同，绿地公司再次口头承诺会尽快处理抵押问题，安排交房并办理权属登记。被告绿地公司对该组证据中的《武汉市商品房买卖合同》的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为不能达到原告的证明目的。《武汉市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，对双方具有拘束力，该合同也恰好证明被告已经告知原告所购房屋存在抵押的事实，并未故意隐瞒，原告已充分认可并接受房屋抵押情况以及该房屋暂不能办理合同网签登记备案的事实，该合同系双方当事人充分协商和沟通后形成，体现了原告的真实意思表示，其应按照约定诚信履行；绿地公司对短信记录的真实性、合法性、关联性均不予认可，该项证据无原始载体，无法确定聊天对方是否是被告员工，该聊天记录并无实质性内容证明其待证事实，不能达到其证明目的。第三人奇力公司对该组证据的真实性无异议，对证明目的表示不清楚。经审查核实，该组证据中的《武汉市商品房买卖合同（预售）》真实、合法，与本案相关联，本院依法予以采信；该组证据中的短信聊天记录无法核实发送人的身份，其短信内容无法体现与本案具有关联性，本院依法不予采信。

6、原告**提交的武汉市房管局官网截图两张以及不动产登记信息查询单一份，以证明2021年3月13日，原告查询到与被告签订的《武汉市商品房买卖合同(预售)》并未在房管部门办理登记备案，所购房屋7栋2单元101室在楼盘表（房表）中仍然显示为抵押状态（黄色标注）。被告绿地公司对该组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为不能达到原告的证明目的，原告在签订相关购房手续和《武汉商品房买卖合同》前，已经知道房屋所在项目存在在建工程抵押，相关房产局查询的状态原告理应知晓。第三人奇力公司对该组证据的真实性无异议，对证明目的表示不清楚，其公司并没有参与。经审查核实，该组证据真实、合法，与本案相关联，本院依法予以采信。

7、原告**提交的原告于2021年3月14日出具给绿地公司的告知函、解除合同通知书、快递单、短信记录各一份，以证明原告于2020年11月4日一次性支付全额购房款，于2020年12月14日收到交房通知书至今，被告一直拒不履行主要义务；在得知房屋被抵押后，原告多次催告后被告仍不解押，也不配合交房，至此原告的购房目的无法实现，被告的行为已构成根本违约，故原告依法解除商品房买卖合同，并邮寄书面解除通知书，要求被告返还购房款及利息、并承担违约责任。被告绿地公司对该组证据中的《告知函》、《解除合同通知书》、《快递单》的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为不能达到原告的证明目的，一是被告方并未收到该函件，二是邮件并未注明具体收件人，三是收件地址并不是被告的办公地址，四是即便邮寄出，目前提交的二份函件内容是否在该邮件内也不清楚，五是该邮件名称未注明邮寄的是何物。案涉合同约定的交房日期、办证日期均未届至，被告没有将该房屋一房二卖，也没有任何第三人主张房屋权利，不存在其他影响原告权利的情形，更不存在原告无法取得房屋的情形，该合同能够继续履行；被告目前已在积极办理案涉房屋的解除抵押手续，不日便可实现解押，这一事实原告是知晓的。若被告将来无法履行商品房买卖合同约定的义务，则原告可按照合同的约定追究被告的违约责任，而不是在自己实际的权益未受到侵害，也不可能受到侵害的前提下，要求解除合同，况且原告在向被告出具的相关工程款抵房申请书中承诺，对于本套房屋不换房、不退还，不更名。案涉房屋目前已装修完毕，被告能够履行交付房屋的义务，与原告同样情况的业主邹霞也是经奇力公司进行的抵房，邹霞目前已收房入住，被告也已多次通知原告前来收房，双方完全可以实现合同目的。本案原、被告之间没有就解除合同达成一致协议，也未出现合同约定的解除条件成就的情形，更不符合合同法第九十四条法定解除条件的任何情形。第三人奇力公司对该组证据的真实性无异议，对证明目的表示不清楚，称其公司并没有参与。经审查核实，该组证据真实、合法，与本案相关联，对原告**能否以被告绿地公司构成根本违约为由行使法定解除权将在本院认为部分进行论述。

8、被告绿地公司提交的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《武汉市商品房买卖合同（预售）》各一份，以证明案涉房屋批准建设和销售，手续完备，绿地公司对该商品房系合法销售；绿地公司已在合同中向**告知房屋设立了在建工程抵押的事实，并未故意隐瞒，**是在完全知晓涉案房屋真实信息的情况下签署的购房合同，视同接受房屋抵押的现状，符合法律规定和约定；合同中对解除抵押的条件和时间并未作出具体约定，**已充分认可并接受房屋抵押情况，以及接受该房屋暂不能办理合同网签登记备案的事实，该合同系双方当事人充分协商和沟通后形成，体现了**的真实意思表示，其应按照约定诚信履行；合同中对交房时间并未作出具体约定，交房时间尚未成就，合同约定办理不动产登记的时间也尚未届至，即便绿地公司最终未能在约定时间内履行办证义务，也应按照合同不予解除的方式来处理。因此，本案双方在合同中约定的解除条件从未成就，**不能依约定取得合同解除权。原告**质证称，对该组证据中的五个证件请法庭予以核实；对《武汉市商品房买卖合同（预售）》的真实性无异议，对证明目的有异议，2021年3月9日原告前往被告销售中心要求被告与原告签署正式的商品房买卖合同，并且及时解除房屋上的抵押登记，交付没有权利瑕疵的房屋，被告售后经理李俊与原告协商签订案涉商品房买卖合同，并且承诺是用于办理解押以及后续权属登记手续所用，**当场要求写明解押时间以及交房时间，被告承诺会尽快处理；该合同第四条显示抵押情况注明该商品房在建工程设定抵押，**是在通知收房后知道房屋的全部情况，签署该合同并不代表**认可被告事先隐瞒抵押的情况，第四条提到抵押权人同意该商品房转让的证明以及关于抵押的相关约定见附件三，而合同中附件三处全部空白，可知，被告并未向抵押权人告知已出售案涉房屋也未取得抵押权人同意，因此，原告在得知案涉房屋被设定抵押后要求被告方及时解除抵押登记并交付房屋，但被告一直拖延房屋抵押，阻碍房屋的实际交付，导致合同实际履行不能，原告的购房目的无法实现，因此被告的行为构成根本违约，该组证据无法达到被告的证明目的。第三人奇力公司对该组证据的真实性无异议，对证明目的表示不清楚。经审核核实，该组证据真实、合法，与本案相关联，对能否达到被告绿地公司的证明目的将在本院认为部分进行论述。

9、被告绿地公司提交的《工程抵款对应抵房产值表》、《工程款购房申请书》、罗荡、黄丽萍和万利、彭玉梅和黄丰平等三户的购房资料各一份，以证明本案诉争房屋性质为“工程抵款房”，**非严格意义上的普通购房人，而且其就涉案房屋买卖向绿地公司出具了书面承诺，确认不退房、不换房、不更名，据此一项，就应驳回**的全部诉讼请求；本案诉争房屋原总价为1,232,369元，三方在达成以房抵款协议过程中,各方明知该房屋办理了在建工程抵押，并因此将房屋毛坯价款优惠至8.06折，房屋总价优惠了186,751元。原告**对该组证据中的《工程抵款对应抵房产值表》的真实性无异议，对证明目的有异议，该表中案涉房屋的成交单价和总价均与原告诉请的一致，不存在被告方所提到的大额优惠，并且商事交易尊重意思自治，原、被告双方协商一致以1045618元成交案涉房屋，应予以尊重；对《工程款购房申请书》的真实性、证明目的均有异议，申请书提到总房款委托本案第三人付款转入绿地公司账户与事实不符，本案购房款是由**用其合法收入向被告公司支付；本人承诺本套房源不换房、不退房、不更名属于霸王条款、格式条款，结合本案实际情况，案涉房屋属于抵押状态，存在案外人随时向原告所购房屋主张优先权利，被告向原告发出交房通知书至今已有168天有余，严重违背2020年12月交付案涉房屋的承诺，被告迟延履行交房义务，严重侵犯了原告的合法权利，若还以此条款约束原告正当行使权利，有违公平原则，因此该条款不应适用。对该组证据中罗荡、黄丽萍和万利、彭玉梅和黄丰平等三户的购房资料的真实性与证明目的均不予认可，案外人购房情况与本案无关，案外人也未到庭，相关真实性无法核实；原告购买的案涉房屋属于被告未售完的尾房，并且处于一楼，采光通风条件均不及其他楼层，再者原告是全款购房，以案涉价格购买房屋属于正常交易的可接受范围，因此无法达到被告的证明目的。第三人奇力公司质证称该《工程款购房申请书》中所涉工程款约75万系由奇力公司支付给**，**增加30多万后支付给绿地公司；对该组证据中的其他证据的真实性无异议，对证明目的表示不清楚。经审查核实，该组证据中的《工程抵款对应抵房产值表》真实、合法，与本案相关联，但未载明涉案房屋的原价及优惠折扣，不能达到被告的证明目的，本院依法不予采信；该组证据中的《工程款购房申请书》真实、合法，与本案相关联，但该《工程款购房申请书》中虽有“本人承诺：本套房源不换房、不退房、不更名”的条款，但同时还载明“一旦发生换房、退房、更名及未在规定时间内完成付款手续，本人及代付公司自愿依据贵公司制度扣除违约金”的相关条款，可见该“不换房、不退房、不更名”的承诺不能成为行使法定权利和约定权利的阻却事由，故本院对该证据不予采信；该组证据中罗荡、黄丽萍和万利、彭玉梅和黄丰平等三户的购房资料与本案不具有关联性，本院依法不予采信。

10、被告绿地公司提交的录像光盘和说明、《武汉市商品房买卖合同（预售）》、《工程款购房申请书》、《提前收房审批流程单》、《收楼确认书》各一份，以证明**购买的案涉房屋目前已装修完毕，绿地公司能够履行合同义务交付房屋；与**同样情况的业主邹霞已收房入住；绿地公司也已多次通知**前来收房，双方完全可以实现合同的目的，本案系**违反诚实信用原则恶意退房。原告**对该组证据中的录像光盘和说明的真实性无异议，对证明目的有异议，该视频只能证明绿地公司作为房地产开发公司履行了相应的装修义务，而绿地公司一直未向原告交付合格的没有权利瑕疵的房屋，并且双方签署的合同至今已有两个多月，一直没有进行备案登记，不符合交付条件，无法达到被告的证明目的；对《武汉市商品房买卖合同（预售）》、《工程款购房申请书》、《提前收房审批流程单》、《收楼确认书》的真实性以及证明目的均不予认可，上述材料与本案无关，并且相关材料的真实性也无法核实。第三人奇力公司对该组证据的真实性无异议，对证明目的表示不清楚。本院经审查认为，该组证据中的录像光盘和说明真实、合法，与本案相关联，本院依法予以采信；该组证据中的《武汉市商品房买卖合同（预售）》、《工程款购房申请书》、《提前收房审批流程单》、《收楼确认书》与本案不具有关联性，本院依法不予采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2020年11月前后，原告**与被告绿地公司以及第三人奇力公司经协商后就工程款购房达成一致，原告**与被告绿地公司签订《认购协议书》（NO：0002079）、《房屋买卖签约确认书》（NO：0002802），约定**认购绿地公司开发的“绿地美湖7-2-101”房屋，总价为1045618元，于2020年11月4日前付清全款。2020年11月4日，**向绿地公司支付购房款1045618元。2020年11月22日，绿地公司向**出具二份湖北增值税普通发票，金额合计为1045618元。2020年12月13日，绿地公司向**寄送《房屋交付使用通知书》、《温馨提示》、《房屋集中交付指引》，《房屋交付使用通知书》载明“尊敬的业主**先生/女士：……您所购买的7-2-101房屋现已符合您与我司签署的《武汉市商品房买卖合同》约定的交付条件。现由于您未达交房条件（房款未到清），暂不能收楼，请您尽快办理相关手续。请您结清房款后，本人携带有效证件及购房相关资料前往绿地美湖二期物业处办理房屋交付手续……”；《温馨提示》载明“……请您于交房前持《住宅专项维修资金核定交存通知书》（已随交付通知书一起邮寄），前往蔡甸区政务中心二楼窗口办理缴款并索取维修基金发票……根据《武汉市住宅专项维修资金管理办法》，购房业主未交存维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给业主。鉴于此，交房现场，业主需凭维修基金发票验证才能办理收房手续……”；《房屋集中交付指引》载明**所购的“绿地美湖7-2-101”房屋合同约定面积为133.54元，最终实测面积为132.87元，需补差金额为-3906元。**收到上述《房屋交付使用通知书》、《温馨提示》、《房屋集中交付指引》后前往收房时，绿地公司以涉案房屋存在抵押为由未向**交房，**即向登记部门查询，得知该房屋已设立在建工程抵押。

2021年3月9日，原告**（买受人）与被告绿地公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同（预售）》，约定**向绿地公司购买绿地美湖二期7幢2单元1层1号房，面积为133.54平方米，总价款为1045618元。该《武汉市商品房买卖合同（预售）》主要条款有“第四条……与该商品房有关的抵押情况为【已抵押】。抵押类型：【该商品房在建工程设定抵押】……抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三”；“第七条付款方式及期限……1.一次性付款。买受人应当在2020年11月22日前支付该商品房全部价款”；“第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在/年/月/日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点……”；“第十二条……所购商品房为住宅（含住宅小区内的非住宅或者与之相连的非住宅）的，买受人在办理房屋交付使用手续前，应当持《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》到指定的维修资金交存窗口或专户管理银行所属营业网点进行交存，凭已交存首期住宅专项维修资金的专用票据办理房屋交付使用手续。买受人未按规定将首期住宅专项维修资金交存至专户管理银行的，出卖人不得将房屋交付给买受人，由此产生的延期交房责任由买受人承担……”；“第二十一条不动产登记（一）出卖人应当配合买受人办理不动产登记，并在商品房交付使用之日起365日内将取得的不动产首次登记证明文件及相关资料交付给买受人”。该《武汉市商品房买卖合同（预售）》附件三未载明抵押权人同意该商品房转让的证明，亦未就抵押进行相关约定，**、绿地公司分别在附件三买受人和出卖人处签章捺印。上述《武汉市商品房买卖合同（预售）》签订后，**多次要求绿地公司解除涉案房屋上的在建工程抵押后向其交付房屋并办理备案登记、产权登记，绿地公司称可以交付房屋但未解除涉案房屋上设立的在建工程抵押，双方协商未果，原告故提起本案诉讼。

另查明，本案所涉“绿地美湖7-2-101”房屋设立了在建工程抵押，抵押权人系中国银行股份有限公司武汉江岸支行，不动产登记证号为鄂（2018）武汉市蔡甸不动产证明第0××5号。

本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”，以及《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第四十三条“当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外”之规定，即使抵押人绿地公司与抵押权人中国银行股份有限公司武汉江岸支行约定禁止或者限制转让本案所涉“绿地美湖7-2-101”房屋，该约定并不导致涉案房屋买卖合同的无效，故原告**与被告绿地公司签订的《武汉市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。

本案有如下二个争议焦点：一是本案中绿地公司是否存在欺诈行为；二是本案是否符合当事人约定的合同解除条件或者发生法律规定的解除事由。

关于焦点一。欺诈是指故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假情况，欺骗对方，诱使对方作出错误的意思表示而与之订立合同，欺诈的构成要件有以下四个方面：一是欺诈人有欺诈的故意；二是欺诈人实施了欺诈行为；三是被欺诈人因欺诈而陷入错误认识；四是被欺诈人因错误认识而作出意思表示。本案中，原、被告双方在签订本案所涉《武汉市商品房买卖合同（预售）》时，**已向不动产登记部门查询得知本案所涉房屋上的在建工程抵押尚未解除，且该《武汉市商品房买卖合同（预售）》中亦明确载明“抵押情况为【已抵押】”，原告**提交的证据不足以证明被告绿地公司存在向其发出欺诈性或虚假性邀请，诱导其签订本案所涉《武汉市商品房买卖合同（预售）》，以及故意隐瞒本案所涉房屋已设立在建工程抵押等关键性事实等欺诈行为，**并没有因绿地公司的行为而产生错误认识，更没有因错误认识而作出相应的意思表示。故**所称绿地公司存在欺诈行为的主张不能成立，其以绿地公司存在欺诈行为进而主张解除合同亦不具有适法理由，故本院对**的上述主张不予支持。

关于焦点二。合同解除是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向未来消灭的行为。合同的解除依解除权产生的条件不同，分为约定解除权和法定解除权。其一，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”的规定，综观原、被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同（预售）》，双方约定的可以解除合同的情形尚未发生，原告**行使约定解除权的条件尚不具备；其二，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”的规定，本案中，虽然被告绿地公司曾以案涉房屋上的抵押尚未解除为由未向原告**交付房屋，但自2021年3月9日双方签订《武汉市商品房买卖合同（预售）》后，包括在本案审理过程中，绿地公司多次表示愿意向**交付案涉房屋，但**表示拒绝，此情形不能认定系绿地公司迟延履行交付房屋致使不能实现合同目的，况且，该《武汉市商品房买卖合同（预售）》并未就交付房屋的时间作出明确约定；再者，根据原、被告双方在《武汉市商品房买卖合同（预售）》第二十一条中关于不动产登记的约定，“出卖人应当配合买受人办理不动产登记，并在商品房交付使用之日起365日内将取得的不动产首次登记证明文件及相关资料交付给买受人”，现绿地公司协助**办理不动产登记的期限尚未届至，案涉房屋上的抵押权登记完全可以通过贷款债务的清偿得以注销,从而保证案涉房屋的权属登记。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，原、被告于2021年3月9日签订的《武汉市商品房买卖合同（预售）》中未对房屋交付时间作出明确约定，**提交的证据不足以证明其已完成包括缴纳首期住宅专项维修资金在内的合同义务，以及绿地公司经催告后在三个月的合理期限内拒绝交付房屋。综上可见，**解除本案所涉《武汉市商品房买卖合同（预售）》的主张缺少合同和法律依据,本院不予支持。因**上述主张不能成立，故对其返还购房款、装修款、利息的主张不予支持，另原告**提交的证据不足以证明被告绿地公司存在迟延交付房屋、迟延办理不动产登记等违约行为以及双方就违约责任进行明确约定，故对其违约金的主张亦不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下:

驳回原告**的全部诉讼请求。

案件受理费15298元，减半收取计7649元，由原告**负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审 判 员　田媛媛

二〇二一年七月四日

法官助理　徐子杰

书 记 员　宋婷婷