某某、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）豫01民终17146号

上诉人（原审原告）：***。

委托诉讼代理人：王玉珍，河南睿策律师事务所律师。

上诉人（原审原告）：***。

上诉人（原审原告）：李芝兰。

上诉人（原审原告）：***。

上诉人（原审原告）：闫永霞。

上诉人（原审原告）：李铁忠。

上诉人（原审原告）：林瑶。

以上五上诉人共同委托诉讼代理人：张松峰，河南金杞律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：河南乾宏置业有限公司。

法定代表人：田海港，公司总经理。

被上诉人（原审被告）：河南省军安实业服务中心有限公司。

法定代表人：蔡进生。

上诉人李芝兰、***、闫永霞、李铁忠、林瑶、***、***因与被上诉人河南乾宏置业有限公司（以下简称“乾宏公司”）、河南省军安实业服务中心有限公司（以下简称“军安公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初5376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员王玮琦独任审理，于2020年12月29日公开开庭审理了本案。上诉人***的委托诉讼代理人王玉珍、上诉人***、李铁忠及上诉人李芝兰、***、闫永霞、李铁忠、林瑶的共同委托诉讼代理人张松峰到庭参加诉讼。被上诉人河南乾宏置业有限公、河南省军安实业服务中心有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销原审判决第一项“支付按年利率6%自2012年8月9日起计算至款项实际返还之日止的利息损失”，改判为被上诉人支付按年利率12%的标准自2012年8月9日起计算至款项实际返还之日止的利息损失；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，上诉人与被上诉人之间的买卖标的是商品房而非经济适用房，双方协议有效；二、原审判决对利息的判决适用法律错误，判决结果显失公平。

***上诉请求：撤销原审判决部分内容，改判被上诉人按年利率12%的标准向上诉人支付利息损失；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，上诉人与被上诉人之间的买卖标的是商品房而非经济适用房，双方协议有效；二、原审判决对利息的判决适用法律错误，判决结果显失公平。

李铁忠、***、李芝兰、闫永霞、林瑶上诉请求：撤销原审判决利息内容，改判按年利率12%的标准支付利息损失；本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，判决利息偏低；二、一审法院适用法律错误，导致案件结果错误。

河南乾宏置业有限公司未到庭答辩、河南省军安实业服务中心有限公司

***等7人向一审法院起诉请求：1、判令解除原告***、***、林瑶、李铁忠、***、李芝兰、闫永霞与被告签订的《经济房定购协议》；2、判令被告返还原告***等7人每人购房款15万元及利息（每名原告利息计算标准见原告提交的附件）；3、赔偿原告闫永霞经济损失5万元；4、本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：原告***、***、林瑶、李铁忠、***、李芝兰、闫永霞分别于2012年8月9日、2012年8月15日、2012年12月19日、2012年8月16日、2012年8月9日、2012年10月19日、2012年8月12日向被告乾宏公司交纳15万元预购乾宏公司开发的房产。2018年原告***等7人分别与被告乾宏公司、被告军安公司签订《经济定购房协议》，约定：因原告购买被告乾宏公司开发的“乾宏领秀晶都”经济房项目，已交纳定购金15万元，由于项目用地政府转化更新位置、政府没有及时批准等不可抗力原因，造成被告乾宏公司未依照原计划施工开建，造成原告购房目的不能实现；经被告乾宏公司与被告军安公司协商，被告军安公司同意用正在开发的“和平里”经济房项目解决原告的购房问题；被告军安公司应在2018年12月30日交房，如交房时被告军安公司不能把原告选定的房源交给原告，原告有权要求退房，被告乾宏公司应以原告已交付房款为基数按月息百分之三向原告支付从交款之日至协议解除之日的利息。上述购房协议中，均明确约定了原告选定房源的具体楼栋、层数、房号、面积和单价。上述协议签订后，被告军安公司未能按照约定向原告交付房屋。

一审法院认为，经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。申请购买经济适用房应当符合法定条件，并提交住房管理行政部门审核公示，经审核公示通过的家庭，还应按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。本案原告***等7人与被告乾宏公司、军安公司在未经住房管理行政部门审核是否符合购买经济适用房条件的情况下，未经轮候程序，直接签订《经济房定购协议》买卖经济适用房，该协议损害了经济适用房管理秩序和其他城市低收入家庭的权益，损害了社会公共利益，协议应当认定为无效协议。原告和被告乾宏公司未按经济适用房管理规定的要求签订上述协议，双方都具有过错。合同无效后，原告向被告乾宏公司交纳的购房款，应当予以返还。对于原告主张的购房款利息损失，因原告和被告乾宏公司都存在过错，故对原告购房款的利息损失也应由双方分担，对原告主张的利息损失，该院认定应按年利率6%计算。原告闫永霞另行主张了经济损失5万元，其主张没有法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告河南乾宏置业有限公司自本判决生效之日起十五日内，返还原告***购房款15万元，并支付按年利率6%自2012年8月9日起计算至款项实际返还之日止的利息损失；二、被告河南乾宏置业有限公司自本判决生效之日起十五日内，返还原告***购房款15万元，并支付按年利率6%自2012年8月15日起计算至款项实际返还之日止的利息损失；三、被告河南乾宏置业有限公司自本判决生效之日起十五日内，返还原告林瑶购房款15万元，并支付按年利率6%自2012年12月19日起计算至款项实际返还之日止的利息损失；四、被告河南乾宏置业有限公司自本判决生效之日起十五日内，返还原告李铁忠购房款15万元，并支付按年利率6%自2012年8月16日起计算至款项实际返还之日止的利息损失；五、被告河南乾宏置业有限公司自本判决生效之日起十五日内，返还原告***购房款15万元，并支付按年利率6%自2012年8月9日起计算至款项实际返还之日止的利息损失；六、被告河南乾宏置业有限公司自本判决生效之日起十五日内，返还原告李芝兰购房款15万元，并支付按年利率6%自2012年10月19日起计算至款项实际返还之日止的利息损失；七、被告河南乾宏置业有限公司自本判决生效之日起十五日内，返还原告闫永霞购房款15万元，并支付按年利率6%自2012年8月12日起计算至款项实际返还之日止的利息损失；八、驳回原告***、***、林瑶、李铁忠、***、李芝兰、闫永霞的其他诉讼请求。本案诉讼费减半收取33170元，由被告河南乾宏置业有限公司负担。

本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为，***、***、林瑶、李铁忠、***、李芝兰、闫永霞分别与乾宏公司、军安公司签订的《经济定购房协议》明确载明，七名上诉人购买乾宏公司开发的“乾宏领秀晶都”经济房项目，由于项目用地政府转化更新位置、政府没有及时批准等不可抗力原因，乾宏公司未依照原计划施工开建，致使七名上诉人购房、住房目的不能实现，经乾宏公司与军安公司协商，军安公司用其正在开发的“和平里”经济房项目解决七名上诉人的购房问题；且在该协议第二条“房源的位置、房型、价格”的第3确认了因乙方（七名上诉人）“无经济房资格证”；七名上诉人在一审起诉状中亦承认其购买乾宏公司的房屋为经济适用房。故，一审法院认定《经济房定购协议》损害了经济适用房管理秩序和其他城市低收入家庭的权益、损害了社会公共利益，从而认定《经济房定购协议》为无效协议并无不当。上诉人上诉称其与被上诉人之间的买卖标的是商品房而非经济适用房、双方协议有效的意见不能成立，本院不予支持。关于被上诉人乾宏公司应当支付上诉人的利息损失问题，因双方签订的案涉合同因违反法律强制性规定而无效，乾宏公司取得的七名上诉人的购房款应当予以返还。因双方在签订合同时均存在一定的过错，一审法院认为对七名上诉人购房款的利息损失应由双方分担并无不当。2020年8月20日，最高人民法院发布了《关于修改的决定》，对民间借贷利率进行了调整。一审法院和本院之前在审理其他基于相同事实的其他案件中，已经分别作出了生效法律文书，确认乾宏公司应当按照年利率12%支付购房人利息损失。基于以上情况，结合本案实际，本院对七名上诉人2019年8月19日之前的利息损失按照年利率12%进行计算，2019年8月19日之后的利息损失按照一审法院认定的年利率6%计算。一审法院对七名上诉人的利息损失均按照年利率6%计算不当，本院予以纠正。河南省军安实业服务中心有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。

综上所述，李芝兰、***、闫永霞、李铁忠、林瑶、***、***的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、变更郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初5376号民事判决第一项为“河南乾宏置业有限公司自本判决生效之日起十五日内，返还***购房款15万元，并按年利率12%自2012年8月9日起计算至2019年8月19日、按年利率6%自2019年8月20日支付至款项实际返还之日止的利息损失”；

二、变更郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初5376号民事判决第二项为“河南乾宏置业有限公司自本判决生效之日起十五日内，返还***购房款15万元，并按年利率12%自2012年8月15日起计算至2019年8月19日、按年利率6%自2019年8月20日支付至款项实际返还之日止的利息损失”；

三、变更郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初5376号民事判决第三项为“河南乾宏置业有限公司自本判决生效之日起十五日内，返还林瑶购房款15万元，并按年利率12%自2012年12月19日起计算至2019年8月19日、按年利率6%自2019年8月20日支付至款项实际返还之日止的利息损失”；

四、变更郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初5376号民事判决第四项为“河南乾宏置业有限公司自本判决生效之日起十五日内，返还李铁忠购房款15万元，并按年利率12%自2012年8月16日起计算至2019年8月19日、按年利率6%自2019年8月20日支付至款项实际返还之日止的利息损失”；

五、变更郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初5376号民事判决第五项为“河南乾宏置业有限公司自本判决生效之日起十五日内，返还***购房款15万元，并按年利率12%自2012年8月9日起计算至2019年8月19日、按年利率6%自2019年8月20日支付至款项实际返还之日止的利息损失”；

六、变更郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初5376号民事判决第六项为“河南乾宏置业有限公司自本判决生效之日起十五日内，返还李芝兰购房款15万元，并按年利率12%自2012年10月19日起计算至2019年8月19日、按年利率6%自2019年8月20日支付至款项实际返还之日止的利息损失”；

七、变更郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初5376号民事判决第七项为“河南乾宏置业有限公司自本判决生效之日起十五日内，返还闫永霞购房款15万元，并按年利率12%自2012年8月12日起计算至2019年8月19日、按年利率6%自2019年8月20日支付至款项实际返还之日止的利息损失”；

八、驳回***、***、林瑶、李铁忠、***、李芝兰、闫永霞的其他诉讼请求。

一审案件受理费33170元（***已预交4810元、***已预交4810元、林瑶已预交4810元、李铁忠已预交4810元、***已预交4810元、李芝兰已预交4810元、闫永霞已预交4310元）由河南乾宏置业有限公司负担。二审案件受理费11592元，由河南乾宏置业有限公司负担11040元，***、***、林瑶、李铁忠、***、李芝兰、闫永霞各负担552元（***、***、林瑶、李铁忠、***、李芝兰、闫永霞各自预交的二审案件受理费1656元不再退回，应各自退回的1104元由河南乾宏置业有限公司在执行程序中一并向其支付）。

本判决为终审判决。

审判员　　王玮琦

二〇二一年一月四日

书记员　　张菲莉