汇达资产托管有限责任公司、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

大连市沙河口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0204民初6733号 原告（反诉被告）：汇达资产托管有限责任公司，住所地北京市西城区三里河东路5号中商5层01室，统一社会信用代码：91110000710933542T。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：金玉成，北京观***（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京观***（大连）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：**，男，1958年11月24日出生，汉族，住大连市沙河口区。 被告：大连华正装饰工程有限公司，住所地大连市甘井子区汇善南园23-2号，统一社会信用代码：9121020024178175XJ。 法定代表人：**，执行董事兼总经理。 被告：大***健身俱乐部有限公司，住所地大连市沙河口区数码路南段。 法定代表人：***，执行董事。 三被告共同委托诉讼代理人：**，辽宁法大律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：**，辽宁法大律师事务所律师。 原告（反诉被告）汇达资产托管有限责任公司与被告（反诉原告）**、大连华正装饰工程有限公司、大***健身俱乐部有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月20日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告汇达资产托管有限责任公司的委托诉讼代理人**、被告**、大连华正装饰工程有限公司、大***健身俱乐部有限公司的共同委托诉讼代理人**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）汇达资产托管有限责任公司(以下简称“汇达公司”)向本院提出诉讼请求：1.第一被告向原告支付欠付租金415万元；2.第一被告向原告支付欠付租金等额的违约金415万元；3.第二被告、第三被告对上述第一、第二诉讼请求承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由三被告负担。事实和理由：2013年2月21日，原告汇达资产托管有限责任公司与被告一、被告二签订了《房屋租赁合同》，三方约定：大连市和平现代城E座4层房产，租赁期限自2013年3月1日至2023年8月31日，租金如下：2013年3月1日至2013年8月31日，免租；2013年9月1日至2018年8月31日，租金650万元；2018年9月1日至2023年8月31日，租金为年付，每年递增5万元，分别为160、165、170、175、180万元，被告一自2018年起每年6月1日之前向原告支付当年租金；保证人为大连华正装饰工程有限公司。租赁期内，如被告一不按期支付租金给原告，原告有权选择合同继续履行，**除补缴欠付租金外，须另向原告支付逾期租金同等金额的违约金，且租赁押金不予返还；或选择解除合同，自原告发出解除合同通知之日起，被告一应按约定租金的双倍支付房屋占用费，并补交欠付租金,且租赁押金不予返还。上述合同签订后，原告按照合同约定向被告一交付租赁标的房屋。被告一自2018年9月起至2020年6月，未依约向原告履行租金支付义务。2019年3月18日，被告三大***健身俱乐部有限公司作为保证人向汇达公司出具《还款承诺书》，确认截至2019年3月18日已拖欠2018年9月1日至2019年8月31日租金130万元，并承诺自《还款承诺书》签署之日起两年内向汇达公司承担连带担保责任。2020年5月21日，汇达公司向二被告发送《租金催款函》，告知二被告截至2020年4月底，共计欠付租金245万元(2018年欠付租金80万，2019年欠付租金165万元），应于收到函件十日内支付。2020年6月1日为被告一应当向原告支付2020年租金170万元的交租日。截止2020年6月1日，被告一欠付租金合计415万元。综上所述，被告一欠付原告租金的行为已经严重违约，故诉至法院。 被告**辩称，不同意原告的诉讼请求。案涉房屋自2015年起出现房屋屋顶坍塌的安全隐患、漏水、透寒、透风等不适租的情况。2016年被告曾自行维修过一次。但2018年开始漏水情况更为严重。双方进行过协商，但未达成最终意见。被告**无违约的事实。被告**欠付租金截至被告通知原告解除合同，仅欠付245万元。因疫情导致不可抗力期间应减免租金。 被告大连华正装饰工程有限公司（以下简称“华正公司”）辩称，不同意原告的诉讼请求。被告**系华正公司的股东及法定代表人，华正公司为其担保，属于公司为股东担保。根据公司法第16条第二款以及九民纪要的规定，原告与被告**签订合同时并未对于华正公司的股东会决议进行审查。故被告不应承担连带责任。 被告大***健身俱乐部有限公司（以下简称“鼎龙健身公司”）辩称，不同意原告的诉讼请求。根据被告向原告出具的承诺书，鼎龙公司仅承诺对于130万元额度的未付租金承诺承担连带责任，原告请求鼎龙公司就欠付的租金全额承担连带责任于法无据。 反诉原告**向本院提出反诉请求：1.确认解除**与汇达公司签署的《房屋租赁合同》已经于2020年9月18日解除；2.汇达公司赔偿**三年租期内装饰装修残值损失833837.4元；3.汇达公司向**支付房屋维修费用907475.15元。反诉的事实和理由：**与汇达公司于2013年2月21日签订《房屋租赁合同》，租赁大连和平现代城E座四层一处房屋作为公司经营。租赁期内，自2015年房屋出现漏水、透寒、透风等不适租的情况，特别是2016年漏水情况严重。**自行维修，支出维修费用907475.15元。2020年8、9月份的强降雨，导致案涉房屋漏水情况更为严重，**无法正常经营。汇达公司一直拒绝履行维修义务，导致租赁房屋的合同目的无法实现，已经构成根本违约。经多次协商未果，**于2020年9月18日向汇达公司正式函告依法解除合同。故诉至法院。 反诉被告汇达资产托管有限责任公司辩称，不同意反诉请求。**不具有单方解除合同的权利。自2013年至2020年9月长达八年的租期内，**从未要求汇达公司对房屋进行修缮，其在我方提起诉讼后，要求解除合同，系假借解除合同之名，行逃避违约责任之实。**在承租房屋时，对房屋的基本情况完全了解，并自愿承担解决房屋瑕疵的费用。反诉原告无权要求解除合同，我方更无需赔偿房屋的装修残值。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人所陈述和经审查确认的证据，对于无争议的证据和事实，本院认定如下： 案涉房屋即位于大连市沙河口区的所有权人为汇达公司。2013年2月21日原告汇达公司（甲方）与被告**（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁物座落于大连市沙河口区，房屋产权登记面积2601.28平方米。被告**成立公司经营健身、瑜伽、美容等项目。房屋出租为现状出租，乙方已确认了解房屋现有的各种瑕疵，由此对乙方使用造成的影响由乙方自行承担。租赁期限自2013年3月1日至2023年8月31日，为10年6个月，其中2013年3月1日至2013年8月31日为装修期，免除租金。2013年9月1日至2018年8月31日的租金650万元，乙方于本合同签订后3日内一次性支付甲方650万元。2018年9月1日至2023年8月31日的租金为年付，每年递增5万元，分别为160万元、165万元、170万元、175万元、180万元。乙方每年提前3个月支付租金。双方还对合同的解除、违约责任进行了约定。被告华正公司（丙方）在合同第15条约定，丙方承诺对乙方在本合同项下应付的租金、费用等款项的给付以及其他所有乙方应承担的赔偿责任、法律责任等承担连带责任。丙方在合同签字**，法定代表人**签字。 被告鼎龙健身公司于2019年3月18日向原告出具《还款承诺书》，承诺书中确认截至2019年3月18日被告**拖欠2018年9月1日至2019年8月31日的租金130万元。关于担保，所有保证人自愿在本承诺书上签字或**，见证本承诺书的签署，并自愿按照《房屋租赁合同》的约定，自签署本还款承诺书之日起两年内对于所有承诺人应向贵公司支付的款项承担连带保证责任。 被告**系被告鼎龙健身公司的股东。案涉房屋实际由被告鼎龙健身公司使用。 被告**于2020年9月3日通过邮寄的方式向被告发送“关于鼎龙健身和平现代城店装修及维修事宜”、“关于和平房租事宜”，主要内容：本人**租赁贵公司大连市和平现代城E座4层，由于该房屋物业老化，透风透水透寒严重等问题，本人花费大量资金装修，并且曾于2018年10月给贵公司发函提出减免房租一事，要求房租降到80万元/年，但迟迟未果；在此后也曾多次向贵公司发函要求减免房租，但贵公司一直都没有给我本人明确答复。至今为止，贵公司发来起诉状要求我原额支付租金并赔偿，我难以接受并无力负担。再次希望贵公司能酌情考虑本人提出的每年80万元房租要求，否则本人将无力承担原房租，要求解除原房屋租赁合同。快递回执显示2020年9月4日接收。 被告于2020年9月8日通过邮寄的方式向原告发送“通知”，主要内容为：我与贵公司于2013年2月21日签订《房屋租赁合同》，自2018年起因贵公司提供房屋存在设备设施老化、损坏、透风、漏水等多项存在安全隐患不适租的情况。特别是2018年起漏水情况严重，大***健身公司多次与贵公司沟通修理未果，鼎龙健身只能先自行维修，并积极与贵公司协商租赁合同变更事宜。但贵公司却于2020年7月17日将我***健身告上法庭。因今年地区受台风影响，降雨比往年更甚，8月末和9月初的强降雨，导致租赁房屋漏水情况更加严重，鼎龙健身已经无法正常经营。鉴于贵司已经将我***健身起诉，现我们正式通知贵司在收到本通知之日起三日内履行维修义务，将漏水房屋修好。期满仍拒绝履行的，期满之日，我们将依法解除与贵司的上述《房屋租赁合同》。被告**于2020年9月19日通过邮寄的方式向原告发送“通知”，主要内容为：我与贵司于2013年2月21日签订《房屋租赁合同》，自2018年起因贵司提供房屋设备设施老化、损坏、透风、漏水等多项存在安全隐患不适租的情况，经多次与贵司沟通修理，贵司一直拒绝履行维修义务。鉴于贵司的严重违约行为，现我正式通知贵司即日起解除《房屋租赁合同》，解除日期为2020年9月18日。原告于2020年9月20日接收。 因突发新型冠状病毒疫情，辽宁省新型冠状病毒感染××疫情联防联控工作领导小组于2020年1月25日决定启动重大突发公共卫生事件I级响应，实行最严格的防控措施。大连市统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展工作指挥部于2020年6月10日发布“关于组织体育馆、公共浴室等部分暂缓经营企业和单位有序复工复产的通知”，通知在防控措施到位的前提下，体育馆、游泳馆、室内健身房、公共浴室、**按摩店、美容院、酒吧等场所有序恢复开放。后因2020年7月22日大连爆发疫情，大连市统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展工作指挥部于2020年7月28日发出“关于部分服务场所暂停营业的通告”，决定暂停包括室内健身房等经营性场所营业。后于8月16日通知恢复营业。后大连部分地区爆发疫情，案涉房屋所在区域被列为高风险地区，包括被告所经营的室内健身馆于2020年12月25日被通知暂停营业，2021年1月16日恢复营业。 上述事实，有原告提供的起诉状、产权证、房屋租赁合同、还款承诺书、租金催款函，被告提供的反诉状、微信聊天记录、通知文件及邮寄单、通知等证据及当事人当庭陈述笔录在案为凭，本院予以采信。 本院认为，第一，关于**提出的确认其与汇达公司于2020年9月18日解除双方签订的租赁合同的反诉请求，**以案涉租赁物存在漏水透寒等不适租的情形为由主张与汇达公司解除租赁合同，汇达公司坚称不同意解除，经查，**此前从未向其提出过该问题，**未提供证据证明租赁物存在不适租的情形，同时也未提供证据证明其向汇达公司明确提出过而对方拒绝履行的情况，故**于2020年9月18日提出解除合同不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。关于**提出因疫情导致无法经营进而也主张解除合同，经查，疫情虽对经营产生影响，但疫情过后案涉租赁物仍在继续经营健身活动，在此种情形下，**主张解除合同，无法律依据，本院不予支持。 第二，关于汇达公司主张的租金，租赁合同中约定2018年9月1日至2023年8月31日的租金为年付，每年递增5万元，分别为160万元、165万元、170万元、175万元、180万元，每年提前3个月支付租金，现**欠付2018年9月1日至2021年8月31日期间的租金415万元，汇达公司主张给付，符合合同约定。被告**提出的疫情期间减免租金的抗辩意见，突发的新冠疫情，给经济社会造成严重影响，疫情期间为有效的防控疫情的扩散，健身房等公共场所予以关闭，在此种情况下，**主张对疫情防控期间免除租金，本院予以支持。综合考虑2020年大连所经历的疫情期间及疫情防控措施及形势，本院认为酌情减免5个月20天的租金为宜，故**应给付汇达公司2018年9月1日至2021年8月31日期间的房屋租金336.81万元（80万+165万÷12个月×7个月+170万-170万÷12个月÷30天×20天）。 第三，关于汇达公司主张未付租金的违约金，从被告**提供的微信聊天证据来看，双方于2019年协商变更租金及还款事项，2020年疫情导致健身场所关闭，经营受到影响，被告**不存在恶意不支付租金的违约行为，考虑被告**经营现状以及目前疫情下的经济形势，汇达公司应尽力帮***企业渡过难关，以继续履行租赁合同，故汇达公司主张违约金，本院不予支持。 第四，关于原告主***公司、鼎龙健身公司承担连带责任，华正装饰公司以保证人身份在租赁合同中承诺对合同项下应付的租金费用等款项下承担连带责任，故汇达公司主***公司对**所付债务承担连带清偿责任，符合合同约定，本院予以支持。关于鼎龙健身公司，鼎龙公司在其作为保证人身份签署的《还款承诺书》中承诺，自签署本还款承诺书之日起两年内对于所有承诺人应支付的款项承担连带担保责任，即该承诺书明确了其担保范围，自2019年3月18日至2021年3月17日期间**应向汇达公司支付的租金，又因租金合同中约定年租金提前3个月支付，故汇达公司现主张的2018年9月1日至2021年8月31日期间的租金支付时间在上述约定的保证范围内，故鼎龙公司对**的债务承担连带清偿责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。鼎龙公司抗辩其仅在130万元范围内承担保证责任，于法无据，本院不予采纳。 第五，关于**反诉主张的要求赔偿装修残值，因案涉合同未解除，故该诉求，本院不予支持。 第六，关于**反诉主张要求支付房屋维修费用，就其主张，其提供的证据无法证明其为维修房屋所花费的费用，故对该诉求，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告**于本判决生效之日起十日内给付原告汇达资产托管有限责任公司自2018年9月1日至2021年8月31日期间房屋租金3368100元； 二、被告大连华正装饰工程有限公司对本判决第一项债务承担连带责任； 三、被告大***健身俱乐部有限公司对本判决第一项债务承担连带责任； 四、驳回原告汇达资产托管有限责任公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告**的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费69900元（原告已预付），由原告汇达资产托管有限责任公司负担36155元，由被告**、大连华正装饰工程有限公司、大***健身俱乐部有限公司共同负担33745元；反诉费10236元，由反诉原告**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二一年六月十七日 书　记　员　　***