钟荣新、冯建忠等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

广西壮族自治区蒙山县人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）桂0423执异30号

案外人：莫冬梅，女，1982年9月18日出生，汉族，住广西蒙山县。

申请执行人：钟荣新，男，1953年6月1日出生，汉族，住广西蒙山县。

申请执行人：冯建忠，男，1960年4月28日出生，汉族，住广西蒙山县。

申请执行人：刘海寿，男，1952年8月11日出生，汉族，广西蒙山县人，住广西蒙山县。

申请执行人：高加发，男，1969年1月3日出生，瑶族，现住广西蒙山县。

申请执行人：郭胜展，男，1968年12月30日出生，汉族，住广西蒙山县。

申请执行人：广西恒瑞建设工程有限责任公司，住所地蒙山县滨江路东1地块1-5号，统一社会信用代码：914504235768433423。

法定代表人：李林瑞，总经理。

申请执行人：梧州市凯信制衣有限公司，住所地广西梧州市长洲区西环路上段25号C区第1幢。

法定代表人：黄壮生，总经理。

申请执行人：蒙山县新兴页岩砖厂（普通合伙），住所地蒙山县新圩镇新圩村贤才岭，统一社会信用代码：914504236724845469。

执行事务合伙人：江道广。

委托代理人：刘海伟，男，1956年9月21日出生，汉族，住广西蒙山县，系该厂员工。

申请执行人：庄勇林，男，1989年4月10日出生，壮族，住广西蒙山县。

申请执行人：江日晶，男，1963年9月5日出生，汉族，住广西蒙山县。

被执行人：广西鑫牛房地产开发有限公司蒙山县分公司，住所地蒙山县永盛小区A栋203房，统一社会信用代码：91450423564029386C。

负责人：欧刚。

委托代理人：陈应军，男，1979年1月8日出生，汉族，住广西蒙山县，系该公司员工。

本院在执行申请人钟荣新、冯建忠、刘海寿、高加发、郭胜展、广西恒瑞建设工程有限责任公司（以下简称恒瑞公司）、梧州市凯信制衣有限公司（以下简称凯信公司）、蒙山县新兴页岩砖厂（以下简称新兴砖厂）、庄勇林、江日晶与被执行人广西鑫牛房地产开发有限公司蒙山县分公司（以下简称鑫牛公司蒙山县分公司）民间借贷纠纷等九个案件中，查封了被执行人鑫牛公司蒙山县分公司名下的房屋。案外人莫冬梅于2022年7月4日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人莫冬梅称，一、蒙山县××镇××开发区××幢××号商铺，由案外人于2015年10月21日分别向鑫牛公司转了四笔购房款（28984元、200000元、100000元、200000元共计528984元）。1幢1号商铺总价为192834元，已支付全部房款。案外人于2020年9月3日在蒙山新建商品房网上交易平台签订《蒙山县商品房买卖合同》合同编号:ＭＳ2020005303并于2020年9月4日持《蒙山县商品房买卖合同》已向国家税务总局蒙山县税务局缴纳契税及印花税5557.74元，2020年9月3日向蒙山县住房和城乡建设局缴纳住宅专项维修资金3857元，完成了购房相关合法手续。并且鑫牛公司已书面通知案外人2020年1月8日办理房屋交接手续。二、蒙山县××镇××开发区××幢××号住宅房,由案外人于2015年10月21日分别向鑫牛公司转了四笔购房款（28984元、200000元、100000元、200000元共计528984元减1幢1号铺面款192834元还有336150元）1幢1号住宅房总价为856260元，尚欠520110元。案外人是鑫牛公司的员工，职位副总经理，鑫牛公司从2011年6月开始至今从未发过案外人的商品房销售提成，经鑫牛公司与案外人商讨后，双方同意用所有的提成、工资、社会保险费用来结算1幢1号住宅房的款，多还少补。（销售提成合计为193992.61元、工资及补助合计305000元、社会保险费90428.86元共计:589421元）。案外人于2020年9月3日在蒙山新建商品房网上交易平台签订《蒙山县商品房买卖合同》合同编号:ＭＳ2020005302并于2020年9月4日持《蒙山县商品房买卖合同》已向国家税务总局蒙山县税务局缴纳契税及印花税16309.71元，2020年9月3日向蒙山县住房和城乡建设局缴纳住宅专项维修资金17125元，完成了购房相关合法手续。并且鑫牛公司已书面通知案外人2020年1月8日办理房屋交接手续。2017年7月1日与鑫牛公司签订了蒙山县××镇××开发区××幢××号商铺和住宅房1-5层的租赁合同（租赁期为10年）。综上所述，请求解除对蒙山县××镇××开发区××幢××号房和铺的查封。

本院查明，原告钟荣新、冯建忠与被告鑫牛公司蒙山县分公司等民间借贷纠纷一案，本院调解结案后，钟荣新、冯建忠向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2022年3月3日作出（2022）桂0423执53号执行裁定书，查封了被执行人鑫牛公司蒙山县分公司以下财产：蒙山县新圩镇新兴开发区1幢1-4、6-8、12-14号的铺、房，2-1幢1-2、4、6-11号的铺、房，3幢1、4-12号的铺、房，4幢5-6、12-14号的铺、房。案外人莫冬梅于2022年7月4日提出执行异议，请求解除对蒙山县××镇××开发区××幢××号××房的查封。

另查明，被执行人鑫牛公司蒙山县分公司系广西鑫牛房地产开发有限公司设立的分支机构。广西鑫牛房地产开发有限公司开发的蒙山县新圩镇新兴开发区于2019年3月19日取得商品房预售许可证，售房项目为新圩镇新圩新区1、2-1、3、4＃楼，用途性质为住宅、商铺。2020年9月3日，案外人莫冬梅与广西鑫牛房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定案外人分别以192834元、856260元购买蒙山县××镇××开发区××幢××号××房。案外人是鑫牛公司蒙山县分公司的员工，自述其已支付购房款528984元，剩余购房款用鑫牛公司蒙山县分公司欠其的工资、销售提成、社会保险费共计589421元抵消购房款，多还少补。案外人交纳了房屋的契税和维修基金，该房屋已交付案外人。

再查明，鑫牛公司蒙山县分公司为系列案件被执行人，（2022）桂0423执53号执行裁定书裁定冻结、划拨、查封、扣押、提取被执行人鑫牛公司蒙山县分公司名下价值贰仟万元（￥20000000元）的财产涉及的案件有：（2022）桂0423执53号钟荣新、冯建忠申请执行案、（2021）桂0423执829号刘海寿申请执行案、（2021）桂0423执770号高加发申请执行案、（2021）桂0423执379号郭胜展申请执行案、（2020）桂0423执89号恒瑞公司申请执行案、（2019）桂0423执恢80号凯信公司申请执行案、（2017）桂0423执321号新兴砖厂申请执行案、（2016）桂0423执69号庄勇林申请执行案、（2016）桂0423执513号江日晶申请执行案。

本院认为,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房屋属于被执行人鑫牛公司蒙山县分公司名下的财产,本院依法查封该房屋，并无不当。案外人莫冬梅虽然与广西鑫牛房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同,但并不能体现双方买卖的真实意思表示,只是债务人履行债务的变通方式,其目的是消灭金钱债务。商品房买卖合同不能形成优于其他债权的利益,否则破坏了债权平等受偿原则,也损害了其他与鑫牛公司蒙山县分公司之间存在债权债务关系当事人的合法权利。房屋的交付只是金钱债权履行的替代手段，案外人对该房屋不能产生物权期待权。案外人提出的异议理由不成立，不能排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条之规定,裁定如下:

驳回案外人莫冬梅的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　　莫　春

审 判 员　　覃　林

审 判 员　　黄启源

二〇二二年七月十四日

法官助理　　孙珊珊

书 记 员　　覃　琼

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。