钟荣新、冯建忠等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

广西壮族自治区蒙山县人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）桂0423执异24号

案外人：黄信贵，男，1970年5月8日出生，汉族，住广西蒙山县。

案外人：苏晓彬，女，1973年8月8日出生，汉族，住广西蒙山县。

委托代理人：罗茜，广西信为律师事务所律师。

申请执行人：钟荣新，男，1953年6月1日出生，汉族，住广西蒙山县。

申请执行人：冯建忠，男，1960年4月28日出生，汉族，住广西蒙山县。

申请执行人：刘海寿，男，1952年8月11日出生，汉族，广西蒙山县人，住广西蒙山县。

申请执行人：高加发，男，1969年1月3日出生，瑶族，现住广西蒙山县。

申请执行人：郭胜展，男，1968年12月30日出生，汉族，住广西蒙山县。

申请执行人：广西恒瑞建设工程有限责任公司，住所地蒙山县滨江路东1地块1-5号，统一社会信用代码：914504235768433423。

法定代表人：李林瑞，总经理。

申请执行人：梧州市凯信制衣有限公司，住所地广西梧州市长洲区西环路上段25号C区第1幢。

法定代表人：黄壮生，总经理。

申请执行人：蒙山县新兴页岩砖厂（普通合伙），住所地蒙山县新圩镇新圩村贤才岭，统一社会信用代码：914504236724845469。

执行事务合伙人：江道广。

委托代理人：刘海伟，男，1956年9月21日出生，汉族，住广西蒙山县，系该厂员工。

申请执行人：庄勇林，男，1989年4月10日出生，壮族，住广西蒙山县。

申请执行人：江日晶，男，1963年9月5日出生，汉族，住广西蒙山县。

被执行人：广西鑫牛房地产开发有限公司蒙山县分公司，住所地蒙山县永盛小区A栋203房，统一社会信用代码：91450423564029386C。

负责人：欧刚。

本院在执行申请人钟荣新、冯建忠、刘海寿、高加发、郭胜展、广西恒瑞建设工程有限责任公司（以下简称恒瑞公司）、梧州市凯信制衣有限公司（以下简称凯信公司）、蒙山县新兴页岩砖厂（以下简称新兴砖厂）、庄勇林、江日晶与被执行人广西鑫牛房地产开发有限公司蒙山县分公司（以下简称鑫牛公司蒙山县分公司）民间借贷纠纷等九个案件中，查封了被执行人鑫牛公司蒙山县分公司名下的房屋。案外人黄信贵、苏晓彬于2022年4月12日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人黄信贵、苏晓彬称，被执行人鑫牛公司蒙山县分公司系广西鑫牛房地产开发有限公司设立的分公司,莫跃飞系被执行人公司实际控制人。被执行人及莫跃飞于2011年2月15日与第三人李中禄签订《借款协议书》，约定被执行人向李中禄借款200000元，借款时间暂定三年，借款利率按月千分之三十计算，即每月6000元;由莫跃飞对该借款的本息承担连带责任保证。协议签订后，李中禄向被执行人提供了借款200000元。之后,被执行人于2013年4月10日与案外人签订《借款协议书》，约定向案外人借款260000元，借款时间从2013年4月10日起至2014年4月10日止，利息每月6500元（即年利率为30%）;同时还约定若逾期不能归还借款的，案外人有权以成本价在被执行人开发的楼盘购买商品房一套，以抵偿所借款项。协议签订当日，案外人向被执行人提供了借款260000元。由于被执行人未能依约向案外人及李中禄还本付息，李中禄于2015年10月将其对被执行人的债权转让给案外人。之后，被执行人依照《借款协议书》之约定，将案涉商铺及房屋出售给案外人，以抵偿所借款项，案外人于2015年11月10日向蒙山县税务局缴纳了案涉铺面及房产的印花税、契税合计24921.42元;广西鑫牛房地产开发有限公司与案外人于2019年8月8日在蒙山新建商品房交易网上交易平台签订《蒙山县商品房买卖合同》（合同编号:ＭＳ2019003443ＭＳ2019002961）,合同约定铺面单价1458元／ｍ，建筑面积63.41㎡总价款92452元;房屋单价2680元／㎡，建筑面积274.89㎡，总价款736705元;一次性应支付商铺及房屋全部价款829157元。同月19日，案外人向蒙山县住房和城乡建设局缴纳住宅专项维修资金16583元。因被执行人借款后未能依约偿还借款本息，为明确双方权利义务，双方又于2020年10月12日与案外人签订《购房补充协议书》，约定以案涉商铺及房屋的购房款用被执行人未归还的借款本息抵偿（利息计算至2020年9月6日止），不足部分办理银行按揭。经核算确认，被执行人尚欠案外人借款本金460000元，利息718500元（其中本金260000元自2017年5月1日至2020年9月6日止的利息261300元;本金200000元自2014年5月1日至2020年9月6日止的利息457200元）。至此，被执行人共欠案外人1178500元，已超过案外人应当支付的全部购房款829157元。广西鑫牛房地产开发有限公司亦已将案涉房产交付案外人使用,案外人已实际管理、使用案涉房产。案外人认为，案外人与广西鑫牛房地产开发有限公司签订的《蒙山县商品房买卖合同》并未违反法律相关规定，是合法、有效的书面买卖合同，且该合同是在案涉房产被查封之前签订，案外人亦已按照合同约定支付了全部购房款，现由于被执行人的原因导致房屋被查封而未能办理权属登记，根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，贵院查封的蒙山县××镇××开发区××幢××号商铺及房屋实际上已属于案外人所有，案外人的权利依法应完全能够排除执行。综上所述，法院误将案外人的财产，当作被执行人鑫牛公司蒙山县分公司的财产予以查封，损害了案外人的合法权益，请求解除对蒙山县××镇××开发区××幢××号房和铺的查封。

本院查明，原告钟荣新、冯建忠与被告鑫牛公司蒙山县分公司等民间借贷纠纷一案，本院调解结案后，钟荣新、冯建忠向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2022年3月3日作出（2022）桂0423执53号执行裁定书，查封了被执行人鑫牛公司蒙山县分公司以下财产：蒙山县新圩镇新兴开发区1幢1-4、6-8、12-14号的铺、房，2-1幢1-2、4、6-11号的铺、房，3幢1、4-12号的铺、房，4幢5-6、12-14号的铺、房。案外人黄信贵、苏晓彬于2022年4月12日提出执行异议，请求解除对蒙山县××镇××开发区××幢××号××房的查封。

另查明，被执行人鑫牛公司蒙山县分公司系广西鑫牛房地产开发有限公司设立的分支机构。广西鑫牛房地产开发有限公司开发的蒙山县新圩镇新兴开发区于2019年3月19日取得商品房预售许可证，售房项目为新圩镇新圩新区1、2-1、3、4＃楼，用途性质为住宅、商铺。2019年8月8日，案外人黄信贵、苏晓彬与广西鑫牛房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定案外人分别以92452元、736705元购买蒙山县××镇××开发区××幢××号××房。案外人用借款抵消购房款，没有实际支付购房款。案外人交纳了房屋的契税和维修基金，该房屋已交付案外人。

再查明，鑫牛公司蒙山县分公司为系列案件被执行人，（2022）桂0423执53号执行裁定书裁定冻结、划拨、查封、扣押、提取被执行人鑫牛公司蒙山县分公司名下价值贰仟万元（￥20000000元）的财产涉及的案件有：（2022）桂0423执53号钟荣新、冯建忠申请执行案、（2021）桂0423执829号刘海寿申请执行案、（2021）桂0423执770号高加发申请执行案、（2021）桂0423执379号郭胜展申请执行案、（2020）桂0423执89号恒瑞公司申请执行案、（2019）桂0423执恢80号凯信公司申请执行案、（2017）桂0423执321号新兴砖厂申请执行案、（2016）桂0423执69号庄勇林申请执行案、（2016）桂0423执513号江日晶申请执行案。

本院认为,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房屋属于被执行人鑫牛公司蒙山县分公司名下的财产,本院依法查封该房屋，并无不当。案外人黄信贵、苏晓彬虽然与广西鑫牛房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同,但并不能体现双方买卖的真实意思表示,只是债务人履行债务的变通方式,其目的是消灭金钱债务。商品房买卖合同不能形成优于其他债权的利益,否则破坏了债权平等受偿原则,也损害了其他与鑫牛公司蒙山县分公司之间存在债权债务关系当事人的合法权利。房屋的交付只是金钱债权履行的替代手段，案外人对该房屋不能产生物权期待权。案外人提出的异议理由不成立，不能排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条之规定,裁定如下:

驳回案外人黄信贵、苏晓彬的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　莫　春

审判员　覃　林

审判员　黄启源

二〇二二年四月二十二日

书记员　赵梓羽

书记员　覃　琼

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。