某某、某某等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

广西壮族自治区蒙山县人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）桂0423执异31号 案外人：***，男，1985年11月5日出生，汉族，住南宁市青秀区。 案外人：***，女，1988年9月9日出生，汉族，住南宁市青秀区。 申请执行人：***，男，1953年6月1日出生，汉族，住广西蒙山县。 申请执行人：***，男，1960年4月28日出生，汉族，住广西蒙山县。 申请执行人：***，男，1952年8月11日出生，汉族，广西蒙山县人，住广西蒙山县。 申请执行人：高加发，男，1969年1月3日出生，瑶族，现住广西蒙山县。 申请执行人：***，男，1968年12月30日出生，汉族，住广西蒙山县。 申请执行人：广西恒瑞建设工程有限责任公司，住所地蒙山县滨江路东1地块1-5号，统一社会信用代码：914504235768433423。 法定代表人：***，总经理。 申请执行人：梧州市凯信制衣有限公司，住所地广西梧州市长洲区西环路上段25号C区第1幢。 法定代表人：***，总经理。 申请执行人：蒙山县新兴页岩砖厂（普通合伙），住所地蒙山县新圩镇新圩村贤才岭，统一社会信用代码：914504236724845469。 执行事务合伙人：江道广。 委托代理人：***，男，1956年9月21日出生，汉族，住广西蒙山县，系该厂员工。 申请执行人：***，男，1989年4月10日出生，壮族，住广西蒙山县。 申请执行人：***，男，1963年9月5日出生，汉族，住广西蒙山县。 被执行人：广西鑫牛房地产开发有限公司蒙山县分公司，住所地蒙山县永盛小区A栋203房，统一社会信用代码：91450423564029386C。 负责人：**。 委托代理人：***，男，1979年1月8日出生，汉族，住广西蒙山县，系该公司员工。 本院在执行申请人***、***、***、高加发、***、广西恒瑞建设工程有限责任公司（以下简称恒瑞公司）、梧州市凯信制衣有限公司（以下简称凯信公司）、蒙山县新兴页岩砖厂（以下简称新兴砖厂）、***、***与被执行人广西鑫牛房地产开发有限公司蒙山县分公司（以下简称鑫牛公司蒙山县分公司）民间借贷纠纷等九个案件中，查封了被执行人鑫牛公司蒙山县分公司名下的房屋。案外人***、***于2022年7月4日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人***、***称，一、蒙山县××镇××开发区××幢××号商铺总价为191590元，由案外人于（2015年8月21日50000元、2015年8月24日100000元、2015年10月19日446511元、2015年10月20日300000元、2015年11月2日100000元、2015年11月3日80098元共计1076609元）分别向鑫牛公司支付购房款。经鑫牛公司同意，案外人已付1076609元减去3幢11号商铺102223元剩下974386元再减去3幢11号住宅房888672元剩余85714元减去3幢12号商铺191590元，案外人还欠鑫牛公司105876元（由于案外人是鑫牛公司员工，经双方达成协议鑫牛公司答应用剩下的房款105876元用来结算案外人的工资和补贴款，直到抵完为止）。鑫牛公司1.从2017年11月开始至2019年7月底未发案外人的工资和补贴款共计91500元，鑫牛公司于2019年8月1日开出证明。2.从2019年8月开始至2022年1月底未发案外人的工资和补贴款共计135000元，鑫牛公司于2022年2月1日开出证明。鑫牛公司尚欠案外人以上两项工资和补贴款合计226500元。226500元减去3幢12号商铺尚欠房款105876元，最终鑫牛公司还拖欠案外人120624元工资和补贴款，所以案外人已完成支付3幢12号商铺全部房款。案外人于2019年8月8日在蒙山新建商品房网上交易平台签订《蒙山县商品房买卖合同》合同编号:ＭＳ2019003418并于2019年8月8日持《蒙山县商品房买卖合同》已向国家税务总局蒙山县税务局缴纳契税及印花税5522元，2019年8月19日向蒙山县住房和城乡建设局缴纳住宅专项维修资金3832元，完成了购房相关合法手续。并且鑫牛公司已书面通知案外人2020年11月11日办理房屋交接手续，双方签订了房屋交接单与入伙通知书。二、蒙山县××镇××开发区××幢××号住宅房总价为1694042元,案外人是鑫牛公司的员工，职位为销售经理，鑫牛公司从2014年6月至2022年1月底从未发过案外人的商品房销售提成和办证提成，从2017年11月至2022年1月底从未发过案外人的工资和补贴款，经鑫牛公司与案外人商讨后，双方同意用所有商品房销售提成、办证提成、社会保险费、工资、补贴款来结算蒙山县××镇××开发区××幢××号住宅房款。1.销售提成合计为656121元和办证提成合计为940084元，销售提成和办证提成合计为1596205元（鑫牛公司于2021年12月1日开出证明）、2.社会保险费90428.86元（鑫牛公司于2022年3月1日开出证明）、3.工资及补贴款合计226500元，减去欠鑫牛公司105876元还剩余120624元（鑫牛公司分别于2019年8月1日和2022年2月1日开出证明）。以上合计为1807257.86元减去3幢12号住宅款1694042元还剩113215.86元。所以3幢12号住宅房已支付完成全部房款。案外人于2019年8月8日在蒙山新建商品房网上交易平台签订《蒙山县商品房买卖合同》合同编号:ＭＳ2019003427并于2019年8月8日持《蒙山县商品房买卖合同》已向国家税务总局蒙山县税务局缴纳契税及印花税24200.6元，2019年8月19日向蒙山县住房和城乡建设局缴纳住宅专项维修资金33881元，完成了购房相关合法手续。并且鑫牛公司已书面通知案外人2020年11月11日办理房屋交接手续，双方签订了房屋交接单与入伙通知书。2021年4月22日与***签订了蒙山县新圩镇新兴开发区3幢11-12号商铺和住宅房1-5层的租赁合同（租赁期为20年），2021年8月1日与广西晶图逸通信有限公司签订了蒙山县新圩镇新兴开发区3幢11-12号楼顶的楼面场地租赁合同（租赁期为5年），说明也合法占有该不动产。综上所述，请求解除对蒙山县××镇××开发区××幢××号房和铺的查封。 本院查明，原告***、***与被告鑫牛公司蒙山县分公司等民间借贷纠纷一案，本院调解结案后，***、***向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2022年3月3日作出（2022）桂0423执53号执行裁定书，查封了被执行人鑫牛公司蒙山县分公司以下财产：蒙山县新圩镇新兴开发区1幢1-4、6-8、12-14号的铺、房，2-1幢1-2、4、6-11号的铺、房，3幢1、4-12号的铺、房，4幢5-6、12-14号的铺、房。案外人***、***于2022年7月4日提出执行异议，请求解除对蒙山县××镇××开发区××幢××号××房的查封。 另查明，被执行人鑫牛公司蒙山县分公司系广西鑫牛房地产开发有限公司设立的分支机构。广西鑫牛房地产开发有限公司开发的蒙山县新圩镇新兴开发区于2019年3月19日取得商品房预售许可证，售房项目为新圩镇新圩新区1、2-1、3、4＃楼，用途性质为住宅、商铺。2019年8月8日，案外人***、***与广西鑫牛房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定案外人分别以191590元、1694042元购买蒙山县××镇××开发区××幢××号××房。案外人***是鑫牛公司蒙山县分公司的员工，案外人自述已支付购房款85714元，剩余购房款用鑫牛公司蒙山县分公司欠***的工资、补贴、销售提成和办证提成、社会保险费抵消购房款。案外人交纳了房屋的契税和维修基金，该房屋已交付案外人。 再查明，鑫牛公司蒙山县分公司为系列案件被执行人，（2022）桂0423执53号执行裁定书裁定冻结、划拨、查封、扣押、提取被执行人鑫牛公司蒙山县分公司名下价值贰仟万元（￥20000000元）的财产涉及的案件有：（2022）桂0423执53号***、***申请执行案、（2021）桂0423执829号***申请执行案、（2021）桂0423执770号高加发申请执行案、（2021）桂0423执379号***申请执行案、（2020）桂0423执89号恒瑞公司申请执行案、（2019）桂0423执恢80号凯信公司申请执行案、（2017）桂0423执321号新兴砖厂申请执行案、（2016）桂0423执69号***申请执行案、（2016）桂0423执513号***申请执行案。 本院认为,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房屋属于被执行人鑫牛公司蒙山县分公司名下的财产,本院依法查封该房屋，并无不当。案外人***、***虽然与广西鑫牛房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同,但并不能体现双方买卖的真实意思表示,只是债务人履行债务的变通方式,其目的是消灭金钱债务。商品房买卖合同不能形成优于其他债权的利益,否则破坏了债权平等受偿原则,也损害了其他与鑫牛公司蒙山县分公司之间存在债权债务关系当事人的合法权利。房屋的交付只是金钱债权履行的替代手段，案外人对该房屋不能产生物权期待权。案外人提出的异议理由不成立，不能排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条之规定,裁定如下: 驳回案外人***、***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长　　莫　春 审 判 员　　覃　林 审 判 员　　*** 二〇二二年七月十四日 法官助理　　孙珊珊 书 记 员　　覃　琼 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。