广西中泰商贸有限公司、桂林市广源房地产开发有限公司等商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书

广西壮族自治区南宁市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）桂01民终4388号

上诉人（原审被告）：广西中泰商贸有限公司，住所：南宁市青秀区竹溪大道86号广源·国际社区15号楼26层，统一社会信用代码:91450000788431892A。

法定代表人：高忠鹏，董事长。

上诉人（原审被告）：桂林市广源房地产开发有限公司，住所：桂林市秀峰区中隐路9号广源国际社区9栋1、2-6号，统一社会信用代码：91450300779106860R。

法定代表人：高忠鹏，董事长。

两上诉人委托诉讼代理人：吕伟良，广西冠益律师事务所律师。

两上诉人委托诉讼代理人：丘苏里，广西冠益律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，1974年10月10日出生，壮族，住南宁市青秀区。

委托诉讼代理人：覃鸿伟，北京市中银（南宁）律师事务所律师。

原审第三人：广西科铭电力工程有限公司，住所：南宁市高新区创新西路9号，统一社会信用代码:914501007565235068（1-1）。

法定代表人：李甜甜，董事长。

上诉人广西中泰商贸有限公司（以下简称中泰公司）、桂林市广源房地产开发有限公司（以下简称广源公司）因与被上诉人***、原审第三人广西科铭电力工程有限公司（以下简称科铭公司）商品房预约合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2020）桂0103民初5571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案，依法组成合议庭进行书面审理。本案现已审理终结。

中泰公司、广源公司上诉请求：撤销一审判决第一项至第四项。事实和理由：一、一审依据劳炎婷案认为团购购房者与第三人科铭公司是委托合同关系的错误认定，从而认定中泰公司与被上诉人之间存在预约合同关系，明显是将错就错，违反了依法办案原则。第一，《合同法》第402条规定受托人以自己名义与第三人订立的合同直接约束委托人和第三人需要具备以下条件：第三人在订立合同时就清楚地知道受托人与委托人之间的代理关系，如果是事后知道不适用本条的规定；有确切证据证明该合同只约束受托人与第三人的，也不能适用本条的规定。第二，中泰公司在与科铭公司订立《协议书》时，被上诉人与科铭公司尚未建立法律关系。科铭公司在《协议书》签订两天后于2009年8月5日发布《南宁市“竹溪住宅楼”项目定向建房通知》，才开始向电力系统职工发出定向建房的要约，说明《协议书》签订时没有委托人，不符合《合同法》第402条规定“第三人在订立合同时知道受托人与委托人的代理关系的”的条件。第三，科铭公司与被上诉人之间存在的是房屋转售关系。《南宁市“竹溪住宅楼”项目定向建房通知》没有体现任何委托代理的内容，相反该通知的意思是销售房屋，房屋的销售价格和车位价格与《协议书》约定的价格不同，通知房屋起步售价3530元/平方米（每上一层按25元-40元/平方米/层递增），与《协议书》每平方米统一价不一样，车位的销售价格为均价8.5万元/个，比《协议书》预约价格高出1万元，明显是科铭公司从中泰公司得到房源后加价二次销售，不是代理。代理最重要的特征就是受托人和第三人订立的合同价格，要与委托人支付的价格与一致。第四，中泰公司是向科铭公司履行交付车位的义务，不是向团购者履行交付车位义务。2014年中泰公司向科铭公司直接交付了800个车位，科铭公司接收后自行分配，中泰公司按科铭公司的指定人员签订合同。科铭公司将收到的车位分配给其他人而不分配给被上诉人，说明被上诉人与科铭公司之间存在合同关系的约束。第五，科铭公司将其制作的包含有952户团购者信息及所选购的房号、房屋面积、应付款数额、尚欠房款数额等信息的《“广源·国际”社区竹溪项目个人资料明细表》交给中泰公司，是属于科铭公司行使《协议书》的指定权利和将签约保证金转化为每套房的购房款，中泰公司只是接收了该材料，除此之外，不再有其他意思。接收材料的行为，既没有科铭公司将代收款转交给中泰公司的行为，也不能表示中泰公司与团购者建立了合同关系。第六，从合同相对性而言，中泰公司无法也无权依据《协议书》要求被上诉人履行义务和承担责任，从而反证被上诉人不是协议当事人。劳炎婷案认为第三人科铭公司与团购购房者为委托合同关系的错误事实认定并不影响该案的处理结果，但本案一审判决将劳炎婷案的错误事实认定照搬照抄，将错就错，导致本案判决出现根本性的错误。二、中泰公司只收取过第三人科铭公司交纳的签约保证金，没有收取过被上诉人的任何订金，一审判决中泰公司向被上诉人返还订金没有依据。三、中泰公司依约履行了合同义务，没有违约，同时被上诉人请求支付违约金也没有合同依据。第一，根据《协议书》第二条约定，科铭公司预约中泰公司不少于800个可办理产权证的标准地下停车位，中泰公司已将800个停车位交由科铭公司，履行了合同义务。第二，科铭公司未按时交清车位款，已丧失购买权，预约合同解除。理由如下：1、中泰公司与科铭公司约定交清车位款的时间是2011年3月30日前。《签订前交款须知》第二条第2点规定，车位款须于2011年度3月30日前缴清。虽然科铭公司在一审法庭上不承认与中泰公司协商确定车位款的交付日期是2011年3月30日前，认为是其自作主张，科铭公司的说法显然不合常理，是不真实的，根据民事诉讼法解释第108条规定的盖然性原则，应当认定中泰公司主张的事实存在。特别是车位款只能现金不能按揭、部分车位款可转为房款、开发商指定接收车位款的专属账户等内容不是科铭公司单方可以决定，需要与开发商协商确定，并非单方可以自主决定。科铭公司没有在规定的时间内交清车位款，丧失车位购买权，预约合同解除。被上诉人没有按时交清车位款，科铭公司也没有将车位分配给被上诉人。科铭公司在分配已得800个停车位时，未分配给被上诉人等未付清车位款的团购者，而是分配给已按规定时间付清车位款的团购者。第三，《协议书》约定违约责任的当事人是中泰公司和科铭公司，《协议书》第十一条违约责任条款是约定的对象是中泰公司和科铭公司。由于《协议书》属于预约合同，非本约合同，且该条以将来任何一方均可合法拒绝签订本约合同为条件，该条件属于不能实现的条件，条件不能成就，属于无效条款，不具法律约束力。因双方未能协商一致签订本约合同，不可归责于哪一方，就不存在那方违约和承担违约责任。况且合同也没有约定以不退还订金作为违约条件，更没有约定违约金计算到退还订日止，被上诉人主张将违约金计算到上诉人退还订金之日没有合同依据，判决违约金没有没有依据。四、被上诉人的诉请已经过了诉讼时效。在劳炎婷一案中，中泰公司于2015年4月10日给南宁市工商局的答复函中明确表示中泰公司已于2014年将800个车位交由科铭公司分配，履行了合同义务，明确拒绝被上诉人等人的要求。劳炎婷一案于2016年5月31日开庭时，上诉人也表示拒绝签订车位买卖合同。被上诉人于2020年6月才提起本案诉讼，早已过了法律规定的诉讼时效。综上，请求撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。

***未做答辩。

***向一审法院起诉请求：一、解除***与中泰公司、广源公司有关购买车位的协议；二、中泰公司向***退还25000元；三、中泰公司向***支付违约金[1、（购房款610872元+车位款75000元）÷（3980元/㎡×130000㎡）×230000元/日，从2010年10月5日起计至2011年2月19日止；2、车位款75000元÷（购房款610872元+车位款75000元）×0.00133×230000元，从2011年2月20日起计至中泰公司退还25000元之日止]；四、广源公司对中泰公司的上述债务承担连带责任；五、本案诉讼费用由中泰公司、广源公司承担。

一审法院判决：一、确认***与中泰公司间建立的车位预约合同关系于2020年8月4日起解除；二、中泰公司向***返还订金25000元；三、中泰公司向***支付违约金60000元；四、广源公司对中泰公司的上述债务承担连带保证责任；五、驳回***的其他诉讼请求。案件受理费3796元，由***负担1950元，中泰公司、广源公司负担1846元。

本院二审期间，中泰公司提交以下证据：案外人宋琰军、吴学群（车位）商品房买卖合同，用于证明中泰公司按市场价格向业主出售的车位价格有15万元，或者12万元，低于预售备案价格。***提交以下证据：案外人李荣欣、秦忠的车位发票，证明这两名业主购买的车位成交价分别为213400元、217800元。其他当事人二审未提交证据。对于当事人二审提交的证据，本院认证意见：这些证据可以证明涉案小区车位的部分销售价款，但据此不足以否认涉案小区车位的备案价格最低价为180000元。

双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。

二审另查明：中泰公司、广源公司在本案一审中明确表示不愿意继续以7.5万元的价格向被上诉人出售车位。一审法院调取了涉案小区地下车位的备案价格明细表后，于2020年8月19日已组织各方当事人进行了质证。

本院认为：关于***与中泰公司之间法律关系的问题。科铭公司与中泰公司签订的《协议书》是双方真实自愿的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，由于《协议书》对于车位的交付条件、价款的支付方式、办理产权登记等主要条款均未进行约定，且《协议书》明确约定当具备销售条件时，中泰公司应与科铭公司的指定人员签订正式的《商品房买卖合同》，按照协议约定价格将上述房产销售给指定人员。因此，《协议书》是为后续中泰公司与科铭公司的指定人员能够签订正式的商品房买卖合同而签订的，其性质应认定为预约合同。科铭公司与中泰公司于2009年8月3日签订《协议书》时，虽然科铭公司指定人员的具体名单尚未明确，但科铭公司与中泰公司均已明确约定将《协议书》所涉及的商品房和地下车位销售给科铭公司的指定人员，科铭公司于2009年8月5日向广西电力系统职工发布《南宁市“竹溪住宅楼”项目定向建房通知》，邀请有意向的购房者报名参加广源·国际社区的团购活动，通知要求每户购房者购买房屋时必须同时购买一个车位。2010年11月1日，科铭公司将其制作的包含有952户团购者个人信息及所选购的房号、房屋面积、应付房款数额、已付房款数额、尚欠房款数额等信息的《“广源·国际”社区竹溪项目个人资料明细表》交给了中泰公司，车位款等相关款项也支付给中泰公司。之后，中泰公司与被上诉人签订涉案小区商品房的买卖合同。2017年9月15日，科铭公司向中泰公司发《函》，载明中泰公司于2014年12月24日首次移交地下停车位共计800个，但只有754个车位办理了车位买卖合同签订手续，另在2016年再次移交67个地下停车位，截止目前仍有130个车位还未办理车位买卖合同签订手续，并要求中泰公司按协议约定尽快签订这130个车位的买卖合同。从这些合同履行的事实来看，签订《协议书》时，虽然科铭公司指定人员的具体名单尚未确定，但按照协议书约定的内容，中泰公司明确知晓《协议书》所涉及的商品房和地下车位将销售给科铭公司的指定人员，而且在后续履行过程中，科铭公司将其制作的包含有952户团购者个人信息及所选购房产及付款情况等信息的《“广源·国际”社区竹溪项目个人资料明细表》交给了中泰公司，中泰公司对此未提出过异议，科铭公司于2017年9月15日向中泰公司发《函》，要求对130个车位按协议约定签订买卖合同，中泰公司对此亦未提出异议，之后中泰公司也按照《协议书》的约定与大多数购房者签订了车位的买卖合同，因此，可以认定中泰公司认可科铭公司的指定人员即作为参加科铭公司组织的团购活动的952户购房者，这些购房者向科铭公司交付订金的行为视为接受了科铭公司与中泰公司签订的《协议书》所约定的权利义务，该《协议书》直接约束团购购房者与中泰公司。因《协议书》的当事人涉及952户团购者，本案中被上诉人此后也未与中泰公司单独签订书面协议，因此，一审法院认定被上诉人与中泰公司间所建立的是事实上的车位预约合同关系，该认定符合法律规定，本院对此予以确认。中泰公司关于其与购房者之间不受《协议书》约定限制的主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。中泰公司上诉提出科铭公司与被上诉人之间存在的是房屋转售关系，科铭公司从中泰公司得到房源后加价二次销售，对此，按照《协议书》的约定，涉案车位的买卖合同应由中泰公司与购房者签订，并非中泰公司与科铭公司签订，且科铭公司组织的涉案小区团购活动是面向广西电力系统职工进行的定向建房团购，针对的是特定的职工群体，因此，仅以科铭公司与团购者之间的相关约定，不能认定科铭公司对涉案小区的团购活动是二次加价的房屋转售行为，故本院对中泰公司该主张亦不予采纳。

关于中泰公司、广源公司是否应承担相应责任的问题。按照《协议书》约定，中泰公司具备销售条件后以不高于75000元/个的价格提供给科铭公司不少于800个可办理产权证的标准地下停车位，并与科铭公司指定的购房者签订正式的商品房买卖合同，《协议书》中并未限制车位数量的上限。在实际履行过程中，中泰公司共交付了821个车位，但未按科铭公司提供的《“广源·国际”社区竹溪项目个人资料明细表》提供相应数量的车位，科铭公司于2017年9月15日向中泰公司发《函》，要求对130个车位按协议约定签订买卖合同，中泰公司未予以回复。中泰公司上诉称科铭公司未在约定时间内交清车位余款，视为放弃预约车位，按照《签订前交款须知》的约定，中泰公司与科铭公司约定交清车位款的时间是2011年3月30日前，对此，由于中泰公司与科铭公司签订的《协议书》中并未约定车位尾款的支付时间，而《签订前交款须知》是科铭公司向购房者发出的，科铭公司与购房者之间关于如何交纳车位款项的约定是其内部关系，以此不能证明中泰公司已要求购房者在2011年3月30日前交清车位款；而且从常理而言，如果中泰公司认为在2011年3月30日前就应当交清车位款，那么科铭公司于2010年11月1日将其制作的包含有952户团购者个人信息及所选购的房号、房屋面积、应付房款数额、已付房款数额、尚欠房款数额等信息的《“广源·国际”社区竹溪项目个人资料明细表》交给中泰公司时，中泰公司理应对此提出异议，但中泰公司不仅没有异议，并且在后续履行过程中与大部分购房者签订了正式的车位买卖合同，可见中泰公司关于交清车位款的时间是2011年3月30日前的主张没有事实依据；此外，中泰公司也没有提供证据证明其向本案购房者发过补交车位尾款的通知，在另案中虽然中泰公司向劳琰婷发出过补交建房款的通知，但以此不能证明中泰公司在本案中也向购房者发过补交车位尾款的通知，因此，中泰公司应承担举证不能的后果，本院对其该上诉主张不予采纳，中泰公司未依约提供相应数量的车位，构成违约行为，应当承担相应的违约责任。中泰公司上诉称《协议书》第十一条属无效条款，对此，因《协议书》是在中泰公司与科铭公司、广源公司平等协商的基础上签订，并非格式合同，该条款也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的无效情形，故本院对于中泰公司该主张不予采纳。由于中泰公司未能向购房者提供车位，而且中泰公司、广源公司在本案一审中明确表示不愿意继续以7.5万元的价格向被上诉人出售车位，合同目的无法实现，因此，本案中被上诉人与中泰公司之间的事实上的车位预约合同关系应予以解除，解除时间为中泰公司一审中收到变更诉讼请求申请书之日即2020年8月4日，一审对此处理正确，本院予以维持。本案因中泰公司违约造成未能签订车位买卖合同及提供车位，同时考虑到被上诉人仅支付了车位订金25000元，一审法院酌定以备案价180000元为基础，按已付订金在双方约定的车位价中所占比例来确定违约金，判定中泰公司应向***支付违约金60000元（25000元/75000元×180000元，四舍五入计算），该处理方式并无不妥，本院对此亦予以维持。广源公司作为中泰公司履行协议的保证人，依据《中华人民共和国担保法》第六条的规定，应当对中泰公司的违约行为承担连带保证责任。

关于被上诉人一审起诉是否超过诉讼时效的问题。由于中泰公司直至2016年仍向部分业主移交车位，也未明确表示不再与余下业主签订车位的商品房买卖合同，科铭公司于2017年9月15日向中泰公司发《函》，仍要求对130个车位按协议约定签订买卖合同，可见各方未就《协议书》的继续履行与否作出明确的意思表示前，应认定该《协议书》仍处于履行阶段，因此，被上诉人于2020年6月3日向一审法院起诉并未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效。

综上所述，中泰公司、广源公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3000元（桂林市广源房地产开发有限公司已预交），由广西中泰商贸有限公司、桂林市广源房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　林　敏

审 判 员　　兰　帅

审 判 员　　蒋群利

二〇二一年十二月八日

法官助理　　林志焕

书 记 员　　潘　宏