桂林市住建房产开发公司、桂林市正德装饰工程有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷再审民事判决书

广西壮族自治区桂林市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）桂03民再21号

上诉人（原审被告）：桂林市住建房产开发公司，住所地广西壮族自治区桂林市三多路19号。统一社会信用代码：914503001988752665。

法定代表人：陈东生，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王新安，广西桂胜律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡金海，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：桂林市正德装饰工程有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市西凤路5号。统一社会信用代码：91450300198852056K（1-1）。

法定代表人：李桂珍，该公司董事长。

委托诉讼代理人：许柏杨，该公司副总经理。

委托诉讼代理人：蒋云启，广西古方律师事务所律师。

上诉人桂林市住建房产开发公司（以下简称住建公司）与被上诉人桂林市正德装饰工程有限责任公司（以下简称正德公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院于2008年12月26日作出（2008）秀民初字第140号民事判决，住建公司不服提起上诉，本院作出（2009）桂市民终字第972号民事判决，维持原判。住建公司不服，向检察机关申诉，广西壮族自治区人民检察院向广西壮族自治区高级人民法院提出抗诉，广西壮族自治区高级人民法院于2015年1月7日作出（2012）桂民提字第96号民事裁定，撤销本院（2009）桂市民终字第972号民事判决和广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2008）秀民初字第140号民事判决，将该案发回广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院重新审理。因原审涉及拆迁安置补偿合同和建设工程施工合同两个不同的法律关系，不宜合并审理，广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院决定分案审理。本案中，住建公司的诉讼地位为被告，正德公司的诉讼地位为原告。2016年7月14日，住建公司申请对“榕湖公馆”项目原地新建安置房作价格评估，广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司桂林分公司进行评估。2018年9月12日，正德公司申请按桂林市2018年同等地段新建商品房市场价对“榕湖公馆”项目安置的商品房价格进行评估，广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院依法委托广西评值价格事务所有限公司进行了评估。广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院于2018年11月16日作出（2015）秀民再字第2号民事判决。住建公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年4月17日受理后，依法组成合议庭，于2019年5月22日、6月10日、7月5日公开开庭审理了本案，上诉人住建公司委托诉讼代理人王新安、胡金海，被上诉人正德公司委托诉讼代理人许柏杨、蒋云启到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

住建公司上诉请求：1、撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2015）秀民再字第2号民事判决；2、判决按上诉人与被上诉人于2004年10月15日签订《拆迁补偿安置房屋协议书》记载的拆迁面积3250平方米作为双方拆迁补偿的依据，即上诉人需向被上诉人支付的拆迁补偿金为20930000（3250×6440元／平方米）；3、驳回被上诉人的其他诉讼请求；4、案件上诉费用及一审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、2004年10月15日签订《拆迁补偿安置房屋协议书》（以下简称2004年协议）作为认定本案事实的主要证据，其来源合法，双方签订时使用的是桂林市房屋拆迁管理办公室监制的合同文本，签订后经拆迁办登记备案，依据我国法律规定，经备案的合同与未经备案的合同发生冲突时，以经备案的合同为准。本案中经拆迁办备案的2004年协议具有法律效力，在庭审中，被上诉人对此未作明确的反对。2、有证据证明2005年1月22日签订的《拆迁补偿安置协议书》（以下简称2005年协议）及相应的《履约保证书》是被上诉人及马苏宁为了损害上诉人的合法权益而串通伪造的。在桂林市人民检察院查处马苏宁、李桂珍贪污一案中，曾担任过上诉人法定代表人的路江、马苏宁及李桂珍、熊小平的供述均可证实，2005年协议及相应的《履约保证书》均是被上诉人在知道项目要停工后，通过夸大拆迁补偿金额从而损害上诉人的合法权益，让上诉人知难而退，由被上诉人的董事长李桂珍、副董事长陆先德、副总经理路江、董事兼上诉人法定代表人马苏宁及案外人熊小平等人恶意串通而伪造的。依据《中华人民共和国民法通则》“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效”之规定，2005年协议及相应的《履约保证书》是无效的。2005年协议真实的签订时间是在2006年5月9日停工通知下达之后6月8日马苏宁办理权力交接之前，这在路江、马苏宁、李桂珍、熊小平的供述中相互印证，在法律上属于伪造证据。2004年协议约定的内容较为清楚明确，明确被上诉人被拆迁的面积是3250平方米（含办房、车库、锅炉房、住宅和仓库），上诉人用相同面积的房产进权置换。再次，2004年协议并没有委托被上诉人拆迁2218.22平方米的内容，也没有无证面积380平方米及门面面积400平方米的内容。被上诉人桂房证宇第03021391号房屋所有权证(1995年2月颁发）记载面积为4674.97平方米。此后，被上诉单位的职工通过政府房改房的政策，购买了原属于被上诉人单位的房产，归职工个人所有。有的职工办理了产权登记，有的则没有办理。经过房改之后，属于被上诉人的产权面积是比原产权证记载的4674.97平方米少的。2004年协议经确认被上诉人的面积为3250平方米，这一面积是符合客观实际的。2、关于补偿价格，一审法院以被上诉人于2018年申请的鉴定价格作为定案依据，是错误的。本案是因为被上诉人股东李桂珍、路江、马苏宁等人为了获取更大的利益而捏造拆迁补偿协议及履约保证书，不归还涉案地块而发生，被上诉人有过错。其依据非法目的而提出的诉求不应得到法律的支持。上诉人依法行使诉讼权利，保护国有资产是正确的维权行为。补偿单价应当以2004年协议约定的交房时为节点进行评定。

正德公司答辩称：1、三多路19号开发项目共拆除房屋面积7273.19平方米，除礼堂面积外，被答辩人应补偿安置答辩人的房屋面积6478.32平方米。依据是：（1）拆除答辩人产权证上记载的第3幢(627.04平方米)、第4幢（951.04平方米)，其中作为门面使用的有459.86平方米，合计1478.08平方米，有《拆迁自管公房协议书》佐证。（2）拆除答辩人产权证上记载的第1幢(2505.03平方米)、第2幢(66.38平方米)、第5幢(143.79平方米)、第6幢一层(380.01平方米)、第7幢(47.33平方米)、第8幢(54.35平方米)，合计3196.89平方米，有《拆迁补偿安置房屋协议书》佐证。（3）拆除第6幢二层至五层刘郝纯、周莉红等24户私人房屋拆迁面积1360.4平方米，不包含在答辩人产权面积之内。（4）拆除无证面积380平方米，有桂林市测绘研究院的定点测绘图及被答辩人与个人签订的拆迁协议书中有无证面积可以佐证。（5）拆除秦秀林户（公房承租户）拆迁面积57.82平方米，是答辩人出资14万元向原房屋所有权人吴永林购买九岗岭小6-5-4号房来安置。被答辩人应按6478.32平方米计算安置补偿给答辩人。一审法院对拆迁补偿面积的认定反映了客观事实，体现了物权法定原则，是十分正确的。被答辩人只认可3250平方米，这明显是偷换概念，侵占答辩人的拆迁面积。2、房屋补偿价格按2018年申请的鉴定价格作为定案价格依据是正确的。房屋补偿价格应当按最接近实际安置的时间来计算价格。本案由于被答辩人的恶意违约造成本安置协议无法履行，至今被答辩人仍未完成对答辩人的安置补偿。现一审法院经双方当事人同意依法委托广西评值价格事务所有限公司进行评估，该地段2018年市场价评估结果是16000元／平方米。以此单价计算安置补偿费最接近于现判决时的价格，符合本案事实及法律规定，符合目前房地产行情，亦符合《拆迁安置补偿协议书》第三条“按原地新房建成后市场销售价格计算补偿”的约定。3、关于临时安置补助费的问题被答辩人已经单方违约，不按合同履行，延期至今未安置答辩人，也没付给一分钱临时安置补助费，损害了答辩人的合法权益，根据答辩人与答辩人在《拆迁补偿安置协议》中的约定及《桂林市房屋拆迁管理暂行办法》第三十六条的规定计算，由被答辩人付给答辩人临时安置补助费。故一审判决正确，请求予以维持。

正德公司向一审法院起诉请求：1、住建公司给付正德公司拆迁安置补偿费106193120元；2、住建公司给付正德公司临时安置补助费15100963.92元，计算时间如下：2007年1月1日至2007年6月30日，按照一级地段7元／平方米×6478.32平方米×6个月×2倍＝544178.88元；2007年7月1日至2016年5月31日，按照一级地段7元／平方米×6478.32平方米×107个月×3倍＝14556785.04元，合计15100963.92元。2016年6月1日至实际付清拆迁安置补偿费之日止的临时补助费按照.7元／平方米×6478.32平方米×3倍×剩余月份数另行计算。

一审法院查明，桂林市正德装饰工程有限责任公司的原名为桂林市住宅建设总公司，成立于1985年，企业性质为国营企业，1998年改制为股份合作制企业。1988年，正德公司为了开展房产开发业务，开办了房产开发经营部（即桂林市住建房产开发公司前身）。桂林市住建房产开发公司成立于1992年，为全民所有制企业，1998年改制未果后，其法定代表人一直由正德公司任免至2006年5月15日止，2006年5月31日，住建公司的法定代表人阳德壮由桂林市国资委任命。

正德公司在改制前，于1995年在三多路19号（原29号）土地上建有8幢房屋，共计房屋产权面积为4674.97平方米，其中:第1幢非住宅（服务）面积2505.03平方米、第2幢非住宅（服务）面积66.38平方米、第3幢住宅面积627.04平方米、第4幢住宅面积851.04平方米、第5幢非住宅（办公）面积143.79平方米、第6幢非住宅（一层仓库）面积380.01平方米（不含二至五层私人住宅1360.4平方米）、第7幢非住宅（车库）面积47.33平方米、第8幢住宅面积54.35平方米。2004年初，正德公司因改制重组，以出让的方式取得了该宗土地的使用权。

2001年，因桃花江路（含三多路）工程改造，住建公司与桂林市桃花江路指挥部于2001年3月13日签订合同书，约定由住建公司开发三多路19号及公安局宿舍大院,违约责任中约定，如果住建公司放弃开发权或者延误拆迁工作，所造成的损失影响道路施工，由其负责赔偿，所交纳的道路改造等资金259.6万元不予退还。

2001年4月20日,住建公司与正德公司签订拆迁自管公房协议书,约定住建公司拆除正德公司三多路19号房屋产权证记载的住宅建筑面积1478.04平方米（第3、4幢）,其中作为门面使用的建筑面积459.86平方米；住建公司用原地新建临三多路一层门面建筑面积459.86平方米、临街住宅25套二房一厅建筑面积不小于1393.22平方米与正德公司实行产权调换等等。该协议2002年4月26日报桂林市拆迁办备案。

正德公司未与桂林市房产管理局签订拆迁协议,也没有支付补偿费,拆除了产权属于桂林市房产管理局的礼堂面积794.87平方米。

为了尽快开发，2001年4月，住建公司陆续与各被拆迁户签订拆迁安置补偿协议书，拆迁安置补偿如下：

（一）拆迁第3、4幢朱慢亭18户735.78平方米用正德公司向住建公司购买19套商品房中的17套进行异地安置，其中张素珍、张桂保二户合为一户安置一套房。购买该19套商品房计币1446069元，住建公司为此开具了一张收据给正德公司。

（二）拆迁第3、4幢李桂云8户11套房（拆面527.61平方米）安置方式为作价补偿756404.18元，住建公司为此开具了一张拆迁补偿费1470556.25元的收据给正德公司。

（三）住建公司同时还拆迁了6幢二至五层刘郝纯、周莉等24户1360.4平方米面积的私人产权，不包含在正德公司4674.97平方米产权面积之内。1、其中刘郝纯等22户（拆迁面积1262.32平方米）安置方式为作价补偿，其应领取的补偿费1954308.33元正德公司已支付给住建公司,住建公司为此开具了一张收据。2、其中周莉红40.94平方米、白普息57.14平方米二户异地安置到信义路3栋1-6-1号和驿前街C栋2-6-3号，该二套安置房是正德公司向住建公司购买19套商品房中的二套。

双方对上述应付安置补偿费以及购房款的结算问题经对帐确认后，在往来帐目上，住建公司列为“应收款”，正德公司列为“应付款”，表示正德公司应当向住建公司支付驿前街、信义路等19套现房的价款1446069元和拆迁补偿费1470556.25元，以上共计2916625.25元。由于两公司经济往来频繁，正德公司主张住建公司尚有其他债务不足以抵扣上述债权，正德公司不需要再履行付款的义务，故住建公司、正德公司之间未实际发生上述费用的收、支行为。

因秦秀林户（公房承租户，拆迁面积40.98平方米）的房屋位于建设用地范围内，2005年8月，住建公司与其签订拆迁公有房屋安置协议书，由正德公司出资14万元向原房屋所有权人吴永林购买了九岗岭小区6－5－4号房屋来安置秦秀林户。住建公司自述在所有的拆迁户当中只有赵树荣、周新忠、干卫发由正德公司安置补偿。

2004年初，正德公司因改制重组，以出让的方式取得了在三多路19号的土地使用权，8幢房屋共计产权面积4674.97平方米。因2001年住建公司与桂林市桃花江路工程改造指挥部签订合同书，取得三多路19号的开发权，由于住建公司无资金继续拆迁开发，其开发权被指挥部收回，由广西移动公司桂林分公司开发，后又因移动公司退出该项目开发，2004年指挥部提请市政府常务会议审核，考虑住建公司为困难企业且对三栋房屋进行了拆迁，同意住建公司继续开发。

2004年8月19日，桂林市发改委发文下发市投资字（2004）3号《关于三多路19号商住小区项目立项的批复》，载明：原市计投字（2002）74号文立项的三多路综合楼项目因广西移动通讯有限责任公司桂林分公司的退出，该项目分成三多路19号地块、三多路21号地块两个项目进行开发，同意住建公司在三多路19号建设商住小区，项目总建筑面积12000平方米。2004年8月24日桂林市建规委下发市建规管〔2004〕515号建设用地规划定点通知书，同意住建公司在三多路19号建设商业、办公、住宅楼，用地面积3940平方米。2004年8月25日，住建公司取得建设用地规划许可证。期间，2001年、2004年住建公司与正德公司签订的经备案的拆迁协议己拆迁完毕。

2004年9月18日，住建公司与正德公司作为一方将位于金鸡路瑞士花园项目发包给熊小平承包，双方签订房地产开发项目承包合同，约定住建公司负责办理项目的全部合法手续，正德公司负责实施房屋拆迁前期工作，熊小平负责项目资金的筹集和开发方案的具体实施，住建公司向正德公司收取20万元项目管理费由熊小平支付，正德公司分得新建房屋建筑面积3600平方米(其中住宅3400平方米、门面200平方米)，作为支付的拆迁补偿安置费、其他前期费用和项目开发应分得的利润，熊小平分得规划定点文上除了正德公司应得的3600平方米以外的其余所有面积。

2004年10月15日，住建公司与正德公司签订拆迁补偿安置房屋协议书,约定住建公司拆除正德公司三多路19号房屋所有权证记载为二至五层建筑面积3250平方米,办公、车库、锅炉房、仓库、住宅用途；住建公司用三多路19号1号楼1至7层非住宅办公用途，建筑面积3250平方米与正德公司实行产权调换，双方互不补差，过渡期为18个月。该协议报经桂林市拆迁办备案。

2004年11月24日，桂林市国土资源局给住建公司下发通知，载明：鉴于你公司已完成拆迁任务并取得拆迁合格证，同意将三多路19号原属于桂林市住宅建设总公司（正德公司）重组改制的国有出让土地2378.5平方米收回，并变更给你公司作为新建商住小区建设使用，补交土地出让金差额，重新签订土地使用权出让合同……。

2005年1月22日，住建公司与熊小平签订房地产开发项目承包合同，约定由熊小平全部投资来完成古榕新都（诉争项目）的建设，出资包含了拆迁补偿费和挂靠桃花江指挥部所需交纳的费用；住建公司分得新建房屋建筑面积5054.97平方米(其中门面400平方米)，熊小平负责按照住建公司与正德公司约定的委托拆迁面积2218.22平方米参照新房建成时的市场销售价向住建公司结算；熊小平分得规划定点文上除了住建公司应得用于原地安置正德公司的5054.97平方米（含公摊面积）以外的其余面积（包括地下室）；住建公司向熊小平收取20万元项目管理费。

2005年1月29日，住建公司与正德公司作为一方将古榕新都项目发包给熊小平承包，双方签订房地产开发项目承包合同，约定住建公司负责办理项目的全部合法手续，正德公司负责实施房屋拆迁前期工作，熊小平负责项目资金的筹集和开发方案的具体实施，住建公司向正德公司收取20万元项目管理费由熊小平支付，正德公司分得新建房屋建筑面积4000平方米(其中住宅3200平方米、门面500平方米、架空层300平方米)和建筑面积3500平方米的作价补偿金，上述安置面积和补偿金包括正德公司已支付的拆迁安置补偿费、其他前期费用和项目开发应分得的利润，熊小平分得规划定点文上除了正德公司应得的4000平方米以外的其余所有建筑面积（包括地下室）。

2005年3月4日，住建公司取得三多路19号的土地使用权证，使用权类型为出让，使用权面积2378.5平方米。

2005年10月，经招、投标，正德公司取得三多路29号古榕新都1﹟和2﹟商住楼的施工资格，住建公司、正德公司于2005年10月14日签订建设工程施工合同，约定工程竣工时间为2007年5月1日，工程总造价10928670元。当天，住建公司获得古榕新都1﹟和2﹟商住楼的建设工程规划许可证。正德公司已进场施工，地下室工程已建设完工。

2006年初，住建公司、正德公司签订拆迁补偿安置协议书，约定：住建公司拆除正德公司位于三多路29号房屋5054.97平方米，其中有证面积4674.97平方米，无证面积380平方米；并委托正德公司拆迁其他房屋面积2218.22平方米；住建公司以原地新建房屋按1:1的比例用于安置补偿正德公司的有证和无证面积（其中门面面积为400平方米），住建公司按新房的市场销售价格补偿其委托正德公司拆除的他人产权面积2218.22平方米；安置房交付时间为2006年12月31日前；正德公司负责拆除费用，在2005年3月底之前交付已经拆平的地皮。住建公司的法定代表人马苏宁、正德公司的法定代表人李桂珍在协议上签名并将日期倒签至2005年1月22日。

2006年5月9日，桂林市建规委给住建公司、正德公司双方下达停工通知书，载明：由你两家公司开发、施工的古榕新都1﹟、2﹟楼房产开发项目，由于城市规划调整，请你两家公司停止该项目的开发、施工，并注意做好现场停工后的安全、保卫工作，避免造成损失。

2006年5月12日，住建公司向正德公司作出履约保证书，承诺：一、在政府部门许可的情况下，我公司保证全面履行拆迁补偿安置协议书；二、若政府撤销项目或法定代表人等外力影响，协议无法履行，我公司保证：1、原地安置房屋建筑面积5054.97平方米（其中面向三多路商业门面400平方米）；2、按安置价值作价补偿委托贵公司拆迁房屋面积2218.22平方米；3、退还贵公司已投入的前期费用和土建费用；4、赔偿贵公司项目预期利润，赔偿标准为项目总价值的15％，项目总价值计算方法，门面500平方米乘22000元∕平方米=1100万元；住宅115000平方米乘6500元∕平方米=7475万元；三、我公司再次声明，市国土资源局桂市国用（2005）第000036号国有土地使用证名下的土地使用权原属贵公司享有，是根据双方的协议而转入我公司名下的，土地出让金等费用已全部由贵公司支付。如因政府撤销本项目或我公司法定代表人变更等外力影响而造成协议无法履行，我公司统一将该地块无条件退还贵公司。同日，住建公司同时也向投资人熊小平作出履约保证书，承诺赔偿各项损失。停工后，熊小平退出了施工场地，此后，施工场地一直由正德公司占驻。

2006年5月15日，针对桂林市房产管理局向国资委提出的《关于桂林市住建房产开发公司法定代表人有关问题的请示》，桂林市国资委出具《复函》（市国资函〔2006〕77号文），认为住建公司原是住宅建设总公司下属的法人实体，没有参与住宅建设总公司的改制，其经济性质仍然为国有，主管部门应当变更为房产管理局，住宅建设总公司已经改制为股份合作制企业，不再是国有企业，丧失了对住建公司的出资人资格，其任命住建公司的法定代表人不合法，住建公司法定代表人的任命应由房产管理局推荐人选，由国资委下文任命。2006年5月31日，国资委任命阳德壮为住建公司的法定代表人。2006年6月8日，住建公司的原法定代表人马苏宁向新法定代表人阳德壮移交公章、财务章、拆迁补偿安置协议、履约保证书等文件。移交当天，住建公司与桂林市房产管理局签订《三多路29号在建工程补偿（转让）协议书》，约定：住建公司将在建的榕湖公馆项目（原古榕新都）转让给房产管理局建设桂林市房产交易中心综合业务楼；在建项目前期工程的具体补偿（转让）费用另行签约。

2006年7月18日，桂林市建规委给桂林市房产管理局、住建公司下发《关于调整市建规管〔2004〕515号文规划定点的批复》，载明：你两单位关于调整市建规管〔2004〕515号文规划定点的申请收悉。经踏勘、研究并根据你两单位的相关协议，同意按规划调整新建房地产交易业务综合楼……原市建规管〔2004〕515号文和市建规管〔2006〕248号文同时废止。

2006年7月28日，桂林市发改委下发市发改重大字〔2006〕6号《关于下达2006年桂林市重点建设项目计划（第一批）的通知》文件，通知要求桂林市房产局负责桂林市房产交易中心重点项目的规划选址、可研等前期工作计划。

2006年8月1日，桂林市发改委下发市发改投资函字〔2006〕30号《关于调整三多路19号项目的函》，将三多路19号项目业主调整为桂林市房产管理局，项目为房屋交易中心业务综合楼，资金来源为自筹解决。其它事项仍按市发改投资字（2004）3号文《关于三多路29号商住小区项目立项的批复》执行，妥善处理好住建公司退出该项目事宜，办理相关变更手续。

2007年7月6日，桂林市政府副市长潘建民对桂林市房产管理局《关于市房报（2006）13号调整三多路19号综合楼项目建设的请示》批示：同意按有关规定调整业主，该调整内容不能涉及政府支付资金等相关问题。

2007年8月7日，桂林市发改委下发市发改投资字〔2007〕91号《关于调整三多路19号项目的批复》文件，将三多路19号项目业主调整为桂林市房产管理局和住建公司，同意三多路19号房产交易中心项目由桂林市房产管理局和住建公司共同建设。

2007年6月，榕湖公馆商住楼的实际投资人熊小平委托桂林阳光联合会计师事务所对榕湖公馆商住楼项目的销售收入进行预测评估，结论为：可对外销售住宅建筑面积4629.86平方米，预计销售收入为34075779元（单价为7360元／平方米）；可售商铺面积87.69平方米，预计销售收入为1753800元（单价为20000元／平方米）。

本案的诉讼过程中，住建公司于2016年7月14日申请对原地新建安置房作价格评估，一审法院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司桂林分公司进行评估，2017年2月28日作出结论：该商品房在价格评估基准日（2006年12月）的市场价格为6440元／平方米。

正德公司变更诉讼请求后于2018年8月9日申请一审法院按桂林市2018年同等地段新建商品房市场价对原拟建的“榕湖公馆”安置的商品房价格进行鉴定，2018年9月12日，一审法院依法委托广西评值价格事务所有限公司进行评估，结论为：价格鉴定标的每平方米销售价格为人民币16000元。

一审法院审理认为，本案的争议焦点为:1、双方共签订了几份拆迁补偿安置协议书，拆迁了多少面积，具体履行哪份协议；2、2006年的拆迁安置补偿协议书、履约保证书的法律效力问题；3、拆迁补偿款是谁支付的；4、正德公司诉请给付拆迁补偿安置费、临时安置补助费是否有法律依据。

一、双方共签订了几份拆迁安置补偿协议书，拆迁了多少面积，具体履行哪份协议。

1、双方共签订了三份拆迁补偿安置协议。（1）2001年4月20日签订的拆迁自管公房协议书,拆除三多路19号房屋第3、4栋建筑面积1478.04平方米,其中作为门面使用的建筑面积有459.86平方米。（2）2004年10月15日签订的拆迁补偿安置协议书,拆除三多路19号房屋建筑面积3250平方米。上述二份拆迁协议均报经桂林市拆迁办备案。（3）2006年初双方签订的落款为2005年1月22日的拆迁补偿安置协议书，约定拆除三多路19号房屋建筑面积5054.97平方米，其中有证面积4674.97平方米，无证面积380平方米，另有拆迁其他房屋面积2218.22平方米。

2、拆迁面积问题。正德公司的房屋产权证上登记的面积是4674.97平方米。二份经备案的拆迁有证面积4728.04平方米比2006年初协议约定拆迁的有证面积4674.97平方米与多出53.07平方米，多出的面积其实是备案的3250平方米这份协议多加所致。备案的协议书中亦记载有门面面积，而无证面积380平方米则有桂林市测绘研究院的定点测绘图证实。另有拆迁其他房屋面积2218.22平方米中因包含有礼堂面积794.87平方米，非正德公司产权，故该面积应予扣除。即拆迁房屋面积6478.32平方米（有证面积4674.97+无证面积380+其他面积2218.22－礼堂面积794.87）。

综上所述，2006年初签订的协议书的拆迁面积与经备案的二份协议书拆迁面积相一致，与正德公司房屋产权证上记载的建筑面积相符，也与住建公司和熊小平签订的房地产开发项目承包合同约定的面积相同，无证面积也有桂林市测绘研究院的定点测绘图证实，门面面积也有记载。故双方履行的是2006年初双方签订的落款为2005年1月22日的拆迁补偿安置协议书。

二、2006年的拆迁补偿安置协议书、履约保证书的法律效力问题。

1、住建公司、正德公司签订的拆迁补偿安置协议书以及住建公司出具的履约保证书形式上符合法律规定，内容亦无合同法规定的无效情形。正德公司改制之后，其性质已不再是国有企业，其再任命住建公司的法定代表人属于程序违法，但此行为不能必然导致住建公司、正德公司之间的民事法律关系无效。并且，结合住建公司、正德公司签订拆迁补偿安置协议书和住建公司与熊小平签订的房地产开发项目承包合同来分析，住建公司给予正德公司的拆迁安置补偿条件与熊小平给予住建公司的承包条件完全一致，且拆迁安置补偿协议的内容并未显失公平，住建公司取得三多路19号土地使用权是基于与正德公司签订了安置补偿协议书，住建公司与正德公司、熊小平三方之间在建设施工关系以及拆迁安置关系中因存在共同的利益指向而相互关联，拆迁补偿安置协议书如果能够完全履行，则真正承担补偿安置义务的主体是投资人熊小平，而不是住建公司，故拆迁补偿安置协议书未损害住建公司的合法权益，相反地，住建公司通过分别与正德公司、熊小平签订合同，赚取了20万元管理费的利益。而且，本案的项目合作模式也是复制之前三方建设金鸡路瑞士花园项目的模式，因此拆迁补偿安置协议书合法有效。

2、关于履约保证书的效力问题，住建公司作出该承诺的背景是榕湖公馆商住楼项目因建规委的命令而停工，是在拆迁补偿安置协议书的“拆一还一”约定有不能实际履行的可能性住建公司出具的，一是同意作价补偿，二是协议无法履行同意退还土地。而保证书约定按面积补偿是遵照拆迁补偿安置协议书的约定，其补偿价格（门面22000元／平方米，住宅6500元／平方米），结合投资人熊小平委托会计师事务所作出的预测评估报告结论（门面20000元／平方米，住宅7360元／平方米）以及住建公司申请，一审法院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司桂林分公司进行评估作出结论，该商品房（原地新建安置房）的市场价格为6440元／平方米，其价格结论与履约保证书约定的价格相近，故，适用约定价格标准没有显失公平，亦符合拆迁补偿安置协议书中“按新房的市场销售价格补偿”约定，因此，履约保证书是是当时双方的真实意思表示，合法有效。

三、拆迁补偿款是谁支付的问题。

因住建公司有开发、拆迁资质，正德公司与住建公司签订二份拆迁合同并报市拆迁办备案，再由住建公司与各被拆迁户签订拆迁安置补偿协议书，其中，1、住建公司拆迁经备案的3、4幢杨国萍等、朱慢亭18户用正德公司向住建公司购买19套商品房中的17套进行异地安置（张素珍、张桂保二户合为一户安置一套房）。购买该19套商品房计币1446069元，住建公司为此开具了一张收据给正德公司。2、住建公司拆迁第3、4幢李桂云8户作价补偿756404.18元，住建公司为此开具了一张拆迁补偿费1470556.25元的收据给正德公司。3、住建公司同时还拆迁了6幢二至五层刘郝纯、周莉等24户不属正德公司的私人产权。（1）其中刘郝纯等22户安置方式为作价补偿，其应领取的补偿费1954308.33元正德公司已支付给住建公司,住建公司为此开具了一张收据。（2）其中周莉红、白普息二户用正德公司向住建公司购买19套商品房中的2套进行异地安置。

双方对上述支付安置补偿费以及购房款的结算问题经对帐确认后，在往来帐目上，住建公司列为“应收款”，正德公司列为“应付款”，表示正德公司应当向住建公司支付驿前街、信义路等19套现房的价款1446069元和拆迁补偿费1470556.25元，以上共计2916625.25元。由于两公司经济往来频繁，正德公司主张住建公司尚有其他债务不足以抵扣上述债权，正德公司不需要再履行付款的义务，故住建公司、正德公司之间未实际发生上述费用的收、支行为。

综上，拆迁安置补偿费由正德公司支付。

四、正德公司诉请给付拆迁安置补偿费、临时安置补助费是否有法律依据。

住建公司作出该承诺的背景是榕湖公馆商住楼项目因建规委的命令而停工，《拆迁补偿安置协议》的“拆一还一”约定有不能实际履行的可能性。本案诉争标的项目变更为房产交易中心后，住建公司主张是政府规划调整的行为，但是从现有证据来看，住建公司将项目转让给房产管理局之前，政府没有下发相应文件来明确原项目如何调整为新项目，住建公司的该项主张证据不充分，一审法院不予采信。因住建公司擅自转让项目，造成正德公司拆迁安置补偿目的不能实现，住建公司的行为构成了违约，应承担违约责任。

诉争项目在停建前，住建公司出具《履约保证书》，同意作价补偿，其补偿面积遵照《拆迁补偿安置协议》的约定，其补偿价格按当年市场价：门面22000元／平方米，住宅6500元／平方米计算，此价格结合投资人熊小平委托会计师事务所作出的预测评估报告结论（门面20000元／平方米，住宅7360元／平方米）相差不大，该价格标准没有显失公平，亦符合《拆迁补偿安置协议》中“按新房的市场销售价格补偿”约定，因此《履约保证书》亦合法有效。原审按门面22000元／平方米，住宅6500元／平方米计算拆迁安置补偿费进行补偿符合当时的实情。

审理中，住建公司对上述补偿价格有异议，于2016年7月14日申请对原地新建安置房作价格评估，一审法院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司桂林分公司进行评估，结论为：该商品房在价格评估基准日（2006年12月）的市场价格为6440元／平方米。该价格与当时约定价格基本相差不大，说明住建公司出具《履约保证书》是真实意思表示，没有恶意串通也没有显失公平，是合法有效的。

审理中，经一审法院向正德公司释明，正德公司同意从返还土地使用权、给付安置费的利息及临时安置补助费的请求变更为给付拆迁安置补偿费、临时安置补助费，并要求按2018年同地段商品房销售价格16000元/㎡计算拆迁安置补偿费，该价格经依法委托广西评值价格事务所有限公司进行评估，符合目前房产地行情，亦符合《拆迁补偿安置协议》第三条“住建公司按原地新房建成后市场销售价格用于补偿委托正德公司拆除的其它房屋产权面积2218.22平方米”的约定。又因住建公司无法在原地用新建房屋安置正德公司被拆的5054.97平方米的面积，因此，正德公司请求上述的拆迁面积按照现行价格计算安置补偿费应予支持,即拆迁安置补偿费为106053120元[（4674.97+380+2218.22-794.87-400）平方米×16000元／平方米+400平方米×22000元／平方米],超出部分一审法院不予支持。

对于临时安置补助费，住建公司与正德公司在《拆迁补偿安置协议》中约定违约责任为：“住建公司延期安置正德公司，按照桂林市房屋拆迁管理暂行办法》第三十六条执行，自本协议生效之日起计算相应的过渡费”。根据《桂林市房屋拆迁管理暂行办法》第三十六条的规定，“因拆迁人的责任延长过渡期限的，自逾期之月起6个月内加倍支付临时安置补助费，逾期超过6个月以上的按照三倍支付”。故临时安置补助费计算如下：2007年1月1日至2007年6月30日期间，按照一级地段7元／平方米×6478.32平方米×6个月×2倍=544178.88元；2007年7月1日至2016年5月31日期间，按照一级地段7元／平方米×6478.32平方米×107个月×3倍=14556785.04元，以上合计15100963.92元。2016年6月1日至住建公司实际付清拆迁安置补偿费之日止的临时安置补助费按照三倍的计算标准另行计算。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、被告桂林市住建房产开发公司支付原告桂林市正德装饰工程有限责任公司安置拆迁补偿费106053120元。二、被告桂林市住建房产开发公司支付原告桂林市正德装饰工程有限责任公司临时安置补助费15100963.92元（该临时安置补助费自2007年1月1日计至2016年5月31日;自2016年6月1日至被告桂林市住建房产开发公司实际付清拆迁安置补助费之日止的临时补助费另行计算，计算标准为：7元／平方米×6478.32平方米×3倍×剩余月份数）。三、驳回原告桂林市正德装饰工程有限责任公司的其他诉讼请求。

二审中，当事人未提交新证据。本院二审对一审判决查明的事实，双方当事人无异议的部分予以确认。对一审判决上诉人有异议的事实，结合全案证据进行认定。

综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、2001年4月20日、2004年10月15日、2005年1月22日双方签订的三份拆迁补偿安置协议和2006年5月12日履约保证书是否有效；二、折价补偿正德公司的面积应该是多少；三、折价补偿的价格是多少；四、经济损失是否应该给付。

关于焦点一。本院认为，双方签订的三份拆迁补偿安置协议和履约保证书均属无效合同。

经庭审查明，住建公司成立于1992年，为全民所有制企业，1998年改制未果后，其法定代表人一直由正德公司任免至2006年5月15日止，2006年5月31日，住建公司的法定代表人阳德壮由桂林市国资委任命。故自1992年起至2006年5月15日止，住建公司与正德公司之间具有关联关系。根据《中华人民共和国公司法》第二十一条“公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益。违反前款规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。”的规定，双方签订的三份拆迁补偿安置协议和履约保证书均在住建公司与正德公司具有关联关系期间，且均损害了住建公司的利益，故均属无效合同。尤其是2005年1月22日住建公司和正德公司签订的《拆迁补偿安置协议书》和2006年5月12日住建公司写给正德公司的《履约保证书》的效力问题。经庭审核实，该《拆迁补偿安置协议书》真实的签订时间是在2006年5月9日停工通知下达之后6月8日马苏宁办理权力交接之前所签，其目的是通过夸大拆迁补偿金额从而让住建公司知难而退，阻止其将三多路19号在建工程转让给桂林市房产管理局，保住正德公司在该项目的经济利益。况且该项目住建公司和正德公司作为项目发包人，熊小平作为项目承包人，己于2005年1月29日签订了《房地产开发项目承包合同》，说明拆迁补偿安置已结束，无需再签订一份《拆迁补偿安置协议书》和《履约保证书》。故该协议书和保证书并非当事人住建公司的真实意思表示，且损害了住建公司的合法权益，均属无效合同。一审认定该协议书和保证书为有效合同错误，本院予以纠正。

关于焦点二。本院认为，虽然双方签订的三份拆迁补偿安置协议和履约保证书均属无效合同，但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，住建公司因不能返还财产，应当折价补偿。本案中，住建公司已实际拆除正德公司的房屋且未折价补偿的面积应为3357.23平方米，其中产权登记为住宅实际作为铺面使用的面积为179.38平方米。具体理由如下：

正德公司在改制前，于1995年在三多路19号（原29号）土地上建有8栋房屋，共计房屋产权面积为4674.97平方米，其中:第1栋面积2505.03平方米、第2栋面积66.38平方米、第3栋面积627.04平方米、第4栋面积851.04平方米、第5栋面积143.79平方米、第6栋面积380.01平方米、第7栋面积47.33平方米、第8栋面积54.35平方米。2001年4月，住建公司采取异地安置或作价补偿的方式，陆续与各被拆迁户签订拆迁安置补偿协议书，拆迁安置补偿如下：1、拆迁第3栋朱慢亭等11户434.97平方米己安置补偿，余下的面积192.07平方米（627.04平方米－434.97平方米）未作补偿，其中住宅改作铺面使用的面积为179.38平方米，作集体宿舍使用的面积为35.31平方米。2、拆迁第4栋王梅秀等17户828.42平方米己安置补偿，余下的面积22.62平方米（851.04平方米－828.42平方米）未作补偿，正德公司亦将住宅改作铺面使用。3、拆迁第8栋刘智生住户面积54.35平方米，已异地安置。庭审中，住建公司和正德公司对本院确认的已实际拆除正德公司的房屋且未折价补偿的面积为3357.23平方米均无异议。

关于无证面积。正德公司称三多路19号有无证面积380平方米，其中第4栋王梅秀等6住户使用的有91.56平方米，第6栋刘郝纯等11户私人使用的有74.06平方米，正德公司使用的有214.38平方米。经庭审核实，第4栋和第6栋住户的无证面积在拆迁时己作价补偿完毕。而无证面积380平方米是正德公司估算出来的面积，并无充分的证据证明。故正德公司称其使用的无证面积有214.38平方米无证据佐证，本院不予支持。

因住建公司至今无法返还己拆除正德公司的房屋，故本院确认本案住建公司应折价补偿正德公司的房屋面积为3357.23平方米，其中产权登记为住宅实际作为铺面使用的面积为179.38平方米。

关于焦点三。本院认为，折价补偿的商品房每平方米销售价格为人民币16000元，商铺销售价格为人民币22000元。

2018年9月12日，一审法院根据正德公司的申请，依法委托广西评值价格事务所有限公司对原拟建的“榕湖公馆”安置的商品房价格进行评估，结论为：价格鉴定标的每平方米销售价格为人民币16000元。2007年6月13日，“榕湖公馆”商住楼的实际投资人熊小平委托桂林阳光联合会计师事务所对商住楼项目的销售收入进行预测评估，按桂林市相同地段类似性质铺面售价为20000元／平方米。一审结合本案实际情况确定铺面售价为22000元／平方米，住建公司和正德公司在庭审中对该认定均未表示异议，本院予以确认。由于住建公司至今无法返还己拆除正德公司的房屋，故住建公司应按现价，即有效的评估价格支付正德公司折价补偿款人民币54791960元（3177.85平方米×16000元／平方米+179.38平方米×22000元／平方米）。

关于焦点四。本院认为，因住建公司至今未能向正德公司交还房屋，必然导致正德公司另寻房屋安置而产生实际经济损失，故住建公司应赔偿正德公司该经济损失。该经济损失可参照《桂林市房屋拆迁管理暂行办法》第三十六条第二款“因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起6个月内加倍支付临时安置补助费，逾期超过6个月以上的按三倍支付。”的规定予以计算。庭审中，住建公司和正德公司确认临时安置补助费的起算日为2007年1月1日。该经济损失计算如下：2007年1月1日至2007年6月30日期间，按照一级地段7元／平方米×3357.23平方米×6个月×2倍＝282007.32元；2007年7月1日至2019年7月31日期间，按照一级地段7元／平方米×3357.23平方米×145个月×3倍＝10222765.35元，以上合计10504772.67元。2019年8月1日至住建公司实际付清折价款之日止的经济损失按照三倍的计算标准另行计算。

另，本案是广西壮族自治区高级人民法院发回一审法院重审的案件，广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院按一审程序审理时，对当事人的诉讼地位表述不当，本院二审直接予以纠正。

综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国公司法》第二十一条、《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2015）秀民再字第2号民事判决；

二、上诉人桂林市住建房产开发公司支付被上诉人桂林市正德装饰工程有限责任公司折价补偿款人民币54791960元；

三、上诉人桂林市住建房产开发公司赔偿被上诉人桂林市正德装饰工程有限责任公司经济损失人民币10504772.67元（此经济损失计算自2007年1月1日起至2019年7月31日止;自2019年8月1日起至上诉人桂林市住建房产开发公司实际付清折价补偿款之日止的经济损失另行计算，计算标准为：7元／平方米×3357.23平方米×3倍×剩余月份数）；

四、驳回被上诉人桂林市正德装饰工程有限责任公司的其他诉讼请求。

上述应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审人民法院申请执行。

本案一审受理费648270元（被上诉人桂林市正德装饰工程有限责任公司已预交），二审受理费542920元（上诉人桂林市住建房产开发公司已预交），共计1191190元，由上诉人桂林市住建房产开发公司负担714714元，由被上诉人桂林市正德装饰工程有限责任公司负担476476元。鉴定费各自负担各自的部分。

本判决为终审判决。

审 判 长　吴小嫦

审 判 员　文曙光

审 判 员　肖四平

二〇一九年七月三十一日

法官助理　文华芳

书 记 员　黄赋鑫