***与苍梧县万锋房地产开发有限公司、梧州市亿达建筑有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书

广西壮族自治区梧州市中级人民法院

民事判决书

（2016）桂04民初7号

原告***，男，1959年10月30日出生，汉族，住广西合浦县。

委托代理人钱顺武，广西鼎颂律师事务所律师。

委托代理人***，合浦县148法律服务所法律工作者。

被告苍梧县万锋房地产开发有限公司，住所地广西苍梧县龙圩镇大地一路11号。

法定代表人***，董事长。

被告梧州市亿达建筑有限公司，住所地广西梧州市西江四路深冲2号1号楼二楼。

法定代表人***，公司经理。

被告的共同委托代理人***，广东洛亚律师事务所律师。

原告***与被告苍梧县万锋房地产开发有限公司（以下简称万锋公司）、梧州市亿达建筑有限公司（以下简称亿达公司）买卖合同纠纷一案，2015年12月22日，广西壮族自治区高级人民法院作出（2013）桂民一终字第52号民事裁定书，裁定撤销本院（2013）梧民二初字第3号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2016年2月15日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告***的委托代理人钱顺武、***，被告万锋公司和亿达公司的委托代理人***，被告亿达公司的法定代表人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***诉称：1、2010年9月2日，原告与被告万锋公司签订了《购铺协议》，约定原告自愿购买苍梧建筑装修材料批发市场商铺55幢，每幢50万元。原告购铺的款项用被告亿达公司应支付给原告的工程款折算。同时约定，工程竣工后一个月内交付商铺，并将商铺的土地证、产权证办妥交付给原告。逾期不交铺不办妥证件的，被告万锋公司则按商铺的总额5%支付违约金给原告直至办妥房产证土地证为止。2、2011年3月19日，原告与被告亿达公司签订了《工程施工承包合同》，合同约定由原告承建被告亿达公司开发的位于苍梧县工业大道与苍郁高速公路接口西侧的苍梧建筑装修材料批发市场项目第一期共三栋楼，地上三层，框架结构。原告以包工包料的形式承包，合同约定工程结算按建筑面积每平方米人民币818元固定单价结算，并约定工程款从购买该项目商住楼的房款中扣减（具体结算以实际为准）。3、签订了上述两个合同后，原告依约完成了工程施工，并于2011年12月13日与被告亿达公司进行了工程结算，第一期工程款17541611.94元折抵商铺楼房35幢，第二期工程款3677017.14元，折抵商铺楼房8幢，违约金7792108.90元，折抵商铺楼房12幢。以上三项合计35010737.98元，商铺楼房55幢。综上，请求法院判令被告立即将位于苍梧建筑装修材料批发市场的55幢商铺楼房过户给原告，本案诉讼费用由两被告承担。被告万锋公司辩称：双方于2010年9月2日签订的《购铺协议》是无效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告亿达公司辩称：1、本案实质上是建筑工程合同纠纷，应当按照结算的工程款减去我方代原告支付的款项，剩下的工程款我方才支付。根据我方提交的证据显示，我方已经付清了原告的工程款。而且根据建筑工程合同约定，我方付款义务是在工程竣工验收后才支付工程款。目前该工程还没有进行竣工验收，因此不应支付工程款及违约金；2、按照双方签订的《工程施工承包合同》约定，具体工程款冲减事宜由双方与开发商（即万锋公司）另行签订协议。在合同履行中，答辩人代原告支付了很多民工工资及其他款项等，所以答辩人与原告及开发商就工程款冲减购铺款的问题一直没能达成一致的协议；3、原告与开发商签订的商品房买卖意向《购铺协议》，没有实际履行，与答辩人没有任何关系，而答辩人与原告签订的《工程施工承包合同》是另外的法律关系。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

综合原告、被告的举证、质证和本院的认证，本院确认以下法律事实：2010年9月2日，原告与被告万锋公司签订了《购铺协议》，约定原告自愿购买苍梧建筑装修材料批发市场商铺55幢，每幢50万元。原告购铺的款项以双方另行议定的工程款折算抵数，多还少补。同时约定，工程竣工后一个月内交付商铺，并将商铺的土地证、产权证办妥交付给原告。逾期不交铺不办妥证件的，则由被告万锋公司按商铺的总额5%交付违约金给原告直至办妥房产证土地证为止。2011年3月19日，原告与被告亿达公司签订了《工程施工承包合同》，合同约定由原告承建被告亿达公司开发的位于苍梧县工业大道与苍郁高速公路接口西侧的苍梧建筑装修材料批发市场项目第一期共三栋楼，地上三层，框架结构。原告以包工包料的形式承包，合同约定工程结算按建筑面积每平方米人民币818元固定单价结算，并约定工程款从原告购买该项目24幢商住楼的房款中扣减，具体工程款冲减事宜由双方与开发商另行签订协议。因原告认为被告没有履行交付商铺及协助办理土地证、房产证义务而诉至法院。本案审理过程中，双方确认：被告亿达公司应付原告工程款为21218629.08元；已支付的款项为5888374.3元，包括：应扣减的款项1753720元，原告认可被告亿达公司代原告支付给***、**、***、***、**、***的款项1584627.3元；支付给杨本壮的20万元，支付给***工程款35万元，被告万锋公司代***偿还借款200万元给***。上述款项扣减后，原告认为被告亿达公司尚欠原告工程款15330281.78元。原告不认可被告万锋公司代支付的款项共15511764.41元，包括：被告万锋公司代原告***偿还***借款675万元，***268.9万元，***工程款3072764.41元，***借款150万元，奔驰车价款150万元。另查明，2012年11月27日，关于原告***与被告***、***、万锋公司民间借贷合同纠纷一案（万锋公司作为担保人，为***500万元借款提供担保），广西北海市中级人民法院作出（2012）北民一初字第10－2号民事裁定书，查封了万锋公司共计30幢房地产，并于2013年4月，该院作出（2012）北民一初字第10号民事判决书，判令万锋公司对被告***、***的借款承担连带偿还责任。2015年9月，北海市中级人民法院对万锋公司的房地产进行拍卖，偿还了340.416万元给***。再查明，2013年3月，***诉至本院，请求法院判令被告将位于苍梧建筑装修材料批发市场的55幢商铺楼房过户给原告。2013年11月，本院作出（2013）梧民二初字第3号民事判决书，判决驳回原告***的诉讼请求。原告***不服该判决，上诉至广西壮族自治区高级人民法院。广西壮族自治区高级人民法院于2015年12月作出（2013）桂民一终字第52号民事裁定书，裁定撤销本院（2013）梧民二初字第3号民事判决，本案发回本院重审。

本院认为：关于本案的案由问题，根据原告的诉讼请求，本案应属于买卖合同纠纷。关于原告与被告万锋公司签订购铺协议是否有效问题，本院认为，该合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方应依约定履行相应的义务。双方在协议中约定，原告购铺的款项以双方另行议定的工程款折算抵数，多还少补。而被告亿达公司与原告进行建设工程结算后，应拿多少工程款给原告作为购铺款支付给被告万锋公司问题，根据原告与被告亿达公司签订的《工程施工承包合同》约定，工程款从原告购买该项目24幢商住楼的房款中扣减，具体工程款冲减事宜由双方与开发商（即万锋公司）另行签订协议。但直至现在，原告与亿达公司和万锋公司三方对于工程款的具体冲减事宜都没有达成一致协议。原告没能提供证据证实，亿达公司应拿多少工程款给原告作为购铺款支付给被告万锋公司；同时，原告也没有证据证实其已支付了购铺款给被告万锋公司。因此，原告请求法院判令被告立即将位于苍梧建筑装修材料批发市场的55幢商铺楼房过户给原告的诉讼请求于法不合，本院依法予以驳回。另外，原告可根据《工程施工承包合同》的约定，另行向亿达公司主张工程款。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

本案案件受理费216854元，由原告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状正本壹份，副本贰份，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（开户单位：广西壮族自治区高级人民法院，帐号：20×××77，开户银行：农行南宁市万象支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判长曾超

审判员***

代理审判员薛华

二〇一六年十一月十一日

书记员*军

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