***、苍梧县万锋房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

广西壮族自治区高级人民法院

民事判决书

（2017）桂民终107号

上诉人（原审原告）：***，男，1959年10月30日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。

委托诉讼代理人：钱顺武，广西鼎颂律师事务所律师。

委托诉讼代理人：*家鹏，广西鼎颂律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：苍梧县万锋房地产开发有限公司。住所地：广西壮族自治区苍梧县龙圩镇大地一路**号。

法定代表人：***，董事长。

委托诉讼代理人：***，广东洛亚律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：梧州市亿达建筑有限公司。住所地：广西壮族自治区梧州市西江四路深冲*号*号楼*楼。

法定代表人：***，公司经理。

委托诉讼代理人：***，广东洛亚律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人苍梧县万锋房地产开发有限公司（以下简称万锋公司)、被上诉人梧州市亿达建筑有限公司（以下简称亿达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市中级人民法院（2016）桂04民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人***的委托诉讼代理人钱顺武，被上诉人万锋公司、亿达公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令被上诉人万峰公司立即将位于苍梧建材批发市场的商铺楼房共计55幢交付给上诉人，并同时交付该55幢房屋的产权证、土地证，办证所需税费由被上诉人承担；3.判令被上诉人万峰公司向上诉人支付延期交付商铺及相关产权证、土地证的违约金1925000元（以购铺总额2750万元为基数，按年利率6％从2012年1月26日起暂计至一审立案2013年3月21日止，此后至实际履行之日另行计算）；4.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：（一）一审判决认定《购铺协议》合法有效，理应按合同约定的工程款折算多还少补，但一审判决却以上诉人与万峰公司、亿达公司未达成工程款冲减事宜为由驳回上诉人的诉讼请求，一审判决自相矛盾是错误的。1.上诉人与万峰公司签订的《购铺协议》，明确约定了上诉人购买商铺款是以双方另行议定的工程款折算抵数多还少补。首先，《购铺协议》约定的55栋商铺单价每栋50万元，总价2750万元是确定的；其次，购买铺面的款项是以工程款折算抵数；再次，工程款折算抵数是多还少补的原则，本案不论工程款数额多少，上诉人都可以按照多还少补的原则获得商铺。2.上诉人与被上诉人均在一审中认可本案工程款总额21218629.08元，一审法院对此也已确认。但一审法院却认为上诉人与万峰公司、亿达公司未达成工程款冲减事宜，上诉人不能提供证据证实亿达公司应拿多少工程款给上诉人作为购铺款支付给万峰公司而驳回上诉人的诉讼请求，一审法院这一认定是错误的。本案工程款总额己确定，《购铺协议》约定以工程款折算抵数多还少补进行计算，无须再另行达成工程款冲减事宜，上诉人是与万峰公司签订《购铺协议》，是以《购铺协议》主张商铺权利，而不是上诉人与万峰公司、亿达公司三方签订《购铺协议》。（二）一审法院超出本案审理范围，以未经上诉人***授权认可的其他借款充抵工程款，不仅程序违法，而且也不能认定这几笔借款已由二被上诉人代为偿还。本案是商品房买卖合同纠纷，原一审庭审时己明确认定***与案外人的借款和本案无关，二被上诉人提出追加案外人为本案第三人的申请已被当庭驳回，二被上诉人对驳回申请均无异议，但现一审法院却又将***欠案外人的借款纳入本案审理，并以此充抵工程款，混淆了商品房买卖与民间借贷二者法律关系的性质，违反了民诉法规定的基本原则。1.被上诉人主张已代偿还***675万元的理由不成立。首先，***与***之间的民间借贷属另一法律关系，与本案无关；其次，***与***之间的民间借贷实属不受法律保护的高利贷；再次，没有***委托万锋公司支付的任何凭据，原一审时万锋公司提交的两份借据，在原件上没有“同意万锋公司从工程款偿还”字样，只是在复印件上有“同意万锋公司从工程款偿还”字样，很明显这句话是被上诉人后面自己加上去的；再其次，万锋公司在原一审的代理词中明确表示对***该笔款项可另行起诉。2.被上诉人主张代为偿还***268.9万元的理由不成立。首先，***与***之间的民间借贷属另一法律关系，与本案无关；其次，在***的借条上写明月息按4分计算，很明显该笔借款不属于法律保护的高利贷；再次，被上诉人在原一审中提交的两份***借据，在借据原件上没有“也同意万锋地产公司工程款偿还”字样，只是在复印件上有“也同意万锋地产公司工程款偿还”字样，很明显这句话是被上诉人后面自己加上去的，没有得到***的授权委托支付。3.被上诉人主张代为偿还***3072764.41元和***150万元的理由不成立。首先，***与***、***之间的民间借贷属另一法律关系，与本案无关；其次，该两笔代偿还款实际上是万锋公司与***、***相互串通损害***利益，万锋公司没有任何已支付的银行凭据，如此巨大的数额仅凭一张收据就予以认定，与生活常识严重不符。4.被上诉人主张奔驰车抵扣150万的理由不成立。签订《工程施工承包合同》的当事人是***，而不是***，***与***虽是父子关系，但***已成年属完全民事行为能力人，在没有经***任何指示交付的情况下，被上诉人将奔驰车转让给***与***无关，不能抵扣150万工程款。上列五笔款项不能认定为万锋公司代偿还款项，不能抵扣工程款，且与本案无关，应另案处理。综上，本案系商铺买卖合同纠纷，《购铺协议》合法有效，本案工程款总额已得到各方认可，应按《购铺协议》的约定以工程款折抵购铺款多还少补，请求二审查明事实支持上诉人的上诉请求。

万锋公司、亿达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审判决认定购房合同有效，但并不等于一定能履行，上诉人***提出的诉讼请求是请求履行其与万锋公司之间的购房合同，但该合同是不能履行的：1.***并没有支付购房款，购房款按合同约定是以工程款抵扣的，而工程款是由***与亿达公司进行结算，多退少补，只有***与亿达公司确认尚有多少工程款未付后，工程款才能转为购房款。因此，本案购房合同是附条件生效的合同，目前前提条件还没有得到履行，在***与亿达公司没有结算工程款之前，购房合同有效但没有生效。2.亿达公司已经举证证明没有欠付***的工程款，亿达公司支付给***的工程款、代***支付给案外人的款项，两项之和已超过亿达公司应付的工程款，亿达公司代***支付给案外人的款项是经过***同意的。3.从交易标的的现状看，***请求办理手续的商铺已被法院查封，目前不具备办理过户手续的条件。综上，对***提出履行购房合同的诉讼请求，应予驳回。

***向一审法院起诉请求：1.判令万锋公司立即将位于苍梧建材批发市场的55幢商铺楼房过户给***，并同时交付该55幢房屋的产权证、土地证；2.判令万锋公司向***支付延期交付商铺及相关产权证、土地证的违约金13792108.90元（每月按工程款总额的5％从2011年12月15日起暂计至2013年1月14日止，此后计至交付全部商铺及相关产权证、土地证之日止）；3.本案诉讼费由万锋公司、亿达公司负担。

一审法院认定事实：2010年9月2日，原告***与被告万锋公司签订了《购铺协议》，约定原告自愿购买苍梧建筑装修材料批发市场商铺55幢，每幢50万元。原告购铺的款项以双方另行议定的工程款折算抵数，多还少补。同时约定，工程竣工后一个月内交付商铺，并将商铺的土地证、产权证办妥交付给原告；逾期不交铺不办妥证件的，则由被告万锋公司按商铺的总额5%交付违约金给原告直至办妥房产证、土地证为止。2011年3月19日，原告与被告亿达公司签订了《工程施工承包合同》，合同约定由原告***承建被告亿达公司开发的位于苍梧县工业大道与苍郁高速公路接口西侧的苍梧建筑装修材料批发市场项目第一期共三栋楼，地上三层，框架结构。原告以包工包料的形式承包，合同约定工程结算按建筑面积每平方米人民币818元固定单价结算，并约定工程款从原告购买该项目24幢商住楼的房款中扣减，具体工程款冲减事宜由双方与开发商另行签订协议。因原告认为被告没有履行交付商铺及协助办理土地证、房产证义务而诉至法院。

本案审理过程中，双方确认：被告亿达公司应付原告工程款为21218629.08元；已支付的款项为5888374.3元，包括：应扣减的款项1753720元，原告认可被告亿达公司代原告支付给***、**、***、***、**、***的款项1584627.3元；支付给杨本壮的20万元，支付给***工程款35万元，被告万锋公司代***偿还借款200万元给***。上述款项扣减后，原告认为被告亿达公司尚欠原告工程款15330281.78元。原告不认可被告万锋公司代支付的款项共15511764.41元，包括：被告万锋公司代原告***偿还***借款675万元，***268.9万元，***工程款3072764.41元，***借款150万元，奔驰车价款150万元。

一审法院另查明，2012年11月27日，关于原告***与被告***、***、万锋公司民间借贷纠纷一案（万锋公司作为担保人，为***500万元借款提供担保）,广西北海市中级人民法院作出（2012）北民一初字第10－2号民事裁定书，查封了万锋公司共计30幢房地产。2013年4月，该院作出（2012）北民一初字第10号民事判决书，判令万锋公司对被告***、***的借款承担连带偿还责任。2015年9月，北海市中级人民法院对万锋公司的房地产进行拍卖，偿还了340.416万元给***。

一审法院再查明，2013年3月，***诉至一审法院，请求判令被告将位于苍梧建筑装修材料批发市场的55幢商铺楼房过户给原告。2013年11月，一审法院作出（2013）梧民二初字第3号民事判决书，判决驳回原告***的诉讼请求。***不服该判决，上诉至广西壮族自治区高级人民法院。广西壮族自治区高级人民法院于2015年12月作出（2013）桂民一终字第52号民事裁定，裁定撤销一审法院（2013）梧民二初字第3号民事判决，本案发回一审法院重审。

一审法院认为：关于本案的案由问题，根据原告的诉讼请求，本案应属于买卖合同纠纷。关于原告与被告万锋公司签订购铺协议是否有效问题,一审法院认为,该合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方应依约定履行相应的义务。双方在协议中约定，原告购铺的款项以双方另行议定的工程款折算抵数，多还少补。而被告亿达公司与原告进行建设工程结算后，应拿多少工程款给原告作为购铺款支付给被告万锋公司问题，根据原告与被告亿达公司签订的《工程施工承包合同》约定，工程款从原告购买该项目24幢商住楼的房款中扣减，具体工程款冲减事宜由双方与开发商（即万锋公司）另行签订协议。但直至现在，原告与亿达公司和万锋公司三方对于工程款的具体冲减事宜都没有达成一致协议。原告没能提供证据证实，亿达公司应拿多少工程款给原告作为购铺款支付给被告万锋公司；同时，原告也没有证据证实其已支付了购铺款给被告万锋公司。因此，原告请求法院判令被告立即将位于苍梧建筑装修材料批发市场的55幢商铺楼房过户给原告的诉讼请求于法不合，一审法院依法予以驳回。另外，如果原告认为亿达公司还欠其工程款，可另行向亿达公司主张工程款。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告***的诉讼请求。案件受理费216854元，由原告***负担。

根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：万锋公司是否应将位于苍梧建材批发市场的55幢商铺楼房过户给***、是否应向***支付延期交付商铺及相关产权证、土地证的违约金。

二审中，当事人没有提交新证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。

本院认为，***与万锋公司签订的《购铺协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。本案双方之间纠纷的法律性质实为房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。***与万锋公司在所签《购铺协议》中明确约定，作为买受人***向出卖人万锋公司购买55栋商铺的付款方式是“以双方另行议定的工程款折算抵数，多还少补。”而***在与亿达公司所签《工程施工承包合同》中也明确约定，***所得的承包工程款从***购买该项目24幢商住楼的房款中扣减，具体工程款冲减事宜由双方与开发商（即万锋公司）另行签订协议。本案中，***根据与亿达公司所签《工程施工承包合同》的约定，在完成本案部分已建工程项目后，虽然与亿达公司进行了建设工程结算，但***是向万锋公司购买商铺，而万锋公司与亿达公司是两个具有独立法人资格的不同民事主体，***应以多少工程款折算、冲减购买商铺款，按照合同约定，须由***与万锋公司、亿达公司三方签订协议。但直至现在，***与万锋公司、亿达公司三方就工程款冲减购买商铺款的具体事宜仍没有达成一致协议，***也没有证据证实其已支付了购铺款给万锋公司。因此，***请求判令万锋公司将位于苍梧建筑装修材料批发市场的55幢商铺楼房过户给自己、请求万锋公司支付延期交付商铺及相关产权证、土地证的违约金，事实和法律依据不足。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费22125元（上诉人***预交），由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员**

审判员冼锐

二〇一八年三月二十七日

书记员***