河南省美达装饰工程有限公司、某某排除妨害纠纷民事二审民事判决书

河南省鹤壁市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫06民终1425号

上诉人（原审原告）：河南省美达装饰工程有限公司，住所地鹤壁市淇滨区卫河路207号。

法定代表人：岳保生，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王允，河南世纪唐人律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：***，男，1952年12月15日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。

委托诉讼代理人：宋庆祥，男，1990年4月15日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。系***之子。

上诉人河南省美达装饰工程有限公司（以下简称美达公司）因与上诉人***排除妨害纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2021）豫0611民初2971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

美达公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，依法改判支持美达公司全部诉讼请求；2.一二审诉讼费用全部由***承担。事实和理由：一、一审法院对于租金标准主观臆断，明显违背客观事实。首先，根据2018年2月鹤壁市房产管理中心公布的《鹤壁市市区房屋租赁指导租金标准》第二条，住宅房屋租赁指导租金标准，涉案房屋属于一类地段（位于淇滨区繁华地区，距离裕隆购物中心、桃园小学均仅400米），故租金应在1656元以上（138平方米×12元/月/平方米）。其次，美达公司在同地段拥有多套同面积的房屋，其余房屋的租金均为1250元/月。故涉案房屋的租金至少应为1250元/月，而一审法院主观臆断该房屋的租金标准为400元/月，明显违背客观事实，与市场实际情况严重不符，且没有任何事实和法律依据。二、一审法院占用费起算时间错误。***在一审审理期间和公安询问笔录中都自认其在2013年就开始占用涉案房屋，并陆续向房屋内搬入家具等物品，自此就开始侵犯美达公司的权利。而美达公司诉请自2020年11月1日起至***将房屋腾清之日止的占用费，完全符合事实和法律;故一审法院盲目以2021年8月13日开始计算占用费无任何事实和法律依据。三、***的无权占有行为导致美达公司无法向案外人王铁堂交房，***应当承担由此造成的一切损失。美达公司系涉案房屋的所有权人，其于2021年5月向案外人王铁堂出卖涉案房屋，系双方真实的意思表示，不存在任何权利瑕疵，为合法有效的民事法律行为。而***在美达公司不知情的情况下，于2013年就强行破坏门锁，进入房屋入住，属于无权占有行为。***的无权占有行为导致美达公司无法向案外人王铁堂交付该涉案房屋;且美达公司被迫按照《购房协议》第十条的约定，向案外人王铁堂支付双倍定金和违约金，共计损失143181.06元。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第四百六十二条第一款，“......因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。”之规定，该损失是由于***侵占房屋造成的直接损失，应当由***赔偿。

***辩称，美达公司所述不实。我受让不动产是以合理的价格受让的，美达公司侵犯了我的合法权利。根据民法典第四百六十二条规定，一年以内没有提起诉讼，已经过了诉讼时效。根据民法典第三百一十一条的规定，如果有问题的话应该找王某，不应该找我。王某是美达公司2号楼建筑负责人，岳保生在派出所也承认这一事实。

***上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回美达公司的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由美达公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，程序违法，适用法律错误。一审法院认为“***提交的证据未显示原告美达公司对该笔债务做过担保或设定过抵押......”一审中***提出过申请证人出庭，一审法院未予理睬。***认为，2015年王某、黄克堂、岳保生、***四人在岳保生家里共同协商房屋置换问题，证人王某、黄某1以证明案件事实。但一审法院未予理睬，程序违法，导致案件事实认定错误。一审法院依照民法典第35条之规定判决***返还房屋错误。***2015年与王某、黄克堂、岳保生在岳保生的家里协商房屋置换问题，当时岳保生已经知晓其美达2号住宅楼西单元4楼、5楼东户抵押给***，应当按照民法典第四百六十二条第二款之规定“占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”岳保生在2015年已经知晓涉案房屋抵押给***，至今已有5年之久，请求返还原物权已经消灭，应该驳回其诉讼请求。2011年案外人王某在淇滨区卫河路承建美达公司住宅楼期间，因资金紧张，经美达公司法定代表人岳保生介绍并担保分三次向***借款，2011年8月7日借款315282元，2012年1月借款46146元;2012年3月7日借款300000元。借条上注明到期未还款，将担保物美达公司2号楼西单元4楼、5楼质押给***，签署借条时美达公司法定代表人岳保生担保到期未还款将涉案房屋抵押给***。2015年王某、黄克堂、岳保生、***四人在岳保生家里协商将五楼东户置换成三楼西户，***才从五楼搬到三楼，由此可以证明岳保生在2015年已经知晓***在2015年时已经搬进涉案房屋。显然，一审法院认定事实错误、适用法律错误。

美达公司辩称，一、原审法院程序合法。首先，原审适用简易程序审理，根据《最高人民法院关于适用的解释》第117条以及《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第12条规定，申请证人出庭应在举证期限届满前提出，因此***应按照规定申请证人出庭。其次，证人证言应与查明案件事实存在关联性，原审法院已依法认定，***与案外人王某借款关系与本案并非同一法律关系，两者不存在关联性。再次，根据民法典第二百零九条规定，不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。案涉房屋是否做过担保或设定过抵押，应以不动产登记簿记载为准，因此在原审法院查明未设立抵押的情况下，即使***申请证人出庭也不能证明案涉房屋存在担保抵押情形。二、***主张返还原物请求权已过一年而自动消灭的理由不能成立。双方系排除妨害纠纷，并非返还原物纠纷，不适用民法典第四百六十二条第二款规定，而应适用民法典第二百三十五条、第二百三十六条关于排除妨害的规定。案涉房产于2018年5月4日已办理不动产权证书，美达公司为不动产权人，一审法院认定***系无权占用事实清楚，因此根据民法典第一百九十六条规定，排除妨害不适用诉讼时效规定，原审判决第一项判令***腾清房屋内物品，事实清楚、证据充分、适用法律正确，应予维持。三、关于***表述，其与案外人王某、美达公司法定代表人岳保生存在借款担保纠纷，与本案并非同一法律关系。***更没有提供证据予以证明，案涉房产为该借款提供了担保或办理了抵押登记，***也不是抵押权人。因此其占用房屋没有事实和法律支持。原审判决其腾房事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。

美达公司向一审法院起诉请求：1.***从位于淇滨区卫河路美达公司2#住宅楼西单元3楼西户的房屋内搬出，腾清房屋内的所有物品；2.***赔偿美达公司损失共计143181.06元（购房定金赔偿金66528.24元，违约金76652.82元）及因此造成利息损失（以欠款数额为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年11月1日起计算至***实际腾清房屋之日止）；3.***支付美达公司2#住宅楼西单元3楼西户房屋占用期间费用12000元（自2020年11月1日起至实际腾清房屋之日止，按照每月1250元计算）；4.本案诉讼费用由***承担。诉讼过程中，美达公司增加诉讼请求：***从位于淇滨区卫河路美达公司2#住宅楼西单元4楼西户的房屋内搬出，腾清房屋内的所有物品。

一审法院认定事实：鹤壁市淇滨区卫河路北侧美达装饰工程有限公司02住宅楼系美达公司自建楼，王某是涉案工程施工队负责人，该住宅楼于2013年竣工验收，美达公司于2018年5月4日办理不动产权证书。

2011年8月7日，王某向***出具证明一份，内容为“今借到***现金叁拾壹万伍仟贰佰捌拾贰元整，担保美达公司2号楼西单元东户四五层（315282元）王某2011.8.7号”。

2012年元月，王某向***出具证明一份，内容为“今欠到***现金肆万陆仟壹佰肆拾陆元整￥46146元利息王某2012元”。

2012年3月7日，王某向***出具借条一份，内容为“今借到***现金叁拾万元整（300000元）从2012.3.7号到2012.6.7号正三个月，借款担保有卫河路美达公司2号楼西单元四层五层东户，每户面积138㎡作抵押，如果到期不还抵押的房屋归***，没有其它异议。房屋抵押前没有抵押给其它人，抵押期间不再抵押任何人，不还款绝对不卖给其它人。借款人王某2012.3.7号”。

因***以与王某存在上述经济纠纷，王某及美达公司将涉案房屋作为抵押为由，现在其实际占用美达公司2＃住宅楼西单元3楼西户及美达公司2＃住宅楼西单元4楼西户两套房屋。***当庭陈述自2013年开始占用涉案房屋，并搬入涉案房屋家具等物品。

2021年5月10日，美达公司与案外人王铁堂签订《购房协议》，约定：王铁堂购买美达公司2#楼西单元3楼西户房屋，房屋价款为766528.24元，付款方式为合同签订三日内付定金66528.24元，交房后2日内将余款700000元缴清。

2021年5月14日，王铁堂向美达公司转账66528.24元。2021年7月18日，美达公司向王铁堂转账133056.48元，付款用途退王铁堂2021年5月12日购买美达装饰2#楼西单元3楼西户双倍定金。2021年7月18日，美达公司又向王铁堂转账76652.82元，付款用途付王铁堂5月12日购买美达装饰2#楼西单元3楼西户合同违约金。

2021年7月19日，王铁堂向美达公司出具收条两份，一份收条内容为“今收到河南美达装饰工程有限公司2号楼西单元三楼西户违约金柒万陆仟陆佰伍拾贰元捌角贰分￥76652.82元王铁堂2021年7月19号”。另一份收条内容为“今收到河南美达装饰工程有限公司退回购买美达装饰定金赔偿金陆万陆仟伍佰贰拾捌元贰角肆分，定金陆万陆仟伍佰贰拾捌元贰角肆分，共计壹拾叁万叁仟零伍拾陆元肆角捌分￥133056.48元王铁堂2021年7月19日”。

一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。本案中，美达公司系涉案2＃住宅楼西单元3楼西户及2＃住宅楼西单元4楼西户两套房屋所有权人，***辩称王某欠其借款，王某及美达公司将涉案房屋抵押给其，但其提交的证据均未显示美达公司对该笔债务作过担保或设定过抵押，现***没有合法根据占用涉案房屋，其为无权占用，故对美达公司要求***返还美达公司2＃住宅楼西单元3楼西户及2＃住宅楼西单元4楼西户房屋并腾清房屋内所有物品的诉讼请求予以支持。关于美达公司要求***赔偿损失143181.06元（购房定金赔偿金66528.24元，违约金76652.82元）及利息的诉讼请求，美达公司法定代表人岳保生当庭陈述2015年***因王某欠其借款找公司，说王某承诺给其一套房，不让宾馆施工，后来还闹了两三次，但对***占用房屋的事不清楚。***陈述自2013年开始占用涉案房屋，并陆续向房屋内搬入家具等物品，至2021年5月份美达公司向案外人王铁堂出卖涉案房屋，时间已长达八年之久，美达公司作为房屋的所有权人，对于房屋的现状及是否存在其他纠纷应当是明知，其在出卖房屋时，也应保证所出卖房屋不存在任何权利瑕疵，因其未尽到相应的注意义务，向王铁堂出卖了被他人占用的房屋，由此造成的损失应当由其自行承担，故对美达公司的该项诉讼请求不予支持。关于美达公司要求***支付美达公司2＃住宅楼西单元3楼西户房屋占用期间费用的诉讼请求，因***为房屋的无权占用人，其应向美达公司支付房屋占用期间的租金。考虑到涉案房屋的位置、房屋现状（毛坯房）及同期同地段的房屋租金水平，酌定***按照每月400元向美达公司支付租金，故***应自美达公司起诉之日即2021年8月13日起，按照每月400元支付租金损失，直至***腾清房屋之日止，超出部分不予支持。关于***所称王某欠其欠款事宜，与本案并非同一法律关系，***可就双方之间的债权债务关系另行主张权利。判决：一、***于判决生效后十五日内搬出美达公司2＃住宅楼西单元3楼西户及2＃住宅楼西单元4楼西户房屋，并腾清房屋内物品；二、***于判决生效后十日内支付美达公司租金损失；三、驳回美达公司的其他诉讼请求。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院依法组织当事人进行了质证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：美达公司提交的鹤壁市房产管理中心2018年2月2日《关于公布鹤壁市市区房屋租赁指导租金标准的通知》，系指导价格，对本案裁判仅有参考意义，并无强制性，本院对该证据不予采纳。***提交房屋现状照片，不能证实其占用房屋具有合法依据，本院不予采纳。***申请的证人黄某2证言，缺乏客观证据予以佐证，其证言内容真实性无法确定，本院不予采纳。本院对一审查明的案件事实予以确认。

本院认为，《中华人民共和国民法典》第三章为物权的保护，第二百三十五条规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。第二百三十六条规定，“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第二百四十条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”而第二十章为占有，第四百五十八条规定，“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”第四百六十二条规定“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”本案中，美达公司系涉案房屋的所有权人，对房屋享有完整的占有、使用、收益和处分四项权能，并不是民法典第二十章规定的占有人，对其权利保护，依法不能适用该章规定，而应适用第三章的相关规定。***主张美达公司返还原物的请求权消灭，没有法律依据。

民法典第三百一十一条是对善意取得构成要件的规定，其中第三项内容为“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案涉案房屋系应当登记的不动产，并未登记在***名下，***主张依照该条规定其系善意取得，显然缺乏依据。据此，一审法院认定***对案涉房屋属无权占用，限期腾退房屋，有事实和法律依据。

美达公司上诉称一审法院酌定占用费用损失及起算时间不当的问题。一审法院根据案涉房屋的实际使用价值，参考正常情况下的租金标准予以酌定，从美达公司向人民法院主张权利时起算，已充分考虑了双方的利益平衡，并无明显不当。至于美达公司因与案外人之间房屋买卖合同未能履行产生的违约金，应属间接损失，一审法院未予支持，亦无明显不当。

综上所述，美达公司、***上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3503元，由河南省美达装饰工程有限公司负担3403元，***负担100元。

本判决为终审判决。

审判长　杨　波

审判员　郝占峰

审判员　甄瑛歌

二〇二一年十二月三十一日

书记员　冯　琳

附：本案援引的相关法条

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。