某某与某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

鹤壁市淇滨区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）豫0611民初753号

原告：***，男，1960年1月13日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。

被告：***，男，1963年3月13日出生，汉族，住河南省汤阴县。

第三人：河南省美达装饰工程有限公司，住所地鹤壁市淇滨区XX路中段。

法定代表人：岳保生，该公司经理。

委托诉讼代理人：李宏亮，河南世纪唐人律师事务所律师。代理权限为一般代理。

原告***与被告***，第三人河南省美达装饰工程有限公司（以下简称美达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***，被告***，第三人美达公司委托诉讼代理人李宏亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、判令原告***与被告***解除于2010年5月10日签订的售房协议；2、被告***偿还原告***购房款248000元及损失402000元。3、本案诉讼费由被告***承担。事实和理由：2010年5月，被告***拿着施工合同找到原告***，该合同内容为：被告***承建第三人XX住宅楼，因开发商资金未到位，位于XX单元X户1-6层的房屋抵工程款归被告***所有。当时房子已基本建成，被告***称需要用钱，要出售位于XX路XX楼XX单元X户1-6层的房屋，原告***随即咨询第三人美达公司法定代表人岳保生，岳保生称上述房屋确实归被告***所有，并说可以付房款。经过慎重考虑，被告***以每平米1900元的价格卖与原告***三楼房屋一套，建筑面积为138平方米，并收取原告***购房款248000元。由于第三人美达公司与被告***未达成协议，导致原告***迟迟无法入住该房屋，此事一拖再拖，期间原告***找过很多次，经办事处、社区调解均没有结果，为维护原告***的合法权益，故诉至法院。

被告***辩称，我与原告***签订售房协议属实，收到原告***248000元也属实，但该笔款项是借原告***的钱投资建房，当时我在第三人美达公司的工地上干活，借了原告***100000元，后按3分计算利息翻到了248000元，原告***认为我没有偿还能力了，就向我要了一套房抵债，当时我与原告***都去找第三人美达公司法定代表人岳保生谈过这个事，岳保生说我在这干活肯定有我的房，我可以卖房。现在我已经在被执行的黑名单里了，没有能力偿还，本金248000元我会想办法偿还，其他损失我不接受。

第三人美达公司辩称，涉案房屋属第三人美达公司建设所有，被告***无权处置，原、被告之间的合同因无权处置而无效，第三人美达公司与涉案合同无直接的牵连关系，也不负有偿还及返还义务，故原告***将美达公司列为第三人错误，望法院驳回原告对第三人美达公司的起诉。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2010年5月10日，原告***与被告***签订售房协议1份，约定：被告***以每平米1900元的价格售与原告***房屋一套，该房屋位于XX路中段XX楼XX单元XX楼东户，水电暖齐全，建筑面积为138平米；房款共262000元，原告***分二次支付，第一次付房款的90%，待完工后付清剩余房款。

同日，原告***向被告***支付房款248000元，被告***向其出具收到条1份，内容为：“今收到***交房款贰拾肆万捌仟元整248000.00元***2010.5.10”。

另查明；涉案房屋属于第三人美达公司所有，被告***并未取得涉案房屋的处置权，亦始终未向原告***交付涉案房屋。

本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该法律解释对无权处分与合同效力进行了区分，无权处分并不影响合同效力，合同是否有效，依照合同法规定来判断。本案中，原告***与被告***签订的售房协议系双方真实意思表示，且未违反法律法规之禁止性规定，应属合法有效。

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告***未取得涉案房屋的所有权，亦无权处分涉案房屋，其与原告***签订的售房协议实际已无法继续履行，故本院对原告***要求解除售房协议的诉讼请求予以支持。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告***与被告***解除协议后，被告***应当将收取原告***的248000元购房款予以退还，故本院对原告***要求被告***退还购房款248000的诉讼请求予以支持。

关于原告***要求被告***赔偿损失402000元的诉讼请求，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”本案中，原告***与被告***未约定违约金或者违约金的计算方法，亦未约定交付房屋的期限，原告***可自知道其民事权益被侵害之日向被告***主张权利，但直至2020年4月13日，其才向本院提起诉讼，存在怠于行使权利的情形，经本院询问，被告***自认原告***曾于2018年向其要过房款，故本院酌定被告***向原告原告***支付违约金（违约金以248000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年1月1日计算至2019年8月19日；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至被告***实际履行之日止），对于原告***超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、解除原告***与被告***于2010年5月10日签订的售房协议；

二、被告***于本判决生效后十日内退原告***购房款248000元；

被告***于本判决生效后十日内向原告***支付违约金（违约金以248000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年1月1日计算至2019年8月19日；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至被告***实际履行之日止）；

四、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。

案件受理费10300元，减半收取5150元，由原告***负担3185元，被告***负担1965元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。

审判员　　王振平

二〇二〇年五月二十九日

书记员　　赵　沙