某某、河南省美达装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省鹤壁市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）豫06民终1273号

上诉人（原审被告、反诉原告）：***，女，1956年6月19日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。

委托诉讼代理人：王国强，男，1963年4月13日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。系***弟弟。

委托诉讼代理人：张红彬，河南飞鸿律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：河南省美达装饰工程有限公司，住所地鹤壁市淇滨区卫河路中段。

法定代表人：岳保生，该公司经理。

委托诉讼代理人：李宏亮，河南世纪唐人律师事务所律师。

原审被告：白成玉，男，1996年1月7日出生，汉族，住河南省淇县。

原审被告：王国强，男，1963年4月13日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。

上诉人***因与被上诉人河南省美达装饰工程有限公司（以下简称河南美达公司）、原审被告白成玉、王国强房屋租赁合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2017）豫0611民初3602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，驳回河南美达公司的诉讼请求，支持其反诉请求。事实和理由：一、本案合同解除不具有法定效力，没有合法解除。二、河南美达公司违法停水停电，导致合同无法履行，应赔偿其损失。三、河南美达公司违法解除合同，应退还各种费用。四、河南美达公司违法解除合同，无权要求支付各种费用。五、一审法院认定主体和事实错误。

河南美达公司辩称，王国强是***的弟弟，负责盛泽海鲜店的经营。在2017年3月份，盛泽海鲜店应当交纳下一年租赁费时，王国庆因岳保生不给其开收据明确表示不交今后的租赁费，该事实在王国强与岳保生的微信记录中有明确记载。经该公司多次催交，***拒不交纳故而向王国强发出了解除合同通知书，而王国强拒不接收。为维护合法权益，该公司在盛泽海鲜店门口张贴了解除合同通知书，该送达方式有效，双方合同应当予以解除。

王国强述称，其与岳保生在2015年11月份达成口头协议，因需租赁东边门面房，受岳保生要挟交纳暖气开口费15000元，但约定下一家不给开口费不会把房屋交还给岳保生，岳保生表示同意，***和代宾均同意。因代宾在书面协议上面加了第4、5条，岳保生不同意，该协议未达成。由于眼花没有看清岳保生出具的收据上写着开口费不退，后来收拾东西时才发现，继而去找岳保生，岳保生口头同意这15000元可以折抵下一年租赁费。河南美达公司在饭店门口贴通知是对白成玉，没有通知***。

河南美达公司向一审法院起诉请求：1.依法确认河南美达公司与白成玉、王国强、***签订的租赁合同于2017年6月8日解除；2.白成玉、王国强、***立即腾清并返还租赁的房屋；3.白成玉、王国强、***赔偿河南美达公司经济损失（按照151元/天，自2017年7月6日计算至其实际腾清房屋之日止）；4.白成玉、王国强、***支付营业期间拖欠的电费2272.42元；5.本案诉讼费用由白成玉、王国强、***承担。

***向一审法院反诉请求：1.河南美达公司赔偿***装修损失186060元、营业损失100000元；2.河南美达公司退还***保证金等费用；3.诉讼费由河南美达公司承担。

一审法院认定事实：2015年4月26日，河南美达公司与李亚彬签订《房屋租赁合同》，约定由李亚彬租赁河南美达公司1#商住楼一层从西数第一套房屋，租赁期限为5年，自2015年4月26日至2020年4月26日止；2015年的租金为税前价35000元，水、电费由李亚彬承担并交纳水、电费押金共计2000元，合同终止缴清水、电费后退还；李亚彬未经河南美达公司同意不得私自拆改房屋设施，河南美达公司不承担装饰装修及材料费用。2015年6月24日，李亚彬向鹤壁市工商行政管理局淇滨分局提交个体工商户开业登记申请书，于2015年7月15日登记注册鹤壁市淇滨区盛泽园海鲜店（位于鹤壁市淇滨区卫河路187号即租赁河南美达公司的房屋处），由李亚彬、***、白成玉共同经营，因李亚彬及白成玉于2015年9月份退出合伙，鹤壁市淇滨区盛泽园海鲜店于2015年10月30日登记注销。

2015年9月29日，***登记注册鹤壁市淇滨区盛泽海鲜店（位于鹤壁市淇××区××），由***和代宾共同经营，2017年4月底，代宾退出合伙。2015年11月2日，王国强代表盛泽海鲜店向岳保生缴纳空调入网费15000元，并注明“空调入网费可以转让，如转让不了美达公司不退。”2016年3月份，盛泽海鲜店租赁使用河南美达公司1#商住楼一层西数第二套房屋，约定租赁费18000元/年，未签订租赁合同。

2016年3月19日，代宾因盛泽海鲜店扩建，向岳保生出具保证书一份，保证因私自打通两间房屋所造成的危险，由代宾负责；在解除房屋租赁合同前将房屋恢复原状，费用由代宾负担；向岳保生缴纳5000元的保证金。岳保生在保证书上签字，收到保证金5000元。

2016年11月30日，岳保生出具收到条1份，内容为“今收到戴宾饭店东边单间房费.2017年1.1号-2018年1月1号壹万捌仟元整.岳保生2016年11月30号”。

2017年6月8日，因盛泽海鲜店未按期缴纳房屋租赁费，河南美达公司在盛泽海鲜店张贴《解除租赁合同通知书》，主要内容为“白成玉先生（盛泽园海鲜馆）：2015年4月26日，你与我公司签订了一份《租赁合同》，你租赁了我公司1号商住楼一层西数第一套房屋。根据合同约定，你应当在2017年2月26日前缴纳下年的房屋租赁费，但经我公司多次催要，你一直未缴。你的行为致使我公司合同目的不能实现，你已构成根本违约，经我公司研究决定：从通知下达之日起，解除2015年4月26日的《租赁合同》，双方不再履行该协议，如有异议，三日内依法提起诉讼。逾期，我公司将对租赁房屋停水、停电，另行处置，望你在收到本通知之日起十日内将腾清租赁房屋的所有物，逾期未腾清，自行承担所有损失后果。”

2017年8月3日，河南美达公司对盛泽海鲜店实行停水停电，终止房屋租赁合同。

另查明，盛泽海鲜店在营业期间拖欠电费2272.42元，水费502.3元。

一审法院认为，一、关于本诉部分。（一）李亚彬与河南美达公司签订《租赁合同》，与***、白成玉在租赁房屋处经营鹤壁市淇滨区盛泽园海鲜店，后李亚彬、白成玉退出合伙，***与代宾合伙经营盛泽海鲜店，在代宾退伙后，***实际租赁河南美达公司的房屋经营盛泽海鲜店，河南美达公司对此并未提出异议，应视为认可***对房屋的租赁，故***应当按照《房屋租赁合同》约定的期限支付河南美达公司租赁费。因***未按照租赁合同支付租赁费用，河南美达公司经催要未果，河南美达公司于2017年6月8日在盛泽海鲜店张贴《解除租赁合同通知书》，***未按照约定期限缴纳租赁费，已构成违约，河南美达公司经催要未果后终止租赁合同，符合法律规定，因代宾将河南美达公司1#商住楼一层西数第一套、第二套房屋打通共同租用，河南美达公司1#商住楼一层西数第二套房屋亦应适用于本案的租赁合同，故依法确认河南美达公司与李亚彬于2015年4月26日签订的《租赁合同》于2017年6月8日解除。***提交的中央空调入网费协议未经双方签字确认，且河南美达公司不认可该协议，故该协议不发生法律效力。关于***认为其未收到解除房屋租赁合同的通知，河南美达公司无权解除房屋租赁合同的答辩意见，河南美达公司通过短信、在盛泽海鲜店门口张贴《解除租赁合同通知书》等方式已向盛泽海鲜店送达了解除房屋租赁合同的通知，故对***上述答辩意见不予采信。

（二）***系涉案房屋的实际租赁者，在房屋租赁合同解除后，***应腾清并返还租赁的房屋（河南美达公司1#商住楼一层西数第一套、第二套房屋），故对河南美达公司要求***腾清并返还租赁的房屋的诉讼请求予以支持。

（三）关于河南美达公司要求***支付营业期间拖欠的电费2272.42元的诉讼请求，2015年4月26日签订的《房屋租赁合同》约定，水、电费由李亚彬承担并交纳水、电费押金共计2000元，合同终止缴清水、电费后退还，***作为涉案房屋的实际租赁者，应当承担租赁期间的水电费用，因盛泽海鲜店在营业期间拖欠电费2272.42元，河南美达公司已经代为缴纳，故对河南美达公司要求***支付营业期间拖欠的电费2272.42元的诉讼请求予以支持。

（四）关于河南美达公司要求***赔偿河南美达公司经济损失（按照151元/天，自2017年7月6日至***实际腾清房屋之日止）的诉讼请求，因河南美达公司在***经营的盛泽海鲜店门口张贴《解除租赁合同通知书》，已告知***应缴纳租赁费的期间及逾期不予缴纳的后果，并给予了合理期间，截止2017年8月3日***未履行合同义务，亦未提交证据证明在该期间其向河南美达公司提出异议，河南美达公司按照《解除租赁合同通知书》通知的内容断电、断水后，***继续占用租赁房屋，应当承担占用租赁房屋期间的损失，酌定按照原租赁合同（租金分别为35000元/年、18000元/年，合计145元/天）支付占用期间的租赁费，故对河南美达公司要求***赔偿经济损失（按照145元/天，自2017年7月6日起给付至***返还租赁房屋之日）的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。

二、关于反诉部分。（一）关于***要求河南美达公司赔偿损失286060元的诉讼请求，其中装修损失186060元，因本案租赁合同中约定，河南美达公司不承担装饰装修及材料费用，故对***要求河南美达公司赔偿装修损失的诉讼请求不予支持；关于营业损失100000元，因房屋租赁合同于2017年6月8日解除，***提交的证据不足以证明其损失大小，且***违约后，河南美达公司在进行必要的提前通知后解除房屋租赁合同，并无过错，故对该项诉讼请求亦不予支持。

（二）关于***要求河南美达公司退还保证金的诉讼请求，其中水电押金2000元、保证金5000元，租赁合同中约定“水、电费由李亚彬承担并交纳水、电费押金共计2000元，合同终止缴清水、电费后退还”，故在***给付河南美达公司代缴的水电费后，河南美达公司应退还***水电押金2000元，为方便履行，该水电押金2000元与代缴水费502.3元、电费2272.42元进行折抵，***仍应给付河南美达公司774.42元水电费。

因代宾向河南美达公司承诺在解除房屋租赁合同前将房屋恢复原状，费用由代宾负担，因***与代宾系合伙关系，在代宾退出合伙后，其权利义务应由***享有和承担，故在***返还房屋并将房屋恢复原状后，河南美达公司应将保证金5000元返还给***。关于河南美达公司认为水电押金2000元没有客观存在的答辩意见，因河南美达公司未提交证据证明其主张，且***不予认可，故对河南美达公司上述答辩意见不予采信。

（三）关于河南美达公司要求白成玉、王国强承担责任的诉讼请求，因白成玉已于2015年9月份退出合伙，王国强亦不是盛泽海鲜店的合伙人，河南美达公司提交的证据不足以证明白成玉、王国强应承担责任，故对河南美达公司要求白成玉、王国强承担责任的诉讼请求不予支持。

一审法院判决：一、依法确认河南美达公司与李亚彬签订的《租赁合同》于2017年6月8日解除；二、***于判决生效后十日内腾清并返还租赁的房屋（河南美达公司1#商住楼一层西数第一套、第二套房屋）；三、***于判决生效后十日内支付河南美达公司代缴的电费774.42元；四、***于判决生效后十日内赔偿河南美达公司经济损失[按照145元/天，自2017年7月6日起至***返还租赁房屋之日止];五、在***履行完毕上述第二项判决内容并将租赁房屋恢复原状之日起十日内，河南美达公司退还***保证金5000元；六、驳回河南美达公司的其他诉讼请求；七、驳回***的其他诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。

本院认为，根据已经查明的案件事实，***与河南美达公司之间形成租赁合同关系，***实际租赁使用了河南美达公司的房屋，开展经营活动，理应按照约定按时支付租赁费用，否则即构成违约，出租人有权解除双方租赁合同关系。因***未按照租赁合同支付租赁费用，河南美达公司经催要未果后，于2017年6月8日在盛泽海鲜店门口张贴《解除租赁合同通知书》的行为属于有效的通知行为，作为该店实际经营者的***主张其未接到通知，不符合日常生活经验。因代宾将河南美达公司1#商住楼一层西数第一套、第二套房屋打通成为一个整体进行使用，其有关租赁费应当一并计算，而非单独计算。因此，***与河南美达公司之间的租赁合同关系应当确认于2017年6月8日解除。一审法院判决确认李亚彬与河南美达公司之间的租赁合同解除，无事实根据，本院依法予以纠正。因双方租赁合同关系被合法解除，***上诉称河南美达公司应退还其费用、赔偿其经济损失以及其不应支付8月3日之后费用的意见，本院不予采纳。另，一审判决在将水电押金与欠付水电费折抵时计算错误，应为774.72元，本院予以纠正。

综上所述，***的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理结果部分不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销鹤壁市淇滨区人民法院（2017）豫0611民初3602号民事判决；

二、河南省美达装饰工程有限公司与***之间的租赁合同关系于2017年6月8日解除；

三、***于本判决生效后十日内腾清并返还租赁的房屋（河南省美达装饰工程有限公司1#商住楼一层西数第一套、第二套房屋）；

四、***于本判决生效后十日内支付河南省美达装饰工程有限公司代缴的电费774.72元；

五、***于本判决生效后十日内赔偿河南省美达装饰工程有限公司经济损失（按照145元/天计算，自2017年7月6日起至***返还租赁房屋之日止）;

六、在***履行完毕上述第三项判决内容并将租赁房屋恢复原状之日起十日内，河南省美达装饰工程有限公司退还***保证金5000元；

六、驳回河南省美达装饰工程有限公司的其他诉讼请求；

七、驳回***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费50元，由***负担；反诉案件受理费2795元，由***负担2746元，河南省美达装饰工程有限公司负担49元。二审案件受理费2795元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　单明霞

审判员　　罗惠莉

审判员　　郝占峰

二〇一八年十一月一日

书记员　　孟祥玉