武汉龙德永诚冷暖工程有限公司与武汉汉福林酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市洪山区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鄂0111民初723号

原告:武汉龙德永诚冷暖工程有限公司，住所地：武汉市青山区58街坊65门**。

法定代表人：彭金磊，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨耀文，武汉市汉阳区正义法律服务所法律工作者。特别授权代理。

被告：武汉汉福林酒店管理有限公司，住所地：武汉市洪山区友谊大道**杨春湖景苑小区旁。

法定代理人：林某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：晏和平，湖北法辉律师事务所律师。特别授权代理。

委托诉讼代理人：晏明伟，湖北法辉律师事务所律师。特别授权代理。

原告武汉龙德永诚冷暖工程有限公司（以下简称龙德永诚公司）诉被告武汉汉福林酒店管理有限公司（以下简称汉福林公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人彭金磊及其委托诉讼代理人杨耀文，被告的委托诉讼代理人晏和平、晏明伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告武汉龙德永诚冷暖工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《商业房屋租赁合同》；2、判令被告赔偿原告经济损失146523.90元；3、判令被告返还押金36340；4、判令被告从即日起给予6个月的免租期，用于原告搬迁；5、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月29日,原告武汉龙德永诚冷暖工程有限公司与武汉市章德利商业投资有限公司（以下称章德利公司）就武汉市洪山区友谊大道1385号(杨春湖商业城)房屋租赁事宜订立了一份《商业房屋租赁合同》,约定由原告承租商业城一楼的316平方米房屋用于格力公司的空调展示厅经营使用。2015年4月29日,经章德利公司和被告协商,约定将出租方变更为被告汉福林公司,其他权利义务不变。在原告装修完毕投入使用不久,被告提供的房屋就发生严重的质量问题,门面前部出现漏水及渗水,经查找原因,系因楼上房屋的管道漏水及外墙防水工程质量问题而产生,为此,原告多次向被告反映,但被告却置之不理,严重影响了原告的正常经营。一直拖到2018年7月,因漏水现象日渐严重,原告无奈向被告提出解除合同,并要求其赔偿相关经济损失,但被告却始终未予明确答复。同时因所承租房屋无法正常使用,原告被迫向格力公司申请撤店,导致产生巨大的经济损失。为此，特向法院提起诉讼，判如诉请。

被告汉福林公司辩称，双方签订的《商业房屋租赁合同》合法有效，原告提出解除该合同，既无约定解除事由，也无法定解除事由，其解除合同的主张依法不成立。原告的其他诉请没有事实和法律依据，请求驳回其全部诉请。

当事人围绕诉讼请求提交了证据，对双方当事人无异议的《合同主体变更协议书》、《商业房屋租赁合同》，本院予以确认并在案佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：

1、原告提供的照片，该证据属于间接证据，不能直接反映拍摄地点及拍摄时间,反映的租赁房屋漏水的程度无法证明原告所称“存在严重质量问题而影响正常经营”，且该证据无法证明其营业损害系房屋漏水所致，对其真实性与关联性均不予采信。

2、原告提交的龙德永城撤店格力罚款明细及电脑截图，该证据既无本案当事人确认，也无罚款单位的盖章确认，不符合证据构成要件，本院依法不予采纳。

原告提交的房屋交接通知函及照片，本院对其真实性予以认可，但无法达到原告证明目的但该通知函所载的视为交换房屋的情形，既未在前述《租赁合同》中约定，亦未获得被告汉福林公司的认可，视为原告单方意思表示，尚未达成合意。因此，本院对该两份证据的关联性不予采信。

本院经审理查明，2014年4月29日，原告龙德永诚公司与章德利公司签订《商业房屋租赁合同》，龙德永诚公司向章德利公司承租位于武汉市洪山区友谊大道1385号房屋，房屋面积为316平方米。房屋租赁期限为2014年5月6日至2023年5月6日。租金为每平方米每月57.8元，合计18265元，支付方式为原告支付首次租金和押金（2014年5月6日之前支付）5个月租金，每季度（三个月）一次性结清，于最后一个月的10号之前付清下个季度的租金。合同约定解除及终止情形：“（1）本合同租赁期届满；（2）双方协商一致提前终止本合同的；（3）发生不可抗力事件或者其他不可预计的客观情形导致本合同无法继续履行，任何一方提出终止本合同的”。

2015年4月29日，原、被告与案外人章德利公司签订《合同主体变更协议书》，约定将签订的《商业房屋租赁合同》的出租人变更为被告汉福林公司，由被告继续承担并履行租赁合同的全部权利和责任。合同期满，由被告返还原告押金36340元。

合同签订后，原告向被告支付了2015年7月16日至2018年12月15日的租金共计793668元。在租赁期间，原告对租赁房屋进行装修并对房屋主体性结构进行了改造。2018年12月18日，原告向被告汉福林公司发送房屋交接通知函，内容称门面存在严重质量问题，漏水和渗水，致使展厅漏电，其已于2018年12月15日将案涉房屋腾空，要求被告安排人员办理现场交接，并结清水电。如拒不接收房屋，则将房屋钥匙留置被告住所地前台，视为接收，且放弃水电结清。并于当日，原告将案涉房屋的钥匙在未经被告认可下交给被告住所地的前台。原告自2018年12月1日起的水电费未予结清。

本院认为，双方签订的租赁合同系当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。在原告与案外人履行租赁合同期间，案外人章德利公司与原、被告双方签订《合同主体变更协议书》，约定将签订的《商业房屋租赁合同》的出租人变更为被告汉福林公司，是为案外人章德利公司将合同的权利义务概括转让给本案的被告，且该转让并不属于法律禁止转让的债权，故该协议书合法有效，双方当事人均应严格遵守并履行。本案争议的焦点如下:双方的租赁合同是否已经解除，若未解除，是否符合解除条件。

针对合同是否解除，原告于2018年12月18日向被告发送房屋交接通知书，并将钥匙在未经被告认可情况下交给被告前台，在庭审中，被告认为原告未办理正常的交接手续，且未同意解除合同。本院认为，根据《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的。即合同解除的方式为约定解除或法定解除，其中约定解除可协商一致同意解除或约定解除的条件，解除条件成就时解除权人可以解除合同，本案中，双方对解除合同并未达成合意，且双方在租赁合同中约定合同终止及解除合情形仅为：“本合同租赁期届满；双方协商一致提前终止本合同的；发生不可抗力事件或者其他不可预计的客观情形导致本合同无法继续履行时，任何一方提出终止本合同的。”原告诉称房屋漏水致使房屋不能使用，且漏水系被告造成，本院认为，原告并未举证房屋漏水的程度是否导致房屋无法正常使用，且原告在交付房屋时，被告并未提出关于漏水的异议，在租赁期间，房屋漏水，原告亦未举证系被告房屋自身质量造成，应承担举证不能的法律后果，故原告交还钥匙，腾退房屋不符合约定解除权行使条件。在合同签订后，依据现有证据，被告行为不构成根本性违约，并不存在法定解除的情形，原告亦无法行使法定解除权。故本院认为，原告虽交还钥匙，腾空房屋，但不符合合同解除的条件，故双方合同未解除，仍在合同履行期间。

原告请求解除双方签订的《商业房屋租赁合同》，其事实依据是因房屋漏水，致使原告无法正常使用。在上文中，本院已认定原告未举证漏水原因及漏水的事实是否导致房屋的正常使用，应承担举证不能的法律后果，原告不具备单方解除权，且被告不同意解除合同，本院依据现有证据，亦不能认定合同已丧失继续履行的基础，原告向本院提出解除《商业房屋租赁合同》的诉请，缺乏事实依据与法律依据，本院依法不予支持。

另对原告主张的经济损失，本院认为，依据现有证据，无法证明被告违约，且原告所举的罚款等经济损失亦未被法院认可，故对该项诉请，本院不予支持。原告主张的返还押金，依据《商业房屋租赁合同》第五、第八条约定：“在合同期满后，一周内退还乙方押金。”由于该合同尚未终止，仍在租赁期限内，因此尚不符合返还租金的约定情形，本院不予支持；对原告6个月的免租期，因合同尚未解除，免租期缺乏法律依据，本院不予支持。

据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定判决如下：

驳回原告武汉龙德永诚冷暖工程有限公司全部诉讼请求；

本案应适用简易程序，案件受理费减半收取1979元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判员　　瞿汉春

二〇一九年四月十八日

法官助理董曼

书记员张兰