某某、云南东润建筑工程有限公司等建设用地使用权纠纷民事二审民事判决书

云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）云28民终607号

上诉人（原审被告）：**，男，1966年2月16日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市官渡区。

委托诉讼代理人：杜晓秋，云南上首律师事务所律师。一般授权代理。

被上诉人（原审原告）：云南东润建筑工程有限公司。住所地云南省昆明市高新区科光路海源财富中心5栋408号。

统一社会信用代码：91530000792868181X。

法定代表人：赵飞捷，总经理。

委托诉讼代理人：程芳瑞，云南杨柏王律师事务所律师。特别授权代理。

原审第三人：娜健萍，女，1963年9月27日出生，哈尼族，身份证住址云南省昆明市官渡区。

原审第三人：云南世相房地产开发有限公司。住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市滨江果园避寒度假山庄敖江苑15栋1号。

统一社会信用代码：91532800MA6NHB2Y28。

法定代表人：王建辉。

上诉人**因与被上诉人云南东润建筑工程有限公司（以下简称东润公司）、原审第三人娜健萍、云南世相房地产开发有限公司（以下简称世相公司）建设用地使用权纠纷一案，不服景洪市人民法院（2019）云2801民初1847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭于2021年8月13日公开开庭审理了本案，上诉人**的委托诉讼代理人杜晓秋、被上诉人东润公司的委托诉讼代理人程芳瑞到庭参加诉讼；原审第三人世相公司经本院传票传唤、原审第三人娜健萍经本院公告送达传票传唤，均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

上诉人**上诉请求：撤销景洪市人民法院（2019）云2801民初1847号民事判决，发回原审法院重审或改判驳回东润公司的全部诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实和适用法律错误。一、上诉人与被上诉人签订的《土地转让协议》为无效土地转让合同。1.签订《土地转让协议》是为了担保被上诉人付款，非真实购买。被上诉人与西双版纳众志房地产开发有限公司（简称众志公司）合作开发房地产，以众志公司名义进行立项开发，被上诉人承担投资义务。上诉人首先与众志公司签订了合作开发协议，明确将土地转让给众志公司后，由被上诉人公司支付土地款。在被上诉人支付土地款时，要求签订《土地转让协议》，作为付款担保。显然被上诉人不是真实购买土地，该协议并不是转让土地之目的，而是付款担保，属于一种非典型担保。2.一审法院认为未开发不得转让规定为管理性规定，并非效力性规定是错误的。上诉人**一直未开发和利用涉案土地，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”不得转让。如果仍认定上诉人与被上诉人签订《土地转让协议》为有效合同，那必然会侵犯到第三人世相公司的合法权益，甚至影响到在争议土地上开发的罕景亮综合商住小区项目，从而损害到小区业主的合法权益。由此可见，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款规定属于效力性规定，从而认定上述协议为无效协议。二、一审法院认为上诉人有权独自处分上诉人与第三人娜健萍共同共有土地错误，上诉人依法无权单独进行处分。1.上诉人依法无权处分土地，涉案土地涉及第三人合法物权。涉案土地属于上诉人与第三人娜健萍共同共有，上诉人并无异议，但对于上诉人未经共有人同意私自转让共同共有的土地使用权，系无权处分，事后乃至庭审过程中，第三人娜健萍明确表示拒绝追认。且签订协议时被上诉人知晓该夫妻共有情况，上诉人无权单独处分该土地的事实，但仍与上诉人签订该协议，且长时间内也未办理过户登记，被上诉人主观上就存在恶意。即便如今涉案土地的不动产登记证被撤销，被上诉人也不构成善意取得，一审判决过户给被上诉人实质上侵犯了第三人世相公司与娜健萍的合法权益。2.一审法院适用法律存在错误。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）的补充规定》第二十四条就认定上诉人的行为效力及于其妻娜健萍，属于适用法律错误。首先，上述第十七条的规定中的“因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定”，本案中，对于涉案土地的交易行为，显然超出了“日常生活需要”这一定义；其次，“他人有理由相信为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人”，本案中，并无任何证据能够证明第三人娜健萍对外作出过任何共同意思表示的行为，故尚不构成“他人有理由相信为夫妻双方共同意思表示的”这一要件，且被上诉人并不能认定为善意第三人；最后，上述规定的第二十四条，上诉人与被上诉人所签订的协议，均为上诉人个人名义所签，故应当适用本条的除外情形。综上所述，仅依照上述法律法规就认定上诉人的行为效力及于其妻娜健萍，属于法律适用错误，一审法院的认定违背婚姻法保护妇女权益本质，二审法院应当予以纠正。三、被上诉人要求办理土地使用权过户手续在法律上和事实上均不能履行。1.涉案土地已包含在西双版纳众志房地产开发有限公司的立项范围内。2012年2月24日上诉人**与西双版纳众志房地产开发有限公司签订《房地产合作项目开发协议书》，约定涉案土地与众志公司合作申请报立项建设。众志公司按照协议的约定向西双版纳发展和改革委员会申报罕景亮综合商住小区项目，西双版纳发展和改革委员会核准立项，2014年7月14日西双版纳发改委核准开发该小区项目有效期延期至2015年7月25日，涉案土地自2012年7月24日起已包含在众志公司的立项范围内，时间上在上诉人与被上诉人签订《土地转让协议》前。若实际履行被上诉人的诉讼请求，则会损害第三人利益乃至公共利益。2.侵犯了善意第三人世相公司权益。虽然本案涉及的云（2018）景洪市不动产权第0××6号产权证和变更登记的云景洪市不动产第0010131号不动产权证由（2020）云28行终42号行政判决书撤销，实际上该两本证书早被景洪市自然资源局注销，法院判决撤销成了无本之木。此案存在较大争议已申请再审，此判决书的结果不适宜作为此案的参考依据，冒然判决上诉人对被上诉人进行过户，明显会对第三人的权益进行损害，违背了我国民法关于保护第三人善意取得制度。3.涉案土地现为善意第三人世相公司合法持有，上诉人无地让与被上诉人。依据物权法第九条规定，世相公司取得的不动产权证属于绝对权，而涉案纠纷属于债权，显然不能对抗第三人享有的物权。四、被上诉人与众志公司属于合作关系，其不能单独对土地提出请求。且如前所述，涉案土地转让协议关系仅系付款担保。其他上诉理由，上诉人二审开庭时进行补充。综上所述，一审法院适用法律错误，认定事实不清，依据《民事诉讼法》第一百七十条及相关法律法规的规定，上诉人请求依法改判，支持上诉人的上诉请求。

东润公司答辩称，上诉人的上诉于法无据，与事实不符，签订的土地转让协议有法律效力，并不违反国家效力性规定，上诉主张没有证据支持，是上诉人的主观臆断，没有法律支持。对于两个第三人的权属问题，经过版纳中院行政生效判决已经确认变土地使用权变更到了**、娜健萍及世相公司的名下，现均已被版纳中院予以撤销。关于被上诉人要求办理土地过户手续，上诉人认为不能履行的意见不能成立，依据土地管理法，作为尤为和被上诉人之间已经领取了土地转让款，不存在不能履行的情形，相反上诉人不予配合办理是导致今天诉讼的直接原因。请驳回上诉人的全部上诉请求。

原审第三人娜健萍未陈述。

原审第三人世相公司未陈述。

东润公司一审诉讼请求：1.判令**履行土地转让协议内容，协助东润公司办理土地使用权过户手续；2.**承担本案诉讼费。

一审法院事实认定：2012年12月18日，东润公司与**订立《土地转让协议》，约定**将景国用（2006）字第525号国有土地使用权证载明的土地使用权转让给东润公司，同日，**将景国用（2006）字第525号国有土地使用权证和《建设用地规划许可证》原件交由东润公司，东润公司向**支付土地转让款，**向毕凡出具《授权委托书》，委托毕凡代为办理景国用（2006）字第525号国有土地使用权证相关事宜，2016年3月4日，**向毕凡出具经公证的《委托书》，委托毕凡代为办理景国用（2006）字第525号国有土地使用权证载明的土地使用权转移登记事宜。期间，东润公司及代理人毕凡既未向自然资源局申请办理涉案土地使用权不动产预告登记，也未申请办理涉案土地使用权不动产转移登记。时至2018年8月24日，**以其持有的景国用（2006）字第525号国有土地使用权证遗失为由向自然资源局申请补发不动产权证，并向自然资源局递交相应办证材料。2018年10月8日，自然资源局经审核注销景国用（2006）字第525号国有土地使用权证，并同意**补办不动产权证。2018年11月30日，**、娜健萍委托邓会清向自然资源局申请办理补发不动产权证，2018年12月11日，自然资源局向**、娜健萍补发登记权利人为**、娜健萍的云（2018）景洪市不动产权第0××6号不动产权证书。2018年12月28日世相公司与**、娜健萍订立《股权投资协议书》，约定第三人**、娜健萍以其云（2018）景洪市不动产权第0××6号不动产权证书载明的土地使用权出资入股世相公司成为该公司股东。2019年1月15日，世相公司和**、娜健萍共同向自然资源局申请云（2018）景洪市不动产权第0××6号不动产权证书载明的土地使用权转移登记，并向自然资源局递交相应办证材料。2019年2月11日，自然资源局经审核同意**、娜健萍将云景洪市不动产权第0××6号不动产权证书载明的土地使用权转让给世相公司，并于2019年4月21日向世相公司颁发权利人为世相公司的云（2019）景洪市不动产权第0××1号不动产权证书。2020年12月30日，西双版纳傣族自治州中级人民法院作出（2020）云28行终42号行政判决书，撤销景洪市自然资源局补办登记的云（2018）景洪市不动产权第0××6号不动产权证和变更登记的云（2019）景洪市不动产权第0××1号不动产权证。

一审法院认为，本案**及第三人所提出的合同无效的依据，仅属于管理性规定，不属于效力性规定，在东润公司未对土地进行登记时，只能视为合同不生效，故双方的合同权利，依照法律规定进行保护。对于本案第三人娜健萍未在合同上签字问题，一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定”“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）的补充规定》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，本案土地属**与第三人娜健萍共同财产，故依据前述规定**的行为效力及于其妻娜健萍，东润公司要求**履行土地转让协议内容，协助东润公司办理土地使用权过户手续的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）的补充规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：**在判决生效后六十日内向东润公司履行土地转让协议内容，协助东润公司办理土地使用权过户手续。案件受理费57300元，由**负担。

二审中，当事人没有提交新证据。

二审审理查明的事实与一审认定事实一致。

综合双方诉辩主张，本案的争议焦点为：**是否应向东润公司履行土地转让协议内容，协助东润公司办理土地使用权过户手续？

本院认为，东润公司与**订立的《土地转让协议》合法有效，双方均应按照协议约定全面履行合同义务。上诉人主张双方签订《土地转让协议》非双方真实意思表示，签订意图是担保被上诉人付款，未提交有效证据予以证实；其也未提交有效证据证实《土地转让协议》具有导致合同无效的违反法律强制性规定的情形，其关于《土地转让协议》无效的主张不成立。

上诉人关于主张第三人娜健萍权益的问题，本院认为东润公司与**订立《土地转让协议》时，案涉土地使用权登记在**个人名下，**签订《土地转让协议》，土地转让款也由**代表收取，一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）的补充规定》第二十四条确认转让行为效力及于第三人娜健萍并无不当。

东润公司与**签订《土地转让协议》后，向**支付了转让费用，**也将权利证书交予东润公司持有并委托他人代办过户手续，但是之后未配合东润公司办理过户登记手续，一审判决**履行土地转让协议内容，协助东润公司办理土地使用权过户手续并无不当。

综上所述，上诉人**的上诉请求不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费57300元，由上诉人**负担。

本判决为终审判决。

审判长　臧　　 翠　　 玲

审判员　陈瑜审判员徐艺华

二〇二一年九月二十九日

书记员　马　　 玲　　 玲