种淼、***等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省枣庄市**区人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）鲁0403执异20号 异议人（案外人）：种淼，男，1993年6月17日出生，汉族，住枣庄市**区。 申请执行人：***，男，1971年4月20日出生，汉族，住滕州市。 被执行人：枣庄**装饰材料工程有限公司，住所地：枣庄高新区天安一路东侧、交警大队北侧，统一社会信用代码：9137040069541177X1。 法定代表人：***，总经理。 在本院执行申请执行人***与被执行人枣庄**装饰材料工程有限公司（以下简称**公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人种淼对本院执行的**公司所有的**大厦1号楼1**301室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人种淼称，1．请求终结对枣庄市高新区房产的执行；2．请求解除对枣庄市**区产的查封。事实和理由：（2021）鲁0403执1071号执行裁定书查封的房屋所有权归异议人所有。首先，2019年5月21日***和**公司签订《房屋买卖舍同》，***购买**公司**大厦1号楼1**301、302室两套房屋。后种淼经枣***房地产中介有限公司的居间服务下，于2020年12月6日与***签订《房屋买卖合同》及《居间服务合同》：“约定种淼购买***所有的位于**区**大厦1号楼1**301房屋一套，房款为388000元”。合同签订当天，种淼向***支付购房定金2万元，后种淼将剩余房款366000元通过银行转账方式支付至***指定银行账户。***于2020年12月27日协助种淼到**公司处变更涉案房屋的更名手续（种淼与**公司重新签订《房屋认购合同》并向种淼出具收到房款的收据一份）。当天种淼向**公司及支付装修卫生费200元、装修押金1000元、水电费100元、燃气开口费3500元、暖气开口费6000元、物业费1268元后，开始进行装修入住至今。**区人民法院在2021年10月29日才对**区**大厦1号楼1**301室进行的查封。因此，无论是***从**公司处购买涉案房屋的时间，还是种淼从***处购买及从**公司处变更涉案房屋更名手续的时间均远远早于**区人民法院在2021年10月29日做出的查封决定且种淼已经按照市场价格支付了全部的购房款388000元。其次，异议人已于2020年12月27日接收该房屋，对房屋进行装修，入住该房屋，并支付该房屋的装修卫生费、装修金等费用。从2020年12月27日开始，异议人就一直实际占有、使用、管理该房屋，是该房屋的实际所有权人。如果算上***占有、使用、管理该房屋的时间，那完全可以追溯至2019年。因此种淼在法院查封该房屋前已经合法占有使用了该房屋。最后，种淼名下无其他用于居住的房屋，涉案房屋系种淼购买用于生活居住的房屋，且非因种淼自身原因未办理过户登记，该区所有的购房人均因客观原因暂无法办理过户登记。综上所述，种淼才是**区**大厦1号楼1**301室的所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律、法规之规定，应依法终结对高新区**大厦1号楼1**301室的强制执行并解除对该房屋的查封。 申请执行人***称，种淼不是**公司职工宿舍1号楼1**301室的所有权人，也不享有排除强制执行的民事权益，其异议主体不适格。法院查封的涉案房屋是登记在被执行人名下的枣土国用（2011）第32号的土地上建设的职工***，其权属归被执行人所有，故法院查封不存在错误。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相养证据判断”；因此，异议人请求法院解除登记在被执行人名下的职工***的查封于法无据。二、法院查封的**公司职工宿舍1号楼1**301室，属于登记在被执行人名下的职工宿舍，属被执行人企业非生产性生活服务设施，土地性质属工业用地，产权归企业，法律禁止对外买卖，其一旦出现买卖，不受法律保护。法院查封的**公司职工宿舍1号楼1**301室，只能用于内部员工临时倒班住宿，法律不准许对外公开出售或以集资等名义变相建设、出售。并且，异议人并不是被执行人企业的正式员工，更不享有被执行人的临时福利居住权。如果该企业出现债务风险时，法院有权将作为企业资产的组成部分一并处置。三、异议人即便是买卖取得的**公司职工宿舍1号楼1**301室，其买卖合同应属无效合同。其救济权利只能要求出卖人返还卖房款。综上所述，异议人对法院查封的**公司职工宿舍1号楼1**301室既不享有物权、所有权，更不享有民事权益，不能排除法院的查封执行。故请求法院驳回异议人的异议请求。 被执行人**公司未作答辩。 本院查明，申请执行人***与被执行人**公司民间借贷纠纷一案，本院于2021年10月29日裁定查封被执行人**公司所有的位于枣庄市高新区东侧、交警大队北侧枣土国用（2011）第32号土地上建设的1号职工***东**的东户201室、301室、701室及西户的307室。 另查明，2019年5月21日***和**公司签订《房屋买卖舍同》，***购买**公司**大厦1号楼1**301、302室两套房屋。种淼与***于2020年12月6日签订居间服务合同，双方约定种淼从***处以388,000元的价格购买**区**大厦1号楼1**301室。种淼与**公司于2020年12月27日签订房屋认购合同，双方约定种淼从**公司处以370,000元的价格购买1号楼1**301户。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，法院查封的涉案房屋是登记在被执行人名下的枣土国用（2011）第32号的土地上建设的职工***，其权属归被执行人**公司所有。种淼所提交证据能够证实***和**公司于2019年5月21日签订《房屋买卖舍同》，***已经实际购买了**公司**大厦1号楼1**301、302室两套房屋。也能证明种淼经枣***房地产中介有限公司的居间服务下，于2020年12月6日与***签订《房屋买卖合同》及《居间服务合同》、足额交纳了购房款、并实际占有使用该房产、非因买受人原因未办理过户登记。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对位于枣庄市高新区的执行。 案外人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　张　娟 二〇二二年三月二十三日 书记员　　杨　晨