武汉慧泽投资管理有限公司、武汉桥建集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民事案件判决书

（2020）鄂01民终11544号

上诉人武汉慧泽投资管理有限公司（以下简称慧泽公司）因与被上诉人武汉桥建集团有限公司（以下简称桥建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

慧泽公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持慧泽公司的全部诉讼请求、驳回桥建公司的全部诉讼请求。2.本案的全部诉讼费由桥建公司承担。事实与理由：一、慧泽公司自2017年10月就已实际腾退涉案房屋，不应判决慧泽公司向桥建公司支付房屋占用费。二、慧泽公司在整个房屋租赁合同履行期间没有任何违约行为，不应承担违约责任。三、桥建公司违反合同约定，应该向慧泽公司退还租金42032元及押金18514元，并赔偿违约金8406.4元、物业费损失13140元。四、一审法院判决驳回慧泽公司的反诉请求与实际判决结果自相矛盾。

桥建公司辩称，关于慧泽公司事实理由部分所谓的漏水的形成时间及原因全部系其主观推测，没有任何证据予以支持，其上诉状中所称一审法院已经认定返还押金18514元，事实上在判项中已经将该金额予以扣减。综上，一审判决事实认定清楚，法律适用准确，请求驳回上诉维持原判。

桥建公司向一审法院起诉请求：1.判令慧泽公司立即腾退坐落于武汉市江汉区天门墩路5号桥建大厦附楼6层房屋；2.判令慧泽公司向桥建公司支付房屋占用费及滞纳金（截止2019年8月31日占用费为119091元、滞纳金为119091元，之后的占用费及滞纳金均以租金为标准，计算至腾退之日止）；3.本案诉讼费及律师费由慧泽公司负担。 慧泽公司反诉请求：1.判令桥建公司向慧泽公司退还房屋租金42032元、押金18514元；2.判令桥建公司向慧泽公司支付违约金8406.4元；3.判令桥建公司向慧泽公司赔偿经济损失13140元；4.本案反诉费由桥建公司负担。

一审法院认定事实：坐落于武汉市江汉区天门墩**房屋（总层数**）系桥建公司所有。2014年，桥建公司将上述房屋中附楼部分第6层房屋出租给慧泽公司使用，合同期满后，双方续签，于2016年3月30日签订《房屋租赁合同》，该合同约定：出租方（以下简称甲方）为桥建公司，承租方（以下简称乙方）为慧泽公司，甲方出租给乙方的房屋共计291.89平方米，租赁期限24个月，自2016年4月1日至2018年3月31日止，租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还；该房屋每月租金为7005.36元，押金17514元，期满乙方无任何违约行为退房返还押金；在租赁期内，甲方应保证出租房屋的主体结构使用安全，该房屋除主体结构部分外及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外），乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务；乙方应于租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备无任何损坏交还甲方，交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用；甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方年租金总额10%的违约金，甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿；由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证；租赁期满，乙方应如期交还房屋，逾期归还，每逾期一日应向甲方支付原日租金1倍的滞纳金，还应承担因逾期归还造成的损失（包括但不限于甲方因此而诉讼、聘请律师代理费及其他全部费用）。 上述合同签订后，慧泽公司正常使用房屋至2018年3月31日，其交纳租金及物业管理费亦至当日。之后慧泽公司在未与桥建公司办理交接的情况下，组织人员离场，房屋内还留存有慧泽公司办公所用的设施、设备。双方就谁违约存在争议，遂导致本次诉讼。

一审法院认为，桥建公司与慧泽公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依据合同约定履行各自义务。该合同履行至期满后，因双方未续签合同，亦未以实际行为形成不定期租赁合同关系，按照合同约定，慧泽公司应如期交还房屋至桥建公司，并不得留存物品或影响房屋正常使用，其逾期归还房屋，还在房屋内留存办公柜、办公桌等设施设备的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任，其导致桥建公司无法使用房屋，造成占用费损失，该损失参照租金标准计算至2019年8月31日为120725元，桥建公司按照119091元主张，符合法律规定，故桥建公司主张慧泽公司腾退房屋并支付房屋占用费的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。慧泽公司主张系桥建公司未尽到修缮义务导致房屋无法使用从而构成违约，其提供的证据为2019年5月至7月的照片，该照片系合同期满后拍摄，无法证明慧泽公司使用房屋时即存在漏水情形，还反向证明该房屋截止2019年7月仍由慧泽公司控制。根据合同约定，慧泽公司如发现漏水问题后，应向桥建公司提出维修请求，慧泽公司无法提供其提出过维修请求的证据，应承担举证不能的不利后果，且如桥建公司怠于维修，慧泽公司也从未自行组织维修，亦未要求桥建公司在应收租金中对维修费予以折抵，故慧泽公司主张桥建公司违约，其不应支付占用费的抗辩，不予采纳。合同约定逾期还房应按照日租金的一倍支付滞纳金，该约定系违约金性质，亦过分高于逾期还房所造成桥建公司的占用损失，故一审法院酌情将该违约金调减至租金标准的30%，计算至2019年8月31日为35727元，在此金额范围内的违约金诉讼请求，予以支持，超出部分，不予支持。桥建公司还主张慧泽公司支付律师费，因桥建公司未提供证据证明该费用实际发生，故对该律师费诉讼请求，不予支持。 针对慧泽公司的反诉请求，因慧泽公司无证据证明桥建公司构成违约，其主张桥建公司退还房屋租金、赔偿违约金及损失的诉讼请求，均无事实及法律依据，不予支持。慧泽公司主张桥建公司还应退还押金18514元，该押金属于违约金性质，亦属过高范畴，应在逾期还房的违约金中予以抵扣。 综上所述，桥建公司所主张的占用费截止2019年8月31日为119091元，违约金为17213元（35727元-18514元），该诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持，慧泽公司的反诉请求，没有事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审判决:一、慧泽公司于判决书生效之日起十日内向桥建公司腾退坐落于武汉市江汉区天门墩路5号桥建大厦附楼6层房屋；二、慧泽公司于判决书生效之日起十日内向桥建公司支付房屋占用费及逾期还房违约金（截止2019年8月31日占用费为119091元，违约金为17213元，之后的占用费以月租金7005.36元为标准，违约金以月租金的30%为标准，自2019年9月1日计算至腾退之日止）；三、驳回桥建公司的其他诉讼请求；四、驳回慧泽公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4872元，由桥建公司负担2095元，慧泽公司负担2777元（此款桥建公司已预付，慧泽公司应随同上述判决款项一并支付桥建公司）；反诉费1852元，由慧泽公司负担。 二审中，各方当事人未提交新证据。

本院认为，本案应围绕慧泽公司的上诉请求及理由进行审理。慧泽公司称其2017年10月就已实际腾退涉案房屋，但即便从慧泽公司一审中提交的照片等证据看，慧泽公司直至2019年7月11日仍在租赁房屋内留存有家具、办公设备、物品等，慧泽公司也未提交证据证明其与桥建公司办理交接手续或移交房屋钥匙，因此慧泽公司的该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，慧泽公司应于租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备无任何损坏交还桥建公司，交还桥建公司房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。慧泽公司租赁期满后，未向桥建公司交换房屋，也未腾空房屋内物品，一审法院判决慧泽公司承担违约责任并无不当，对慧泽公司称其未违约的上诉理由，本院不予支持。慧泽公司主张房屋漏水严重无法使用，桥建公司从而构成违约。慧泽公司提供的证据不能证明租赁合同期内即发生了漏水情形，也未提交其在合同期内向桥建公司提出维修请求的相关证据，慧泽公司也从未自行组织维修，一审法院认定桥建公司并未违约，并无不当。一审法院将慧泽公司缴纳的押金从慧泽公司应支付的违约金中予以抵扣，亦并无不当。 综上所述，慧泽公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4629元，由武汉慧泽投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。

审判长　　骆朝辉 审判员　　张　红 审判员　　叶　欣

书记员　　李明志