华新水泥股份有限公司、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鄂01民终8402号

上诉人（原审原告）：华新水泥股份有限公司,住所地湖北省黄石市大棋大道**。

法定代表人：李叶青，总裁。

委托诉讼代理人：丁谷银，该公司法务。

委托诉讼代理人：柯友义，该公司法务。

上诉人（原审被告）：***，男，1963年12月22日出生，汉族，户籍所在地湖北省汉川市。

委托诉讼代理人：李强,湖北泓峰律师事务所律师。

上诉人华新水泥股份有限公司（以下简称华新水泥公司）因与上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初6462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人华新水泥公司上诉并答辩称：一、一审法院适用法律错误。一审判决按5年前的租金价格计算房屋占用费，与合同正常守约履行毫无差异，未体现我国合同法对合同违约方的违约失信惩治，故而，一审判决部分支持房屋占用费的结论，明显畸轻，二审应依法纠正。二、华新水泥公司诉请法院判令一审的全部诉讼费用由***承担，华新水泥公司支付了立案费用500元、诉讼保全费用2770元，一审法院未对诉讼保全费的承担作出判决，二审法院应判令诉讼保全费2770元由***承担。请求二审法院改判***于本判决生效之日起10日内以按原合同月租金的双倍为标准支付华新水泥公司自2018年8月1日至上述房屋实际腾退之日止的房屋占用费；***承担本案诉讼保全费2770元；***承担二审诉讼全部诉讼费用。

上诉人***上诉并答辩称：一、本案应当中止审理，***已就承租房屋提出优先购买权之诉，本案的审判结果及后期执行均依赖于优先购买权之诉的结果。***是否存在优先购权是本案裁判的先决条件，否则不应当继续审理，应当中止审理，如果***有优先购买权，至少华新水泥公司针对***有优先购买权的房屋的诉讼不能得到支持。但是原审法院并没有考虑前提，在明知***与华新水泥公司就承租房屋有优先购买权诉讼的情形下径行判决不当。二、***有续租权。***在与华新水泥公司签订的租赁合同时，与华新水泥公司的高管张平就协商一致，到期后给让***继续租赁，肯定续签。就在***与华新水泥公司的合同快要到期时，***就数次向华新水泥公司申请请求续签，但华新水泥公司的高管张平就不再接电话，华新水泥公司也拒绝续签。三、***与华新水泥公司的租赁合同显失公平，签订五年的租赁期限明显不符合行业规律和酒店租赁的通行原则。所以本案中约定的五年租赁期限实为显失公平，应予撤销该条款且不应在判决本案时适用该条款。四、在军运会期间，***一直亏损，没有盈利。***认为本案可以适用情势变更的原则。即双方签订租赁合同时所依据的客观情况发生了较大的变化，可以变更合同的部分条款。***也曾向一审人民法院请求判决减少租金，但一审人民法院并未采纳，实为不妥。五、华新水泥公司存在违约行为。***在租赁期间，正常经营，独自依法经营是***天然的权利，任何人不得干扰。但华新水泥公司数次派人在上诉承租的房屋进行拍照，张贴公告，未经允许数次带多人前往***酒店看房，询价。华新水泥公司还多次以各种形式对外声称房屋租赁合同到期，华新水泥公司要收回房屋，华新水泥公司不续租房屋。华新水泥公司的以上行为均是承租期限内实施的，给***造成经营造成极大的影响导致准客户与潜在客户误以为酒店歇业，或者有酒店有纠纷而不住***经营的酒店，从而给***带来了巨大的损失。这些损失均因华新水泥公司造成，因此华新水泥公司违约在先。六、华新水泥公司投入了巨额装修，并安装了电梯，五年的租赁期限根本不够收回成本，***的装修及装修电梯，华新水泥公司应予以按市场价回购。七、由于***承租的房屋均为老式住宅，***租用改造成为酒店，过程十分艰辛，酒店没有大堂，没有电梯，均是***自行改装，加装。且在军运期准备期间，四处打围。非直观的现场察看，无法查清事实的真相。恳请二审法院前往***所在地现场查看。八、在一审诉讼期间，华新水泥公司申请一审人民法院查封了***的所有银行卡及酒店经营的业务卡。***所有的流转资金及酒店经营资金均被冻结。***的生活开销费用也被冻结，从查封冻结到现在***生活举步维艰，将***生活逼入了绝境，恳请二审法院予以解封。综上，请求二审法院依法改判驳回华新水泥公司的全部诉讼请求或发回重审。由华新水泥公司承担诉讼费用。

华新水泥公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令***退还租赁房屋（硚口区利济北路117-123号3层）。2、请求法院判令***向华新水泥公司赔偿自2018年8月1日至退还房屋之日期间的使用费（房屋占用费按原租赁合同每月的两倍计算）。3、请求法院判令本案全部诉讼费用由***承担。

一审法院查明，2013年4月27日，华新水泥公司（甲方）与***（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：***承租华新水泥公司华新水泥公司所有的坐落于武汉市硚口区利济北路117-123号3层的房屋，面积为942.06平方米，租赁期限为60个月，从2013年8月1日起至2018年7月31日止，租赁期限届满，如乙方需要继续承租，提前30天向甲方提出，同等条件下，乙方享有优先续租权或购买权。合同第三条约定：“每年租金32万元，租金每半年度交付一次，每半年度租金16万元。乙方向甲方支付履约押金100000元整。如合同期满，乙方没有损害房屋内的结构及设施和违约现象，则甲方应该在合同期满日如数退还。”第四条约定：“乙方应在合同签订后3日内向甲方支付第一个半年季度的租金，并同时支付押金，以后每个半年度的租金在该半年度开始日提前20日付清”第五条约定：“甲方应保证房屋符合合同约定的使用用途用做宾馆。考虑到此房需要重新装修，合同签订之日起至7月31日为装修期。乙方在使用过程中，经过甲方书面同意的装修，费用由乙方承担，装修成果在租赁期满后，无偿归属甲方。”上述合同签订后，***支付租赁押金100000元并将房屋装修用于经营宾馆至今。2017年12月，因***承租的房屋即将到期，其向华新水泥公司提出书面申请，提出续租请求。2018年6月，华新水泥公司向***发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，明确表示华新水泥公司决定出售租赁房产，合同到期后不再续租，并要求***于合同期满后腾退租赁房屋。***得到华新水泥公司答复后要求主张优先购买权。2018年7月，华新水泥公司再次向***发出《房屋租赁合同到期限期退出通知书》，再次强调要求***到期腾退涉案房屋。此后双方就房屋续租、优先购买等事项多次协商未能达成一致。

另查明，在合同期内***已足额支付租金，合同期满后因华新水泥公司不再同意续租，拒绝接收***支付合同期满后的租金。***已另案起诉主张优先购买权。

一审法院认为，华新水泥公司、***签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定租赁期限至2018年7月31日届满，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”故华新水泥公司主张***退还租赁房屋的请求，法院予以支持。合同期满后***继续使用租赁房屋的应当支付占用费，参照合同约定的租金标准为宜，华新水泥公司主张***自2018年8月1日起至房屋腾退之日止，按原租金标准两倍计算占用费，于法无据，法院不予支持。***辩称政府因“军运会”对其承租的房屋外墙维修，给宾馆正常经营造成影响，应当适用情势变更原则，自2018年8月1日后的占用费减半或减免的意见，法院认为，武汉市人民政府因举办“军运会”对沿街房屋外墙翻修、整治并未对***的经营造成实质影响，而整治完毕后的房屋对其经营的宾馆整体形象亦是提升，且合同期满后***应当将租赁物返还给华新水泥公司，故对该辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百三十五条的规定，判决：一、***于判决生效之日起10日内将承租的位于武汉市硚口区利济北路117-123号3层房屋（产权证号：武房权证硚字第**、9907397-××号）腾退交还于华新水泥公司；二、***于判决生效之日起10日内以年租金320000元为标准支付华新水泥公司自2018年8月1日至上述房屋实际腾退之日止的房屋占用费；三、驳回华新水泥公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费500元，由***负担。

二审期间，双方均未提交新的证据。

二审查明事实与一审查明事实一致。

本院认为，华新水泥公司（甲方）与***（乙方）签订的《房屋租赁合同》约定“租赁期限为60个月，从2013年8月1日起至2018年7月31日止，租赁期限届满，如乙方需要继续承租，提前30天向甲方提出，同等条件下，乙方享有优先续租权或购买权”。***在承租房屋即将到期前向华新水泥公司提出书面续租申请，但华新水泥公司向***发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，明确表示合同到期后不再续租。华新水泥公司有权对涉案房屋是否出租作出处分。***称与华新水泥公司的高管张平协商一致，五年租期届满后承诺让***继续租赁。但***针对所述事实未提交证据证明，依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。应由***承担举证不能的法律后果。***认为其有续租权的上诉理由缺乏证据支撑，本院不予采纳。***主张对涉案房屋享有优先购买权的案件，已经本院（2019）鄂01民终9384号生效判决驳回了***的诉讼请求。***主张因军运会期间对其经营造成实质影响，要求减免占用费的请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于***主张的装修、安装电梯等损失，因***未在本案中提出反诉，本案不予处理，***可另行主张。华新水泥公司认为***应按原租赁合同每月的两倍支付占用费的上诉理由于法无据，本院不予采纳。原审法院已作出武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初6462号之四民事裁定书“补正案件受理费500元，保全费2770元，由***负担。”故对华新水泥公司提出的2770元保全费用负担的问题，本院再不作处理。

综上，华新水泥公司、***的上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1000元，由华新水泥股份有限公司负担500元，***负担500元。

本判决为终审判决。

审判长　叶　欣

审判员　李　文

审判员　陈继红

二〇一九年十二月十日

书记员　邬云格