某某、华新水泥股份有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鄂01民终9384号

上诉人（原审原告）：***，男，1963年12月22日生，汉族，住湖北省汉川市，

委托诉讼代理人：李强，湖北泓峰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：华新水泥股份有限公司，住所地湖北省黄石市大棋大道**。

法定代表人：李叶青，系该公司总裁。

委托诉讼代理人：丁谷银，系该公司员工。

上诉人***因与被上诉人华新水泥股份有限公司（以下简称华新水泥）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初2542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。

***上诉请求：1、撤销一审判决，确认***对案涉房屋享有优先购买权；2、本案一、二审诉讼费用由华新水泥承担。事实与理由：1、本案中华新水泥明确要出售案涉房屋；2、出卖行为发生于租赁期间；3、***能满足华新水泥与案外人所订买卖合同的条件；4、***享有优先购买权的权利的提出、行使均在合理的期限内；5、***应享有案涉房屋的优先购买权。

华新水泥辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

***向一审法院起诉请求：1、请求确认***对位于武汉市硚口区利济北路117-123号三层2-17号37.96平方米的房屋享有优先购买权；2、由华新水泥承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：华新水泥系武汉市硚口区利济北路117-123号3层房屋（共计19套房屋，建筑面积总计942.06平方米）的所有权人。案涉房屋即武汉市硚口区利济北路117-123号3层2-17号房屋系上述房屋中的一套，建筑面积为37.96平方米。2013年4月27日，华新水泥（甲方）与***（乙方）就上述房屋签订《房屋租赁合同》，约定甲方将武汉市硚口区利济北路117-123号3层房屋（共计19套房屋，建筑面积总计942.06平方米）出租给***；合同第二条约定：房屋租赁期限为2013年8月1日起至2018年7月31日，租赁期限届满，如乙方需继续承租，提前30天向甲方提出，同等条件下，乙方享有优先续租权或购买权；第三条约定:年租金为32万元，租金半年交付一次，乙方向甲方支付履约押金10万元；第五条约定：“甲方应保证房屋符合合同约定的使用用途用做宾馆。考虑到此房需要重新装修，合同签订之日起至7月31日为装修期。乙方在使用过程中，经过甲方书面同意的装修，费用由乙方承担，装修成果在租赁期满后，无偿归属甲方。”上述合同签订后，***支付租赁押金100000元并将房屋装修用于经营宾馆至今。

2017年12月，因***承租的房屋即将到期，其向华新水泥公司提出书面申请，提出续租请求。2018年6月14日，华新水泥公司向***发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，明确表示华新水泥公司决定出售租赁房产，合同到期后不再续租，并要求***于合同期满后腾退租赁房屋。2018年7月，华新水泥公司向***发出《房屋租赁合同到期限期退出通知书》，再次明确表示不会续租，双方租赁合同于2018年7月31日终止，并要求***于合同到期日7日内从涉案房屋腾退。2018年7月31日，***向华新水泥书面申请在同等条件下行使优先购买权，购买涉案19套房屋，面积总计942.06平方米。2018年9月6日，华新水泥向***发出《缴纳购房定金通知书》，告知***按1.4万元每平方米的单价购买涉案房屋，购房总价为13188840元（暂定价），并要求***于2018年9月18日支付购房定金500000元，并于2018年9月30日前签订房屋买卖合同，如超过2018年9月18日24时缴纳定金的最后期限未缴纳定金则视同放弃行使优先购买权购买上述房屋，并立即搬离承租的房屋。2018年9月17日，***向华新水泥发出《邀请函》，表示对于华新水泥单方限定价格并限期缴纳定金的要求不予认可，要求与华新水泥约定时间进行磋商洽谈房屋买卖事宜。此后双方就优先购买等事项未能达成一致意见。

一审另查明，华新水泥于2018年10月向法院起诉***要求其从涉案房屋腾退并赔偿占用费，该案经法院审理后作出（2018）鄂0104民初6462号《民事判决书》，判令***从涉案房屋腾退并支付占用费，该案在武汉市中级人民法院进行二审。

一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同。双方合同约定***在同等条件下享有优先购买权。但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。依据本条规定，承租人要行使优先购买权，须符合以下条件：1、出租人要出卖租赁房屋；2、出卖行为须发生于租赁期间；3、承租人可以满足出租人与第三人所订买卖合同的条件；4、承租人享有该权利的时间是在出租人所确定的合理期限内。也就是说，承租人行使优先购买权的前提是出租人在租赁期间出卖租赁房屋。但本案中，双方合同租期已经届满，华新水泥已经明确告知不再续租，双方未签订新的租赁合同。在承租期限内，双方未就购买房屋达成一致意见，现华新水泥未有出售房屋意向。故***现要求对原承租房屋中的一套房屋确认享有优先购买权无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回***的全部诉讼请求。案件受理费减半收取250元，由***负担。

二审中，双方当事人均未提交新证据。

经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为：一审根据双方当事人的诉辩及提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。本院审理期间，***既未有新的事实和理由，也未提交新的证据来佐证自己的主张，故***的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费500元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　张　红

审判员　张海鹏

审判员　龚治国

二〇一九年十一月一日

书记员　李一凡