徐州文化产业投资管理集团有限公司、徐州匠铸建设有限公司等财产损害赔偿纠纷民事一审民事判决书

江苏省徐州市云龙区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏0303民初1167号

原告：徐州文化产业投资管理集团有限公司，住所地徐州市泉山区云泰路2号。

法定代表人：杨森，该公司董事长。

委托诉讼代理人：蒋垒，江苏维阳律师事务所律师。

被告：徐州匠铸建设有限公司，住所地徐州市泉山区迎宾大道20号526室。

法定代表人：李庆民，该公司总经理。

诉讼代表人：徐州匠铸建设有限公司管理人。

负责人：田宇，江苏汇君律师事务所律师。

委托诉讼代理人：石露，江苏汇君律师事务所实习律师。

被告：江苏中建纵横建设科技有限公司，住所地徐州市解放北路汇源置地广场20层03室。

法定代表人：薛月，该公司总经理。

被告：**，男，1971年10月6日生，汉族，住徐州市泉山区。

被告江苏中建纵横建设科技有限公司、**共同委托诉讼代理人：袁智慧，北京泽盈（徐州）律师事务所律师。

被告江苏中建纵横建设科技有限公司、**共同委托诉讼代理人：张望秋，北京泽盈（徐州）律师事务所律师。

原告徐州文化产业投资管理集团有限公司（以下简称徐州文化产业公司）与被告徐州匠铸建设有限公司（以下简称徐州匠铸公司）、江苏中建纵横建设科技有限公司（以下简称中建纵横公司）、**财产损害赔偿纠纷一案，本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐州文化产业公司的委托诉讼代理人蒋垒，被告徐州匠铸公司管理人的负责人田宇及委托诉讼代理人石露，被告中建纵横公司、**共同委托诉讼代理人张望秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告徐州文化产业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决三被告赔偿原告租金损失515715.12元(房屋租金损失从2017年6月1日起计算至2019年7月13日止)。2、本案的诉讼费、鉴定费等全部费用由三被告承担。事实和理由：原告系位于徐州市云龙区中山堂娱乐中心房屋的产权人。被告徐州匠铸公司系徐州市中山堂改扩建工程内装修第一、第二标段工程的承包人。徐州匠铸公司将中山堂改扩建工程内装修第一、第二标段的施工资格以出卖资质、违法挂靠的方式出卖给被告中建纵横公司实际施工，被告**是中建纵横公司原法定代表人。2017年6月起三被告以和徐州市中山堂娱乐中心（以下简称中山堂娱乐中心）存在工程款纠纷为由，强行占据原告名下位于徐州市中山堂娱乐中心二层、三层共13间面积为556.05㎡的房屋。2019年7月13日在原告多次工作下被告交还全部房屋。虽然三被告搬出了强占的房屋，但三被告强占房屋的行为没有合同或法律依据，是违法行为。且涉案房屋为徐州市人民政府交给原告作为国有企业投资的经营性资产，三被告的违法占据房屋的行为给原告造成房屋租金重大损失。为维护自身合法权益，故原告诉至法院。

徐州匠铸公司管理人辩称：徐州匠铸公司自2016年资质被转移走之后就没有工作人员了，所以不存在原告所述的占用房屋的可能性和事实，徐州匠铸公司不应承担责任。

被告中建纵横公司辩称：1、原告主体不适格。本案诉争房屋改扩建工程由中山堂娱乐中心发包，相关建设工程规划许可及施工许可手续均由中山堂娱乐中心办理，原告同诉争房屋无任何关联，涉案房屋迄今也未通过竣工验收，并不能办理相关产权登记手续，原告所提供的产权证照属违规办理，应予撤销。故原告以房屋所有权人提起侵权之诉属主体不适格。2、原告诉称被告强占房屋事实不成立。中建纵横公司于2011年至2014年期间，以原江苏九鼎环球建设科技集团有限公司（以下简称九鼎公司）名义承包中山堂娱乐中心发包的中山堂改扩建装饰装修工程。中建纵横公司已按约完成该工程项目施工，相关单位已通过了竣工验收，但中山堂娱乐中心一直拖欠工程款至今。期间，中山堂娱乐中心相关领导曾允诺以相关房屋抵偿工程款，一直未予以兑现。涉案房屋在中山堂广场施工开始后作为中山堂项目的管理办公用房，由发包方、施工方、监理方等相关项目主体共同办公使用。因发包人中山堂娱乐中心一直未能组织整体竣工验收手续，目前中山堂工程尚不具备交付使用条件，在竣工验收之前，作为实际施工人的中建纵横公司有看管工程现状的具体职责，如工程项目通过整体竣工验收，被告也将向工程发包人交付，而不应交付原告。3、原告诉称租金损失不成立，本案纠纷已经了结。本案实质为中建纵横公司与发包方履行建设工程施工合同而引起的纠纷，为此被告已向法院提起诉讼，该案已经中院终审判决，原告无权另行提起本案诉讼。针对诉争工程欠款及交付事宜，2019年7月中建纵横公司已同中山堂娱乐中心签订了《协议书》，双方已就工程款支付及房屋交付事宜达成一致约定，中建纵横公司于2019年7月13日前已将诉争房屋交付给中山堂娱乐中心，中山堂娱乐中心收回房屋后已向中建纵横公司支付了工程欠款55万元。根据该协议的签订及履行也可以证实被告中建纵横公司不存在强行占据诉争房屋的行为，协议第一（五）条也同时约定了中山堂工程项目交接及整体竣工验收事宜，也可证实诉争房屋未通过整体竣工验收的事实。原告就本案纠纷于2019年3月已提起诉讼，后基于上述《协议书》的签订，原告已撤回起诉，以上说明本案纠纷已经了结，原告再次诉讼违反了一事不再理原则。综上，请求驳回原告起诉。

被告**辩称：**为中建纵横公司的法定代表人在本案中诉讼主体不适格，涉案工程由中建纵横公司以原九鼎公司名义所承包，原告无权将公司原法定代表人均列为被告。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2011年12月20日，九鼎公司（承包人）与中山堂娱乐中心（发包人）签订《建设工程施工合同》，合同约定：工程名称徐州市中山堂改扩建工程，工程内容土建、加固及安装，承包范围工程量清单所含施工图项目。承包人包工包料；开工日期2011年12月26日（具体开工日期以开工报告为准），竣工日期2012年3月28日（具体竣工日期按开工报告推算）。

2013年3月30日，九鼎公司（承包方、乙方）与中山堂娱乐中心（发包方、甲方）签订《消防安装工程施工合同》，合同约定：工程名称中山堂改造消防工程，承包范围为招标范围内工程量清单中所含施工图项目的全部内容。工程承包方式包工包料；开工日期、竣工日期详见开工报告，合同工期总日历天数30天。

2013年3月22日、2014年7月14日九鼎公司作为承包人与中山堂娱乐中心作为发包人先后签订《建设工程施工合同》两份，合同约定：工程名称中山堂改扩建内装修工程（一标段）和中山堂改扩建内装修工程（二标段），工程内容装饰装修，承包范围工程量清单所含施工图项目，承包人包工包料；按工程形象进度支付工程款项，以中标单位月报、监理、甲方签证为准，支付上月完成工程量的70%工程款；待工程决算审计结束后28日内付至审计价款的95%，审计价款的5%为工程质保金，质保期满后7日内按实际发生情况支付质保金余额；装修工程质量保修期为2年，自工程竣工验收合格之日起计算；合同中关于承包人向发包人提供的办公和生活房屋及设施的要求为无；合同还约定了其他相关事项。

中山堂改扩建内装修工程（一标段）和（二标段）《单位工程竣工验收证明书》载明工程竣工日期为2014年12月20日，验收意见为施工符合图纸及相关规范要求，验收合格。该验收证明书中加盖有施工单位九鼎公司、建设单位中山堂娱乐中心、监理单位及设计单位公章。

2018年3月14日，江苏中瑞建设项目管理有限公司对中山堂基础建设改扩建竣工部分出具苏瑞审字（2018）第041号《工程造价咨询报告书》，载明：中山堂基础建设改扩建竣工部分共包含19个单位工程，发包单位为徐州市中山堂娱乐中心，承包单位为包括江苏九鼎环球建设科技集团有限公司在内共11家单位。该报告中的《中山堂改扩建工程审核结果汇总表》显示施工单位为九鼎公司的项目包括中山堂改扩建内装修工程（一标段）和（二标段）、中山堂改扩建工程（土建）和（加固）、锚杆静压桩工程、中山堂娱乐中心改扩建工程安装工程和中山堂改扩建工程（消防）。

2015年8月12日，九鼎公司向中山堂娱乐中心出具授权委托书，载明：徐州市中山堂娱乐中心：兹有我公司承包施工“中山堂改扩建工程内装修工程一标段、二标段施工”项目，该工程由江苏中建纵横建设科技有限公司实际施工，故我公司授权江苏中建纵横建设科技有限公司办理该工程项目相关工程款的结算、协议的签订等手续，并指定下列账户作为工程款的收款账户：账户名：江苏中建纵横建设科技有限公司、账号：60×××71、开户行：江苏银行徐州永康支行，此授权委托书有效期自出具之日至“中山堂改扩建工程内装修工程一标段、二标段施工”项目工程价款全部结清之日止。

2009年12月29日，徐州市文化体制改革与文化产业发展领导小组办公室印发徐文改通（2009）1号文件，制定《徐州市市直经营性文化事业单位转企改制总体方案》，对包括中山堂在内的6家经营性文化事业单位进行转企改制，除徐州会堂、徐州市广告公司和徐州市电影剧场公司原彭城剧场所属不动产按规定处置外，其他单位资产经评估后，由市政府授权文化产业公司经营，转企改制单位在新企业成立时应将原在生产经营中形成的债务承继，并办理相关换据过户手续。2013年10月28日，徐州市人民政府办公室第29号会议纪要载明，根据相关文件精神，尽快将中山堂娱乐中心房产直接登记在文化产业公司名下，对中山堂改扩建工程续建部分，待规划审批手续完善后，一并直接登记在文化产业公司名下。2013年10月30日，徐州市房产管理部门依据上述会议纪要精神，将中山堂的房产登记在徐州文化产业公司名下。徐州文化产业公司将上述房产交与徐州新中影业文化管理运营有限公司实际对外经营。

2016年5月11日，江苏九鼎环球建设科技集团有限公司名称变更为江苏九鼎环球建设科技有限公司。2016年7月11日，江苏九鼎环球建设科技有限公司名称变更为徐州匠铸建设有限公司。2019年6月25日,徐州文化产业集团有限公司名称变更为徐州文化产业投资管理集团有限公司。2019年7月11日，江苏中建纵横建设科技有限公司法定代表人由**变更为薛月。

根据原告举证房产证、土地证显示：2013年10月30日，座落于云龙区淮海东路68号中山堂娱乐中心三期号楼1－101房屋所有权登记在徐州文化产业集团有限公司名下，权属证书编号为国房权证徐州字第××号，房屋总层数4层，建筑面积2532.57㎡。2013年11月8日，该房屋所在土地使用权登记在徐州文化产业集团有限公司名下，权属证书编号为徐土国用（2013）第52472号，土地座落云龙区淮海东路68号中山堂娱乐中心一期、二期号楼101、102、三期号楼1－101。2020年10月9日，座落于云龙区淮海东路68号中山堂娱乐中心三期号楼1－101不动产权属登记在徐州文化产业投资管理集团有限公司名下，权属证书编号为苏（2020）徐州市不动产权第0136296号，建筑面积2532.57㎡。原告称因其名称变更故于2020年重新办理了权属证书。

2019年7月，中山堂娱乐中心（甲方）与中建纵横公司（乙方）签订《协议书》一份，载明：鉴于：1、甲方在2012年12月30日和九鼎公司签订《中山堂改扩建工程内装修工程施工合同（一标段）》，在2014年7月14日和九鼎公司签订《中山堂改扩建工程内装修工程施工合同（二标段）》。2、2015年8月12日，九鼎公司向甲方出具委托书。九鼎公司委托乙方办理中山堂改扩建内装修工程项目的相关工程款的结算，协议的签订等手续，并指定工程款支付的指定账号为：账户名：江苏中建纵横建设科技有限公司；账号：60×××71，开户行为：江苏银行永康支行。委托书的有效期至工程款全部付清之日止。3、2018年3月14日经政府审计后，苏瑞审字2018第041号《工程造价咨询报告书》中《中山堂改扩建工程审核结果汇总表》序号第1、2项工程款合计为1539.24万元，甲方已向乙方支付1410万元，因此工程款尚欠：129.24万元。为此甲、乙双方本着友好协商、平等自愿的原则，就甲方尚欠工程款及乙方向甲方返还房屋（附件：《中山堂一层门面房及中山堂三期二层、三层办公室用房界定证明》）等事项达成一致意见，并制定本协议，内容如下：一、付款时间及条件（一）乙方承诺于2019年7月13日交还中山堂二层整层房屋，面积为544平方米，及三楼南侧2间房屋。甲方承诺在收回上述房屋后1个工作日内向乙方支付欠款55万元。（二）乙方承诺：如云龙法院没有认定乙方是实际施工人，徐州市中山堂娱乐中心前期支付的55万元将全额退还给中山堂娱乐中心，因此产生的一切法律后果由乙方承担；前期徐州市鼓楼法院（2017）苏0302执1537号通知书和徐州市泉山法院（2017）苏0311执1855号通知书通知中山堂娱乐中心协助执行冻结款项共计：980余万元。因支付我55万元款项产生的一切法律后果由乙方承担。（三）剩余款项待云龙法院判决后支付。（四）乙方承诺在支付余款前向甲方开具中山堂改扩建工程内装工程一标段、二标段工程工程1539.24元工程普通增值税发票送达甲方；甲方在收到全部发票后3个工作日内向乙方支付欠款。（五）乙方在支付剩余款项前配合甲方办理中山堂工程完工所需的全部交接和整体竣工验收工作，严格按照建设局质检站竣工验收资料清单（附件：《竣工验收提供资料清单》）及要求提供、签署施工方所应提供的相应资料，如乙方在收到甲方书面配合要求5个工作日内未履行施工方应尽配合义务完成竣工验收工作，甲方有权延付剩余款项。二、甲方将协议书约定的款项支付乙方账户后，视为甲方已经履行支付工程款义务。三、经甲乙友好协商达成一致。四、本协议一式四份，甲、乙各执一份，上报主管部门一份。

原告称被告中建纵横公司、**自2017年6月（具体日期为2017年6月26日）开始占用涉案中山堂娱乐中心三期号楼1－101房屋的二层整层及三层两间房屋，是通过破坏房屋锁具强行搬进去后作为办公经营使用，后中山堂娱乐中心按上述协议书约定向中建纵横公司支付工程款55万元，占用人于2019年7月13日交还了被占用的房屋。关于具体占用的主体，原告称是中建纵横公司以徐州匠铸公司中山堂内装修项目部名义进行了占用，在二层悬挂了中建纵横公司的招牌，包括中建纵横公司还有被告**等人都在里面办公，并称被告**在占用房屋过程中存在指挥策划的行为。被告中建纵横公司称其没有占用上述房屋，而是在上述期间作为涉案工程的实际施工人合法看管使用，并由发包方、施工方、监理方等相关项目主体共同作为办公用房使用。被告**称大概从2014年或2015年起，因为原来施工人员临舍拆除，故建设、施工人员搬入涉案房屋中作为办公使用。通过原告提供的照片可以看出涉案房屋中挂有中建纵横公司的牌子，中建纵横公司称其以施工人身份悬挂该标识是取得了中山堂娱乐中心的许可。

本案审理过程中，原告申请对原告名下位于徐州市中山堂娱乐中心二层10间和三层3间（共13间房屋）的面积分别进行测绘；对以上房屋自2017年6月1日起至2019年7月13日止的每平方米租金的价格进行鉴定。经本院委托，江苏拓普森房地产资产评估规划测绘有限公司经过现场勘验，作出《徐州市淮海路68号中山堂娱乐中心二层10间和三层三间（共13间）房屋面积测绘成果报告书》，测绘结果为二层12间房屋套内建筑面积为460.0平方米；三层2间房屋套内建筑面积为65.0平方米。原告因此支付鉴定费1万元。徐州天财茂资产评估事务所经过现场勘验，作出《徐州市中山堂娱乐中心二层和三层房屋自2017年6月11日至2019年7月13日止每平方米月租金资产评估报告》，评估结论为：二层的2－11、2－10、2－09、2－08、2－07、2－06、2－06西面积共286.10㎡，2016.6.1－2017.6.30每平方米月租金为38元，2017.7.1－2018.6.30每平方米月租金为40元，2018.7.1－2019.7.13每平方米月租金为41元；二层的2－11西、2－01北、2－01－2－02、2－03面积共173.90㎡，2016.6.1－2017.6.30每平方米月租金为35元，2017.7.1－2019.7.13每平方米月租金为36元；三层的3－06、3－07面积共65㎡，2016.6.1－2017.6.30每平方米月租金为36元，2017.7.1－2019.7.13每平方米月租金为38元。原告因此支付鉴定费1.4万元。庭审中，原告主张被告占用的是二层整层房屋和三层南侧两间房屋，具体面积和房号以测绘为准。

2019年2月25日，江苏维阳律师事务所向被告**、中建纵横公司发送律师函，内容为：据徐州市文化产业集团有限公司的委托，就你们自2014年至今占据文产集团名下位于徐州市中山堂娱乐中心二、三层办公用房共13间面积为556.05㎡的房屋，并且自2014年至今你们一直拖欠上述房屋所产生的水电费用。你们的行为给文产集团造成重大经济损失。为此委托人要求：1、请你们在收到本函的7个工作日内将占有的徐州市中山堂娱乐中心二、三层办公用房全部返还给文产集团。2、如在上述期限未交还全部房屋，我所将根据文产集团的授权将你们起诉至法院解决。届时文产集团将向你们提出返还房屋、承担2014年至实际返还之日止的房屋租金损失和水电费用的诉讼请求。中建纵横公司于2019年3月3日回函称：我司于2011年至2014年期间，以原九鼎公司名义承包徐州市中山堂娱乐中心发包的“中山堂改扩建装饰装修工程”，该工程项目我司已按约完成了施工，并已通过了竣工验收，但徐州市中山堂娱乐中心一直拖欠工程款至今。期间，徐州市中山堂娱乐中心相关领导曾允诺以相关房屋抵偿工程款，但目前为止一直未予以兑现。贵所函件中所表述中山堂二楼、三楼相关办公用房，在中山堂广场施工开始后作为中山堂项目的管理办公用房，由发包方、施工方、监理方等相关项目主体共同办公使用。因徐州市中山堂娱乐中心一直未能组织整体竣工验收手续，目前中山堂工程项目尚不具备交付使用条件，为保证工程项目质量符合验收标准，我司对相关房屋仍有看管职责。如工程项目通过整体竣工验收，我司也将向工程发包人徐州市中山堂娱乐中心交付，而不应交付给他方主体。综上，贵所函件中的要求同事实不符，望贵所能督促相关责任主体尽快履行付款责任，并加快项目的整体竣工验收进程。

本案审理过程中，徐州市中山堂娱乐中心出具情况说明一份，主要内容为：中建纵横公司、**关于“徐州市中山堂娱乐中心在中山堂改扩建内装修一二标段工程竣工验收后一直拖欠工程款。期间，徐州市中山堂娱乐中心相关领导曾允诺以相关门面房抵偿工程款，但目前为止一直未予以兑现。”的说法不属实。涉案房屋为徐州市人民政府授权徐州市财政局及下属单位徐州文化产业投资管理集团有限公司的国有房产对外进行经营。我单位及人员从未向中建纵横公司、**表示过以房屋抵偿工程款的意见，我单位及相关人员也无权做出上述意见。

本院认为：公民的合法民事权益受法律保护，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担赔偿责任。原告作为涉案房屋的合法所有权人，对于受到妨害其行使完全的房屋所有权等侵害行为所造成的相关损失，有权要求侵权人承担损害赔偿责任。被告主张原告就涉案房屋取得的权属证书系违规取得但未提供证据，且该权属证书并未被撤销，对被告的该项辩称意见，本院不予采纳。关于被告是否存在占用涉案房屋的侵权行为。从当事人的陈述意见来看，被告中建纵横公司对于其使用涉案房屋的事实并不持异议，结合《协议书》中关于由中建纵横公司交还中山堂二层整层房屋及三楼南侧2间房屋的约定内容，可以认定中建纵横公司自2017年6月26日起至2019年7月13日占有使用涉案房屋二层整层及三楼南侧两间房屋的事实。被告中建纵横公司认为其是作为实际施工人将涉案房屋作为办公用房合法使用且经发包方同意，对此，从涉案建设工程施工合同等相关证据来看，并无关于由施工方使用涉案房屋作为办公用房的约定，结合中山堂改扩建内装修工程（一标段）和（二标段）《单位工程竣工验收证明书》载明的竣工日期，即使中建纵横公司作为工程的实际施工人在施工期间将涉案房屋作为办公用房，在工程竣工结束后其也没有合理理由再继续使用该房屋。被告主张其使用该房屋系经过发包方同意但未提供相关证据，且从中山堂娱乐中心出具情况说明来看，被告的该说法不能成立，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。因被告不能提供证据证明其使用涉案房屋系经过房屋权利人同意，那么其未经允许使用该房屋的行为即构成对房屋所有权人即原告的侵权，在其占用该房屋期间给原告造成了租金损失，被告中建纵横公司对此存在过错，应承担赔偿责任。

关于被告徐州匠铸公司是否应承担赔偿责任的问题。原告称中建纵横公司以徐州匠铸公司中山堂内装修项目部名义进行了占用，但从其提供照片来看涉案房屋中所挂的是中建纵横公司牌子，原告陈述的房屋占用经过也是由中建纵横公司及相关人员实施，协议书约定的房屋交还主体亦为该公司，并无证据表明徐州匠铸公司对该房屋进行了占有使用的侵权行为。对原告要求徐州匠铸公司承担赔偿责任的诉请，本院不予支持。

关于被告**是否应承担赔偿责任的问题。综观本案相关事实，中建纵横公司占用涉案房屋与该公司就涉案工程进行施工而产生的工程款纠纷存在关联性，**作为当时的公司法定代表人，其在占用房屋过程中的行为应认定均系代表公司所实施，中建纵横公司与中山堂娱乐中心签订的协议书中亦是约定由该公司交还涉案房屋，故不能认定**个人系占用涉案房屋的侵权人。故对原告要求被告**承担赔偿责任的诉请，本院不予支持。

关于原告主张的租金损失金额。本案鉴定机构经现场勘验后就涉案房屋的面积及租金出具鉴定意见，且该机构均具有相应鉴定资质，对其出具的鉴定意见本院予以采纳，但租金起算时间应从原告认可的2017年6月26日起算，故对该租金损失应以该起算时间点计算为499580元。对原告要求被告中建纵横公司支付租金损失的诉请，本院按该金额予以支持。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十九条之规定，判决如下：

一、本判决生效之日起十日内，被告江苏中建纵横建设科技有限公司向原告徐州文化产业投资管理集团有限公司赔偿租金损失499580元；

二、驳回原告徐州文化产业投资管理集团有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10135元、鉴定费24000元，由被告江苏中建纵横建设科技有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。

审　判　长　　张鑫瑶

人民陪审员　　王　娟

人民陪审员　　宋海燕

二〇二二年二月十六日

书　记　员　　刘　铭