某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省南通市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏06民终5548号

上诉人（原审第三人）：***，男，1985年6月6日出生，住如东县。

委托诉讼代理人：钱国梅，北京市盈科（南通）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，1971年4月24日出生，住南通市海门区。

委托诉讼代理人：包卫星，江苏弘謇律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：杨晓林，男，1969年10月30日出生，住南通市海门区。

委托诉讼代理人：包卫星，江苏弘謇律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：顾某，女，1962年12月9日出生，住海门市。

原审第三人：欣乐房地产集团有限公司，住所地南通市海门区南海路1081号。

法定代表人：袁朝晖，该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈旭辉，男，该公司员工。

上诉人***因与被上诉人***、杨晓林、顾某、原审第三人欣乐房地产集团有限公司（以下简称欣乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市海门区人民法院（2021）苏0684民初1432号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾某于上诉期内提交了上诉状，但未在规定的期限内缴纳二审案件受理费或提出司法救助申请，其二审中提交的减免诉讼的申请亦不符合司法救助的规定，本院不予准许，本案按顾某自动撤回上诉处理。

***上诉请求：撤销一审判决，依法改判案涉《房产转让协议书》无效。事实与理由：1.本人的身份证仅出现在***、杨晓林向江苏省农垦江心沙农场社区管理委员会拆迁安置办公室调取的资料之中，该资料中涉及的证明、身份证、结婚证等材料都是顾某因办理人口面积审批手续而向拆迁安置办公室提交，本人的身份证并没有留存在***、杨晓林手中，顾某也没有向***、杨晓林提供本人的身份证，不能据此推断本人全权委托***、杨晓林办理选购房屋事宜。2.人口享受面积审批手续系顾某亲自办理，办理过程与***、杨晓林无涉，他人不好代办，***、杨晓林在办理选房手续时也没有使用到本人的身份证信息。一审中涉及到本人身份证等信息的陈述系顾某回忆不清所致，顾某因××造成身体虚弱、记忆力下降，且其不适应庭审节奏，已记不清为什么会在***、杨晓林处。3.身份证信息的获取途径有多种，未有任何法律规定将身份证信息提供的行为认定为委托代理行为。况且，本案涉及到不动产的转让，对普通人而言是大额的财产处置，应当更加严谨。只有提供本人明确委托处置财产的书面资料，才能视为本人的委托。但本案从一审至今从未出现过任何本人的委托手续，本人也未对顾某的行为予以追认，故顾某与***、杨晓林签订的《房产转让协议书》对本人不发生法律效力。4.2010年7月经农场批准确认，案涉房屋安置面积本人享受70㎡，顾某享受35㎡。因本人长期与顾某分开生活，感情淡薄，顾某当时与***、杨晓林交易时并没有告知本人。直至2018年顾某身患××需要照顾才与本人生活在一起，***、杨晓林打电话给顾某要求过户，顾某因身体原因要求本人代为处理，本人才知晓案涉房屋事宜。5.***、杨晓林与顾某同为海门江心沙农场的居民，***、杨晓林在2010年完全知晓拆迁政策，明知购买的安置面积里有本人的份额，为了低价购房才罔顾事实执意与顾某签订购买协议，顾某因为亲情淡薄，未考虑本人权益，为拿到12000元的面积款，向本人隐瞒了在安置面积中享有份额的事实。顾某、***、杨晓林三人出于占便宜心理达成协议，实际侵犯了本人的财产权益，案涉《房产转让协议书》依法应认定为无效。6.本人在案涉房屋中直接份额为70㎡，占案涉房屋148.28㎡的47%，案涉房屋买卖没有经过占有份额三分之二按份共有人的同意，顾某存在过错，***、杨晓林不具备善意第三人的条件，故案涉《房产转让协议书》无效，也不具备履行的条件。

***、杨晓林辩称，我方与顾某签订案涉《房产转让协议书》距今已有12年，我方购买房屋后进行了装修并实际居住至今，在这长达十余年的时间里，***从未对此提出过任何异议。2.根据当时农场的政策，案涉房屋无法办理过户手续，现在根据政策已经允许办理过户和产权证。顾某与***系母子关系，顾某作为户主对安置房指标进行处分对其他被安置人具有约束力。3.即便出卖方对房产没有所有权或者处分权，根据规定相应的合同也属有效。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

顾某辩称，本案所涉无房户的安置是朋友告知本人，后本人直接进行了办理。在手续全部办好后，***的父亲经常打本人电话，要求买这个房子。当时本人不想卖，后来我同意卖，拿了12000元，但没有提供本人儿子***的身份证，***不清楚此事。***、杨晓林也知道案涉面积中有本人儿子***的份额，但其并没有提出要联系***确认，我要求撤销案涉《房产转让协议书》，该合同无效。

欣乐公司辩称，对本案没有意见。

***、杨晓林向一审法院起诉请求：1.判令顾某继续履行双方于2010年8月25日签订的《房产转让协议书》；2.请求顾某协助***、杨晓林将坐落于海门市江心沙农场××区××幢××室房屋及××幢××号车库办理房屋产权过户变更登记手续。

一审法院认定事实：顾某系江苏省农垦江心沙农场职工。2010年8月，其作为无房户，经向江苏省农垦江心沙农场申请并审批同意，可购买××区住房一套，享受人口面积105㎡（其中顾某35㎡，***70㎡）。

2010年8月9日，顾某与***、杨晓林协商将购房权利转让，***、杨晓林一次性支付顾某12000元，顾某出具收到房子计划面积款人民币12000元正的收条一份。同日顾某出具委托书，委托***办理江心沙南闸口房屋拆迁及安置房屋购置等相关事项。2010年8月20日，***代表顾某与欣乐公司办理了相关选房手续，并以顾某名义代为支付欣乐公司案涉房屋总房款174434元，在房屋移交手续及结账单上，均由***签字，所购买的房屋即为案涉房屋，并领取了钥匙办理了房屋移交手续。2010年8月25日，***、杨晓林与顾某签订了《房产转让协议书》一份，甲方为顾某，乙方为杨晓林，约定甲方自愿将江心沙农场××区××幢××室房产（房屋面积148.78㎡，车库××幢××号，面积30.24㎡）转让给乙方；经双方协商，乙方根据约定向甲方一次性缴付房产转让款后，甲方将房产钥匙及房产所有产权票证交付给乙方，甲方的房屋产权及土地使用权即归乙方所有。甲方及甲方子女包括亲属无权再作处理。今后如遇拆迁安置等事宜，相关赔偿及安置待遇均归乙方享受；基于该房产暂时不能办理房屋产权和土地使用权转让手续的实际情况，双方共同约定：待该房产可以办理相关转让手续时，甲方应无条件提供相关过户资料协助乙方办理房屋产权和土地使用权转让的所有手续，费用由乙方全额承担。房产转让后，在办理相关转让手续前，该房产产生的一切费用，由乙方承担。2011年3月，***、杨晓林办理水电、燃气后装修入住案涉房屋并实际居住至今。当时因开发商原因不具备办理产证条件，故一直未办理过户登记手续。现案涉小区自2021年开始可以办理产权登记及过户手续，双方因协商办理过户手续未果，***、杨晓林遂提起诉讼。

一审另查明，***系顾某儿子，顾某于1994年协议离婚，婚生子***由其抚养。但实际并未随顾某在农场共同生活。

一审法院认为，***、杨晓林与顾某签订的《房产转让协议书》是双方真实意思的一致表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。涉案房屋是顾某申请获批后选购，虽选购面积中有其子享有的面积，但该选购房屋由顾某全权委托***、杨晓林办理，实际钱款均由***、杨晓林支付，且委托时将顾某及***身份证等信息均提供给了***、杨晓林，故应认定顾某有权处分涉案房屋。现合同各方都已经履行了房屋款项和房屋占有的交接，且***、杨晓林入住已经十年，目前就剩房屋的权属登记尚未办理过户。现过户条件已具备，因此，***、杨晓林的诉讼请求，于法有据，应予支持。对于产权过户登记过程中产生的过户费、税费等费用，根据双方协议约定应由***、杨晓林承担。***主张房屋买卖合同未经其同意而转让无效，理由不能成立，其诉讼请求不予支持。据此，一审判决：一、继续履行***、杨晓林与顾某签订的《房产转让协议书》，由顾某于本判决生效之日起三十日内将南通市海门区江心沙农场××小区××幢××室（附属设施：××幢××号车库）产权过户登记至其名下，所需一切费用由***、杨晓林承担。二、顾某在南通市海门区江心沙农场××小区××幢××室（附属设施：××幢××号车库）产权落户后的十日内将该房屋过户登记至***、杨晓林名下；所需一切费用由***、杨晓林承担。三、驳回***请求确认***、杨晓林与顾某签订的《房产转让协议书》无效的诉讼请求等。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

***提交一份与江苏省农垦江心沙农场社区管理委员会工作人员的录音，证明顾某当时办理无房户安置面积提供的资料中包括***的身份证等资料，***的身份证是在办理无房户购置住房审批时向相关部门提交的，而非向***、杨晓林提交的事实。

***、杨晓林质证认为：对录音的真实性无异议，但***身份证复印件的提交问题与本案争议焦点无关，顾某作为户主有权办理安置手续及转让指标，欣乐公司也是根据顾某的委托书办理了交接手续。

顾某、欣乐公司对***提交的证据均无意见。

***、杨晓林提交四份情况说明，证明案涉房屋安置面积的转让市场价为1万元左右。

***质证认为：***、杨晓林提交的情况说明内容属于证人证言，该证据不符合证人证言的形式要件，也无法确认证人的身份，不应采信。同时，该情况说明只能反映相应面积的价格，而本案争议的是顾某、***、杨晓林在明知案涉房产有***面积的情况下，出于私利没有告知，侵害了***的利益，该四份情况说明不能达到其证明目的。

顾某质证认为：情况说明中的人员情况与本人家庭情况不同，他们均是拆迁户，分了多套房屋，于是将多余的面积转让，而本人家庭属于无房安置。***、杨晓林在购买房屋时知道顾某是无房户，安置信息中由***的面积。

欣乐公司对***、杨晓林提交的证据没有意见。

对当事人提交的上述证据，本院将综合认定。

本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。

本案二审争议焦点为：案涉《房产转让协议书》的效力及对***是否具有约束力。

本院认为，案涉《房产转让协议书》系顾某与***、杨晓林之间的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据本案查明的事实，顾某与***、杨晓林在签订转让协议时均明知该房屋安置面积中有顾某儿子***的份额，作为顾某在出售时未提交***的委托手续，其行为构成对***的无权代理。但顾某与***本身系母子关系，顾某在***未参与的情况下即通过有关部门的审批，加上相关审批表、移交手续、结账单等材料上户主均为顾某的记载，顾某具有***代理权的表象。作为***、杨晓林而言，其与顾某签订协议后，凭顾某出具的委托书即成功与欣乐公司办理了交房手续，支付了相应房款并实际居住长达十余年，***、杨晓林属善意且无过失的相对人。在此情况下，顾某的行为构成对***的表见代理，一审认定由顾某继续履行《房产转让协议书》并无不当。***主张案涉《房产转让协议书》无效，对其无约束力，但其所举证据不能证明顾某与***、杨晓林之间存在恶意串通的情形，对其该主张本院碍难支持。

综上，***的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4029元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　杨　盛

审 判 员　　吕　敏

审 判 员　　张峥嵘

二〇二二年二月二十三日

法官助理　　顾　星

书 记 员　　王志佳