焦作市中站区府城街道办事处店后村村民委员会、焦作市方圆运业有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省焦作市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）豫08民终1904号

上诉人（原审原告）：焦作市中站区府城街道办事处店后村村民委员会，住所地:河南省焦作市中站区丰收路西段路北。

法定代表人：冯光泽，主任。

委托诉讼代理人：王锦汉，焦作市体化示范区正德法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告）：焦作市方圆运业有限公司，住所地：河南省焦作市中站区跃进路23号。

法定代表人：冯德明，总经理。

委托诉讼代理人：王琳，女，焦作市方圆运业有限公司员工。

被上诉人（原审被告）：焦作市中运汽车贸易有限公司，住所地：河南省焦作市中站区丰收路市委党校西。

法定代表人：王培义，总经理。

委托诉讼代理人：李红伟，河南苍穹律师事务所律师。

上诉人焦作市中站区府城街道办事处店后村村民委员会（以下简称店后村委会）因与被上诉人焦作市中运汽车贸易有限公司（以下简称中运公司）、焦作市方圆运业有限公司（以下简称方圆公司）租赁合同纠纷一案，不服焦作市中站区人民法院（2020）豫0803民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人店后村委会上诉请求：1、撤销焦作市中站区人民法院（2020）豫0803民初8号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定案件事实错误。《包青协议》所涉包青费具有补偿土地季节性停耕损失的特殊性质，且交纳期限约定明确，被上诉人逾期支付构成根本违约。首先，土地包青费缴纳时间约定明确，不存在未约定一说。上诉人与方圆公司签订《包青协议》。该协议第二条明确约定：“第一季包青款每年7月20-30日支付，共计13760元，第二季包青款每年12月20日-31日支付，共计13760元”。2014年前后经上诉人与被上诉人协商，包青费变更为每年一次性支付35776元。一审认为“被告焦作市中运汽车贸易有限公司于2019年12月18日已支付2019年7月-2020年7月包青款，因双方未明确约定每年包青款支付时间，根据双方以往的交易习惯及形成纠纷的过程，被告在履行合同中不构成违约”，该部分认定明显忽略合同约定付款时间，属于事实认定严重错误。其次，所谓“包青费”具有鲜明的时间节点，该费用性质特殊，“先付款后用地”的行业规则不容随意解释。根据《包青协议》载明的付款时间约定以及被上诉人交款单附言，均明确系交纳当年7月至次年6月期间的包青费。数额虽经双方协商后予以增加变更，但付款时间节点并未变更。一审查明“2019年，原告认为被告未及时支付包青款，向法院提起诉讼后，被告焦作市中运汽车贸易有限公司于2019年12月18日支付给原告2019年7月-2020年7月的包青款”。结合上述事实、土地租赁行业交易习惯以及合同双方履行情况，应当认定被上诉人逾期支付包青费。一审法院“先用地后付款”的认定严重损害农户利益，上诉人不能按时发放包青费，合同目的不能实现。被上诉人直至上诉人起诉后才予支付，这一明显违约行为应当予以认定。二、一审适用法律不当，判决显失公正。首先，一审中上诉人及方圆公司就年包青费变更增加为35776元，每年一次性支付均无异议，但一审认定双方在实际履行合同中未明确约定包青款具体支付时间，显属不当。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”，又根据第九十四条第(四)项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，应当依法认定被上诉人逾期支付包青费，符合解除合同的法定条件。其次，被上诉人存在多个转租行为，上诉人已经提供完整录像能够清楚地识别被上诉人院内多家商铺正在经营，且注册地址均在被上诉人院内。郑州德邦物流有限公司焦作中站区分公司在被上诉人经营院内设立物流仓储，双方均为独立法人。被上诉人虽称系合作经营，一审中所出具《合作协议》因属于虚假证据未被采信，且未经上诉人同意即将案涉土地使用权让与该公司使用的行为等同转租，严重侵犯上诉人作为土地所有权人的合法权益，应当根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，认定转租行为损害上诉人利益，依法将《包青协议》予以解除。

被上诉人中运公司辩称，一、店后村委会所述不属实，在一审中，店后村委会也认可2015年以后双方对包青费的支付方式从一年两次改为一年一次，店后村委会所述的违约行为不存在。二、中运公司并没有将租赁的土地转租他人，店后村委会所述的情况是中运公司经营方式的一种，土地是根据土地证显示仍然在中运公司名下，一审认定事实清楚，应当驳回上诉，维持原判。

被上诉人方圆公司辩称，同意中运公司意见。

店后村委会向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与第一被告于2005年3月1日签订的《包青协议》；2、判令二被告自判决后三日内返还原告的27.52亩土地并恢复原状，所产生费用由被告自行承担；如逾期未履行,每逾期一天占用费按照98元/天上浮30%的标准，计算至实际返还土地之日止；3、判令二被告连带支付原告2019年7月2日至起诉之日的包青费13230元；起诉之日至判决之日的包青费按照上述标准计算；4、案件受理费等全部费用由二被告承担。

一审法院认定事实：焦作市中站区朱村乡店后村委会（甲方）与焦作市方圆运业有限公司（乙方）于2005年3月1日签订了《包青协议》。协议约定：1、甲方愿将丰收路北总面积27.52亩土地给乙方使用(包青区域附图)，由乙方负责办理用地手续。2、乙方在动工第一季包青面积为18.78亩，每亩800元，共计15024元，第二季包青面积为27.52亩，每亩包青款500元，共计13760元，次年后每亩每季包青款500元，第一季包青款每年7月20—30日支付,共计13760元，第二季包青款于每年12月20—31日支付，共计13760元，包青年限为30年。(2005年3月1日—2035年3月1日)3、协议生效后，甲乙双方不得以任何理由终止协议，双方法人代表的变更不影响协议的继续履行。(国家征地例外)4、未尽事宜，由双方协商解决。协议还约定了其他事项。协议签订后，原告将土地给被告使用，被告每年按约定支付给原告相应的包青款。后经双方协商一致，将两季的包青款上调至每年每亩1300元，并将支付方式改为每年一次性支付，支付金额为35776元。2015年至2018年，被告焦作市中运汽车贸易有限公司均在每年的7、8月份支付当年的包青款。2019年，原告认为被告未及时支付包青款，向法院提起诉讼后，被告焦作市中运汽车贸易有限公司于2019年12月18日支付给原告2019年7月—2020年7月的包青款。

另查明，2009年11月23日焦作市人民政府土地管理文件焦政土字（2019）143号批复：一、同意丰收路北店后村、府城村集体耕地1.9323公顷转为建设用地。二、同意店后村、府城村以2.5092公顷集体土地使用权和焦作市中运汽车贸易有限公司联营兴办企业，用地性质为商业，土地所有权归村农民集体所有。联营期限至2035年7月1日。2010年8月4日焦作市中运汽车贸易有限公司申请办理集体土地使用证。2010年8月4日对中站区丰收路北侧土地进行地籍调查，2010年8月18日焦作市国土资源局对土地登记申请审核情况予以公布并进行公告。2010年10月焦作市国土资源局审批完成。2010年10月22日焦作市人民政府向焦作市中运汽车贸易有限公司办理了集体土地使用证。

焦作市中运汽车贸易有限公司是由焦作市方圆运业有限公司出资成立的子公司。

一审法院认为，本案中原告作为出租人将土地交付给被告使用、收益，被告应按约定支付相应的租金。原、被告在实际履行《包青协议》的过程中，双方已经形成每年一次性支付、收取一年包青款的交易习惯。被告焦作市中运汽车贸易有限公司于2019年12月18日已支付2019年7月—2020年7月包青款，因双方未明确约定每年包青款具体的支付时间，故根据双方以往的交易习惯及形成纠纷的过程，被告在履行合同中不构成违约，另原告提交的证据亦未能充分证明被告存在转租行为，故原告的诉请该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条之规定，原审判决：驳回原告焦作市中站区府城街道办事处店后村村民委员会的诉讼请求。案件受理费340元，由原告焦作市中站区府城街道办事处店后村村民委员会负担。

本院二审查明的案件事实与一审相同。

本院认为，2005年3月1日，店后村委会通过签订《包青协议》的方式将案涉土地出租给方圆公司使用。在合同履行中，双方将包青款上调至每亩每年1300元，并将支付方式改为每年一次性支付，支付金额为35776元。上述协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。由于双方并未就款项支付时间进行明确约定，考虑到协议变更后，包青款的历次支付时间，以及店后村委会提起本案诉讼时，已经支付的包青款尚未到期等实际情况，一审认定方圆公司并未构成违约正确。关于店后村委会上诉称方圆公司存在多次转租的主张，该主张缺乏有效证据印证，且方圆公司作为一家专门从事货物运输的企业，有权结合自身经营范围开展业务，故本院对店后村委会的该项上诉理由亦不予支持。据此，一审判决驳回店后村委会的诉讼请求，具有事实和法律依据，应予维持。

综上所述，店后村委会的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费340元，由上诉人焦作市中站区府城街道办事处店后村村民委员会负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　刘军审判员余同云审判员毕蕾

二〇二〇年九月十五日

代书记员　张　　　　　艳　　　　　娇