南昌百特智能化实验室技术有限公司、某某房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

江西省南昌市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）赣01民终2046号

上诉人（原审被告）：南昌百特智能化实验室技术有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区昌东工业区东升大道****，统一社会信用代码：91360100716549509H。

法定代表人：练新廷，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘静，北京大成（南昌）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：肖欢，北京市京师（南昌）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1969年12月18日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。

委托诉讼代理人：邓乐，江西秦风（南昌县）律师事务所律师。

上诉人南昌百特智能化实验室技术有限公司（以下简称百特公司）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2020）赣0111民初727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人百特公司委托诉讼代理人刘静、肖欢，被上诉人***及其委托诉讼代理人邓乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

百特公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回***的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由***负担。事实与理由：（一）《并购协议》中的并购行为并未完成，案涉厂房未实际交付给百特公司，一审判决认定并购行为于《并购协议》生效之日已经完成，厂房同时已由百特公司占有明显错误。1.《并购协议》第四条对移交公章和股权变更前的相关事项进行了约定，一审认定协议生效之日为并购行为完成之日属于事实认定错误。且案涉厂房系***自建财产，不属于南昌市奥宇实业有限公司（以下简称奥宇公司）名下的财产，不属于《并购协议》约定的各方权利义务范围。2.***分别与百特公司、奥宇公司签订租房合同，且未将案涉厂房交于百特公司使用，百特公司不应当支付租金或房屋占有使用费。3.***未提供证据证明百特公司签订租房合同系用于奥宇公司使用或指示其向奥宇公司交付，故不应当将奥宇公司占有案涉厂房视为百特公司占有。（二）一审法院没有准确把握《租房合同》、《并购协议》等证据的内容，适用法律错误。百特公司并未占有案涉厂房，使用人系奥宇公司，***未履行与百特公司签订的租房合同，属于违约，百特公司有权拒绝支付租金或房屋占有使用费。

***辩称，一审判决事实认定清楚、适用法律正确，恳请二审法院驳回百特公司的上诉请求，维持原判。（一）***在一审中已提供充分证据证明百特公司租赁案涉房屋。本案房屋租赁事实发生的前提是百特公司收购了奥宇公司的全部股权，为了继续经营奥宇公司和明确双方的权利义务，签订了案涉房屋租赁合同。（二）通过理清本案的基本事实可以发现，百特公司的一审答辩意见和二审上诉理由均是为了逃避责任。百特公司不仅已实际掌控奥宇公司，且已按照其管理模式进行经营管理，奥宇公司的公章、营业执照、财务账本、网银u盾等等重要物品至今仍由百特公司管理。因此，百特公司在上诉状中针对并购协议所作出的陈述和基于并购未完成而主张未使用涉案房屋的说法均不能成立。

***向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告房屋占有使用费343080元；2.判令被告按年息6%支付原告逾期付款利息12219.29元（暂计算至2020年4月30日，后续利息计算至欠款付清之日止，详见附表）；3.判令本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2019年3月2日，***及案外人熊雪兰、曾小平、万林（该四人为乙方）、奥宇公司（丙方）与百特公司（甲方）签订《并购协议》，约定“丙方100%股权对应的价格为130万元整，甲方全部收购”、“乙方应当于甲方支付第一笔股权转让款之日向甲方移交丙方全部公章、财务章和业务章”。该协议还对股权变更事宜、违约责任及争议解决方式进行了约定。2019年3月27日，***与百特公司签订《租房合同》，该合同载明：“1、位置：该厂房位于XX村XX路旁。2、面积：一层平面930平面，二层700平面，三层120平面。3、租金：一层每月租金13元/平方米，二、三层每月租金8.5元/平方米。4、租赁期限：该厂房自2019年3月15日起至2020年3月14日止，租赁期壹年。”同日，百特公司收到奥宇公司营业执照正副本原件，其后奥宇公司将公司公章交由百特公司。

一审法院认为，结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点主要为：1.并购是否完成及厂房是否交付；2.案涉租房合同的效力及租金问题。关于争议焦点1，《并购协议》协议系本案双方当事人及案外人三方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，虽然出于种种原因奥宇公司未按照《并购协议》的约定及时变更工商登记，但三方当事人均未主张解除该协议，故该《并购协议》合法有效。鉴于奥宇公司已将营业执照、公章等资料交由百特公司，实际上已由百特公司控制，该并购行为视为在并购协议生效之日时已经完成，故案涉厂房自2019年3月2日已由百特公司占有。因此，在2019年3月27日双方签订《租房合同》之前，该厂房已实际由百特公司占有，厂房交付时间即为《租房合同》签订时间2019年3月27日，故案涉厂房租金应当从2019年3月27日开始计算。关于争议焦点2，案涉厂房所在土地位置为集体所有，虽然***提供了由佛塔村委会出具的《证明》，记载该厂房为***所有，但对于房屋产权的合法与否应当经当地政府审批并颁发房屋产权登记证书才能被认定为合法有效，仅依靠村委会出具的证明不足以证实房屋是合法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，***未取得建设工程规划许可证就擅自建房出租，其与百特公司签订的《租房合同》违反了法律的强制性规定，故该合同为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，***已当庭变更房屋租金诉请为房屋占有使用费，故其要求百特公司按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，并无不当。但因该合同系无效合同，故仅支持百特公司从2019年3月27日至2020年5月27日的实际占有使用期间的占有使用费，合计266840元。同时，考虑到今年新冠肺炎疫情不可抗力对企业造成的不利影响，一审法院酌情减免百特公司一个月的房屋占有使用费19060元。此外，关于***主张百特公司按照年利率6%支付逾期付款利息的诉讼请求，因双方未对此进行约定，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、被告南昌百特智能化实验室技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告***房屋占有使用费247780元；二、驳回原告***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3315元（已减半收取），由被告南昌百特智能化实验室技术有限公司负担。

二审期间，百特公司提供了奥宇公司公账部分流水的打印件，以证明奥宇公司的财务是由股东***和熊雪兰自行管理。***对该证据提出异议。本院认为，因该证据不是原件，且与本案争议焦点无关，本院不予确认。

本院二审对一审查明事实予以确认。

本院认为，***在本案中主张百特公司向其支付房屋占有使用费，百特公司认为案涉厂房实际由奥宇公司使用故不应支付，双方争议的实质是双方签订的租房合同是否已实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条规定，出租人的主要权利义务是将租赁物交付承租人使用、收益，并收取租金。承租人的主要权利义务是使用租赁物并支付租金。本案中，***与百特公司签订租房合同，约定***将案涉厂房出租给百特公司使用。结合一、二审期间双方的陈述，案涉厂房由奥宇公司实际使用，百特公司未向***支付租金。因在案证据无法证明***与百特公司达成合意在百特公司租赁厂房后，将该厂房交由奥宇公司使用，故应认定双方签订的租房合同并未实际履行。对***关于百特公司已收购奥宇公司全部股权并实际控制奥宇公司的抗辩意见，本院认为，奥宇公司系独立的公司法人，其与百特公司的并购协议亦为股权并购协议，如并购协议履行完毕亦是百特公司成为奥宇公司的唯一股东，故其主张百特公司已实际控制奥宇公司故应支付奥宇公司实际使用案涉厂房的占有使用费，缺乏事实、法律依据，本院不予支持。

综上所述，百特公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销江西省南昌市青山湖区人民法院（2020）赣0111民初727号民事判决；

二、驳回***的诉讼请求。

一审案件受理费3315元（已由***预交）、二审案件受理费5067元，均由***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　黄　荔

审 判 员　　黄燕萍

审 判 员　　刘玉秋

二〇二〇年九月九日

法官助理　　张　燕

书 记 员　　王　涛