某某与南昌百特智能化实验室技术有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江西省南昌市青山湖区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）赣0111民初727号

原告：***，男，1969年12月18日出生，汉族。

委托诉讼代理人：邓乐，江西秦风（南昌县）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王艳文，江西秦风（南昌县）律师事务所实习律师。

被告：南昌百特智能化实验室技术有限公司。

法定代表人：练新廷，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘静，北京大成（南昌）律师事务所律师。

原告***与被告南昌百特智能化实验室技术有限公司（以下简称：百特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人邓乐、王艳文，被告百特公司委托诉讼代理人刘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋占有使用费343080元；2、判令被告按年息6%支付原告逾期付款利息12219.29元（暂计算至2020年4月30日，后续利息计算至欠款付清之日止，详见附表）；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为了经营需要向原告租赁位于南昌市青山湖区厂房，双方于2019年3月27日签订了一份《租房合同》。该合同约定原告将佛塔周村3层面积共计1750平方米的厂房出租给被告使用，租期一年。该合同约定租金每半年114360元，先付租金后使用。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了所出租厂房，但被告至今以各种理由推脱支付租金。原告认为被告恶意拖欠租金的行为显然已经构成违约，被告应当立即向原告支付全部欠款，同时被告依法应当支付逾期付款利息。原告经与被告多次沟通无效，特向法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。

被告百特公司辩称：一、被答辩人将违法建盖的房屋用于出租，租赁合同无效；二、被答辩人并未交付涉案厂房，答辩人也并未实际使用，答辩人无需支付任何费用；三、合同并未约定违约金条款，答辩人亦无任何违约事实，答辩人无需支付利息。综上所述，被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应全面予以驳回。

原告***围绕其诉讼请求向本院提交下列证据：

证据一：原、被双方身份信息，证明：原、被告为本案适格主体。

证据二：租房合同、村委证明，证明：（1）原告对涉案房屋有合法的所有权，应该房屋系农村自建房，无产权证，但系原告在自用地上所建，建设于2007年，（2）原被告双方于2019年3月27日签订了《租房合同》的事实，合同约定被告承租原告佛塔周村3层面积共计1750平方米的厂房，租金每半年114360元，先付租金后使用。

证据三：请付单一份，证明：（1）原告依约交付房屋给被告使用，（2）原告于2019年4月3日向被告申请支付租金，被告公司练新廷也在请付单上签字批准，但被告至今分文未付。

证据四：《并购协议》一份，证明：被告在2019年3月2日全资收购原告与案外人熊雪兰、曾小平、万林四个人所有的南昌市奥宇实业有限公司，收购比例是100%收购，本案诉争房屋也就是奥宇公司的实际所在地，因此被告才向原告租赁该房屋用于生产经营。

证据五：原告向被告公司提交的申请单一份，证明：（1）原告于2019年9月12日向被告公司询问包括何时办理变更登记手续等问题，被告法定代表人练新廷答复在10月底前变更，（2）不办理工商登记变更的原因是因为被告在原告多次请求的情况下拒绝变更，而且被告的理由是没有赚到钱。

证据六、收条两份，证明：在双方签订租赁合同以后，以及被告收购奥宇公司以后，收到了奥宇公司的营业执照和公章，甚至奥宇公司向银行贷款相关的银行账目、U盾以及相关财务资料，被告已经实际占有。

证据七：申请报告两张，证明：被告在收购奥宇公司以后，对奥宇公司进行了管理。双方实际上已经完成了股权交易行为。

被告百特公司质证认为：对证据一的关联性有异议，本案的案由是房屋租赁合同纠纷，出租房屋必须具有合法权利，该权利最有效的证明文件就是由主管部门颁发的《房屋权利证明》。不能出示证明其产权证明材料的禁止出租。原告未提供任何能证明其产权证明的材料，故原告的诉讼主体不适格。对证据二的村委会证明的真实性无异议，合法性、关联性有异议，中华人民共和国土地管理法第六十二条第三款规定，农村村民住宅用地经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，其中涉及占用农用地的依照本法第四十四条规定办理审批手续，本案中原告提供的由南昌昌东工业区佛塔村民委员会出具的证明，其中记载涉案房屋是原告所有，但原告并未提供经过当地政府审批的《集体土地使用证》等房屋产权登记证书，对于房屋产权的合法与否，一般应在有管辖权的人民政府登记发证的前提下才能被确认为合法有效，仅仅依据村委会出具的证明不足以证实涉案房屋是合法的、经审批的建筑，原告无法提供相关使用权权属证明，应当承担举证不能的后果；对于租赁合同的关联性有异议，原告未取得建设工程规划许可证建房出租，未依法取得房屋所有权证，其与被告签订的租房合同无效。对证据三的三性均有异议，此请付单申请人签名为复印件，且该请付单为被告公司的内部文件，对于原告的取得方式持怀疑态度，并且该请付单也无法证明与本案有关联，如果百特有请付单它后面是会有附件的。对证据四的真实性、合法性无异议，关联性有异议，奥宇实业有限公司的确曾与被告签订过并购协议，但因奥宇公司股权未依据该协议的约定转让，构成违约，并购并未实际完成，奥宇公司的一切行为与被告无关。对证据五的三性均有异议，该份申请只有法定代表人练新廷的签字，并没有公司的盖章，更未经过百特公司的股东会会议讨论决定，并且如果是申请的话，申请的抬头怎么会以公司的名义作为抬头，退一万步讲，该份申请也与本案无关。对证据六的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该两份收条是依据并购协议的相关约定在被告支付完第一笔股权转让款之后，原告即应将奥宇公司的公章、营业执照以及相关财务资料移交至被告，并且应将股权全部过户至被告，后因股权没有变更，并购中止，原告因为构成违约，被告享有解除并购协议的权利。因此奥宇公司的一切行为与被告是没有关系的，原告一直声称该厂房已交付给被告，并未有实际的证据向法庭提交，应当承担举证不能的后果。对证据七的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该两份报告无法证明原告证据七的证明目的，仅仅凭借一张申请报告、一张业务提成方式无法证明双方实际上已经完成了股权交易，股权变更以工商登记为准。

被告百特公司向本院提交下列证据：

证据一：南昌百特智能化实验室技术有限公司营业执照复印件，证明：公司诉讼主体资格。

证据二：1、《租房合同》一份（两份原件一份在奥宇公司，一份在万林处，万林是奥宇的股东，与本案有利害关系），2、照片两张、视频两段，证明：原告于2019年4月10日与案外第三人南昌市奥宇实业有限公司签订了租赁标的、租赁期限、租金等合同内容几乎完全相同的另一份《租房合同》，并且实际交付给该第三人占有，供其用作生产经营，被告从未实际使用本案涉案厂房。

证据三：1、并购协议一份，2、奥宇公司工商信息，证明：原告作为股东之一的南昌市奥宇实业有限公司（以下简称奥宇公司）因曾与被告签订过《并购协议》，但因奥宇公司股权未转让，构成违约，并购未实际完成。奥宇公司的行为与被告无关。

证据四、最高法院案例一份（[2018]最高法行申6721号），证明：第六页第三自然段，房屋产权的合法与否，一般应在有管辖权的人民政府登记发证的前提下才能被确认为合法有效，仅仅依据村委会出具的《证明》，不足以证实涉案房屋是合法的、经审批的建筑。原告无法提供相关使用权权属证明，应当承担举证不能的后果。

原告***质证认为：对证据一的三性无异议。对证据二的租房合同，为复印件，对该证据的三性均有异议，另外万林也是百特公司的管理人员，万林原来是奥宇公司的股东，但是收购完了以后万林入职了百特公司；对证据二的照片、视频的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，根据本案事实，涉案房屋就是百特公司为奥宇公司租赁的，当然要挂奥宇公司的牌子，根据并购协议百特公司100%收购了奥宇公司，实际上是百特公司为案外人奥宇公司租赁了厂房，被告自认了奥宇公司实际上是百特公司已经使用了涉案厂房。对证据三并购协议的真实性、合法性无异议，对工商信息的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，根据原告刚才的举证，是因为被告拖而不办工商登记才没有办成，除了原告刚才提交的申请单以外，在此期间原告通过当面沟通、电话沟通等多种方法联系被告要求办理工商变更登记，被告均以各种理由来推脱，因此并购协议第五条约定的变更事项至今没有办理完成，同时该份证据并不能证明原告有任何过错；被告称原告违约，拒不办理工商变更登记没有提供任何证据来证明。对证据四，1、被告提供的这份行政裁定书是拆迁纠纷，与本案的性质不一致，2、原告已经向法庭提供了证据，经村委会证明不是违章建筑，虽然案例当中提到了违法建筑的问题但与本案并不实际一致，3、原告向被告主张的是房屋使用占用费，即便合同无效，按照合同法的规定，被告也应当参照租赁合同的约定，向原告支付相关占用费，4、被告在租赁房屋的时候，也根本没有要原告提供所谓的产权证明，在其使用的情况下租金拖而不付，原告提请诉讼的情况下，被告以这种理由来拒绝支付相关费用，是一种严重推脱责任的行为。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认下列事实：2019年3月2日，原告***及案外人熊雪兰、曾小平、万林、南昌市奥宇实业有限公司与被告百特公司签订《并购协议》，约定“丙方100%股权对应的价格为130万元整，甲方全部收购”、“乙方应当于甲方支付第一笔股权转让款之日向甲方移交丙方全部公章、财务章和业务章”。该协议还对股权变更事宜、违约责任及争议解决方式进行了约定。2019年3月27日，原告***与被告百特公司签订《租房合同》，该合同载明：“1、位置：该厂房位于佛塔周村高新南大道路旁。2、面积：一层平面930平面，二层700平面，三层120平面。3、租金：一层每月租金13元/平方米，二、三层每月租金8.5元/平方米。4、租赁期限：该厂房自2019年3月15日起至2020年3月14日止，租赁期壹年。”同日，被告百特公司收到南昌市奥宇实业有限公司营业执照正副本原件，其后南昌市奥宇实业有限公司将公司公章交由被告百特公司。

本院认为：结合原告***的起诉事由和被告百特公司的答辩意见，本案的争议焦点主要为：1、并购是否完成及厂房是否交付；2、案涉租房合同的效力及租金问题。

（一）并购是否完成及厂房是否交付

关于《并购协议》，该协议系原被告及案外人三方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，虽然出于种种原因南昌市奥宇实业有限公司未能按照《并购协议》的约定及时变更工商登记，但三方当事人均未主张解除该协议，因此该《并购协议》合法有效。鉴于南昌市奥宇实业有限公司已将营业执照、公章等资料交由百特公司，实际上已处于由百特公司控制的情况下，该并购行为视为在并购协议生效之日时已经完成，故该厂房自2019年3月2日已由被告百特公司占有。因此，在2019年3月27日原被告签订《租房合同》之前该厂房已实际由被告占有，厂房交付时间即为《租房合同》签订时间，即2019年3月27日，故案涉厂房租金应当从2019年3月27日开始计算。

（二）案涉租房合同的效力及租金问题

本案中，厂房所在土地位置为集体所有，虽然原告***向本院提供了由佛塔村委会出具的《证明》，记载该厂房为原告***所有，但对于房屋产权的合法与否应当经当地政府审批并颁发房屋产权登记证书才能被认定为合法有效，仅仅依靠村委会出具的证明不足以证实房屋是合法建筑。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告***未取得建设工程规划许可证就擅自建房出租，其与百特公司签订的《租房合同》违反了法律的强制性规定，故该合同为无效合同。

关于租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，原告***已当庭变更房屋租金诉请为房屋占有使用费，故原告要求被告按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，并无不当，但因该合同系无效合同，本院仅支持被告百特公司从2019年3月27日至2020年5月27日的实际占有使用期间的占有使用费，合计266840元。同时，考虑到今年新冠××疫情不可抗力对企业造成的不利影响，本院酌情减免被告百特公司一个月的房屋占有使用费19060元。

此外，关于原告主张被告按照年利率6%支付逾期付款利息的诉讼请求，因双方未对此进行约定，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：

一、被告南昌百特智能化实验室技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告***房屋占有使用费247780元。

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3315元（已减半收取），由被告南昌百特智能化实验室技术有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。

审判员　　汤三根

二〇二〇年六月三日

法官助理付彦哲

书记员邹欣彦