某某、中宅建设集团有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0191民初4245号 原告：***，男，汉族，1971年10月2日出生，住所地江西省九江市庐山区。 被告：中宅建设集团有限公司，住所地西宁市城西区昆仑路1号1号楼2**2111室。 法定代表人：***，系该公司执行董事兼经理。 被告：兰州叁圆商务有限公司，住所地甘肃省兰州新区中川镇商贸街中段计生站对面巷内。 法定代表人：***，系该公司经理。 ***与中宅建设集团有限公司（以下简称“中宅公司”）、兰州叁圆商务有限公司（以下简称“叁圆公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年10月28日立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告***到庭参加诉讼，被告中宅公司、叁圆公司经本院依法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理本案，本案现已审理终结。 ***在诉状中提出诉讼请求：1.请求判令二被告支退还购房款18万元，赔偿经济损失20万元，支付违约金6000元，共计386000元；2.案件受理费由被告负担。事实与理由：2018年1月***经向叁圆公司法定代表人***了解到其代为销售“***”房地产项目1号楼1**6-12层共48套住宅。***与叁圆公司签订房屋转让协议，购买***1**13层1号房屋，***分两次支付了18万元购房款，按照协议约定应当于2019年12月30日交房。后***了解到“***”房地产项目已被兰州新区城投公司收购，案涉房屋已被出售，***与***多次协商未果，故诉讼至人民法院。 中宅公司、叁圆公司未出庭应诉亦未提交书面答辩状。 ***围绕诉讼请求依法提交了证据，中宅公司、叁圆公司未出庭应诉视为其放弃举证质证的权利，对***提交的房款收据、房屋装让协议、银行交易明细予以确认并在卷佐证。为查明案件事实，本院查阅我院已审结涉叁圆公司、中宅公司的其他房屋买卖合同纠纷，调取了案件笔录、中宅公司委托叁圆公司出售“***”房地产项目1号楼1**6-12层共48套住房委托书、1号楼1**房屋明细表、甘肃星光达房地产开发有限公司与中宅公司关于房屋抵扣工程款协议书。 本院经审理认定事实如下：2017年11月15日甘肃星光达房地产开发有限公司与中宅公司达成协议，约定甘肃星光达房地产开发有限公司于2017年12月30日前支付中宅公司工程款1800万元，如不能按时支付可以以房抵扣，房价案每平米2500元计算。2018年1月6日中宅公司与叁圆公司签订委托书，中宅公司委托叁圆公司代为出售“***”房地产项目1号楼1**6-12层共48套住房，委托书注明房屋来源为甘肃星光达房地产开发有限公司抵债给中宅公司，单价为每平米3500元。2018年1月16日叁圆公司与***签订房屋转让协议，约定***购买“***”房地产项目1号楼1**13层1301号住房，面积为138.92㎡，单价为每平米3500元，总价为486220元。协议签订后2018年1月16日***支付叁圆公司现金10万元，叁圆公司出具收据1张。2018年10月24日***通过银行转账支付叁圆公司30000元，2018年10月25日***通过银行转账支付叁圆公司20000元,2018年10月26日***通过银行转账支付叁圆公司30000元，***共支付叁圆公司房款18万元。因现“***”房地产项目土地使用权及附着建筑物已被兰州新区房地产公司通过司法拍卖获得，案涉房屋已无法交付，***起诉至本院要求判如所请。 本院认为：本案中中宅公司将甘肃星光达房地产开发有限公司抵顶给其的房屋委托叁圆公司代为出售，范围是“***”房地产项目1号楼1**6-12层共48套住房，不包括***所购买的1号楼1**13层1301号房。叁圆公司超出授权范围出售其没有代理权的房屋属于无权代理行为且事后没有获得追认，因此叁圆公司与***签订的房屋转让协议对中宅公司不发生效力，鉴于案涉房屋已无法交付，合同无法继续履行，***要求叁圆公司退还已付购房款18万元，实际为行使撤销合同的权利，该主张符合法律规定本院予以支持。至于***主张的经济损失20万元和违约金6000元，根据法律规定行为人实施的行为未被追认，相对人可就其受到的损害要求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益，因此***的已交纳购房款的损失应当参照银行同期贷款利率计算，即2018年1月16日至2018年10月26日期间的利息损失约为3643元（10万元×4.75%/年÷365日×280日），2018年10月26日之后的利息则以18万元本金计算。本案中中宅公司是否应当承担退款和赔偿损失的义务，因***购买房屋时未审查叁圆公司是否具备代理中宅公司出售案涉房屋的权限，不存在***有理由相信叁圆公司有代理权的情形，不构成表见代理，因此中宅公司不应承担相应的责任。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定判决如下： 一、撤销***与兰州叁圆商务有限公司签订的房屋转让协议 二、兰州叁圆商务有限公司于本判决生效后二十日内退还***购房款18万元，赔偿***2018年1月16日至2018年10月26日期间的利息损失3643元，2018年10月26日之后的利息以18万元为本金按照年利率4.75%赔偿至房款退清之日止； 三、驳回***的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7090元由***负担2836元，兰州叁圆商务有限公司负担4254元，公告费560元由兰州叁圆商务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判长　何　莉 审判员　郑　鹏 审判员　*** 二〇二二年二月二十二日 书记员　陈　乾