河南省盛达起重机械有限公司、新乡市和谐农业发展有限公司等物权保护纠纷民事一审民事判决书

河南省长垣市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫0728民初2392号

原告：河南省盛达起重机械有限公司。

统一社会信用代码：91410728715654171W。

住所地：长垣市长恼工业区。

诉讼代表人：河南省盛达起重机械有限公司破产管理人。

委托诉讼代理人：郭萑苇、潘庆，河南正方圆律师事务所律师。

被告：新乡市和谐农业发展有限公司。

统一社会信用代码：91410727MA3XE3WT80。

住所地：封丘县留光镇留光村。

法定代表人：周玉彬，任公司总经理。

被告：御槐纺织工业有限公司。

统一社会信用代码：91410727173391759L。

住所地：封丘县世纪大道189号。

法定代表人：程相坤，任公司总经理。

以上二被告委托诉讼代理人：李磊，大沧海律师事务所郑州分所律师。

原告河南省盛达起重机械有限公司（以下简称盛达公司）与被告新乡市和谐农业发展有限公司（以下简称和谐公司）、御槐纺织工业有限公司（以下简称御槐公司）物权保护纠纷一案，盛达公司于2021年3月22日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定。后本院依法向和谐公司、御槐公司送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，并依法组成合议庭于2021年7月26日公开开庭进行了审理。原告盛达公司破产管理人负责人包训文及委托诉讼代理人郭萑苇，被告和谐公司及御槐公司共同委托诉讼代理人李磊到庭参加诉讼。在庭审过程中，御槐公司提起反诉，因其提起的反诉与本案不属于同一法律关系且不符合《中华人民共和国企业破产法》的规定，本院依法不予审理并当庭告知了御槐公司。本案现已审理终结。

盛达公司诉称，2014年12月4日，盛达公司因不能清偿到期债务，并且资不抵债，向河南省长垣市人民法院提出破产清算的申请。河南省长垣市人民法院于2015年2月12日作出(2015)长民破字第1号民事裁定书，裁定受理盛达公司破产清算，并于2015年4月13日作出(2015)长民破字第1-1号决定书，指定河南正方圆律师事务所担任管理人。2017年以来，和谐公司在未经人民法院和管理人同意的情况下，私自占用盛达公司土地，和谐公司这种行为是未经人民法院允许，私自侵占、使用人民法院查封的财产的行为，该行为已经违反相关法律规定，并侵害了盛达公司全体债权人的合法利益。经管理人了解，和谐公司称其是从御槐公司手中租用的案涉土地。盛达公司自人民法院受理破产申请之后没有与任何单位或个人签订案涉土地的租赁合同，根据《中华人民共和国企业破产法》相关规定，人民法院受理企业破产申请后，破产企业未履行完毕的合同除管理人通知外一律解除。因此，和谐公司、御槐公司私自占用盛达公司土地行为没有任何法律依据。现案涉土地已经进入破产变卖程序，和谐公司、御槐公司的违法行为已经严重影响了破产案件的正常推进，影响其他债权人的合法权益。综上，为了维护盛达公司全体债权人的合法利益，现依法提起诉讼，诉请依法判令和谐公司、御槐公司搬离非法占有、使用盛达公司的土地并将案涉土地恢复原状；本案诉讼费由和谐公司、御槐公司承担。

和谐公司辩称，1、和谐公司并未非法占有盛达公司土地，盛达公司也没有证据证明案涉土地因和谐公司导致无法使用，因此盛达公司诉称的侵权事实不成立；2、盛达公司与御槐公司存在租赁关系，和谐公司与盛达公司之间没有任何合同关系，根据合同相对性原则，和谐公司不是适格被告。综上，应当驳回盛达公司对和谐公司的诉讼请求。

御槐公司辩称，1、因案涉土地系御槐公司合法租赁，并不存在非法占有土地的情况；2、盛达公司主体不适格，应当驳回盛达公司的起诉，案涉土地的买受人应当参与诉讼；3、御槐公司与盛达公司于2013年10月30日签署了租赁协议书，该协议书合法有效，盛达公司也没有解除双方的租赁关系，更没有对御槐公司进行任何的赔偿或者债权确认，御槐公司有权继续占有使用案涉土地；4、御槐公司享有先履行抗辩权，盛达公司已将案涉土地交付御槐公司占有使用，并进行了围墙、厂房、道路等建设，投入大量资金，盛达公司在未进行相关补偿的情况下，无权要求御槐公司腾地；综上，请求依法驳回盛达公司的起诉。

根据盛达公司及和谐公司、御槐公司的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：盛达公司要求和谐公司、御槐公司搬离非法占有、使用盛达公司的土地并将案涉土地恢复原状有无事实和法律依据。

针对本案的争议焦点，盛达公司向本院提供的证据材料有，第一组：（2015）长民破字第1号民事裁定书、（2015）长民破字第1-1号民事决定书各一份，据此证明2015年2月12日盛达公司进入破产程序，河南正方圆律师事务所接受人民法院指定担任盛达公司管理人，管理人依法对盛达公司名下财产履行管理和处分职责，盛达公司的主体适格；第二组：编号为（封国用2013字第2××8号）的国有土地使用证及编号为（封国用2013字第2××4号）的国有土地使用证各一份，据此证明盛达公司是案涉国有土地的使用权人；第三组：图片四张、视频资料一份，据此证明和谐公司、御槐公司非法占有案涉土地，经管理人催告拒不搬离；第四组证据：御槐公司债权申报资料一套、（2015）长民破字第1-3号民事裁定书一份、《通知函》及快递单底联（编号1087049947429）一份，据此证明御槐公司于2015年6月3日向管理人进行了债权申报，经管理人审查，长垣县人民法院裁定确认有效债权为9408150元，盛达公司与御槐公司之间不存在任何合法租赁关系，未经管理人确认，任何人占有案涉土地的行为均为违法的侵权行为；第五组：御槐公司与和谐公司签订的租赁协议书一份，据此证明和谐公司作为被告主体适格。

针对本案争议焦点，和谐公司未向本院提供证据材料。

针对本案争议焦点，御槐公司向本院提供的证据材料有，第一组：《租赁协议书》及《授权委托书》各一份，据此证明御槐公司基于租赁协议合法占有使用土地，盛达公司拍卖土地的行为并不影响租赁协议的效力，御槐公司不是非法占有土地，盛达公司没有解除合同，更没有就解除合同对御槐公司进行补偿，盛达公司要求排除妨害无事实和法律依据；第二组：案涉土地拍卖信息截图一份，据此证明案涉土地拍卖已结束，盛达公司不再具备诉讼主体资格；案涉土地地上附属物、围墙及道路情况清晰可见，盛达公司以“净地”拍卖严重侵犯了御槐公司的合法权益，在此过程中未通知御槐公司作为优先购买权人参与竞拍，拍卖程序违法；第三组：范好学、杨希国、王峰出具的证明各一份，据此证明御槐公司向盛达公司破产管理人反映案涉土地租赁事宜，盛达公司破产管理人拖延未处理；第四组：案涉土地照片打印件两页，据此证明御槐公司在案涉土地投资建设的围墙、道路、树木、厂房、基础设施等合法资产。

经庭审质证，和谐公司、御槐公司对盛达公司提交的证据发表质证意见：1、对第一组、第二组证据无异议；2、第三组证据不显示拍摄时间，拍摄内容虽出现了和谐公司名称但不能证明系和谐公司占用了案涉土地，实际上是御槐公司与盛达公司之间存在租赁合同，相关的占有使用仍为御槐公司，盛达公司要求和谐公司腾地及恢复原状属于起诉主体错误；3、第四组证据中债权申报资料及民事裁定书系复印件，无法确定其真实性和完整性，该两份证据证明盛达公司未对御槐公司的租赁合同进行确认，也未对相关的土地附属物进行评估确认，御槐公司有权要求盛达公司继续履行合同或赔偿相关损失；《通知函》内容不符合事实情况，盛达公司应当继续履行租赁合同；4、第五组证据系复印件，真实性无法确定，御槐公司有授权委托书，有权对外租赁案涉土地，该组证据不能证明和谐公司存在侵权事实。

经庭审质证，盛达公司对御槐公司提交的证据发表质证意见：1、对第一组证据的真实性有异议，盛达公司未与任何主体就案涉土地达成租赁合意，御槐公司并未实际交付4254600元租金，在债权申报时也未向管理人提起任何关于土地租赁事宜，充分说明御槐公司与盛达公司不存在真实的租赁合意，御槐公司在明知不存在租赁协议的情况下在案涉土地上加盖房屋等附着物，造成的损失应由和谐公司、御槐公司自行承担；2、对第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为拍卖虽已结束，但还未变更土地使用权人，盛达公司及其管理人依然具备诉讼主体资格；拍卖程序及变卖方式是经盛达公司第二次债权人会议全体通过，御槐公司参加了第二次债权人会议并收到了管理人送达的有关案涉土地处置方式的通知，在公开拍卖过程中和谐公司和御槐公司未向管理人或盛达公司提出过租赁事宜及行使优先购买权的请求，御槐公司主张的优先购买权或合法权益问题没有事实和法律依据；3、第三组证据中的三份证明不符合证据形式，如果属于证人证言，证人应当出庭作证，没有出庭经过质证的证人证言不应作为证据采信；4、对第四组证据真实性不予认可。

经本院综合审查，御槐公司提交的三份证明的证明人均未出庭接受双方质证且没有其他证据佐证，对该三份证明，本院不予采信；御槐公司提交的其他证据及盛达公司提交的证据形式合法，内容真实，与本案相关联，本院予以采信。

根据上述有效证据及当事人的陈述，本院可以确认以下案件事实，2013年5月份，盛达公司以出让的方式取得了位于河南省封丘县省道路东的两块土地的使用权，国有土地使用证号分别为“封国用（2013）字第2××4号”和“封国用（2013）字第20130068号补发”（原证遗失补发），以上两块土地登记使用权面积分别为66666.67平方米和75150.25平方米，共计约212.73亩。2013年10月30日，盛达公司与御槐公司签订了《租赁协议书》，约定将上述212.73亩厂区租赁给御槐公司，租赁期限为2013年10月30日至2033年10月30日，御槐公司应一次性缴纳租金4254600元。盛达公司将上述土地交付御槐公司使用，但御槐公司一直未支付租赁费。2014年12月4日，盛达公司向长垣县人民法院申请破产，2015年2月12日长垣县人民法院作出（2015）长民破字第1号破产申请裁定书，裁定受理盛达公司的破产申请；2015年4月13日长垣县人民法院作出（2015）长破字第1-1号民事决定书，指定河南正方圆律师事务所担任盛达公司管理人。2015年6月3日，御槐公司填写了《债权申报登记表》，申报了债权，并登记了御槐公司联系人和联系方式，表中未登记案涉土地的租赁情况。2017年10月27日，御槐公司又与和谐公司签订《租赁协议书》，约定将上述土地转租给和谐公司使用。后经债权人会议决议，上述土地通过淘宝网司法拍卖网络平台进行了公开拍卖，分别于2020年8月8日和2020年9月20日成交，现尚未办理过户登记手续。2020年10月28日，盛达公司破产管理人的负责人包训文根据御槐公司登记的联系信息向御槐公司邮寄送达了《通知函》，庭审中盛达公司称该《通知函》表明了盛达公司与御槐公司之间租赁协议的效力和管理人意见，但未提交该《通知函》稿件，御槐公司称该《通知函》内容不符合事实情况，盛达公司应继续履行租赁合同。

另查明，盛达公司将案涉土地出租后，土地上建设了厂房、围墙等附着物，围墙大门悬挂有“新乡市和谐农业发展有限公司”标牌；庭审中，和谐公司、御槐公司均称案涉土地上附着物均由御槐公司建设，和谐公司曾使用了一段时间，现由御槐公司使用。

本院认为，案涉土地使用权属于不动产权利的一种，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；”案涉土地虽已拍卖，但尚未办理过户登记手续，盛达公司仍享有案涉土地的物权，故盛达公司与案涉纠纷具有直接利害关系；和谐公司就案涉土地的租赁事宜与御槐公司签订了租赁协议，且案涉土地上的围墙大门悬挂有和谐公司的标牌，可见和谐公司与案涉土地紧密关联，故和谐公司与案涉纠纷也有直接利害关系；因此，盛达公司、和谐公司是本案适格的原告和被告，有关盛达公司、和谐公司不具备诉讼主体资格的抗辩不能成立。盛达公司与御槐公司签订了关于案涉土地的租赁协议，租赁期限尚未届满，御槐公司亦未支付租金，双方均未履行完毕合同义务；《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”现盛达公司破产，盛达公司破产管理人有权决定解除双方之间的租赁协议，且盛达公司破产管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知御槐公司，故应视为双方之间的租赁协议已经解除；租赁协议解除后，盛达公司之外的民事主体继续占有、使用案涉土地的行为均属于无权占有，盛达公司可以请求无权占有人返还原物，并恢复原状；现案涉土地上建设有厂房、围墙等附着物，和谐公司、御槐公司均称案涉土地附着物为御槐公司建设且目前由御槐公司使用，对此本院予以确认，御槐公司作为无权占有人有义务恢复案涉土地的原状，盛达公司诉请御槐公司搬离非法占有、使用盛达公司的土地并将案涉土地恢复原状，本院予以支持；盛达公司诉请和谐公司履行上述义务，证据不足，本院不予支持。关于御槐公司述称的优先购买权问题，现行的法律法规及司法解释并无土地使用权出租人处置土地使用权时承租人享有优先购买权的规定，盛达公司与御槐公司之间亦未有相关约定，故御槐公司述称的关于案涉土地使用权优先购买权没有依据，不能成立。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、御槐纺织工业有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离位于河南省封丘县省道路东的两块土地并恢复原状（国有土地使用权证号为封国用（2013）字第2××4号和封国用（2013）字第20130068号补发）；

二、驳回河南省盛达起重机械有限公司其他诉讼请求。

案件受理费100元，由御槐纺织工业有限公司负担。

如不服本判决，可自接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。

审　判　长　　于相军

审　判　员　　赵利军

人民陪审员　　蔡素梅

二〇二一年八月十一日

书　记　员　　郑熠圆