郴州市景园建设开发有限公司与某某、某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

湖南省郴州市北湖区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)湘1002民初4247号

原告：郴州市景园建设开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路18号。

法定代表人：王海红，该公司负责人。

委托代理人：许历斌，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。

委托代理人：侯婷婷，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。

被告：***，女，1971年11月20日生，汉族，现住湖南省临武县。

被告：刘畅（曾用名刘炫彤），男，1998年5月4日生，汉族，住址同上。

委托代理人：***，女，1971年11月20日生，汉族，现住湖南省郴州市苏仙区，系刘炫彤之母。

原告郴州市景园建设开发有限公司（以下简称景园公司）诉被告***、刘畅房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年8月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郴州市景园建设开发有限公司的委托代理人许历斌、侯婷婷，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告郴州市景园建设开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告与被告***于2009年12月30日签订的关于郴州市北湖区食品加工城香花公寓106号房屋的《房屋买卖合同》无效。二、判令二被告将座落于郴州市北湖区食品加工城香花公寓106号的房屋返还给原告或支付房屋市值差价225790元；三、本案诉讼费用由二被告承担。

被告***、刘畅辩称：因为原告的恶意诉讼，我第四次坐在被告席，心里感到万分委屈和愤怒。2018年7月13日，原告因房屋买卖合同纠纷为由起诉到北湖区人民法院(2018湘1002民初2860号)，2018年10月8日法院判决原告败诉；2018年11月23日，原告上诉至郴州市中级人民法院(2018湘10民终2790号)，2018年12月13日发回北湖区法院重审；2019年3月15日北湖区法院开庭重新审理了此案(2019湘1002民初564号)，原告知道自己无理会败诉，急于在2019年4月2日撤诉；2019年8月12日，原告没有一点新证据、却又以完全相同的诉求起诉。这种行为就是藐视国家司法制度、践踏法律权威、戏弄法官的尊严！这就是恶意诉讼！这种情况我有理由怀疑原告财大势大，做了一些见不得阳光的事。为了誓死维护我的正当权益，过了3年的追诉期，我还是听法官的坐在这里，是尊重法庭敬重法官。我没钱请律师，但我能实事求是把购买房屋的详细经过向法官陈诉清楚，请尊敬的法官为我主持公道。

我依据与被答辩人依法签订的《商品房买卖合同》支付了房款，办理了房屋过户登记，取得了该房屋的所有权，合同有效。

1、签订合同过程

2009年12月30日，景园公司原副经理王海红(现为原告法人代表)电话通知刘兴仁和我去景园公司签订购房合同。签合同前，唐元兴和王海红告诉我们，今后办理房产证所有费用(包括应由公司负担部分)都将由我承担，实际价格会达到2000元以上，合同书上价格写低点，是为了以后办理房产证时也许可以少交税(实际上2012年办理房产证时，税费是按2012年的评估价上交)。在经理办公室，在平等、自愿、协商一致的基础上，王海红亲笔书写合同，唐元兴在场，和我签订了香花公寓临街门面106号房屋买卖合同。合同约定房屋门面建筑面积为108.14平方米，单价1500元/平方米，总金额为162210元，合同上法人代表唐元兴签名并加盖了“郴州景园建设开发有限公司”合同专用章、唐元兴的私章。

(特别说明：2012年办理房产证时，房产局工作人员按照房产局的合同范本，要求景园公司工作人员李虹誊抄了一遍，加盖了公司公章，唐元兴和我重新签名，时间、内容、价格等都未变，合同用于房产局存档)。

2、交费过程

2009年8月22日，在唐元兴办公室，刘兴仁以现金的形式把14万元交给了公司，唐元兴当场出具了一张亲自签名并加盖公司公章的收条；2010年1月7日，刘兴仁在唐元兴办公室以现金的形式交给公司3万元，唐元兴当场出具了一张亲自签名并加盖公司公章的收条；2012年4月12日，在唐元兴见证下，刘兴仁交给公司工作人员李虹1.2万元门面余款，李虹签名并出具一张加盖郴州市景园建设开发有限公司的收据。三次刘兴仁都要求开具正式发票，唐元兴口头答应，却说办理房产证时再开，到了办理房产证时，又以不提供资料相威胁，一直未开正式发票。三次交纳购买门面款共18.2万元。办理房屋产权过户手续的各项税费共计75638.8元，其中59214.8元应由景园公司支付，也是由我支付的。实际购房总款是交给公司的18.2万元、承担公司税费59214.8元，合计241214.8元，购买门面实际价格为2230.58元/平方米。

3、已办理好房产证，房屋所有权已属于我

2011年10月份开始，景园公司负责人唐元兴授权公司工作人员李虹协助我办理房屋产权过户手续。2012年1月，郴州市物价局出具该门面房屋价格评估资料，郴州市地方税务局直属分局开具销售不动产统一发票，共缴纳各项税费75638.8元(其中应由公司单方承担交易税费59214.8元，应由买卖双方共同承担税费5714元，应由买受人单方承担的其他费用710元)。①房屋交易企业所得税11640元；②房屋交易营业税土地增值税45628.8元；③房屋交易契税15520元；④房屋租赁手续费200元；⑤商品房转让手续费1940元；⑥房屋交易其他费用710元；经过正规办证程序，2012年1月16日，***、刘炫彤取得了郴州市地方税务局颁发的郴州市北湖区食品加工城香花公寓106号门面土地房屋契证(契证号：0170896)，2012年9月5日年取得了郴州市房产管理局颁发的北湖区食品加工城香花公寓106B(商业)、210B(商业)号房屋所有权证，因为2015年刘炫彤更改姓名为刘畅，所以2015年5月11日***、刘炫彤拥有的房屋所有权证重新在房产局登记为***(郴房产权北湖字第715008708)号、刘畅(第715008709)号。

《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2012年1月我取得了郴州市地方税务局颁发的该房屋的土地房屋契证，2012年9月5日取得了郴州市房产管理局颁发的该房屋的房屋所有权证，所以诉争房屋经依法变更、登记后，已经发生效力。

4、跟相邻的103、104、105号门面同时购买

同时购买香花公寓临街门面并一起签合同的还有：103号门面119.48平米，104号门面78.01平米，105号门面79.63平米，购买的单价都是1500元/平方米，时间都是2009年12月30日，合同都是王海红亲笔书写、景园公司盖章、公司法人代表唐元兴签字、购买人签字生效，说明我的合同也是真实有效。

诉争房屋不是国有资产，该房屋买卖行为不是国有资产转让，我受让该房屋时，房屋所有权人为被答辩人，被答辩人有权处分该房屋，签订的合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。

被答辩人提出：景园公司原法定代表人唐元兴在未经公司股东同意、未履行评估等国有资产转让程序的情况下，违反法律、行政法规的强制性规定，擅自将涉案房屋转让给我，该行为系无权处分行为。我认为该主张不成立，理由如下：

1、诉争房屋不是国有资产，被答辩人有权处分该房屋

诉争房屋是景园公司开发的商品房，买卖该房屋属于正常的商品销售行为，不是国有资产转让。2011年办理过户时，由税务局评估，上交了税费，这也说明是二手房转让。

《物权法》第3条规定：国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。在市场经济条件下，国有企业参与市场交易与其他市场主体地位平等，其资产利益不能等同于社会公共利益。依据郴州市人民政府于1999年2月5日颁发的房屋所有权证（郴房股字第××号）中，也明确了被答辩人为该房屋的所有权人。我与被答辩人签订《商品房买卖合同》的过程中，该合同由被答辩人当时的副总经理王海红亲自书写，由法定代表人唐元兴签字并加盖了公司公章，后又提供资料协助我办理了产权过户。我作为一般的消费者，在进行商品交易的过程中，仅需尽到一般的注意义务即可，因此，有理由相信被答辩人是有权处分该房屋的。

2、处分该房屋是公司行为，不是唐元兴个人行为。

买卖该房屋的所有事宜，都是景园公司现法定代表人王海红电话通知刘兴仁。办理时原法定代表人唐元兴和现法人代表王海红都在场，特别是合同书是王海红亲笔书写，加盖了公司公章、法定代表人唐元兴亲笔签名。签好合同后，王海红还多次帮助我办理门面的水、电入户等事情，如2010年6月23日，王海红收费550元帮助我办理水入户。所以，处分该房屋行为是公司行为而不是唐元兴个人擅自行为。

在2018年9月5日、2018年12月5日的法庭上，被答辩人律师多次撒谎称王海红对买卖房屋一事毫不知情。为此，我于2019年2月25日向北湖区法院递交笔迹鉴定申请书，证明合同书是王海红亲笔书写，原告王海红却从不敢来法庭当面对质。

2018年1月，王海红打电话给我，要我给他10万元，他就提供资料帮我办好不动产证，并且不起诉。我感到震惊！他竟然敢公然索贿！这就是他起诉的真实意图，按照他的意思，我给了他钱，这买卖合同就合理合法，不给他钱，这合同就是违法，合同的真实有效是以给他钱为评判标准！我相信法律是公正的，法官是公平正义的，所以我毫不犹豫严词拒绝了对方的无耻要求。被我拒绝后，王海红多次去我的门面威胁恐吓要赶走我的租户，达到没人敢租我门面的目的，逼我低头，从而达到他非法收回门面的阴谋。

3、退一万步说，即使是国有资产，根据以下几点合同也有效

①国有资产转让须经评估的强制性规定是管理性的，而非效力性的。《国有资产评估管理办法》以及《企业国有资产法》中关于国有资产转让应当进行评估、批准等程序的规定，系对履行出资人职责的机构及相关人员行为的规范，是法律对国有资产管理者课以的义务，要求管理者审慎地履行自己的职责，上述规定均属规范内部程序的管理性规定，而非效力性强制性规定，不应影响国有企业与第三人签订合同的效力，也即被答辩人与我之间签订的合同的效力不因此受到影响。《国有资产评估管理办法》中关于国有资产占有单位转让国有资产、以非货币资产偿还债务应进行资产评估的强制性规定，但此强制性规定约東的是国有资产占有单位，所以，进行资产评估是国有资产占有单位的义务，而非受让人的义务。违反国有资产评估规定的责任应当由国有资产占有单位及其责任人员承担。若将合同认定为无效，则受让人在无义务的情况下也承担了法律后果。此外，此等强制性规定并未对合同本身进行规制，没有规定当事人不得就未经评估的国有资产订立转让合同，更没有规定未经评估则转让合同无效。如果认定规定是效力性的，进而一概认定转让合同无效，当事人就可能据此恶意抗辩，违背诚实信用原则，就会危及交易安全和交易秩序。

②诉争房屋不用进行资产评估

《企业国有资产法》第47条规定，应当进行资产评估的对象为国有独资企业、国有独资公司与国有控股公司，同时应当进行资产评估的经济行为包括公司合并、分立、改制、上市、增加或减少注册资本、转让重大资产、以非货币资产对外投资、清算、分配利润、进行大额捐赠、发行债券、为他人提供大额担保、申请破产、或者有法律、行政法规以及企业章程规定应当进行资产评估的其他情形的，应当按照规定对有关资产进行评估。这里明确了，并非所有的国有股权转让都需要进行资产评估，只有涉及会导致上述重大事项发生的股权转让才需要资产评估，换句话说，待转让的股权如果只是企业的极小一部分，并不会导致企业合并、分立、改制等重大事项的发生，便不需要进行资产评估。诉争房屋即使按照被答辩人提供的评估价2832.78元/平方米，面积108.14平米，总价为306336.829元，也只是景园公司的极小一部分，不会导致景园公司合并、分立、改制等重大事项发生，所以不需要进行资产评估。

③我认为房屋拍卖前办理了一切合法手续

拍卖公告是湖南省银剑拍卖公司通过《郴州日报》刊登的，《郴州日报》是郴州市党和政府的喉舌，我相信党和政府，所以相信《郴州日报》的内容真实，银剑拍卖公司也是有资质的正规公司，所以我有理由相信房屋出售前办理了所有的合法手续，包括评估。是否进行评估，作为买受人，我无从知晓，更没有责任和权力强迫出售方进行评估，就不应该承担由此造成的一切后果。未进行评估而出售，追究的也是郴州市园林管理处、景园公司、郴州日报社、湖南省银剑拍卖公司的所有领导和相关人员的责任，由此造成的后果应由他们承担。

④根据《合同法》第五十条法人或者其他组织的法定代表人负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。

《民法通则》第43条规定：“企业法人对他的法定代表人或其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”

《民法总则》第61条规定：依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。

《民法总则》第62条规定：法定代表人因执行职务造成他人损害的，由法人承担民事责任。法人承担民事责任后，依照法律或者法人章程的规定，可以向有过错的法定代表人追偿。

法定代表人的行为或者其他组织负责人的行为就是法人或者其他组织的行为，他执行职务的行为所产生的一切后果都应当由法人或者其他组织承担。对于合同的相对人来说，我认为法定代表人或者其他组织的负责人就是代表法人或者其他组织，我并不知道也没有义务知道法定代表人或者其他组织负责人的权限到底有哪些，法人或者其他组织的内部规定也不应对合同的相对人构成约束力，否则，将不利于保护交易的安全，也不利于保护合同相对人的利益，对合同相对人来说也是不公平的，严重地损害了合同相对人的利益，助长了一些法人或者其他组织借此逃避责任，谋取非法利益。因此，规定法定代表人或者其他组织的负责人超越权限的行为也有效，可以有效地防止此类现象的发生，也符合交易的规则。

郴州市景园建设开发有限公司是全民所有制企业，行政上属于郴州市园林管理处，唐元兴是郴州市园林管理处任命的经理，王海红是副经理，郴州市园林管理处有责任和义务监督制约他们的一切行为。即使唐元兴和王海红做的事情超越权限，是郴州市园林管理处严重失职失查，应该追究园林管理处各领导和唐元兴、王海红的责任，由此造成的一切后果应该由他们承担，与我没有任何关系。更可笑的是，原告现法定代表人王海红就是签订合同时的公司副经理，他全程参与合同签订，105号房屋是他父亲王功平购买，104号房屋是公司会计常玉琴购买。所以，要追究的是唐元兴、王海红的责任，一切损失由他们两人承担。我是一个普通老百姓，不认识唐元兴，跟唐元兴没有一点利害关系，直到现在只见过2次，不存在跟他恶意串通。在订立合同的过程中，我既不知道唐元兴和王海红的行为是否超越了权限，也没有跟他们恶意串通，又看到了拍卖公告，一起签合同的还有其他几人，所以，唐元兴即使超越权限跟我签订合同，他的行为也有效，即签订的合同有效。

⑤从2009年双方签订房屋买卖合同至今，时间已过去10年，按照《民法总则》第188条规定，早就超过了3年的追诉期限，被答辩人从未以任何方式表示过其转让房屋还需经过其他的程序，也从未向我主张过房屋返还，因此，我也有理由相信被答辩人的股东以及相关出资机构对于被答辩人转让该房屋的行为是事先知情且许可、或事后同意并追认的。

我购买该房屋时支付了合理对价，受让该房屋的行为是合法、诚信且善意的，被答辩人诉请我返还房屋于法无据。

被答辩人依据2012年1月9日针对该房屋开具的房屋销售不动产统一发票载明的售房款金额为388000元，认为我购买房屋的价格属于明显不合理的低价，因而推定我购买房屋的行为系恶意，我认为被答辩人的推定缺乏对客观事实的尊重。

1、我是善意取得该房屋

2009年8月，因为整修卫生间，刘兴仁(1993年—2015年5月期间，***与刘兴仁系夫妻关系，因为***在临武县工作，经***同意，一切买门面事宜都委托刘兴仁办理，只是门面登记在***和儿子刘畅名下)去北湖区食品加工城门面买沙子水泥，听卖水泥的说这些门面公司要卖。过了几天，刘兴仁去景园公司法人代表唐元兴办公室咨询，唐元兴说是真的，过几天还会在郴州日报上刊登拍卖公告，有几间门面要出售，面积不一样，有意购买的话就先交14万元给公司，买不成的话钱马上退还，所以2009年8月22日刘兴仁交了14万元购房款给公司。

2009年8月29日，我在2009年8月28日的郴州日报上看到了拍卖公告，公告里没有具体写拍卖什么，不太懂是什么意思，于是我和刘兴仁一起到景园公司再次咨询具体情况。在唐元兴办公室，唐元兴告诉几个询问情况的人，湖南省银剑拍卖有限公司拟于2009年9月8日拍卖郴州市景园建设开发有限公司位于北湖区食品加工城香花公寓的门面，大家可以一同参加拍卖报名，由景园公司统一把门面竞拍回来，一切手续办妥后，再由公司跟各位参与购买人签订门面购买合同。正是因为在党报《郴州日报》上都刊登了广告，又有正规拍卖公司，我才完全放心觉得可以买。

我曾经要求退还门面，公司不答应。大概是2010年5月-2011年10月这段时间，门面800元一个月都租不出去，我觉得借这么多钱买这门面不值。当时我了解到三中对面与民权路汇合那转路口，17万多可以买间门面能马上出租，我很后悔购买了这门面，于是打电话发信息给唐元兴，想把门面退还给公司，已交给公司购房款退给我就行。唐元兴一口回绝，还骂我不诚信，写了正规合同必须要遵守。我多次打电话发信息说同样的话后，唐元兴还在电话中说威胁我儿子人身安全的话。

2、我是以合理的价格取得房屋

2009年12月份签合同时，由于香花公寓门面处于一个非常偏僻的角落，右边是死胡同，香花路还没有修，出行交通非常不便，临街门面仅经营河沙、水泥等简易建材，门面租金低至每月500800元，多数时候还租不出去，加上该门面是1998年建成，到签合同时已是第11年，也就意味着我买的门面受益时间要少11年。2008年经济危机，2009年所有房价都与前几年差不多，而到了2011年底，房价飞涨(就像2017年下半年，几个月时间郴州房价上涨了2000多元一个平方)，加上这时香花路已经修通，物价局等相关部门工作人员是按2011年底的各项情况估价，而不是按2009年购买时的情况估价。直到现在，该地段也是属于冷清的地方，这么大的门面，租金也是每个月2100元。所以该房屋于当时以2230.58元/平方米价格出售属于合理价格。更重要的是，景园公司同时出售的103、104、105号门面，也是同样的单价1500元/平方米。

我与被答辩人签订《商品房买卖合同》后，积极诚信履约，按时支付了房屋转让款，然而到了2011年底，被答辩人才提供资料协助我办理房产证，其时，房价飞涨，加上该房屋附近的香花路已经修通，税务局委托物价局估价为388000元是依据2011年该路段房屋的情况而估算的，并非答辩人受让房屋之时的价格。何况，估算价并不等于成交价。

被答辩人在2018年12月5日法庭上提供的一份评估报告书(还不能确定真假，因为没有原件，评估价格为2832.78元/平方米，这是一份景园公司为了贷款而请评估事务所出的评估报告书，不排除为了贷款高估房屋价格的因素)，是2000年2月的，到2009年12月过去了近10年，因为商用房屋只有50年权益，意味着买受人受益又少了10年，2009年的状况是门面租不出去，买的价格是2230.58元/平方米，这很正常。门面地理位置、出租情况、时间、已使用年限等决定价格，郴州香花路房价不能跟八一路比。

因此，被答辩人仅依据2011年底税务局的估值、2000年评估事务所的估价来认定“2009年的价格是不合理低价，我不是善意取得”，属于片面、不客观、恶意的判断。

3、购房款是否入被答辩人公司账户是被答辩人内部管理问题，与我无关。

4、《物权法》第106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权)受让人受让该不动产或者动产时是善意的)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。退一万步说，即使唐元兴无处分权，因为我是以合理的价格、善意取得该房屋，且办理了过户登记，所以，根据该条该房屋所有权也归我所有。

5、《物权法》第34条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。也即请求他人返还原物的法律基础是他人无权占有。然而我与被答辩人之间签订的《商品房买卖合同》自愿真实、合法有效，具有法律效力。我也依据该合同支付了相应对价，双方也办理了房屋产权过户手续，现该房屋也已登记在我名下。可见，我系合法取得该房屋的所有权，系有权占有，应受法律保护被答辩人要求返还该房屋于法无据。

综上，我与被答辩人之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，且已经办理房屋产权登记，物权的变更已经发生法律效力，理应得到尊重与法律保护。因此，被答辩人提出的诉请于法无据，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求！

原告为获取不正当利益，明知自己无理却恶意滥用诉权，侵犯我的合法权益，使我精神受到极大刺激患上重度抑郁症，还对我造成了很大的经济损失，所以请求法院依法判决被答辩人承担我的律师费19000元、多次往返临武郴州差旅费2650元、合计贰万壹仟陆佰伍拾元(21650元)。原告王海红本人全程参与房屋买卖行为，他该起诉的对象应该是他自己，应该追究他自己的责任。原告恶意诉讼更是对神圣不可侵犯法律尊严的践踏，为弘扬中华民族诚实信用优良传统，惩恶扬善，捍卫法律尊严。我强烈要求法院追究王海红公然索贿不成后恶意诉讼的法律责任！

查明的案件事实

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经过庭审，本院确认如下案件事实：

2009年12月30日原告郴州市景园建设开发有限公司与被告***签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：“原告自愿将座落在郴州市北湖区食品加工城香花公寓106号房屋出售给被告***，该房屋系砖混结构，建筑面积108.14平方米，房屋所有权证号为郴房股字第××号；双方议定上述房地产成交价格为162210元，被告2009年12月31日前一次性付清给原告”。2009年8月22日被告***付给被告140000元，2010年1月7日付给被告30000元，2012年4月12日付给被告12000元，共计182000元。2012年为办理房屋过户手续被告***还支付了各项税费共计59214.8元。2012年9月5日涉案房屋过户至被告***和被告刘炫彤名下。因被告刘炫彤更名为刘畅，2015年5月11日涉案房屋办理出《房屋所有权证》，房屋所有权人为***和刘畅按份共有，权证号为：郴房权证北湖字第××号、郴房权证北湖字第××号。时至2018年，原告认为原告当时的法定代表人唐元兴在未经原告股东同意、未履行评估等国有资产转让程序的情况下，擅自将涉案房屋转让给被告的行为系无权处分行为，被告***购买的价格属于明显不合理低价，不构成善意取得，故原告诉至法院要求被告将涉案房屋返还给原告。

二、涉案房屋出卖前的房屋所有权证为郴房股字第××号，所有权人登记为郴州市景园建设开发有限公司。《中华人民共和国国有土地使用证》登记的土地使用者为郴州市景园建设开发有限公司。

三、原告在庭审中陈述，同类型的房屋（香花公寓××号）2009年抵债的价格为2495元／平方米。

判决的理由与结果

本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1、原、被告签订的房屋买卖合同的效力如何确定；2、原告诉请返还房屋或补房屋差价是否有事实和法律依据。

一、原、被告签订的房屋买卖合同的效力如何确定

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。《国有资产评估管理办法》以及《企业国有资产监督管理暂行条例》中关于国有资产转让应当进行评估、批准等程序的规定，系对履行出资人职责的机构及相关人员行为的规范，是法律对国有资产管理者课以的义务，要求管理者审慎地履行自己的职责，上述规定均属规范内部程序的管理性规定，而非效力性强制性规定，不应影响国有企业与第三人签订合同的效力。国有资产转让是国有企业经营权的体现。《中华人民共和国物权法》第三条规定：“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利”。在市场经济条件下，国有企业参与市场交易与其他市场主体地位平等，其资产利益不能等同于社会公共利益。此外，原告亦未提供证据证明房屋转让双方存在恶意串通损害国有资产权益的情形，故案涉《房屋买卖合同》为双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应为合法有效。

二、原告诉请返还房屋或补房屋差价是否有事实和法律依据

因原、被告签订的房屋买卖合同有效，双方应本着诚实信用原则严格履行各自的合同义务。《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案的案涉房屋早已经办理了房屋产权登记，产权登记在两被告的名下，房屋产权的变更已经完成。综上，原告要求被告返还案涉房屋的诉请无法律依据，本院不予支持。

《房屋买卖合同》约定诉争房屋成交价格为162,210元，郴州市地方税务局出具的销售不动产统一发票和郴州市土地房屋契证均核定成交金额为388,000元，金额存在较大差异。被告辩称系因办证时为2012年，香花路修通，且郴州房价暴涨，与2009年房产价格存在巨大差异所致。该解释符合郴州房价历史状况，本院予以采信。原告在庭审中陈述，同类型的房屋（香花公寓102-105）2009年抵债的价格为2495元/平方米，与被告购买该住房实际花费成本2230.57元/平方米[（140000元+30000元+12000元+公司应负担的税费59214.8元）/108.14平方米],价格差异并未达到明显不合理的低价的标准。故，原告未提供充足证据证实被告购买该住房时为恶意，应承担举证不能的法律后果。本院对原告主张被告支持购房差价款不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一、二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

驳回原告郴州市景园建设开发有限公司的全部诉讼请求。

本案受理费减半收取2343元，由原告郴州市景园建设开发有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。

（本页无正文）

审判员　　谢宇明

二〇一九年九月十日

书记员　　何姗蔚

附相关法律条文：

《中华人民共和国物权法》

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》

第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。

转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。

债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。