前****建设工程有限公司、吉林省润兴房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

吉林省松原市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）吉07执异95号 案外人：***，男，1967年11月27日生，汉族，住址松原市宁江区。 委托诉讼代理人：**，***甲律师事务所律师。 申请人：前****建设工程有限公司，住所地吉林省前**。 法定代表人：***，董事长。 被申请人：吉林省润兴房地产开发有限公司，住所地吉林省前**。 法定代表人：***，董事长。 本院在审理申请人前****建设工程有限公司（以下简称**公司）与被申请人吉林省润兴房地产开发有限公司（以下简称润兴公司）建设工程施工合同纠纷一案中，作出（2020）吉07民初13号民事裁定，查封了被申请人润兴公司开发的松原市宁江区沿江街颐馨新城小区部分房屋。案外人针对其中的**、*、*等25套房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查。本案现已审查终结。 案外人称：依法解除松原市中级人民法院（2020）吉07民初13号民事裁定中**、*、*等25套房屋，不得对上述房屋予以执行。事实与理由：2018年9月11日，案外人与被申请人签订了房屋买卖合同25份，并在房屋管理部门办理了备案登记。合同明确约定被申请人将案涉房屋出售给案外人。案外人按照约定交付了全部房款，缴纳了入住费后，被申请人将案涉房屋交付案外人占有、使用至今。案外人认为，案外人按照约定履行了给付房款义务，并占有使用，房屋未办理过户登记手续非因案外人原因，案外人对案涉房屋享有的权利足以对抗人民法院的执行。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条之规定提出案外人异议，请求依法支持案外人的请求。 **公司辩称，1、案涉房屋不具备交付条件，即使案外人占有也属于非法占有。2、答辩人对案涉房屋享有优先受偿权。**公司承建了润兴公司开发建设的宁江区颐馨新城小区，由于润兴公司未按合同约定支付工程款，导致工程多次停工，至今尚未竣工验收。依据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，因案涉房屋未竣工验收，房屋不存在交付，因此答辩人对案涉房屋拍卖变卖价款享有优先权，并且该优先权已经由贵院判决，而本案的案外人的债权仅为普通债权（以房抵债），因此不能排除对案涉房屋的保全查封。3、案外人的请求不能成立，不能排除对案涉房屋的查封。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人未提交交纳全部房款的证据，也没有合法占有该房屋。基于以上，案外人的异议请求不成立，不能排除对案涉房屋的查封。综上，请人民法院驳回案外人的异议请求。 本院查明，本院在审理申请人**公司与被申请人润兴公司建设工程施工合同纠纷一案中，经**公司申请，本院于2020年6月3日作出（2020）吉07民初13号民事裁定，查封了被申请人润兴公司开发松原市宁江区沿江街颐馨新城小区部分楼房。案外人针对其中的**、*、*25套房提出书面异议。为证实自己的主张，向本院提交如下证据：1．润兴公司与***于2018年4月13日签订的《房屋销售协议》，双方约定润兴公司将其开发的颐馨新城小区*六层面积1227.25平方米以3,500元价格出售给***，总价款4,295,375元；2、***与***于2018年9月8日签订的《房屋买卖合同》，双方约定***将案涉房屋以3,626,730元价格出售给***。3．***与润兴公司分别于2018年9月11日、2019年5月10日签订的25份《商品房买卖合同》；4、润兴公司为***出具的案涉房屋的收款收据25枚；5、《商品房预售合同网签备案告知书》25份；6、***给润兴公司转款银行明细，***给***转款明细。 本院认为：本案系金钱债权执行中，案外人作为买受人对登记在被申请人润兴公司名下的不动产提出异议，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审查。该条款明确规定了排除执行的需具备如下条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，案外人与被申请人润兴公司于本院查封之前签订的《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，应视为合法有效；从润兴公司出具的收取入住费的票据能够认定润兴公司在本院查封之前已将案涉房屋交付案外人使用；根据案外人提供的付款银行流水以及润兴公司出具的收款收据亦证实了案外人于本院查封之前交纳了全部房款；关于未办理过户手续问题，因该小区未验收，无法办理产权登记，并非案外人自身原因。以上情形符合上述条款规定可以排除执行的法定情形，能够排除执行，案外人的异议请求应予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止吉林省松原市中级人民法院（2020）吉07民初13号民事裁定中对吉林省润兴房地产开发有限公司开发的松原市宁江区××街××小区××幢××室××房屋的执行。 如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长　　*** 审判员　　孙　丽 审判员　　李　颖 二〇二三年二月十日 书记员　　曲　岩